Валютная ипотека имеет ряд существенных отличий от кредита на покупку жилья, оформленного в российских рублях. Если выбрано правильное время, такой вариант займа может быть крайне выгодным. Однако если обслуживать кредит придется в период финансовой нестабильности, то можно серьезно прогадать и даже лишиться жилья
Что это такое
Ипотека – это целевой займ, который помогает людям решить свои жилищные проблемы. Сегодня уже никого не удивишь квартирой, купленной по ипотеке.
В условиях высокой дороговизны жилья на первичном и вторичном рынке недвижимости ипотека оказывается для подавляющего большинства российских граждан единственным способом получить собственную квартиру.
А вот в какой валюте оформлять ипотечный кредит – вопрос не праздный, хотя на первый взгляд может показаться таковым. Мало знакомые с банковской проблематикой люли считают, что ипотеку в валюте может позволить себе только очень богатый человек.
На самом деле все наоборот — в условиях стабильного курса рубля именно валютный займ помогал существенно сэкономить средства людям с недостаточным уровнем рублевого дохода.
Оформить потеку можно в самой разной валюте — долларах, швейцарских франках, евро или иенах. Никакой разницы в процедуре оформления займа по сравнению с кредитами в отечественной валюте нет.
Однако при обслуживании валютного кредита, то есть при выплате сумм по составленному графику, могут возникнуть серьезные проблемы.
Связаны они с колебаниями курса рубля. Особенно тяжелое положение сложилось в 2008 и 2014 году, когда скачок был резким, неожиданным и для большинства заемщиков катастрофическим.
Однозначно выгодна валютная ипотека в том случае, если человек получает заработную плату не в рублях, в долларах или любой другой иностранной валюте.
Однако каждый человек вправе сам решать, как именно ему платить банку. В крайнем случае всегда можно воспользоваться схемой рефинансирования валютного займа.
В начале 2016 года был подписан законопроект, согласно которому должно осуществляться регулирование вопросов ипотеки и реструктуризация ипотечных займов.
Благодаря этому документу валютные заемщики по ипотеке могут получить реальную возможность воспользоваться льготами при погашении кредитов, оформленных в период стабильного финансового состояния страны.
Что имеется в виду под льготами:
- облегченные условия кредитования;
- отмена штрафов;
- пересчет образовавшейся задолженности по приемлемому рублевому курсу;
- смена существующего графика погашения долга;
- продление срока ипотечного договора.
Законодатели планируют утвердить категории лиц, которые будут признаны льготными.
На кого распространяется
Получить ипотечный займ в валюте могут следующие категории заемщиков:
- Частные лица.
- Корпоративные клиенты.
Что касается граждан РФ, которые уже получили валютные кредиты и попали в ситуацию, когда выплатить огромные суммы просто нереально, то Госдума уже не первый год рассматривает знаковый законопроект.
В документе определены льготные категории заемщиков, которые имеют право на помощь государства:
| Показатели | Описание |
| Молодые семьи | в которых воспитываются дети (возраст родителей младше 35 лет) |
| Семьи с двумя детьми | независимо от возраста родителей |
| Заемщики-инвалиды | — |
| Родители | детей с инвалидностью |
| Ветераны боевых действий | — |
| Люди | воспользовавшиеся для оформления кредита бюджетными деньгами |
| Госслужащие | и сотрудники муниципальных предприятий |
Чтобы претендовать на помощь государства, придется подтвердить финансовую невозможность выплачивать кредит.
В качестве критериев плачевного финансового состояния признается падение уровня доходов не менее чем на 30 процентов либо рост взноса при пересчете на рубли в такой же пропорции.
Куда обращаться
Несмотря на растущие суммы просрочки по валютным ипотечным займам, выдача кредитов в валюте для приобретения жилья не прекращается.
Обратиться с заявкой и пакетом документов можно в следующие банки:
- Газпромбанк;
- Дельта Кредит;
- ЮниКредитБанк;
- Юбсолют Банк;
- Россельхозбанк;
- Уралсиб;
- АК Барс;
- Банк Москвы;
- МТС Банк;
- Росбанк;
- Связь-Банк;
- Инвесторгбанк.
Получить валютный займ можно и в некоторых других банках РФ, где действуют специальные программы кредитования заемщиков:
| Показатели | Описание |
| Сбербанк России | закрыл программу валютного кредитования. Получить займ теперь можно только в российских рублях |
| ВТБ 24 | в феврале 2015 года стал участником программы реструктуризации валютных займов. Однако летом программа была закрыта, так как заемщики не обратились за заявлениями о реструктуризации долгов |
| Аналогичная ситуация сложилась в Газпроме | программы была закрыта в августе 2015 года |
| Абсолют Банк | отменил выплату валютной ипотеки |
| Банк ДельтаКредит | выдал наибольшее число валютных займов. Всем обратившимся за реструктуризацией долга услуга была предоставлена |
Ипотека в долларах
Несмотря на то, что окончательного решения правительства валютная ипотека пока не имеет, государство признает серьезность проблемы. С 2014 года у валютных заемщиков образовались неподъемные для обычного человека задолженности.
При этом банки не идут на какие-либо послабления, хотя в ряде случаев допускают рефинансирование кредита в рублевые ипотечные продукты (в том числе с перекредитованием в сторонних банках).
В 2015 году депутаты Государственной Думы не раз рассматривали проекты, направленные хоть на какое-то решение проблем валютной ипотеки.
Что предлагалось:
| Показатели | Описание |
| Дать заемщикам двухмесячные «каникулы» | на выплаты по графику |
| Пересчитать суммы кредитов в валюте по курсу | действовавшему на дату заключения ипотечного договора |
| Полный запрет | на выдачу кредитов в валюте |
Ни правительство, ни Дума пока не поддержала ни один из предложенных проектов. До сих пор никакого однозначного решения по вопросу нет, кроме введения специальной программы помощи заемщикам по линии федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
Между тем кредиты в валюте продолжают оставаться востребованными у россиян, поэтому банки оформляют займы по существующим кредитным линиям.
Число оформленных за последний год займов по валютной ипотеке невелико (всего тридцать случаев), поэтому будущее такого вида банковских услуг под большим вопросом.
Однако свои преимущества у ипотеки в валюте есть. Одно из наиболее очевидных – более низкие по сравнению с рублевыми процентные ставки.
Необходимые условия
Чтобы оформить ипотечный кредит в иностранной валюте, нужно выполнять несколько общих условий.
Большинство банков выдвигают к заемщикам следующие требования:
| Показатели | Описание |
| Возраст | старше 24-х или даже 25 лет (ипотеку в рублях дают россиянам более молодого возраста, как правило, с 22 лет) |
| Гражданство РФ | — |
| Наличие официального места работы | — |
| Уровень дохода | достаточный для погашения ипотечных платежей |
| Внесение первоначального взноса | не менее 15 процентов |
| Страхование залогового жилья | — |
| Наложение на квартиру обременения | при оформлении госрегистрации права собственности |
Иногда ипотека в валюте выдается только в том случае, если клиент проживает на территории реального действия банка-кредитора. Это необходимо для обеспечения графика погашения задолженности.
При этом оформить ипотеку можно как на уже построенное, так и на строящееся жилье.
Срок действия валютного ипотечного кредита довольно существенный — от двадцати до тридцати лет, причем банк может выдать сумму в размере до 80 процентов от общей стоимости жилья.
Порядок оформления
Процедура оформления валютной ипотеки ничем не отличается от обычного порядка сбора документов для целевого кредитования в рублях.
У заявителя при первичном обращении должны быть следующие документы:
| Показатели | Описание |
| Паспорт | с российской пропиской |
| Заявление анкетного типа | выдается банком по установленной форме |
| Брачное свидетельство | — |
| Свидетельства | на каждого несовершеннолетнего ребенка |
| Трудовая книжка | — |
| Справка о доходах | и/или форма 2 НДФЛ |
| Документы | о наличии дополнительных доходов (если есть) |
Список может отличаться, при этом главный документ – подтверждение доходов, или доказательство платежеспособности клиента. На основании справки рассчитывается сумма и срок предоставления займа.
Сама процедуры предполагает несколько этапов:
| Показатели | Описание |
| Подача заявки, ее одобрение или отказ | проверяется кредитная история, личность заявителя, представленные финансовые документы. Обычно решение принимается быстро, от двух до семи дней |
| Поиск жилья для ипотеки согласно требованиям банка | банк дает на подбор залоговой недвижимости определенное время (как правило, два-три месяца, не больше). Однако на практике люди уже имеют на примере нужное им жилье на момент обращения в банк |
| Оценка выбранной недвижимости с точки зрения ее реальной рыночной стоимости | проводит аккредитованной в банке оценочной организацией. Делать оценку самостоятельно у сторонних оценщиков не рекомендуется — банк может не принять такой документ |
| Оформление сделки купли-продажи | подписать документ должны не только продавец и покупатель, но и представитель банка |
Одновременно оформляется банковский займ (договор валютной ипотеки), а средства перечисляются продавцу.
Важно, что до момента официально регистрации нового собственника воспользоваться перечисленными средствами продавец не сможет.
Какой процент
Сегодня валютную ипотеку оформляют несколько российских банков. Один из них – Газпромбанк.
Классический ипотечный продукт предполагает выдачу займа под 11,5 процента годовых. При этом первоначально нужно заплатить не меньше 15 процентов от всей стоимости недвижимости.
Ипотечный займ в валюте от ЮниКредитБанка предполагает несколько вариантов как по размеру ставок, так и другим важнейшим показателям — сроку и размеру первоначального взноса:
| Показатели | Описание |
| 9,5 процентов | до семи лет |
| 9,75 процентов | до десяти лет |
| 10 процентов | до 15 лет |
| Смешанная ставка | назначается при сроке в 30 лет путем прибавление пяти процентов к выбранной максимальной ставке |
Банк Москвы выдает валютную ипотеку под 8 процентов годовых. Этот диапазон сохраняется другими банками, выдающими ипотечные валютные займы.
Если сравнить эти цифры с ключевой ставкой Центробанка, установленной на уровне 11 процентов готовых, валютные кредиты оказываются более выгодными.
Какие сроки
В зависимости от срока, на который оформляется кредит, рассчитывается сумма процентов. При этом продолжительность периода, в течение которого придется выплачивать кредит, зависит лишь от возможностей и желаний заемщика.
Выгоднее для заемщика короткая ипотечная история. Переплата по процентам банку составит мизерные суммы, однако ежемесячные выплаты будут очень высокими.
Если уровень дохода позволяет, можно взять именно короткую ипотеку, особенно если речь идет о валютных выплатах. Но такой вариант для большинства россиян невозможен.
Поэтому чаще всего используются длинные периоды, от двадцати до тридцати лет.
Суммы ежемесячных платежей не так высоки, однако за весь период расчетов с банком стоимость залогового жилья будет выплачена как минимум дважды. То есть сумма переплаты составит астрономические цифры.
При этом сама квартира, которая будет оформлена в залог банка, будет год от года терять в цене в силу утраты первоначальной ликвидности.
Однако при длинных займах суммы погашения задолженности не будут слишком высокими, что позволит заемщику обслуживать валютный кредит спокойно, регулярно, без нарушений графика.
Разницы между рублевой и долларовой ипотекой по допустимым срокам кредита нет:
| Показатели | Описание |
| В ряде случаев банки допускают краткосрочные (по ипотечным меркам) периоды кредитования | от семи до десяти лет |
| В среднем срок займа по валютному кредиту | составляет от пятнадцати до двадцати лет |
| Максимально допустимый срок кредитования | составляет тридцать лет |
На тридцатилетний большой период можно оформить договор с Газпромбанком, Юникредитбанком, Россельхозбанком и другими кредитно-финансовыми учреждениями, работающими по ипотечной валютной линии. Важно, что многие банки отказались от выдачи валютных кредитов после печальных событий 2014 года.
Плюсы и минусы
Валютная ипотека в период стабильного курса рубля, то есть в 2006-2007 годах, была довольно популярным способом целевого приобретения недвижимости.
В последующие годы, особенно после кризиса 2008-го года, россияне стали относиться к валютным кредитам в большей осторожностью. Однако снижение заемщиком не было критичным.
Это связано с тем, что у валютной ипотеки есть несомненные плюсы:
| Показатели | Описание |
| Если заработная плата перечисляется в долларах, евро, иенах или франках | то кредит, оформленный в этой же валюте, будет выгодным. Не придется тратить средства на конвертацию и обмен, так как появляется возможность уплатить взнос напрямую с личного расчетного счета |
| По валютным ипотечным кредитам процентная ставка традиционно ниже | что позволяет существенно экономить денежные средства |
Особенно очевидна разница в сравнении с суммами кредитных платежей, которые начисляются в российских рублях.
Главный минус валютной ипотеки – нестабильный валютный курс рубля. Если кредит взять на небольшой период, колебания не так существенны, особенно если год от года рубль укрепляется.
Если курс доллара, евро и прочих валют будет оставаться примерно одинаковым в течение всего периода действия кредитного договора, то заемщик не получит финансовой выгода, но и о потерях говорить не придется.
При стабильной финансовой ситуации соблюдается равновесие между запланированными и реальными расходами, что не скажется на бюджете конкретной семьи.
Однако как только курс рубля по отношению к доллару или евро начинает расти, то увеличиваются суммы переплаты.
Это основной риск валютной ипотеки, который стал причиной катастрофической ситуации в 2014 году. В одночасье размер платежей вырос в три-четыре раза, что привело к растущей прогрессии неплатежей.
Если резюмировать, то в среднем за одинаковый десятилетний кредит, взятый в российских рублях, заемщик переплатит от 35-ти до 45-ти процентов годовых.
Сумма переплаты по валютному займу составит всего 20-30 процентов. Поэтому валютная ипотека выгодна, правда, только в случае стабильности экономики.
В период нестабильной финансовой ситуации, когда уверенности в курсе рубля нет, не стоит брать валютную ипотеку тем, кто получает заработную плату или иные суммы дохода в рублях.
Рублевые займы полностью освобождают заемщика от риска неплатежей, связанных со скачком стоимости иностранной валюты на внутрироссийском рынке.
Видео: валютная ипотека
Основные нюансы
Главное, что нужно понимать, делая выбор в пользу валютной ипотеки, это ее основной принцип — брать ипотечный кредит нужно именно в той валюте, в которой получаешь доход.
Только так можно сохранить здоровый баланс между интересами банка и своими собственными интересами.
Сегодня ставки рублевых ипотечных кредитов стартуют с 8,5 процентов годовых, что максимально приближает их к валютным займам.
При этом разница между долларом и евро при расчете сумм обслуживания кредита невелика.
Проанализировав динамику роста доллара и евро по отношению к российскому рублю, можно увидеть — за десять лет курс доллара вырос в среднем на 20 процентов, евро – почти на 40 процентов.
Правительство пыталось создать условия для конструктивного диалога между банками и оказавшимися в сложной финансовой ситуации заемщиками, вынужденными в результате валютного скачка 2014 года ежемесячно выплачивать вместо двадцати-тридцати тысяч рублей (в пересчете валюты на рубли) около ста тысяч.
Одним из возможных вариантов решения проблемы стала возможность рефинансирования валютного займа в рублевый.
Это можно сделать как в пределах своего банка, то есть переоформить кредит в первичном банке, так и в другом кредитно-финансовом учреждении.
Неожиданное решение проблемы неплатежей по валютной ипотеке было предложено некоторыми банками.
Речь идет о долговой амнистии сроком на 36 месяцев, то есть два года, во время которой в клиента взимается символическая сумма в одну тысячу рублей. В течение этого времени квартира находится в собственности банка.
Чтобы вернуть ее, клиент должен взять новый рублевый кредит сроком до тридцати лет:
| Показатели | Описание |
| В числе пострадавших от падения рубля оказались примерно 600 тысяч россиян, оформивших валютную ипотеку | это около пяти процентов от общего количества граждан, оплачивающих в настоящий момент ипотечное жилье |
| В среднем сумма, на которую был оформлен кредит, составляет чуть больше 8 млн рублей | при этом средний размер ипотечного займа в рублях примерно 1,6 – 1,7 млн. |
| В 2015 году количество людей, обратившихся в банки за оформлением займа в долларах или евро, сократилось на тридцать процентов | — |
| Потерять квартиру | из-за отсутствия средств на обслуживание валютных кредитов могут примерно 50 тысяч россиян |
Законодательная база
Вопросы ипотечного приобретения жилья регулирует Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| №102 | «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» |
Чтобы снизить ущерб для заемщиков, Правительство попыталось заставить банки реструктурировать долги.
Было составлено известное письмо Центробанка:
| Номер | Описание |
| №01−41−2/423 от 23 января 2015 года | «О реструктуризации жилищных ипотечных ссуд, выданных в иностранной валюте» |
Оформить валютную ипотеку довольно просто — процедура не отличается от обычного целевого займа в рублях.
При наличии достаточной суммы первоначального взноса и подтвержденной платежеспособности банки, которые до сих пор не закрыли программы валютного ипотечного кредитования, оформят выгодный для клиента договор.
Однако общая неблагополучная ситуация на валютном рынке свела оформление договоров валютной ипотеки к единичным случаям.