Быстрая продажа квартиры немного осложняется в связи с тем, что срок освобождения от налога НДФЛ продлен до 5 лет. Законодатель установил исчисление налоговой базы в размере 70% от ее кадастровой цены, если занижена суммы сделки купли-продажи. Налогообложению подлежит разница в стоимостях, за которую квартира была приобретена и продана. В качестве налогового вычета выступит истраченная сумма.
Что это такое
Под выражением «сделка купли-продажи недвижимости» подразумевается продажа жилого либо нежилого помещения.
Вопросы относительно ее проведения регулируются указаниями Гражданского кодекса, который является основным нормативным документом.
Соответственно его указаниям лица, участвующие в проведении сделки подписывают договор купли-продажи. Он удостоверяет факт продажи квартиры одним и приобретения ее другим лицом.
Договор оформляется в нотариальной конторе в присутствии нотариуса, который заверяет его своей подписью и скрепляет печатью.
Его подписание влечет за собой возникновение у участников обоюдных обязанностей, о чем отмечено в статье 454 ГК РФ. Продавец обязуется передать квартиру покупателю, получив с него плату за нее, а покупатель обязуется принять ее как свою собственность.
Как правило, размер платы назначается продавцом, покупатель имеет право поторговаться с ним, если посчитает ее высокой. В отдельных случаях окончательный размер устанавливается в ходе переговоров, поэтому его называют договорной ценой.
Но в любом случае она должна быть соразмерной стоимости подобных квартир на рынке недвижимости и кадастровой цене.
Сделка купли-продажи признается действительной, если договор подписан:
| Показатели | Описание |
| На добровольной основе | — |
| По личному волеизъявлению | продавца и покупателя |
| Без вмешательства | принудительного характера |
В противном случае сделка считается не проведенной, а договор купли-продажи причисляется к категории «ничтожный». Он должен быть зарегистрирован в Федеральном казенном предприятии Росреестр для придания законной силы.
Договор купли-продажи должен отражать:
| Показатели | Описание |
| Волеизъявление сторон | и их взаимные обязательства |
| Все существенные условия сделки | — |
В него следует включить пункты, содержащие:
| Показатели | Описание |
| Полное описание квартиры | количества комнат, их функциональное назначение, площадь и геометрические размеры, адрес и местоположение квартиры, этаж, ее номер |
| Окончательная стоимость квартиры | — |
| Список лиц | прописанных и проживающих в квартире |
| Срок вручения ключей квартиры | — |
| Порядок передачи денежной суммы | место ее передачи |
Участники в ходе проведения сделки совершают юридически значимые действия. Они направлены на передачу продавцом права собственности покупателю, которому выдается соответствующее свидетельство. Норма предусмотрена положениями статьи 551 ГК РФ.
Если квартира находится на праве собственности у нескольких лиц, то есть в долевой собственности, то необходимо представить официальное согласие других совладельцев.
Оно должно быть оформлено письменно и заверено в нотариальном порядке, чтобы не возникли в будущем конфликтные ситуации.
Уплата налога НДФЛ при продаже квартиры менее 3 лет в собственности сообразно статье 217 Налогового кодекса осуществляется в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры.
Вырученные от реализации денежные средства входят в состав общего дохода, получаемого гражданином, поэтому они учитываются при исчислении налоговой базы.
На кого распространяется
По общепринятым правилам участниками сделки считаются лицо, которое продает свою квартиру и потенциальный покупатель, изъявивший желание ее приобрести.
В ходе проведения сделки они заключают договор купли-продажи. В отдельных случаях владельцы недвижимости имущества не могут лично заниматься его продажей в силу каких-либо причин.
В такой ситуации они обращаются к третьему лицу, которому они доверяют с просьбой заняться продажей квартиры. Он может действовать от имени собственника, если он оформить на него доверенность в нотариальном порядке.
Каждый из частников сделки должен иметь российское гражданство, быть совершеннолетним и дееспособным гражданином. Тоже относится и к доверенному лицу.
Куда обращаться
Участники обращаются в нотариальную контору вне зависимости от ее правового положения, чтобы совершить сделку купли-продажи. Ее успешно осуществляют как государственные нотариусы, так и частные.
Основное требование к ним заключается в наличии лицензии на осуществление нотариальной деятельности и сертификата, подтверждающего степень квалификации нотариуса.
Какие сроки
Как правило, на оформление сделки купли-продажи не уходит много времени. Они могут быть оформлены в продолжение нескольких часов, если ее участники представляют полный пакет документов, который оформлен надлежащим образом.
По большей части много времени занимает сбор требуемых для совершения сделки документов.
Сбор документов и их подготовку к совершению сделки осуществляет продавец, а покупатель знакомится с ними. Если они у покупателя вызывают сомнение, то он может проверить подлинность представленной в них информации.
Продажа квартир в Москве
Каждый человек вне зависимости, где он живет стремиться продать свою квартиру быстро, получив при этом за нее хорошие денежные средства. Он не хочет прогадать, потому что в такой ситуации продавец упустит свою выгоду.
К тому же ему нужно разрешить вопрос — заняться продажей самостоятельно без риэлтора либо обратиться к специалистам?
Самостоятельная продажа позволит сэкономить денежные средства, потому что не нужно будет платить риэлтору за его услуги.
Необходимые условия
Определение сделки купли-продажи разъяснено в положениях статьи 153 ГК РФ. Она является наиболее распространенным основанием возникновения гражданских правоотношений.
Чтобы выгодно продать квартиру, расположенную в городе Москва нужно выяснить цены сходных квартир.
Москвичи имеют возможность найти информацию на одном из многих сайтов сети интернет, содержащий аналитические данные по недвижимости по городу. Не исключается возможность отслеживания цен, по которым были проданы квартиры.
Мера позволит установить соразмерность запрашиваемой суммы и существующих на рынке недвижимости цен, определить среднюю стоимость. Нужно заметить, что комнаты коммунальных квартир распродаются по самым низким ценам.
Что касается элитных квартир, то их стоимость в разы превышает стоимость обычных квартир. Стоимость квартир «сталинка» выше стоимости хрущевок. При срочной продаже стоимость квартиры значительно снижается.
При подаче объявления надлежит в ее содержании привести как можно больше информации относительно:
| Показатели | Описание |
| Характеристик и параметров квартиры | — |
| Выделить особенности, достоинства продаваемой квартиры | например, в квартире сделан евроремонт. Данная информация выделить квартиру в базе данных с похожими предложениями |
Вдобавок к объявлению можно приложить к нему план квартиры, опубликовать фотографические съемки.
В его содержании подробно описать инфраструктуру района расположения здания с указанием магазинов, детских учреждений дошкольного воспитания, школы, развлекательные центры, кафе.
В большинстве случаев квартиры в городе Москва покупают молодые семьи, расширяющие жилплощадь, иногородние жители, поэтому для них важна любая информация.
Содержание договора зависит от условий проводимой сделки, в число которых входит:
- законность содержания сделки;
- дееспособность участников;
- соответствие воли и волеизъявления;
- соблюдение формы сделки.
Неисполнение хотя бы одного из вышеперечисленных условий приводит к признанию сделки недействительной, если иные условия не предусмотрено законодателем.
С чего начать процедуру
В первую очередь нужно поместить объявление в сети интернет, на досках объявлений «продам квартиру в Москве».
Правильное установление стоимости способствует продаже квартиры в короткие сроки, поэтому необходим тщательный анализ цен на рынке недвижимости.
Порядок действий продавца при продаже квартиры:
- Сбор требуемых для проведения сделки купли-продажи документов.
- Выставление квартиры на продажу.
- Поиск потенциального покупателя.
- Организация показа подлежащей к продаже квартиры.
- Проведение переговоров с потенциальным покупателем.
- Совершение сделки купли-продажи.
Как правило, поиск покупателя ложится на плечи владельца квартиры, который намерен ее продать. Сделка успешно совершится, если будет найден потенциальный покупатель, готовый выкупить квартиру.
Наилучшим вариантом станет заключение предварительного договора, внесение предоплаты, оформленной надлежащим образом.
Каждый из указанных выше этапов продажи имеет свои отличительные признаки, на которые следует обратить внимание.
Например, для подготовки документов от собственника требуется обращение в отдел бюро технической инвентаризации административного округа.
Оно подготавливает технический паспорт квартиры, потребные справки, выписку из паспорта, технический план и экспликацию.
Как правило, при несрочном исполнении заказа оформление технической документации производится на протяжении одного месяца.
Если она нужна в срочном порядке, то документация может быть изготовлена за один день либо в десятидневный срок. Но в такой ситуации плата за срочное исполнение заказа будет высокой. Ее размер устанавливается в индивидуальном порядке.
Оплата услуг предприятия БТИ совершается на основании квитанции соответственно его прейскуранту через кассу банка. Прием документов БТИ сопровождается выдачей расписки, где проставляется дата выдачи готовой технической документации.
При необходимости проведения технической инвентаризации в расписке указывается и время выезда специалиста на объект.
Если будет найден потенциальный покупатель, желающий купить квартиру, то следует с ним обговорить дату проведения сделки купли-продажи и ее условия ее проведения.
При необходимости оформить предварительный договор, обсудить с покупателем условия о внесении предоплаты, что предполагает составление расписки о получении задатка.
Как оформляется
В соответствии с нормативами законодательных актов право собственности переходит при осуществлении регистрации договора купли-продажи в управлении ФСГРКиК административного округа города Москвы.
Как правило, оформление перехода права собственности осуществляется на протяжении 10 рабочих дней.
Мера позволяет получить ключи продавцу от банковской ячейки, куда покупатель вносит денежные средства за квартиру.
Продавец с покупателем производят полный взаиморасчет посредством банковской ячейки, после оформляется акт приема-передачи квартиры продавцом покупателю.
В нем указывается, что:
- условия договора купли-продажи исполнены полностью;
- взаиморасчет произведен;
- продавец передал квартиру;
- покупатель квартиру принял;
- участники сделки претензий друг к другу не имеют.
Квартира покупателю передается по акту, что удостоверяет о завершении сделки купли-продажи и перехода права собственности от одного лица к другому.
Какие требуются документы
Законодатель утвердил перечень документов, которые продавец должен предъявить при оформлении сделки купли-продажи.
С ним можно ознакомиться в нотариальной конторе, территориальном отделе ФКП Росреест города Москва.
Для оформления сделки купли-продажи требуются документы:
| Показатели | Описание |
| Паспорта | участников сделки купли-продажи |
| Правоустанавливающий акт на квартиру | свидетельство о праве собственности |
| Технический паспорт | к нему прилагается технический план и экспликация либо кадастровый паспорт |
| Свидетельство о браке | — |
| Согласие второго супруга | в письменном виде на продажу квартиры |
| Разрешение органа опеки и попечительства | если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок либо квартира на праве собственности принадлежит ему, недееспособному лицу |
| Выписка из домовой книги | с указанием прописанных в квартире лиц |
| Выписка из лицевого счета | подтверждающая об отсутствии долгов о коммунальным платежам |
| Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам | — |
В каждой конкретной ситуации могут понадобиться другие виды документов, поэтому нужно уточнить их перечень в нотариальной конторе.
С какими трудностями можно столкнуться
Некоторые осложнения могут возникнуть при оформлении технической документации, если в квартире была произведена незаконная перепланировка внутреннего пространства квартиры.
Как правило, сложно оформить технический паспорт для придания законной силы строительным работам по перепланировке.
Обстоятельство возлагает на продавца обязанность согласования перепланировки и его оформления до выставления квартиры на продажу.
Трудно продать квартиру, если она:
| Показатели | Описание |
| Была куплена по программе ипотечного кредитования | она становится предметом залога, поэтому продать такого рода квартир можно исключительно с разрешения банка |
| Досталась в наследство | продажа квартиры может привести к ситуации, когда появляются другие наследники, требующие о выделе их доли |
| Продается по завышенной цене | на должна быть соразмерна рыночной и кадастровой стоимости |
Выписка всех прописанных в квартире лиц должна быть совершена заблаговременно, потому что не каждый покупатель готов взять квартиру с обременением.
На рынке недвижимости свободные квартиры в большей степени обладают спросом, нежели с прописанными в нем лицами. Владелец квартиры вместе с прописанными в ней родственниками должен обратиться в паспортный стол ЖЭК либо управление ФМС.
Мера позволяет найти потенциального покупателя, продать квартиру по более высокой цене. Покупатель может отказаться приобретать квартиру, если коммунальные платежи не оплачены своевременно.
В отдельных ситуациях он может потребовать значительно снизить стоимость квартиры, что невыгодно продавцу. Он должен заранее разрешить вопрос, чтобы не возникла проблема.
Темпы строительства элитного жилья в городе Москва существенно сократились, поэтому не все желающие ее приобрести могут удовлетворить свои потребности. Что тоже затрудняет положение на рынке недвижимости, хотя стоимость элитного жилья падает.
Видео: как быстро продать квартиру
Важные нюансы
С текущего года на рынке недвижимости действуют новые правила, по которым производится освобождение от уплаты налога НДФЛ за продажу квартир.
В соответствии с нововведениями изменения коснулись срока обладания квартирой ко дню ее реализации, позволяющего получить освобождение от уплаты налога.
От уплаты налога освобождается лицо, которое владело квартирой более 5 лет, прежде чем решил ее продать.
В письме Минфина, опубликованного 15 марта 2013 за номером 03-04-05/4-232, даны разъяснения относительно начисления налога НДФЛ при реализации доли собственности на нежилое помещение.
В нем отмечено, что налог подлежит уплате в обязательном порядке. Причем уплата производится вне зависимости, от срока обладания продаваемой долей, хотя положения статьи 217 НК на него не распространяется.
Срок владения квартирой, равный 3 годам сохраняется за лицами, которые получили квартиру на праве собственности:
| Показатели | Описание |
| В наследство | от членов семьи либо близких родственников |
| В подарок | по договору дарения от членов семьи либо близких родственников |
| В результате приватизации муниципального жилья | — |
| В качестве плательщика ренты имущества | сообразно договора пожизненного содержания с иждивением |
Соответственно положениям статьи 220 НК РФ налог НДФЛ начисляется районным отделением Федеральной налоговой службы по местоположению квартиры.
Налоговая база устанавливается по результатам инвентаризационной оценки облагаемой налогом квартиры по состоянию на 1 января текущего года. Граждане могут воспользоваться своим правом на получение налогового вычета.
Наиболее распространенным риском для продавца является потеря потенциального покупателя, если у него затянется процедура сбора требуемых документов.
Если он заключит предварительный договор, получить предоплату, оформив при этом расписку на получение денежных средств, то он обезопасить себя от каких-либо рисков.
В положениях статьи 217 НК РФ изложены нормы относительно дохода, который не облагается налогом, предписаниями Федерального закона № 78-ФЗ.
К ним относится доход, полученный в качестве подарка:
| Показатели | Описание |
| В денежной и натуральной форме от физических лиц | исключая недвижимое имущество, транспортные средства, акции и паи, их доли |
| От членов семьи либо близких родственников | сообразно предписаниям Семейного кодекса близкими родственниками являются супруги, родители и дети, включая усыновителей и усыновленных, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестер |
Дата фактического получения дохода соответственно положениям статьи 223 НК РФ определяется как день осуществления выплаты, включая перечисленные на банковский счет продавца денежные средства и доход, полученный в натуральной форме.
Как правило, в качестве налогового года признается календарный год, исчисляемый с 1 января наступавшего года до его окончания.
Законодательная база
Вопросы относительно совершения сделки купли-продажи регламентируются рядом законодательных актов.
В них предусмотрен порядок оформления документации, условия и основания совершения сделки, последствия неисполнения обязательств заинтересованных в ее проведении лиц.
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 28 | дееспособность малолетних |
| 37 | распоряжение имуществом подопечного |
| 131 | государственная регистрация недвижимости |
| 247 | владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности |
| 254 | раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли |
| 292 | права членов семьи собственников жилого помещения |
| 380 | понятие задатка. Форма соглашения о задатке |
| 381 | последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком |
| 424 | цена |
| 432 | основные положения о заключении договора |
| 454 | договор купли-продажи |
| 550 | форма договора продажи недвижимости |
| 572 | договор дарения |
| 574 | форма договора дарения |
| 554 | определение предмета в договоре продажи недвижимости |
| 555 | цена в договоре продажи недвижимости |
| 574 | форма договора дарения |
Налоговый кодекс:
| Статья | Описание |
| 217 | доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) |
| 208 | доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации |
| 209 | объект налогообложения |
| 210 | налоговая база |
| 219 | социальные налоговые вычеты |
| 220 | Имущественные налоговые вычеты |
| 224 | налоговые ставки |
| 333.19 | размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями |
| 333.24 | размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий |
| 333.25 | особенности уплаты государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий |
Федеральный закон:
Акт:
| Номер | Описание |
| №4462-1 | «Основы законодательства о нотариате» |
Приказ Министерства юстиции РФ:
| Номер | Описание |
| №99 | «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» |
И в заключение необходимо отметить, что нововведения о продаже квартиры менее 5 лет в собственности новый закон способствует развитию процесса сдачи свободной квартиры в аренду.
Если невыгодно продавать ее из-за высокой налоговой базы, то лучше сдавать ее нуждающимся лицам в наем, получая при этом невысокий, но стабильный доход.
В большинстве случаев граждане так и поступают, надеясь на отмену налогообложения в ближайшие несколько лет.