Продажа квартиры проводится по определенному законом алгоритму, включающему несколько последовательных действий. Одно из них – выписка всех зарегистрированных по данному адресу лиц. Сроки законодательством не указаны, поэтому может возникнуть вопрос — когда именно нужно выписаться, до подписания договора или после.
Общие положения
Прописка, или паспортная регистрация – наследие советских времен. По закону собственник и члены его семьи, проживавшие в проданной квартире, обязаны выписаться и уведомить Федеральную миграционную службу о перемене места жительства.
Выписка необходима для обеспечения юридической чистоты сделки:
| Показатели | Описание |
| По этой причине многих людей привлекают квартиры в новостройке | с новым жильем гарантированно не будет сюрпризов вроде внезапно появившихся людей, прописанный по адресу купленного жилья |
| Квартира, из которой при прописке уже выписаны все прежние жильцы, гораздо охотнее будет приобретена | если стоит выбор между несколькими вариантами |
Выписка при продаже – это проблема продавцов. Именно они должны привести все документы в порядок. В противном случае покупатель имеет право обратиться в суд.
В советский период для обозначения привязки граждан к определенному месту регистрации был принят термин «прописка».
Он до сих пор активно используется, хотя еще в 1992 году был официально заменен новым термином. Теперь вместо прописки применяется понятие регистрации по месту жительства.
Таким образом, при продаже жилья прежние жильцы должны выполнить два обязательных действия:
- Сняться с регистрационного учета.
- Зарегистрироваться по новому месту жительства.
При этом законодательство не запрещает выписываться для продажи квартиры, не имея подтвержденного адреса новой прописки. ФМС обязана оформить выписку даже в том случае, если нового места жительства пока нет.
Единственное исключение делается для детей — при выписке несовершеннолетних родители или опекуны обязаны тут же прописать несовершеннолетнего по новому месту жительства.
После того как гражданин выписался из проданной квартиры, он обязан вместе со всем семейством прописаться по новому месту жительства.
На кого распространяется
Требования закона о выписке с прежнего места жительства распространяется на всех граждан независимо от возраста:
- выписывается собственник приватизированного жилья;
- выписываются члены семьи владельца проданной квартиры;
- выписываются несовершеннолетние дети собственника;
- если квартира не приватизирована, то выписаться должны квартиросъемщики, владевшие жильем по договору социального найма, а также все члены их семьи.
При определенных обстоятельствах выписаться могут не проживающие в проданной квартире люди, а их представители. Однако для того чтобы орган ФМС одобрил выписку, необходима особая доверенность, оформленная нотариально.
Куда следует обратиться
Регистрацией граждан, проживающих на территории РФ, занимается Федеральная миграционная служба. Именно она дает разрешение выписаться со старого адреса и прописаться по новому.
Обращение в ФМС возможно тремя способами:
Если речь идет о выписке несовершеннолетнего ребенка и он является собственником доли в квартире (или всей квартиры), то необходимо получить разрешение в муниципальном органе опеки и попечительства.
Порядок выписки из квартиры при продаже
При продаже квартиры необходимо соблюдать определенные условия и требования. Они должны обеспечить законность процедуры выписки, соблюдение прав граждан, в том числе несовершеннолетних детей.
Выписка – бесплатная государственная процедура, которую собственник проданной квартиры обязан провести согласно существующим регламентам.
В подавляющем большинстве случаев она добровольна. Однако встречаются и другие варианты выписки — принудительная и автоматическая.
Если гражданин отказывается выписаться или игнорирует требования законодательства и новых владельцев квартиры, он будет выписан через суд.
Необходимые условия
Самый простой вариант – автоматическая выписка жильцов. К ней прибегают, как правило, при глобальной смене места жительства. Например, при переезде в другой город или регион.
Автоматическая выписка позволяет гражданам не выезжать по старому месту проживания, а зарегистрироваться по актуальному адресу.
Наряду с переездом условиями для автоматической выписки становится призыв в армию, тюремное заключение, признание безвестно пропавшим или умершим.
При продаже квартиры, в которой прописан гражданин, подпадающий под одно из указанных условий, сотрудники ФМС оформят все бумаги самостоятельно.
При обычном порядке выписки в связи с продажей должны быть выполнены следующие условия:
- заключен договор купли-продажи;
- продумано новое место жительства и регистрация;
- лично подано заявление по утвержденной форме через паспортиста или государственный электронный портал.
Отдельно должны быть выполнены условия выписки несовершеннолетних детей или жильцов, находящихся под опекой. Чтобы выписать эти категории граждан РФ, нужно получить разрешение муниципального органа опеки.
Если несовершеннолетнему ребенку исполнилось 14 лет, продажа квартиры возможна только по его письменному согласию.
Какие правила
Существуют определенные правила, связанные с процедурой выписки после продажи квартиры. Так, если продана неприватизированная квартира, то при выписке не обязательно указывать новое место жительства.
Исключение делается лишь для детей и подростков — для них наличие нового места регистрации и проживания обязательно.
В целом правила выписки следующие:
| Показатели | Описание |
| При прописке по другому адресу выписка проводится без заявления | в автоматическом режиме |
| После выписки гражданин обязан прописаться по новому адресу | в течение семидневного срока |
| Если выписывается несовершеннолетний ребенок | бумаги за него заполняются родителями или опекунами |
Заявление на выписку имеет право подать любой гражданин, достигший 14-летнего возраста. Правильность оформления бумаг тщательно проверяется сотрудниками ФМС. Нарушения регламента не допускаются.
Процедура оформления
Как происходит оформление выписки? Процедура проводится в несколько этапов, кроме того, несколько разнится для приватизированной квартиры и частного дома.
Последовательность для выписки из приватизированного жилья довольна проста и включает следующие этапы:
| Показатели | Описание |
| Обратиться в паспортный стол | собрав нужные документы |
| Написать заявление на выписку | — |
| Дождаться оформления паспорта | с отметкой о выписке |
| Получить паспорт | где отмечен факт выписки с прежнего места жительства |
Если выписка проводится удаленно, то вместо заявителя документы подает по нотариально заверенной доверенности представитель гражданина.
Однако удобнее всего не выписываться по старому, а прописываться по новому месту жительства. В этом случае будет применена автоматическая выписка.
Какие документы нужны для снятия с регистрационного учета при продаже квартиры:
| Показатели | Описание |
| Заявление | оформленное по утвержденному образцу |
| Общегражданский паспорт РФ | — |
| Свидетельство о рождении | на детей, которым еще не исполнилось 14 лет |
| Паспорт гражданина СССР | если срок его действия не истек |
| Адресный лист убытия | — |
Если гражданин продал квартиру и выезжает за границу, то ему нужно предъявить лист статучета выбытия.
В паспорте выписанного гражданина ставится отметка о выбытии с места регистрации.
Установленные сроки
Сколько времени занимает выписка из квартиры при продаже? Закон не устанавливает точных сроков, в течение которых гражданин, продавший квартиру, должен выписаться из нее.
Опытные риелторы указывают сроки в договоре купли-продажи, чтобы не было недопонимания между продавцом и покупателем.
Если же точных дат в документе нет, то закон призывает основываться на разумных сроках. В риелторской практике таким сроком признается один месяц.
Для прочих процедур, связанных со снятием с регистрации, приняты по регламенту следующие сроки:
| Показатели | Описание |
| После сдачи бумаг на выписку с паспортный стол до момента выдачи паспорта с соответствующей отметкой | должно пройти не более трех дней |
| Разрешение на выписку ребенка | органы опеки и попечительства дадут через две недели |
| После того как сделка купли-продажи зарегистрирована в органе Росреестра и изготовлено новое свидетельство о праве собственности | ребенка можно выписывать с прежнего адреса |
После снятия с регистрации по старому месту проживания гражданин должен прописаться на новом месте в течение ближайшей недели. Затягивание сроков грозит административным штрафом.
Как быть с несовершеннолетний ребенком
Если выписка взрослого человека не представляет особой сложности, то выписка несовершеннолетнего ребенка сопряжена дополнительными хлопотами.
Если в семье есть дети, то процедура затянется как минимум на две недели.
Основные моменты, связанные с наличием несовершеннолетних детей, следующие:
| Показатели | Описание |
| Все вопросы решаются только через муниципальный орган опеки и попечительства | — |
| Документы за детей до достижения ими 14-летия подписывают родители или опекуны | с 14 лет подростки получают право лично участвовать в сделке и наделяются правом подписи (становятся частично дееспособными) |
| Если доля в квартире оформлена на несовершеннолетнего ребенка | то продать квартиру можно, лишь получив разрешение в муниципальном органе опеки. В противном случае сделка аннулируется как незаконная |
| Если ребенок прописан в квартире, но не является ее собственником | то получать разрешение на продажу жилья не нужно |
| Запрещено выписывать ребенка из приватизированной квартиры | и прописать в коммунальной квартире |
| Если ребенок живет лишь с одним родителем | для выписки несовершеннолетнего нужно получить согласие второго родителя |
| Если несовершеннолетний прописан в квартире, которая продается, но не проживает в ней | то выписать его можно только через суд |
Закон запрещает выписывать ребенка, не подобрав для него взамен другое место жительства и прописки.
Сложность в том, что нельзя прописать ребенка на площадь меньше той, что приходилась на него в момент выписки. Как минимум жилая площадь должна быть такой же.
Согласно законодательству РФ ребенка можно прописать только на той жилплощади, где будут прописаны его родители (или только один из родителей) или опекуны (усыновители).
Именно так – совместно с родителями – закон трактует законное место проживания несовершеннолетних детей.
Как проводится выписка ребенка при продаже квартиры:
| Показатели | Описание |
| Если ребенок не достиг 14-летия | один из родителей обращается в ФМС по месту расположения проданной квартиры и заполняет за него бланк на выписку и листок убытия. Обязательно указывается место новой прописки и места жительства |
| Если несовершеннолетнему уже исполнилось 14 лет | то документы он заполняет сам, но родители на процедуре обязательно должны присутствовать |
| В ФМС вместе с заявлением передаются документы | свидетельство о рождении, паспорт ребенка (если уже есть), паспорт родителей или иных законных представителей ребенка, согласие органа опеки (только для детей – собственников квартиры или доли в ней), свидетельство о праве собственности на квартиру |
| Через неделю документы возвращаются заявителям вместе с листком убытия и соответствующей пометкой | лист убытия действителен в течение месяца |
Платить за выписку детей (как и за выписку взрослых) не нужно, процедура проводится бесплатно. Ребенка нужно прописать на новой жилплощади уже через три дня после получения листка выбытия.
Возможна ускоренная выписка детей из продаваемой квартиры. Для этого нужно обратиться в ФМС, предоставив документы на продажу, и попросить об услуге.
В этом случае придется заплатить небольшую сумму госпошлины, зато выписка будет готова в течение дня. Это возможно в том случае, если все документы готовы, права детей не нарушаются, а чистота сделки не вызывает сомнений.
Кроме того, быстро оформляется выписка на ребенка и в том случае, если она была проведена через портал Госуслуг. Как только будет получено одобрение от ФМС, вопрос снятия регистрации решится максимум за двое суток.
Возможные трудности
По закону собственник квартиры, купивший ее по договору купли-продажи, имеет право через суд выписать как самого продавца (прежнего собственника), так и членов его семьи.
Однако есть определенная категория лиц, выписать которых нельзя ни при каких обстоятельствах.
Так, закон запрещает выписку:
| Показатели | Описание |
| Лиц, наделенных правом проживания в квартире | по результатам завещательного отказа |
| Участников жилкооператива | а также членов их семей |
| Граждан, отказавшихся от приватизации жилья | — |
| Людей, получающих ренту | на основании договора пожизненного содержания |
Чтобы не было проблем в дальнейшем, важно проверить квартиру на наличие в числе прописанных в ней указанных категорий граждан.
Чтобы продать квартиру, нужно выписать всех, кто проживает в ней. Большой вопрос, когда это нужно делать — до сделки купли-продажи или после.
Дело в том, что если сделка сорвется, то собственник может оказаться нарушителем закона, так как члены его семьи остались без регистрации. Лучше оформить выписку после того, как переход права собственности будет зарегистрирован.
Видео: прописка и выписка при сделках с жильем
Важные нюансы
Покупатель квартиры на вторичном рынке оказывается в опасной ситуации, когда приобретает непроверенную квартиру. Непроверенную на предмет наличия граждан, прописанных в ней, но не указанных в документах на выписку.
Дело в том, что нередки случаи, когда прописанный в квартире человек объявляется спустя 10, а то и 20 лет.
Это может быть, например, выросший ребенок прежних жильцов, не участвовавший в приватизации, или их родственник – гражданин, отбывавший наказание в тюрьме.
Можно ли предотвратить такую ситуацию? Отчасти поможет обращение в два органа:
| Показатели | Описание |
| ЕИРЦ | Единый информационно-расчетный центр |
| ЕГРП | Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним |
Вообще, обязанность обеспечить чистоту сделки лежит на риелторах. Однако и сам покупатель может до заключения сделки и передачи денег обратиться в ЕИРЦ за справкой-выпиской из домовой книги.
Выдается такая справка собственникам или прописанным в квартире людям.
Выписка из домовой книги при продаже квартиры – это единственный способ избежать неприятных неожиданностей.
Существует еще и расширенная (архивная) выписка, в которой указаны вообще все люди, когда-либо пописанные по данному адресу.
Такой документ в определенном смысле защищает от внезапного появления «вечных» квартирантов в купленной квартире. Однако и он не дает стопроцентную гарантию чистоты сделки.
Обращение в ЕГРП позволяет узнать заранее о том, есть ли на квартире обременение.
Напрямую к выписке справка, полученная из этого органа, не имеет, однако она позволяет получить более точное представление о чистоте сделки и избежать больших проблем в будущем.
Чем регулируется
Вопросы выписки граждан после продажи квартиры регулируются федеральным законодательством, а также статьями Гражданского, Семейного и Жилищного кодексов РФ.
Замена термина «прописка» термином «регистрация по месту проживания» произошла поле принятия закона:
| Номер | Описание |
| №5242-1 | «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» (1993 г.) |
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 292 ГК РФ | разъясняет обязанность гражданина, продавшего квартиру, выписаться из нее |
| 314 ГК РФ | говорит о сроках выписки |
Миграционная служба РФ уведомляется о выбытии граждан с места прежней прописки на основании Приказа ФМС РФ:
| Номер | Описание |
| №288 (2012 г.) | «Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» |
Права несовершеннолетних граждан, участвующих в сделках с недвижимостью, защищают статья:
| Статья | Описание |
| 20 ГК | место жительства гражданина |
| 26 ГК | дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет |
| 28 ГК | дееспособность малолетних |
| 37 ГК | распоряжение имуществом подопечного |
| 60 СК | имущественные права ребенка |
| 26 ЖК | основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
Выписка граждан, продавших квартиру, проводится путем обращения в местный орган миграционной службы РФ с уведомительным заявлением.
Должны быть представлены причины выписки, указание на адрес последующей прописки не обязателен.
Выписка несовершеннолетних детей проводится сложнее. Чтобы получить разрешение, необходимо найти для ребенка новое место проживания и регистрации.