В указаниях действующих законодательных актах не содержится четкого определения «нежилого помещения». Хотя такого рода помещения есть в каждом здании вне зависимости от их функционального назначения. Оно в основном используется в качестве вспомогательных помещений, например, склада для инвентаря лиц, обслуживающих здание.
Общие положения
По своей сути «самовольной» или «незаконной планировкой» является такой вид перепланировки, которая была произведена без нарушения строительных норм, санитарно-гигиенических требований.
Но она была произведена без получения разрешение в соответствующих инстанциях.
Любая перепланировка должна быть осуществлена таким образом, чтобы нежилое помещение не потеряло:
- Прежние геометрические параметры.
- Внешние формы.
- Функциональное назначение.
По большей части нежилое помещение перепланируются таким образом, чтобы иметь возможность использовать его для осуществления производственных целей и задач.
В конечном счете, оно перестает отвечать своему функциональному назначению, но взамен возникают новые функции из-за предпочтения использования его внутреннего пространства в новом направлении.
Например, нежилое помещение может быть перепланировано под точку общественного питания – ресторан либо под медицинское учреждение на основе частной собственности.
Перепланировка отвечает условиям рационального использования внутреннего пространства нежилого помещения, включая его конфигурации, очертания и формы.
Что это такое
Под выражением «нежилое помещение» подразумевается некое помещение, обладающее рядом специфических признаков.
Их характеристика предусмотрена нормативами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним».
В нем отмечено об осуществлении регистрации нежилого помещения с последующим оформлением на него права собственности. Акт был испущен законодателем 21 июля 1997 года за номером 122-ФЗ.
Отличительные признаки нежилого помещения:
| Показатели | Описание |
| Изолированность от остальных помещений четкими границами | в качестве которых служат ограждающие конструкции в виде перегородок |
| Материальность | проявляемая в его существовании и использовании для хозяйственных целей, за исключением проживания в нем жильцов |
| Наличие отдельного входа со двора или какого-либо подъезда здания | являющейся его неотделимой частью и обладающей пространственной связью с ним |
Как правило, нежилое помещение входит в состав как нежилого, так и жилого фонда. Его функциональное назначение нежилого помещения заключается в его использовании для реализации общественных целей или производственных.
Нужно отметить, что на практике многие нежилые помещения стоят пустыми, не эксплуатируются. В силу указанного фактора их стремятся выкупить лица, занимающиеся коммерческой деятельностью для расширения бизнеса.
На кого распространяется
Как правило, перепланировку нежилого помещения производит его владелец, в качестве которого выступают юридические лица, ИП, которые ведут коммерческую деятельность.
В отдельных случаях с просьбой об ее осуществлении обращаются собственники нежилых помещений, желающие сдать его в аренду для получения определенного дохода.
Куда обращаться
Чтобы получить разрешение на производство перепланировки нежилого помещения его владельцу надлежит подать заявление в администрацию муниципального образования.
Как правило, при нем постоянно действует жилищная инспекция, которая занимается разрешением вопросов о перепланировке помещений любого назначения либо отдел капитального строительства.
Для получения технического заключения собственнику следует обратиться в Саморегулируемую организацию по строительству.
Она проведет обследование внутреннего пространства нежилого помещения, строительных конструкций, составляющих его каркас, ограждающий устройств в виде перегородок.
Решение о вероятности производства работ по перепланировке оформляются в виде заключения.
В нем содержатся все сведения об объекте, который был обследован независимым экспертом.
Помимо них в техническом заключении приводятся рекомендации по производству работ, применяемым строительным материалам, при необходимости решения по усилению несущих конструкций каркаса.
Для согласования производства работ по перепланировке владельцу нежилого помещения нужно обратиться в:
- Орган Роспотребнадзор.
- Пожарную службу.
- Санитарно-эпидемиологическую станцию.
- Предприятия коммунального хозяйства, осуществляющие поставку газа, электроэнергии, водоканал, теплоснабжающую организацию.
- Управляющую компанию, ТСЖ, ЖЭК.
Штраф за самовольную перепланировку нежилого помещения
Некоторые виды строительных работ, предусмотренных перепланировкой способны вызвать разрушение здания из-за потери прочности и устойчивости строительных конструкций.
В силу указанного фактора законодатель запретил их выполнять. Их производство без получения соответствующего разрешение расценивается в качестве неправомерного поступка с последующим привлечением к мере ответственности.
Необходимые условия
Любые внесенные в существующую планировку изменения должны быть согласованы с соответствующими инстанциями, которые уполномочены законодателем для осуществления контроля.
В обязательном порядке они должны быть занесены в технический паспорт нежилого помещения, для чего его владелец подает заявление в БТИ вместе с правоустанавливающим актом, техническим паспортом.
При осуществление перепланировки нежилого помещения должно быть сохранены его геометрические параметры, внешние формы.
Хотя не исключается возможность перемены его функционального назначения. Законодатель допускает производство строительных работ по переоборудованию нежилого помещения в любой объект без исключения.
Новая планировка помещения, отнесенного к категории нежилых должна отвечать правилам безопасности в период эксплуатации, не вызывать опасность, угрозу жизни и здоровью пребывающих в нем людей.
Что входит в сумму
В соответствии с нормативами законодательных актов размер штрафной санкции обуславливается степенью тяжести совершенного неправомерного действия.
Если была нарушена прочность и устойчивость здания в ходе осуществления перепланировки, то будет установлен максимальный размер.
Например, за нарушение норм пожарной безопасности он равен 1 500 рублей. Норма предусмотрена в статье 20 КоАП.
Особенности взыскания
В положениях статьи 7.22 КоАП разъяснены правила содержания и ремонта жилых домов, расположенных в них помещений, виды нарушений и мера ответственности, указан размер штрафа для различной категории лиц.
Например, штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения для должностных лиц составляет от 4 000 до 5 000 рублей.
Помимо наложения штрафа предусмотрены иные виды мер воздействия для лиц, не желающих узаконить незаконную планировку.
Сообразно указаниям статьи 29 Жилищного кодекса дело о самовольной планировке передается контролирующими органами по исковому заявлению в судебный орган, если нежилое помещение не будет приведено в первоначальное состояние в установленные им сроки.
Мера может привести к определенным последствиям:
| Показатели | Описание |
| Реализации жилого помещения с публичных торгов | вырученные средства идут на исполнение решения судебного органа, оставшиеся средства возвращаются собственнику. Как правило, помещение приводится в надлежащий вид новым владельцем, на которого возлагается ответственность по решению судебного органа |
| С арендатором расторгается договор найма нежилого помещения в дополнение к наложению штрафной санкции | потому что любое изменение существующей планировки возможно исключительно с согласия владельца нежилого помещения |
| К собственнику нежилого помещения | вне зависимости от его правового положения применяется единственная мера воздействия – наложение штрафной санкции. В отдельных случаях ее размер может быть увеличен, если собственник уклоняется от исполнения решения судебного органа |
Порядок уплаты
Как правило, для уплаты штрафа за допущение административного правонарушения отводится срок равный одному месяцу.
Если была указана точная дата уплаты штрафа за осуществление незаконной перепланировки нежилого помещения, то ее надлежит совершить в указанный срок.
Уплату можно производить любым доступным способом. Например, в любом отделении банка.
Особые нюансы
Владельцу нежилого помещения надлежит произвести ряд действий, чтобы перепланировка была осуществлена на законном основании. Прежде всего, он должен получить согласие жильцов, если нежилое помещение расположено в жилом доме.
Так как оно носит официальный характер, то согласие дольно быть оформлено в письменном виде в качестве официального документа.
В последующем собственник должен:
| Показатели | Описание |
| Подать заявление | на получение разрешения в жилищную инспекцию либо отдел капитального строительства местной администрации |
| Получить на руки техническое заключение о вероятности проведения перепланировки | в нем дается подробная характеристика нежилого помещения с указанием его геометрических параметров, площади, форм внутреннего пространства. Приводятся сведения о наличии дефектов на внутренних и наружных стенах, строительных конструкциях, например, на балке перекрытия, самом перекрытии, повреждения на инженерных сетях, проложенных в помещении |
| Заказать проект перепланировки нежилого помещения | в проектной организации, которая производит техническое обследование |
| Согласовать проект, потребные документы в соответствующих инстанциях | Роспотребсоюзе, пожарной части МЧС, отделе управления Архитектуры, органе государственной экспертизы, администрации муниципального образования |
| Произвести строительные работы по перепланировке | — |
| Сдать готовое нежилое помещение приемочной комиссии по акту приема-передачи | чтобы начать его эксплуатировать в своих целях |
| Представить проект перепланировки | в Бюро технической инвентаризации для оформления нового технического паспорта |
Штрафная санкция может быть наложена органом местного самоуправления, жилищной инспекцией административного округа. Норма предусмотрена статьей 26 ЖК РФ.
Управляющая компания лишена такой возможности, поэтому любое ее требование относительно уплаты штрафа расценивается в качестве неправомерного действия.
Если возникает подобная ситуация, то владелец нежилого помещения может подать исковое заявление на нее в судебный орган.
Видео: перепланировка по закону
Чем регулируется
Вопросы относительно производства перепланировки регулируются рядом законодательных актов, основным из которых является Жилищный кодекс РФ.
Что касается производства работ по перепланированию внутреннего пространства нежилого помещения, то порядок его воплощения в реальность, правила согласования в соответствующих инстанциях координируются главой:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Законодатель разъяснил в указаниях:
| Статья | Описание |
| 26 ЖК | основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
| 29 ЖК | последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения |
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 151 | компенсация морального вреда |
| 210 | бремя содержания имущества |
| 290 | общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме |
| 304 | защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения |
| 305 | защита прав владельца, не являющегося собственником |
Самовольная перепланировка нежилого помещения законодателем расценивается как незаконно произведенные работы, о чем указано в:
| Статья | Описание |
| 26 ЖК | его владелец привлекается к мере воздействия в качестве административной ответственности |
Обязанность по соблюдению прав и интересов жильцов, которые проживают в многоквартирном доме, поддержание его помещений в надлежащем виде учреждена положениями:
| Статья | Описание |
| 30 ЖК | права и обязанности собственника жилого помещения |
При допущении нарушений владельцами всех типов помещений они подлежат к применению в их отношении штрафной санкции либо предупреждения с последующим применением более серьезных мер.
Соответственно положениям:
| Статья | Описание |
| 161 ЖК | управляющая многоквартирным домом компания несет ответственность за нарушение правил безопасности |
Она должна руководствоваться указаниями акта:
В противном случае она привлекается к ответственности сообразно указаниям:
| Статья | Описание |
| 162 ЖК | договор управления многоквартирным домом |
Например, управляющая компания дала разрешение на перепланировку подвального помещения, причисленного к категории нежилого в кафе. В такой ситуации на нее налается штрафная санкция в размере 40 000-50 000 рублей.
Вопросы касательно применяемых мер воздействия к нарушившим нормы строительного права владельцам жилых помещений предусмотрены в Кодексе РФ об административных правонарушениях.
В частности, в:
| Статья | Описание |
| 7.21 | нарушение правил пользования жилыми помещениями |
| 7.22 | нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений |
| 23.55 | органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор |
Норма распространяется на юридических лиц, которые произвели самовольную перепланировку расположенного в здании нежилого помещения.
Недопустимо нарушение целостности любого вида зданий вследствие изменения его форм и очертаний, поперечного сечения конструкций, воспринимающих действующие нагрузки.
Отдельные вопросы касательно узаконивания внесенных во внутреннее пространство помещений изменений предусмотрены в:
| Статья | Описание |
| 22 КАС | подача административного искового заявления по месту жительства, месту нахождения административного ответчика |
| 24 КАС | подсудность по выбору административного истца |
| 62 КАС | обязанность доказывания |
| 78 КАС | содержание определения о назначении экспертизы |
| 209 КАС | требования к административному исковому заявлению об оспаривании нормативного правового акта и о признании нормативного правового акта недействующим |
| 210 КАС | рассмотрение вопроса о принятии к производству административного искового заявления о признании нормативного правового акта недействующим |
| 226 КАС | судебное разбирательство по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями |
| 227 КАС | решение суда по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями |
В его положениях закреплен порядок подачи искового заявления о незаконной планировке, его рассмотрения.
В частности, в:
| Статья | Описание |
| 226 КАС РФ | утверждены сроки рассмотрения искового заявления и принятия по нему окончательного решения |
Незаконная перепланировка подлежит узакониванию, если не нарушаются строительные нормы и правила, не создается угроза жизни и здоровью граждан.
Федеральный закон:
В нем законодателем учрежден размер штрафа, разъяснен порядок его наложения, дано определение мер воздействия.
Федеральный закон:
В нем предусмотрено обязательность внесения всех изменений, которые были произведены в связи с перепланировкой помещений.
СП:
| Номер | Описание |
| 13-1020-2003 | «Правила обследования несущих конструкций зданий» |
СНиП:
| Номер | Описание |
| 31-06-2009 | «Общественные здания и сооружения». В нем отмечено о необходимости устройства тамбура, глубина которого должна равняться 1,2 м с шириной равной больше ширины входной двери на 0,3 м, эвакуационного выхода из помещения, пандус и лестничный марш должен соответствовать установленным нормам |
| 2.08.01-89 | устанавливает норму инсоляции нежилого помещения |
| 41-01-2003 | «Отопление, вентиляция и кондиционирование». Он должен отвечать санитарно-гигиеническим требованиям |
Его перепланировка не должна нарушать требований СНиП, СаНП, ГОСТ, нормативы актов по обеспечению противопожарных мер. В противном случае она будет признана как незаконная.
Постановление Госстроя РФ:
| Номер | Описание |
| №170 | «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» |
В нем предусмотрены правила эксплуатации зданий, мера ответственности за нарушение норм строительного права, ГОСТ.
В инструкции:
Акт:
| Номер | Описание |
| N 55-48/1, N 5-37/1 | «О порядке проведения ремонта, связанного с повреждением жилого помещения» даются пояснения относительно нарушения прав и интересов граждан |
Если перепланировка намечена в нежилом помещении жилого дома, то собственник обязан получить согласие на осуществления перепланировки его жителей в письменном виде.
И в заключении надобно отметить, что незаконная перепланировка помещения в отдельных случаях приводит к непредвиденным обстоятельствам. Проблем, связанных с нею возникает много.
Одной из них является штраф за перепланировку нежилого помещения без разрешения соответствующих инстанций. Чтобы узаконить перепланировку потребуются существенные материальные затраты, время.
В сложившейся ситуации наилучшим вариантом является своевременное оформление технической документации до начала производства работ по перепланировке.