Многие граждане сталкиваются при покупке квартиры с проблемой, которая вызвана необходимостью дачи задатка. Зачастую они не знают правила, чтобы действовать по закону, а не наверняка. Данное обстоятельство может привести к непредсказуемым последствиям, например, потери денежных средств, времени и квартиры, которую были намерены приобрести.
Общие понятия
Оформление имеющей юридическую силу документации сделки купли-продажи осуществляется в порядке, установленном законодателем.
Если заинтересованные в ней лица намерены ее совершить в будущем, то они свое намерение должны закрепить вещественным доказательством.
Зачастую такого рода ситуация возникает при недостаточности у покупателя денежных средств для совершения покупки, в силу чего дается задаток продавцу. В свою очередь он принимает задаток, идя навстречу к покупателю.
Что это такое
Под термином «задаток» подразумевается некая денежная сумма, переедаемая одним лицом другому лицу, чтобы он в установленный срок исполнил принятые на себя обязательства.
Как правило, оно возникает между заинтересованными в сделке лицами вслед за подписанием предварительного договора. Норма предусмотрена указаниями статьи 380 ГК РФ.
По своей сути задаток есть ручательство заинтересованных сторон, позволяющее в будущем завершить начатую сделку купли-продажи надлежащим образом.
Оно входит в число обеспечительной меры, оформляемой дополнительным соглашением, прилагаемым к основному договору. Ее действие распространяется на обоих участников.
В соответствии с нормативами законодательных актов права и обязанности возникают сразу после подписания соглашения о передаче задатка, что позволяет применить обеспечительные меры.
Как показывает практика, задаток передается покупателем в период подписания участниками сделки предварительного договора.
Последствия неисполнения принятых обязательств:
| Показатели | Описание |
| Если покупатель не исполняет условия соглашения | то он теряет денежные средства, которые передал продавцу в качестве задатка |
| При не соблюдении продавцом условий соглашения он возвращает покупателю задаток в удвоенном размере | что предусмотрено нормативно-правовыми актами |
Условия, отмеченные выше необходимо указать в предварительном договоре, который заключается сторонами.
В нем излагается основание его заключения, факт передачи задатки за квартиру, выражается готовность передачи и принятия предмета сделки на предусмотренных в нем условиях.
Его форма должна соответствовать основному договору, который подписывается позже.
Подписание предварительного договора не факт, что:
| Показатели | Описание |
| Продавец должен сиюминутно передать квартиру | — |
| Возникнут обязательства | способствующие для передачи квартиры ее приобретателю |
Квартира подлежит передаче только после проведения сделки, когда произойдет полный взаиморасчет.
Кто попадает под категорию
Правило о даче задатка распространяется на участников сделки купли-продажи, в качестве которых выступают продавец и покупатель.
При этом задаток дается только покупателем, намеревающимся выкупить отвечающую его потребностям квартиру. Он принимает на себя обязательства о передаче полной суммы денежных средств по истечению какого-либо промежутка времени.
Продавец обязуется не реализовывать свою квартиру в продолжение оговоренного срока, если принимает задаток.
Что касается самой сделки, подписания договора купли-продажи, то он расценивается как заключенный со времени производства государственной регистрации его ФКП Росреестр. Норма предусмотрена в указаниях статьи 588 ГК.
Куда обращаться
Наиболее подходящим способом оформления соглашения о получении задатка является обращение в нотариальную контору, что позволяет придать документу законную силу.
Но нередки случаи написания расписки от руки в произвольной форме, которая к тому же не заверяется в нотариальном порядке.
В такой ситуации она не всегда может стать доказательной базой, поэтому прибегают к свидетельским показаниям.
Но он обретает официальный характер, дозволяющий покупателю обрести защиту со стороны законодателя при нарушении условий, которые прописаны в предварительном договоре.
Как правильно оформить задаток при покупке квартиры
Документы на передачу задатка надлежит оформить грамотно, чтобы не возникли осложнения в будущем.
Пользователи сети интернет могут ознакомиться с порядком оформления документа по передаче задатка на сайтах фирм, оказываемых услуги по его составлению.
На них размещен его образец, поэтому скачать его заинтересованным лицам не представляет осложнений.
Необходимые условия
В содержании предварительного договора надлежит отдельным пунктом отметить, что продавцу квартиры покупатель отдает задаток. При его отсутствии денежные средства могут быть расценены судебным органом в качестве аванса.
Он не входит в категорию обеспечительной меры, так как является некой частью основной суммы, уплачиваемой за покупку квартиры.
Любой из участников сделки купли-продажи наделен возможностью прекратить действие предварительного договора, избежав при этом наложения на него штрафной санкции.
При этом аванс подлежит возврату покупателю вне зависимости от того, кто первым нарушил оговоренные предварительным договором условия, не выполнив свои обязательства перед вторым участником.
Обязательства принимающих участие в сделке купли-продажи граждан должны быть обеспечены, о чем отмечено в указаниях статьи 359 ГК:
- поручительством сторонних лиц;
- гарантией банковского учреждения;
- залогом вне зависимости от его формы и содержания.
Как правило, размер задатка представлен в процентном соотношении от стоимости квартиры. Возможно установление фиксированного размера по усмотрению лиц, которые вступают во взаимоотношения в результате сделки купли-продажи.
В соглашение указывается схема передачи задатка, его размер, права обеих сторон, ответственность за неисполнение условий соглашения.
Составление расписки
Денежные средства в качестве задатка на покупаемую квартиру должны быть переданы покупателем продавцу под расписку. Она пишется на стандартной белой писчей бумаге формата А4 в произвольной форме.
В ней в обязательном порядке указываются:
| Показатели | Описание |
| Наименование документа | — |
| Персональные данные | заинтересованных сторон |
| Цена квартиры | установленная на основе рыночной либо кадастровой стоимости |
| Дата передачи задатка | — |
| Размер передаваемых денежных средств | — |
| Цель и основания передачи | например, предварительная оплата за покупку квартиры |
| Дату заключения основного договора | — |
| Кратное описание продаваемой квартиры | юридический адрес, наличие правоустанавливающих документов, их номера |
| Условия возвращения задатка | если основной договор не будет заключен сторонами в установленный срок |
| Условия зачета задатка | в счет стоимости квартиры, если сделка состоится |
Расписка подписывается получившим задаток лицом, что удостоверяет о его получении. Наилучшим вариантом является ее написание в присутствии двух свидетелей, готовых подтвердить, в крайнем случае, факт получения задатка.
Они должны на расписке поставить свои подписи. На ней в обязательном порядке проставляется дата ее написания.
Денежные средства следует передавать продавцу при свидетелях вслед за получением расписки от него. Он должен при покупателе и двух свидетелях пересчитать денежные средства, пометить об отсутствии претензий к покупателю.
Прилагаемые документы
В нотариальную контору представляются:
| Показатели | Описание |
| Паспорта обеих сторон | удостоверяющие их личность |
| Правоустанавливающий акт | — |
| Кадастровый паспорт | — |
| Технический паспорт | включая план помещений и экспликацию |
| Выписка | из Единого реестра прав недвижимости |
| Справку | о наложении обременения, ограничений в отношении продаваемой квартиры |
Перечень требуемых документов может меняться в зависимости от конкретной ситуации, индивидуальных особенной осуществляемой сделки купли-продажи.
Какой имеет размер
Многих граждан интересует вопрос, какой берут процент от общей стоимости недвижимости в качестве задатка. Как правило, задаток передается на определенное время, по истечению которого надлежит подписание основного договора.
Его размер нормативно-правовыми актами не установлен, поэтому найти его в первоисточниках не удастся. Например, в Гражданском кодексе.
По общепринятым правилам он устанавливается участниками сделки купли-продажи. Как показывает практика, размер задатка при сделке купли-продажи составляет от 5% до 10% от рыночной стоимости квартиры.
Если одна из сторон стремится значительно увеличить либо уменьшить его, то другая сторона должна серьезно задуматься над предложением. Как на уменьшении настаивает покупатель, если он определился с выбором.
Мера напрямую связана с тем, что он надеется найти вариант, удовлетворяющий его. Если продавец старается существенно увеличить размер задатка, то стоимость квартиры явно завышена.
В противном случае он надеется дождаться более выгодного предложения от третьих лиц.
Риски продавца
Как правило, у продавца при продаже квартиры могут возникнуть определенные риски. В каждой конкретной ситуации они зависят от условий проведения сделки купли-продажи.
Нужно заметить, что каждый отдельный случай строго индивидуален, единой рекомендации не существует. В договор должны быть вписаны подобающие условия передачи денежных средств.
Продавец должен быть уверен в том, что у покупателя есть денежные средства, и он намерен выкупить его квартиру в установленное сторонами время.
В их число входит:
| Показатели | Описание |
| Проведение взаиморасчетов | продавцу следует обратить внимание на способ передачи денежных средств за квартиру, дату, когда они будут переданы |
| Соблюдение покупателем условий | о порядке взаиморасчетов как предварительного, так и основного договора |
| Способ передачи денежных средств | их передача посредством банковской ячейки является более предпочтительным вариантом |
| Взаимодействие покупателями | он может уверить, что квартира будет выкуплена в самое ближайшее время, хотя он и не намерен ее приобретать в силу различного рода причин |
| Сбор документации на проведение сделки купли-продажи длится некоторое время | за которой покупатель может потерять интерес к его квартире |
Квартира должна быть продавцом снята с продажи, если он достиг договоренности с покупателем.
Он вместе с покупателем должен установить точную дату совершения сделки, о чем должно быть отмечено в предварительном договоре. К тому же, он должен истребовать с покупателя о внесении задатка в качестве предоплаты.
Заинтересованным лицам следует договориться относительно сопровождающих сделку купли-продажи расходов. Например, расходы напрямую связанные со сбором документов, требуемых для оформления сделки купли-продажи.
Как правило, продавец лично оплачивает услуги соответствующих организаций, предоставляющих необходимые для совершения сделки документов.
Видео: задаток при покупке квартиры
Важные нюансы
Дача задатка покупателем сопровождается оформлением соглашения с указанием его размера. При этом закрепляется его обязанность выкупить определенный объект, представленный намечаемой сделкой.
Например, он обязан купить квартиру, за которую он внес задаток. Норма предусмотрено в указаниях гражданского права, регулирующего отношения вступающих в сделку граждан.
Нужно заметить, что гражданское право не предусматривает передачу аванса либо задатка продавцу. Хотя на практике широко используется понятие «предварительная оплата», которая совершается в рамках заключенного договора.
Она в обязательном порядке должны быть заплачена до наступления срока полного исполнения обязательств участниками сделки.
Покупатель может дать задаток при покупке квартиры в ипотеку приобретенная квартира является предметом залога. Но только после получения им права распоряжения квартирой.
С ней владелец квартиры до полного погашения ипотечных средств не может совершить какую-либо юридически значимую сделку. Например, совершить процедуру дарения.
Как показывает практика, гражданам в отдельных случаях удавалось продать квартиру, которая была взята в ипотеку.
Они подавали заявление в банковское учреждение, чтобы он позволил продать квартиру. При этом банк вычтет из первоначального взноса сумму, переданную в качестве задатка.
Условия предварительного договора закрепляют права и обязанности, заинтересованных в сделке купли-продажи сторон.
Как правило, он подлежит оформлению в нотариальной конторе. Его содержание должно соответствовать содержанию основного договора.
В нем должны содержаться все детали, условия на которых будет совершена сделка купли-продажи, включая персональные данные продавца и покупателя квартиры.
Вместе с тем в него вписывается:
- Стоимость жилой площади.
- Размер средств, передаваемых продавцу в качестве задатка.
- Целевое назначение задатка.
- Срок заключения основного договора.
При заключении основного договора сделки купли-продажи предварительный договор уничтожается. В него нельзя вносить какие-либо поправки, что позволяет указать в нем окончательную стоимость реализуемой квартиры.
Например, нельзя увеличивать размер стоимости квартиры спустя некоторое время, которая указана в предварительном договоре. Мера предусмотрена с целью недопущения правонарушений лицами, которые вступают в сделку купли-продажи.
На рынке недвижимости успешно осуществляют коммерческую деятельность риэлтерские фирмы. Они находят потенциального покупателя, с которого берут задаток, заключая с ним договор на предоставление услуги по поиску квартиры.
Нередки случаи, когда задаток взят, а подходящая для покупателя квартира не найдена. Действия риэлтерской фирмы неправомерны, потому что задаток теряет свою функцию по обеспечению гарантий в отношении продавца квартиры.
В такой ситуации задаток не отдается продавцу либо его доверенному лицу. Он вручается посреднику, который не может дать определенные гарантии продавцу.
Явление относится к категории упущенной продавцом выгоды, которую он бы мог получить за свою реализуемую квартиру. Что касается покупателя, то ему не гарантируется исполнение продавцом условий предварительного договора.
Чем регулируется
Вопросы относительно заключения сделки купли-продажи, потребных для ее совершения документов, порядок ее оформления регламентируется Гражданским кодексом.
В указаниях статьи:
| Статья | Описание |
| 454 ГК | предусмотрен порядок осуществления процедуры, согласно которому одна сторона обязуется передать предмет сделки в собственность другой стороне в продолжение некоторого времени |
Вторая сторона обязуется принять предмет сделки, заплатив за него некую денежную сумму. Ее размер устанавливается сторонами индивидуально в ходе переговоров.
В отдельных случаях предварительный договор купли продажи квартиры с задатком может быть переквалифицирован в основной договор.
Норма предусмотрена указаниями постановления пленума Верховного арбитражного суда:
Такой вариант возможен, если до заключения основного договора была уплачена вся оговоренная за квартиру сумма или ее значительная часть, размер которой составил более чем 2/3. Но на практике такого рода случаи встречаются крайне редко.
Основное различие основного и предварительного договора соответственно предписаниям Федерального закона:
Оформление получения задатка осуществляется в соответствии с положениями статей:
| Статья | Описание |
| 380 ГК РФ | понятие задатка. Форма соглашения о задатке |
| 381 ГК РФ | последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком |
В них даются разъяснения относительно сущности аванса и задатка, являющегося обеспечением намеченной сделки купли-продажи. Продавец квартиры вправе запросить одновременно с задатком аванс.
Если покупатель откажется от заключения основного договора, то продавец возвращает аванс, в то время как задаток не подлежит возврату.
И в заключение надлежит заметить, что задаток никоим образом нельзя передавать под «честное слово», потому что никто не застрахован от мошеннических действий.
В повседневной жизни можно встретить случаи, когда продавец начинает отрицать факт получения денежных средств от покупателя.
Чтобы избежать нелицеприятных ситуаций следует их передавать под особый вид документа – расписку, заверенную в нотариальном порядке.