Граждане РФ, получившие доход после продажи квартиры, обязаны уплатить налог и уведомить налоговые органы в ежегодной декларации о доходах. Однако требование об уплате налога касается не всех граждан. Есть категория лиц, которым не нужно ни платить налог, и подавать декларацию.
Основные моменты
Законодательство РФ предусматривает обязанность резидентов по уплате 13-процентного налога с полученного дохода (НДФЛ).
Резидентами считаются лица, проживавшие на территории России в течение как минимум полугода за последний год до момента получения дохода.
Основные положения законодательства в контексте уплаты налога:
| Показатели | Описание |
| Работающие люди (физлица) обязаны ежемесячно уплачивать подоходный налог | с полученной заработной платы |
| Обязанность по перечислению средств ложится на работодателя, и трудоустроенный гражданин не заботится ни о подаче декларации, ни об уплате сумм налога | за них все делает бухгалтерия организации-работодателя |
| Однако продажа квартиры – это тот же доход | с которого сам гражданин (минуя работодателя) обязан и уплатить налог, и уведомить об этом налоговые органы. Поэтому ответственность за неправильно заполненную декларацию или неуплаченный налог ложиться полностью на физлицо |
При этом у каждого человека, продавшего квартиру, есть возможность вернуть имущественный вычет с НДФЛ.
Это право закреплено законодательно и позволяет получить часть денег, потраченных и на уплату налога, и на сопутствующие продаже расходы.
Что это такое
По закону недвижимое имущество, в том числе жилое помещение, может являться объектом дохода, облагаемого 13-процентным налогом, если помещение было продано владельцем.
Даже если гражданин не работает, не уплачивает НДФЛ со своей заработной платы, но получил доход в результате продажи жилья, он обязан уплатить налог с полученной суммы.
Если гражданин по незнанию или по умыслу не уплатит налог на квартиру, на него может быть наложено административное взыскание в виде штрафа. Размер штрафных санкций определяется законодательством РФ.
При расчете подоходного налога с дохода, полученного от продажи жилого помещения, за основу (налогооблагаемую базу) берется стоимость квартиры.
Причем она должна точно соответствовать тем цифрам, которые указаны в договоре купли-продажи. То есть платить налог нужно с рыночной стоимости жилья, которая зафиксирована официально.
При этом используются два варианта расчетов суммы налога, и сам гражданин вправе решать, какой именно вариант выбрать.
Разумеется, выбирать он может тот способ, который для него более выгоден:
| Показатели | Описание |
| Имущественный вычет | предоставляемый по законодательству, составляет 1 млн рублей и используется для расчета базы, облагаемой налогом. Сумма вычета отнимается от цены проданной квартиры (от той суммы, которая прописана в договоре купли-продажи), полученное число умножается на 13% (ставка налога на ДФ) |
| Формула «Доходы минус расходы» | используется в том случае, если гражданин выбирает не имущественный вычет, а возможность уменьшить суму дохода, полученного от продажи жилья. Суммируются все расходы на приобретение квартиры, сумма отнимается от договорной суммы продажи |
Если сумма сделки меньше миллиона (например, квартира стоит 980 тыс. рублей), то при использовании формулы расчета имущественного вычета получается отрицательное значение.
Это означает, что платить налог не нужно – гражданин освобождается от этой обязанности.
При использовании второй возможной формулы нужно понимать, что все расходы должны быть официальными и подтвержденными документально.
В противном случае налоговая не примет их во внимание. Нужно понимать, что второй вариант выгоднее в том случае, если сумма расходов больше миллиона, иначе он вообще не имеет смысла.
Что можно списать в расходы:
- разработку проекта на новое строительство;
- оплата строительных и отделочных работ;
- закуп стройматериалов;
- подключение инженерных коммуникаций;
- затраты на покупку квартиры в старом или только строящемся доме;
Если человек получил квартиру по наследству или жилье ему подарено, то никаких фактически понесенных расходов при покупке, естественно, не будет. То есть второй вариант не имеет смысла, нужно использовать имущественный вычет.
Кто может обратиться
Любой гражданин РФ согласно российскому законодательству обязан продекларировать свой доход и уплатить с него положенный 13-процентный налог.
Для этого достаточно самостоятельно рассчитать сумму налога, уплатить его и отразить свои действия в налоговой декларации.
Получить имущественный вычет или воспользоваться правом вычесть фактические расходы из суммы дохода также вправе любой гражданин, продавший квартиру. Никаких ограничений закон не предусматривает.
Куда следует идти
Декларация о доходах подается в налоговый орган по месту паспортной регистрации (прописки) гражданина. Квартира может быть продана по любому адресу в пределах РФ (например, в другом городе), это значения не имеет.
Если у человека временная регистрация, он все равно обязан при декларировании дохода с продажи квартиры обращаться в налоговую по месту временной регистрации.
Посмотреть адрес, по которому распложен нужный налоговый орган, можно на официальном сайте УФНС.
Не обязательно приходить в налоговую лично. Существуют и другие способы подать декларацию.
Всего таких способов четыре:
| Показатели | Описание |
| Прямое обращение в налоговую службу | по месту постоянной или временной прописки |
| Отправка документов по почте | ценным письмом с обязательной описью вложения |
| Сдать декларацию через Интернет-портал налоговой службы | то есть непосредственно через личный кабинет на сайте ФНС РФ |
| Передать декларацию через доверенное лицо | при наличии нотариальной доверенности |
У каждого способа есть преимущества и недостатки. Например, личное обращение хорошо тем, что специалист сразу проверит, все ли документы в норме.
Но, с другой, стороны, он может и не принять бумаги, запросив дополнительные справки, которые могут быть совершенно не нужны.
Подача декларации о продаже квартиры
После продажи квартиры в течение определенного законодательством срока необходимо уплатить налог и правильно оформить выплату.
Какую декларацию нужно заполнять при продаже квартиры? Обычную форму 3-НДФЛ, которая подается для отчета о любых доходах физлица, включая заработную плату и продажу другого дорогостоящего имущества.
Если в результате заполнения формы 3-НДФЛ при подсчете суммы налога получился ноль к уплате, это нормально. В данном случае речь идет о том, что квартира была продана дешевле, чем куплена.
Если так случилось, то подается нулевая декларация при продаже квартиры. То есть в соответствующих графах нужно проставить нули.
Необходимые условия
Самостоятельно разбираясь в тонкостях законодательства, важно понимать, когда нужно и когда не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ.
Закон освобождает некоторые категории бывших владельцев от обязанности уплачивать налог на основании периода владения квартирой.
Условия следующие:
| Показатели | Описание |
| Если квартира находилась в собственности продавца больше трех лет, то платить налог по форме 3-НДФЛ не нужно | неважно при этом, жил собственник в проданной квартире или где-то еще |
| Если квартира принадлежала гражданину меньше трех лет | то налог уплачивается (с применением налогового вычета) |
Какую дату считать отправной при определении срока владения квартирой? Ту, которая стоит в свидетельстве о регистрации прав собственности.
В 2017 году были приняты некоторые новые требования относительно уплаты налога и подачи декларации:
| Показатели | Описание |
| Если квартира находилась в собственности как минимум пять лет (а не три года) | то налогом доход не облагается |
| Трехлетний срок по-прежнему применяется | если речь идет о приватизации, получении квартиры по наследству или по договору дарения, а также по договору пожизненной ренты |
Если сумма полученного от продажи квартиры дохода меньше 70 процентов стоимости жилья по кадастровому паспорту (на 1 января года, в котором была продана квартира), то облагается налогом лишь 70-процентная сумма от кадастровой стоимости.
Если квартира была продана до введения новых законодательных требований, а срок владения превышает три года, то ни уплачивать налог, ни подавать декларацию гражданин не должен.
Порядок составления
Ошибки при заполнении декларации о полученных доходах могут затруднить получение имущественного вычета. Поэтому нужно изучить образец заполнения декларации и понять принципы расчета налога.
Существуют разнообразные онлайн-ресурсы, позволяющие заполнить декларацию в электронном виде, просто подставляя нужные данные в соответствующие графы.
Кроме того, можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, который предоставляет соответствующие возможности для заполнения деклараций.
Какие графы должны быть обязательно заполнены:
| Показатели | Описание |
| На титульном листе нужно указать нулевой номер корректировки | присвоенный налоговой службой ИНН, а также код той налоговой службы, куда подается декларация |
| Указать год продажи квартиры как налоговый период | — |
| В графе кода категории налогоплательщика указывается номер 760 | обозначение физлица |
| Код ОКАТО | нужно запросить в своей налоговой службе |
| Вместе с личными данными следует указать количество заполненных страниц | и прилагаемых к пакету документов |
| На второй странице указываются данные паспорта | включая прописку |
| Лист А должен содержать данные покупателя | в том числе ИНН |
| Лист В содержит указание суммы | уплаченный продавцу |
| На листе Е прописываются сумма дохода | максимальная сумма вычета по налогу, общая сумма вычета |
Подсчитывая суммы и разницы строк так, как указано в декларации, можно вывести все нужные цифры. Сделать это не так сложно, как может показаться. Однако тем, кто сомневается в своих силах, стоит воспользоваться услугами консультантов.
Важно, что форма декларации год от года меняется. Если документ оформлен на старом бланке, инспектор не примет его. Такая декларация считается не поданной.
Требуемые документы
Вместе с заполненным бланком 3-НДФЛ нужно сдать пакет документов. На их основании налоговая служба проверит правильность сведений, изложенных в декларации, и в дальнейшем сделает законный налоговый вычет.
Данные бумаги обязательно должны войти в список:
| Показатели | Описание |
| Официально заверенный и подписанный договор, заключенный между продавцом и покупателем | это может быть и договор долевого участия, если продается доля в квартире |
| Копии платежных документов | полученных по покупателя, с указанием суммы продажи (соответствующей цифрам, заявленным в декларации) |
| Справка по спецформе 2-НДФЛ | выданная бухгалтерией по месту официального трудоустройства |
| Свидетельство госрегистрации собственности | — |
| Документы, подтверждающие расходы при покупке квартиры (уже проданной) | если в декларации есть сведения об уменьшении налогооблагаемого (это могут быть платежные поручения, приходно-кассовые ордера, расписка и пр.) |
Если специалист ФНС принял документы, остается дождаться перечисления денег. Однако налоговый вычет можно получить и другим путем, не через ФНС, а через работодателя.
Установленные сроки
В законодательстве установлены определенные сроки для сдачи декларации, ее проверки и возврата налогового вычета:
| Показатели | Описание |
| Саму декларацию гражданин обязан сдать до 30 апреля года, следующего за годом | в котором он получил денежный доход (продал квартиру) |
| Уплатить сумму налога, указанную в декларации | необходимо до 15 июля этого же годового периода |
| На проверку сведений, изложенных в декларации 3-НДФЛ | специалисту ФНС отводится три месяца |
| После завершения проверки сведения об излишне уплаченном налоге должны быть переданы заявителю | в течение десяти дней |
Если декларация сдана непосредственно в налоговую инспекцию, то днем ее сдачи считается день передачи документов инспектору. Важно составить декларацию в двух экземплярах (один нужно обязательно оставить себе).
Важно проследить, чтобы на оба экземпляра декларации принимающий сотрудник поставил специальный штамп, на котором проставлена дата сдачи.
Если декларация послана по почте, то необходимо оплатить ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.
Важно, чтобы опись была заверена сотрудником почты РФ. Кроме того, важно сохранить квитанцию об оплате и отправке письма.
Все эти документы подтверждают тот факт, что декларация для налоговой службы была отправлена надлежащим образом.
Датой подачи декларации в этом случае становится дата отправки ценного письма, то есть передачи его сотруднику почты.
Неважно, что из-за сбоев в работе почтовой службы ценное письмо будет утеряно. У гражданина на руках останется документальное доказательство того, что он отправил письмо законным образом.
Как получить положенный по закону налоговый вычет? Гражданин должен подать соответствующее заявление. Срок рассмотрения и возврата налога – месяц с момента регистрации заявления.
Видео: заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры
Важные нюансы
На основании поданной декларации можно будет подать заявление о возврате подоходного налога. Максимально допустимая сумма возврата при этом в 2017 году достигает 260 тыс. рублей.
Нужно учесть, что если фактические доходы текущего периода оказались меньше установленного ограничения (два миллиона рублей), то сумма остатка может быть перенесена в декларацию 3-НДФЛ следующего года, то есть ее можно учесть позже.
Существует два способа вернуть деньги по схеме имущественного вычета:
| Показатели | Описание |
| Прямой | то есть деньгами, непосредственно начисленными и выплаченными налоговой службой |
| Косвенный | то есть через работодателя |
Если с первым способом все понятно (налоговая начислит деньги на основании декларации и подтверждающих документов), во втором гражданину нужно сделать запрос в ФНС об изготовлении специального уведомления.
В данном документе должно быть указано, что гражданин получил законное право на имущественный вычет.
Подается уведомление работодателю, после чего заработанная плата будет начисляться без 13-процентного вычета налога НДФЛ. Такую зарплату человек будет получать до тех пор, пока не исчерпается сумма налогового вычета.
Закон позволяет отказаться от имущественного вычета в пользу своего супруга. В этом случае супруги могут обратиться в ФНС с совместными заявлением, форма которого утверждена.
В заявлении нужно запросить перераспределении имущественного вычеты между супругами.
Если продана квартир, в которой части имели несколько людей, то каждый из владельцев обязан подать собственную декларацию:
| Показатели | Описание |
| Если квартира была поделена на две доли между супругами | то заполняется две декларации |
| Каждой указывается только половина той суммы, за которую жилье было продано | — |
При продаже доли ½ в общей квартире нужно знать, что максимальный вычет составит 500 тыс. рублей. Если применяется формула «доходы минус расходы», то расходы учитываются в половинном размере.
Лимит в миллион рублей, установленный для вычета при продаже квартиры, распространяется на все сделки, заключенные гражданином. Это значит, что если продано два жилых объекта, то вычет будет одобрен не на каждый, а на оба одновременно.
Если расходы при покупке квартиры превысили миллион рублей, и этому есть документальные подтверждения, то гражданин может использовать формулу «доходы минус расходы».
Выгоднее в этом случае использовать фактические понесенные расходы, нежели лимит в миллион рублей.
Законодательная база
Понятие налогового резидента дается в статье:
| Статья | Описание |
| 201 НК РФ | порядок применения налоговых вычетов |
Указывает, что квартира является объектом получения дохода, облагаемого налогом, статья:
| Статья | Описание |
| 208 НК РФ | доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации |
Регламентируют вопросы заполнения и подачи декларации 3-НДФЛ после продажи квартиры, статьи:
| Статья | Описание |
| 217 НК РФ | доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) |
| 218 НК РФ | стандартные налоговые вычеты |
| 219 НК РФ | социальные налоговые вычеты |
| 220 НК РФ | имущественные налоговые вычеты |
| 221 НК РФ | профессиональные налоговые вычеты |
Разрешает лицам, владеющим квартирой более трех лет, не уплачивать НДФЛ с продажи, статья:
| Статья | Описание |
| 217 НК РФ | доходы, не подлежащие налогообложению |
Установлен размер налога с полученного дохода (13%) для перечисления в пользу государства, статья:
| Статья | Описание |
| 220 НК РФ | имущественные налоговые вычеты |
Об освобождении от налогов с продажи квартиры говорит Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| №382 (2014 г.) | «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ» |
После продажи квартиры гражданин (резидент РФ) обязан уплатить с полученной суммы дохода налог в размере 13% с налогооблагаемой базы. Освобождаются от уплаты налога граждане, владеющие квартирой более трех лет.
В следующем налоговом периоде (в следующем году) после продажи квартиры нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ, после чего уплатить исчисленную сумму. Возможен возврат налогового вычета.