В последнее время достаточно распространенным явлением стало осуществление перепланировки в так называемых домах-«хрущевка». Жильцы такого рода дома в стремлении преобразить свое жилье достигают больших успехов, добиваясь комфортабельности и удобства для себя. Они разрабатывают многочисленные варианты, стараясь выбрать из них наиболее оптимальный.
Основные моменты
В сущности «перепланировка помещения» есть видоизменение внутреннего пространства. В ходе осуществления перепланировки полностью меняется конфигурация, формы и очертания стен, оконных и дверных проемов помещения.
Все виды осуществленных изменений соответственно положениям статьи 25 Жилищного кодекса должны быть отражены в техническом паспорте помещения.
При осуществлении перепланировки осуществляются нижеперечисленные строительные процессы:
| Показатели | Описание |
| Объединение либо разделение комнат | — |
| Переделка дверных и оконных проемов | с последующей установкой их на новом месте |
| Разборка старых внутренних стен | с заменой их на новые перегородки, их перестановка на другое место |
| Переустройство подсобного помещения | в кухонное помещение |
В квартирах дома предусмотрены несущие внешние стены, межквартирные, если дома не принадлежат к серии панельных домов. Как правило, их нельзя трогать, зато внутренние стены можно изменять как угодно.
Например, при перепланировке двухкомнатной квартиры в хрущевке варианты предполагают:
| Показатели | Описание |
| Снесение части внутренней стены | — |
| Пробивку проема во внутренней стене | расположенной между кухонным помещением и смежной комнатой |
| Перенесение дверных проемов | — |
| Расширение санузла | за счет площади коридора |
Владелец перепланированной квартиры оплачивает государственную пошлину за предоставленные БТИ услуги.
Бюро оформляет техническую документацию, новый технический паспорт для узаконивания изменения.
Последней инстанцией является орган Росреестр, который заносит проведенные изменения в единый реестр прав. В нем собирается полная информация об объектах недвижимости по всей стране.
Что это такое
Под выражением «хрущевка» подразумеваются панельные либо кирпичные дома с двумя-пятью этажами, которые были построены по специальной программе в целях обеспечения советских граждан жильем.
Они строились массово в середине двадцатого века, поэтому совпали с периодом, когда генеральным секретарем был Никита Сергеевич Хрущев.
К отличительным признакам «хрущевок» входят:
| Показатели | Описание |
| Высота потолка | равная 250 см |
| Толщина наружных стен | составляет от 30 до 40см, внутренних стен между смежными квартирами равна 20-30см, перегородок – 8 см |
| Площадь помещений | уменьшена до минимального значения |
Дома прозванные в народе «хрущевками» входили в категорию социального жилья, которые раздавались бесплатно гражданам.
Они в качестве временного жилья были рассчитаны на эксплуатацию на протяжении 25 лет, после чего подлежали сносу. Но по истечению срока эксплуатации дома не были снесены ввиду недостаточно жилищного фонда в стране.
Конструктивная схема хрущевок вне зависимости от строительного материала:
| Показатели | Описание |
| В качестве несущих конструкций используются две наружные стены фасада | совместно с продольной стеной, расположенной по центральной оси дома |
| Диафрагмы жесткости представлены торцевыми и поперечными стенами | — |
Демонтаж внутренних стен-перегородок не влияет на раму жесткости, не изменения ее расчетную схему.
Перепланировка любого жилого помещения осуществляется легко без каких-либо проблем, за исключением домов серии крупноблочных хрущевок.
Кто может обратиться
Дома были возведены по типовым проектам без лифта в виде коробок, в которых размещалось много квартир с одной и несколькими комнатами. В настоящее время дома «хрущевки» пришли в негодность, устарели.
Квартиры, расположенные в доме тесны по размерам, их планировка крайне неудобна, что не соответствует современным меркам.
Многие жильцы «хрущевок» стремятся перепланировать свою квартиру, чтобы создать удобные и комфортабельные условия для проживания.
Куда следует идти
Как правило, разрешение на проведение перепланировки выдает муниципальное образование, куда подается заявление в общем порядке.
Чтобы перепланировать жилую площадь гражданам следует обратиться в жилищную инспекцию либо отдел капитального строительства административного округа.
В нем должна содержаться обоснованное решение, подтверждающее необходимость выполнения перепланировки жилой площади.
Виды перепланировок в хрущевке
Граждане могут произвести перепланировку квартиры, расположенной в доме «хрущевка», что допускается законодателем.
Но ее осуществление для многоэтажного дома может вызвать опасность, которая повлечет за собой угрозу жизни и здоровью жильцов дома. Им не стоит производить перепланировку самостоятельно, что будет расценено в качестве незаконной сделки.
Что допускается
Существующая планировка в квартирах типа «хрущевка» крайне неудобна, что служит основанием для осуществления в ней перепланировки в целях создания комфортного жилья.
Например, санузел совмещен с ванной комнатой, что вызывает неудобства при их использовании.
Если намечена перепланировка в имеющей 3 комнаты квартире, то для ее владельца открываются большие возможности в ее осуществлении. Квартира имеет большую площадь, позволяющую перепланировать ее в любом варианте.
Панельные дома-хрущевки подразделяются на:
| Показатели | Описание |
| Сносимые | которые были рассчитаны на 25 лет, но не все из них были снесены по истечению срока эксплуатации |
| Несносимые | рассчитанные и построенные со сроком эксплуатации равным 50 годам |
Техническая экспертиза входящих в число хрущевок панельных домов позволила выявить, что они могут находиться в эксплуатации и далее, причем продолжительное время, если в них произвести капитальный ремонт.
Нужно отметить, что в субъектах Москва, Санкт-Петербург запустили в действие программы. В соответствии с ее правилами дома хрущевки сносятся с заменой их на современное жилье, отдельные дома реконструируются.
Что касается кирпичных домов, то их срок эксплуатации был рассчитан на 100-150 лет. Но, несмотря на это, некоторые дома пришли в негодность из-за низкого качества выполненных строительных работ.
Необходимые условия
Перепланировка жилплощади должна быть осуществлена вслед за процедурой согласования в соответствующих инстанциях, иначе все выполненные работы расцениваются как незаконные.
Проект перепланировки согласовывается в инстанциях:
- жилищной комиссии либо отделе капитального строительства администрации муниципалитета населенного пункта;
- в отделе по жилищным вопросам Министерства чрезвычайных ситуаций;
- Пожарной службе;
- в органе Роспотребнадзор;
- управляющей домом компании;
- в управлении архитектуры.
Порядок и условия осуществления перепланировки помещений вне зависимости от его типа предусмотрены в акте «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Он утвержден постановлением Госстроя № 170, опубликованного 27 сентября 2003 года.
В нем отмечено, что запрещено производить работы, которые способны:
- Нанести ущерб зданию.
- Снизить его прочность и устойчивость.
- Нарушить действие инженерных сетей, установленного на нем оборудования.
- Ухудшить внешний вид фасада здания.
- Вывести из строя противопожарные устройства.
При выполнении строительных работ по перепланировке нужно соблюсти требования СНиП, ГОСТ, СаНП, чтобы не допустить ухудшение состояния жилого здания.
Оно может привести к разрушению жилого дома, что влечет к применению меры воздействия к лицу, осуществившему перепланировку. Норма предусмотрена положениями статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях.
Порядок оформления
В соответствии с нормативами законодательных актов выполненные по перепланировке работы должны соответствовать требованиям СНиП.
Его нормы и правила способствуют обеспечению условий безопасной эксплуатации жилого здания, соблюсти права и интересы его жильцов. Каждый житель дома должен чувствовать себя комфортно, проживая в нем.
Жильцам дома «хрущевки» следует до начала строительных работ по перепланировке в своей квартире:
| Показатели | Описание |
| Получить согласие жильцов | проживающих в доме в официальном порядке |
| Получить разрешение на проведение перепланировки | от администрации муниципального образования либо префектуры населенного пункта |
| Заказать проект перепланировки в проектной организации | имеющей лицензию на осуществление деятельности |
| Согласовать проект перепланировки в жилищной комиссии | либо отделе капитального строительства местной администрации, органе Роспотребнадзор, Министерстве чрезвычайных ситуаций и пожарной службе |
| Произвести строительные работы по перепланировке | с последующей их сдачей специальной комиссии |
| Подать заявление в Бюро технической инвентаризации | на внесение изменений в технический паспорт, который оформляет новый |
| Подать заявление с пакетом документов | включая новый технический проект в орган Росреестр для придания законной силы внесенным изменениям в существующую планировку жилого помещения |
Оформление можно расценивать как завершенное, если на руки получено от органа Росреестр свидетельство о праве собственности.
Возможные трудности
В отдельных случаях жилая комната квартиры и кухонное помещение разделены между собой перегородкой. Владельцы жилья стремятся сдвинуть ее в ту или иную сторону, чтобы сделать одно большое просторное помещение.
Но такого рода перепланировка не будет утверждена жилищной комиссией, потому что она не отвечает санитарно-гигиеническим требованиям.
Перепланировке подлежат исключительно трехкомнатные квартиры, а преобразовать однокомнатную, двухкомнатную квартиру не всегда удается. В квартирах площадь недостаточна, что огранивает выбор предполагаемых вариантов перепланировки.
Минимальная площадь жилой комнаты:
| Показатели | Площадь |
| В однокомнатной квартире | должна составлять 14 м2 |
| В двухкомнатной квартире | одна комната должна иметь – 16 м2, другая – 9 м2 |
Зачастую площадь кухонного помещения перестает отвечать указанным требованиям по площади, что не позволяет расширить комнату за счет него либо перенести внутренние перегородки между комнатами.
Практически невозможно расширить санузел, объединенный с ванной.
Во всех существующих сериях дома «хрущевки» двухкомнатные квартиры запланированы со смежными комнатами. Их перегородки можно без проблем убрать, создав единое пространство.
Площадь двухкомнатной квартиры колеблется от 40 до 45 м2, из которых жилая составляет 26-31 м2.
В квартирах встречается как раздельное расположение санитарного узла и ванны, так и совмещенное. Отличительной особенностью является установка сидячей ванны.
Одним из вариантов перепланировки однокомнатной хрущевки с кладовкой может стать расширение ванной комнаты и санузла за счет ее пространства.
Но производство работ при такой планировке сопровождается устройством пола в присоединенной части помещения, где необходимо произвести укладку гидроизоляции.
В проект перепланировки включается раздел устройства пола в соответствии с технологией производства работ.
Видео: гениальные варианты перепланировки хрущевки
Важные нюансы
Комиссии по приему выполненных работ по перепланировке представляется акт скрытых работ, подтверждающий их соответствие проектным решениям.
Помимо того по ним проверяется качество произведенных работ по перепланировке. Например, при создании оконного либо дверного проема надлежит представить акт на скрытые работы по усилению проема дополнительной арматурой.
Проект перепланировки должен быть разработан с учетом строительных норм и правил. В них предусмотрены нормы жилой площади на одного человека, уровень инсоляции, который должен быть установлен на ней.
Уровень естественной освещенности в одно-двух-трехкомнатных квартирах должен быть обеспечен в одной комнате. Если квартира имеет значительную площадь, то уровень освещенности должен обеспечиваться минимум в двух комнатах.
Соответственно санитарно-гигиеническим требованиям жилая комната должна иметь площадь более 9 м2, обладать источником естественного освещения и быть изолированной от кухонного помещения.
При объединении кухни с жилой комнатой образуется кухня-гостиная, которая относится к категории нежилого помещения. Она расценивается как непригодная для постоянного проживания.
Владельцам жилой площади надлежит иметь во внимании, что не каждую перепланировку можно узаконить.
Например, если изменения ухудшили условия эксплуатации здания, нарушили устойчивость и прочность несущих конструкций, то практически невозможно оформить произведенные по перепланировке работы.
Положениями статьи 30 ЖК предусмотрена обязанность по соблюдению прав и интересов жильцов многоквартирного дома, поддержанию его жилых помещений надлежащим образом.
При нарушении жильцами условий совместного проживания в одном доме они привлекаются к мере ответственности в виде предупреждения, штрафной санкции. Его размер для жильцов составляет от 2 000 до 2 500 рублей.
Нужно отметить, что уплата штрафа не освобождает владельца квартиры, где была произведена перепланировка от обязанности приведения квартиры в первоначальный вид.
Во многих случаях граждан обязывают осуществить меру, если нарушена целостность несущей конструкции.
Законодательная база
Вопросы эксплуатации гражданами жилого здания регламентируются рядом нормативно-правовых актов, включая строительное право.
В них законодатель разъяснил положения о выдаче разрешения на производство строительных работ по перепланировке, разработки проекта перепланировки и ее согласования в различных инстанциях.
Жилищный кодекс:
| Статья | Описание |
| 26 | основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
| 29 | последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения |
| 39 | содержание общего имущества в многоквартирном доме |
| 161 | выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом |
| 162 | договор управления многоквартирным домом |
Градостроительный кодекс:
| Глава | Описание |
| №2 | полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности |
| №3 | территориальное планирование |
| №6 | архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства |
| №8 | ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности |
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 151 | компенсация морального вреда |
| 210 | бремя содержания имущества |
| 290 | общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме |
| 304 | защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения |
| 305 | защита прав владельца, не являющегося собственником |
Кодекс об административных правонарушениях:
| Статья | Описание |
| 7.21 | нарушение правил пользования жилыми помещениями |
| 7.22 | нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений |
| 23.55 | органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор |
Федеральный закон:
Постановление Госстроя РФ:
| Номер | Описание |
| №170 | «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» |
Акт:
| Номер | Описание |
| №491 | «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» |
Инструкция:
Акт:
| Номер | Описание |
| Опубликованного 12 марта 2001 года за номером 5-37/1, 55-48/1 | «О порядке проведения ремонта, связанного с повреждением жилого помещения» |
В нем разъясняются вопросы, связанные с нарушением прав российских граждан касательно обеспечения сохранности личного пространства каждого гражданина.
СНиП:
СанПиН:
| Номер | Описание |
| 2..1.2..2645-10 | «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» |
И в заключение необходимо заметить, что в большинстве случаев перепланировку затевают граждане, которых не устраивает существующая планировка. Они изменяют их настолько, что порой невозможно узнать старую квартиру.
Граждане создают такое внутреннее пространство помещения, которое отвечает их интересам и потребностям.
Но редко кто задумывается о последствиях перепланировки помещения, которая не только повышает удобства, увеличивая его комфортность.