В отдельных случаях владельцы недвижимого имущества, не могут лично заниматься его продажей. В такой ситуации они обращаются к третьему лицу, которому они доверяют с просьбой заняться продажей квартиры. Он может действовать от имени собственника, если он оформить на него доверенность в нотариальном порядке.
Общие понятия
Под словосочетанием «сделка купли-продажи недвижимости» понимается продажа жилого или нежилого помещения.
В результате ее совершения заинтересованные в ней стороны подписывают договор у нотариуса, по условиям которого владелец квартиры отдает свою квартиру лицу, который заплатить за нее некую денежную сумму.
По большей части стоимость квартиры назначается ее владельцем, исходя из действующих на рынке недвижимости цен и кадастровой стоимости. Чтобы сделка была признана действительной, необходимо соблюсти определенные требования.
К ним относятся подписание договора:
- На добровольной основе.
- По личному волеизъявлению участников сделки.
- При исключении принудительности, то есть сделка должна быть проведена без вмешательства третьих лиц.
Подписание договора сделки купли-продажи возлагает на ее участников конкретные обязанности. В соответствии с ними продавец обязуется передать квартиру покупателю вслед за совершением полного взаиморасчета.
Он в свою очередь обязуется принять ее на праве собственности. Сделка считается заключенной после подписания договора, его регистрации в ФКП Росреестр.
Что это такое
В сущности, доверенность есть именной документ, предоставляющий право получившему его лицу совершать от имени доверителя юридически значимые действия.
Доверенное лицо должно действовать исключительно в рамках полномочий, определенных содержанием доверенности. Оно совершает сделку купли-продажи, представляет интересы доверителя, проставляя свою подпись в договоре.
Доверенность подразделяется на виды в зависимости от объема правовых полномочий, которые возлагаются доверителем на поверенного:
| Показатели | Описание |
| Разовая доверенность | выдаваемая для осуществления одного вида юридически значимого действия единожды. Например, подписание один раз определенного вида договора |
| Специальная доверенность | оформляемая доверителем для исполнения поверенным нескольких сходных по сути действий. Например, получение в кассе банка заработной платы, оформление каких-либо справок, сдача отчета в районное отделение Федеральной налоговой службы |
| Общая доверенность | предоставляющая большой набор полномочий на исполнение операций от имени доверителя. Как правило, для совершения сделки купли-продажи квартиры оформляется генеральная доверенность, по которой доверенное лицо имеет право распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Она выдается на срок равный 3 годам |
При составлении генеральной доверенности на продажу квартиры, доверитель и поверенный должны указать в ней некоторые сведения относительно доверителя и поверенного.
К ним относятся:
| Показатели | Описание |
| Персональные данные | соответственно паспортным данным |
| Домашний адрес | — |
| Право собственности | на реализуемую квартиру |
| Местоположение квартиры | то есть ее адрес |
| Место заключения сделки | — |
| Срок действия договора | — |
| Рекомендации | относительно права распоряжения вырученными от продажи квартиры средствами |
| Перечень полномочий | — |
На основании генеральной доверенности могут совершаться любые виды сделок с недвижимостью, исключая подписание договора дарения и написание завещания от имени доверителя.
Как показывает практика, сделки такого рода с недвижимостью часто совершаются при помощи генеральной доверенности.
Кто может обратиться
По своей сути сделка купли-продажи есть юридически значимые действия, направленные на передачу права собственности одним лицом другому лицу.
Сообразно статье 454 ГК РФ в ходе ее проведения устанавливаются гражданские права и обязанности продавца и покупателя. Если квартира продается через поверенного, то он выступает в качестве продавца.
По общепринятым правилам доверенность может давать совершеннолетнее лицо, дееспособность которого не вызывает сомнения. Поверенный, исполняющий волю доверителя на проведение сделки купли-продажи.
Доверитель, в качестве которого выступает владелец квартиры. Правоотношения между поверенным лицом и доверителем носят фидуциарный, то есть лично-доверительный характер.
Куда следует идти
По общепринятым правилам нотариальная контора оформляет доверенность на основании указаний акта «Основы законодательство о нотариате».
Владельцу квартиры, передающему полномочия по совершению сделки купли-продажи поверенному, следует обратиться к любому нотариусу вне зависимости от его правового положения для оформления доверенности.
Ее вправе оформить как частный нотариус, так и государственный. Представлять интересы доверителя по доверенности имеют право исключительно дееспособные граждане.
В сущности, выдача доверенности есть односторонняя сделка, поэтому для ее совершения не требуется согласие поверенного. Но за ним остается право принятия либо отказа от доверенности.
Продажа квартиры по доверенности
Поверенный подписывает договор купли-продажи квартиры по доверенности, если на его имя была оформлена доверенность от имени доверителя.
Отчуждение квартиры происходит соответственно условиям, указанным в доверенности. Если будет нарушено хоть одно условие доверенности, то сделка причисляется к категории ничтожной.
Необходимые условия
Соответственно указаниям статей 180—187 ГК РФ все виды доверенностей независимо от их содержания подлежат заверке в нотариальной конторе для придания документу юридической силы.
При этом в обязательном порядке должен присутствовать поверенный, на которого оформлена доверенность.
Поверенный должен лично совершать действия, на которые он уполномочен. В отдельных случаях он может передоверить совершение сделки другому лицу, если об этом сообразно статье 187 ГК РФ даны указания в доверенности.
Но поверенный обязан уведомить доверителя о передаче своих полномочий третьему лицу. Он должен сообщить доверителю сведения о лице, которому он передал полномочия.
Неисполнение обязанности уведомления доверителю возлагает на поверенного ответственность за действия лица, которому были переданы полномочия как за свои собственные действия. Норма предусмотрена указаниями статьи 187 ГК РФ.
Порядок составления
Доверенность на продажу квартиры составляется на специальном бланке, утвержденном нотариатом. В ней указывается наименование документа, место и дата выдачи.
Также в ней необходимо четко указать полномочия поверенного, которые он вправе совершать. Помимо того в доверенность нужно вписать минимальную стоимость, по которой можно продать квартиры и ее реальную стоимость.
В основной части доверенности должна содержаться информация относительно:
| Показатели | Описание |
| Персональных данных доверителя | — |
| Паспортных данных доверителя | с указанием его гражданства, даты и места рождения, органа, выдавшего паспорт |
| Местожительства | с указанием домашнего адреса, контактных данных |
| Основных характеристик квартиры | которая должна быть продана с указанием реквизитов правоустанавливающего акта, технического паспорта, основание приобретения права собственности, общей площади, местоположения дома, этажа расположения квартиры |
| Персональных данных доверенного лица | его паспортные данные с указанием места и даты выдачи, выдавшего паспорт органа |
| Перечня полномочий | возлагаемых на доверенное лицо, включая представление интересов в соответствующих инстанциях в ходе совершения сделки купли-продажи с целью исполнения порученного задания |
| Срока действия доверенности | с указанием возможности передоверия либо его отсутствии |
Доверенность подписывается доверителем, то есть лицом выдавшим его. На ней проставляется дата ее составления. Заверка доверенности осуществляется подписью нотариуса, скрепляется его печатью.
Его действия подтверждают личность доверителя, его дееспособность. В нотариальный реестр заносится запись о выдаче доверенности, проставляется регистрационный номер. В реестр вписывается взысканная за услугу сумма.
Прилагаемые документы
Для составления и заверки доверенности надлежит представить документы:
| Показатели | Описание |
| Паспорта | удостоверяющие личности доверителя и поверенного |
| Правоустанавливающий акт на квартиру | — |
Что касается документов для оформления сделки, связанной с продажей квартиры, то поверенный должен предъявить оформленную на его имя доверенность на продажу квартиры, правоустанавливающий акт на квартиру, технической паспорт, выписку из ЕГРП, выписку из домовой книги.
Сколько стоит
Окончательная стоимость оформленной на продажу квартиры доверенности устанавливается по прейскуранту нотариальной конторы. Услуги технически – правового характера предоставляемые нотариусом оплачиваются дополнительно.
Например, составление договора, консультирование клиента, оформление доверенности на продажу квартиры.
Как правило, цена доверенности напрямую зависит от вида документа, наделяемых полномочий, которые включены ее содержание. Например, специальная доверенность стоит 1 500 рублей, генеральная – более 2 000 рублей.
Возможные риски
Доверитель должен быть уверен в честности поверенного, его надежности. То же касается риэлтерской фирмы, если владелец квартиры продает посредством нее.
Если доверенное лицо окажется недобросовестным гражданином, то может провести незаконную сделку с квартирой.
При этом он может:
| Показатели | Описание |
| Использовать доверенность с прекращенным сроком действия | в связи с ее отзывом |
| Применить доверенность после кончины доверителя | признания его недееспособным лицом |
Указанное выше обстоятельство налагает ответственность на ее владельца, который должен выдать доверенность только честному человеку.
Чтобы предотвратить подобные ситуации потенциальному покупателю нужно добиться личной встречи с владельцем квартиры для проведения переговоров относительно продаваемой квартиры.
В отдельных случаях владелец квартиры обращается к услугам риэлтерской фирмы. Ему следует выдать фирме разовую либо специальную доверенность для сбора документов и их подачу на оформление сделки.
Право подписания договора купли-продажи владельцу лучше оставить за собой.
Нередки случаи, когда недобросовестный риэлтор:
- снимает копии с правоустанавливающего акта на квартиру;
- подделывает подпись в договоре, если он составлен в простой форме без заверки его нотариусом;
- осуществляет перерегистрацию права собственности на своего подельника;
- продает квартиру.
Доверенное лицо не может стать собственником квартиры по доверенности, что предусмотрено законодателем в целях обеспечения защиты прав и интересов граждан.
Оно лишено права совершать сделки в отношении себя лично, поэтому поверенный лишен возможности продать квартиру себе.
Как можно отозвать
Если у доверителя возникнут какие-либо сомнения относительно действий, осуществляемых поверенным, то лучше отозвать доверенность во избежание непредвиденных ситуаций.
Сообразно указаниям статьи 188 ГК РФ выдавшее доверенность лицо вправе в любое время отменить ее в любой нотариальной конторе. Поверенный в свою очередь наделен правом отказа от доверенности.
Отмена доверенности осуществляется в заявительной форме. Доверитель должен поставить в известность поверенного, третьих лиц, перед которыми он представлял интересы доверителя.
Норма предусмотрена в указаниях статьи 189 ГК РФ. Поверенный обязан вернуть доверенность вслед за получением извещения о прекращении его полномочий.
Видео: доверенность на продажу недвижимости
Важные нюансы
Как показывает практика, редко доверителем выдается доверенность на продажу квартиры с правом получения денег, образец которого можно получить в нотариальной конторе.
Она может быть выдана, если доверитель находиться за пределами страны либо временно не может совершать сделки подобного рода.
У потенциальных покупателей совершаемая по доверенности сделка вызывает некие сомнения. В такой ситуации продажа квартиры осуществляется, но низкой стоимости.
Продавец должен знать об этом обстоятельстве, чтобы не потерять часть денежных средств. Он должен правильно оценить ситуацию и, в крайнем случае, продавать свою квартиру через доверенное лицо.
При продаже квартиры по доверенности в первую очередь нужно определиться с видом доверенности и перечнем полномочий, которым будет наделено доверенное лицо.
Доверенность нужно составлять в нотариальной конторе на условиях, которые удовлетворяют владельца квартиры. Он должен следить за ходом продажи квартиры, отслеживая действия поверенного.
Процедура продажи квартиры через доверенное лицо не отличается от совершения сделки владельцем квартиры.
Последовательность действий доверенного лица:
- Подготовка и сбор документов для осуществления сделки.
- Оформление договора купли-продажи.
- Регистрация договора в ФКП Росреестр.
- Окончательный взаиморасчет с покупателем.
- Передача квартиры по акту.
Единственное отличие сделки купли-продажи через доверенное лицо заключается в том, что в документах указывается о совершении действий по доверенности.
Правомочность действий доверенного лица может проверить любое заинтересованное в сделке лицо, включая покупателя.
В соответствии с нормативами законодательных актов доверенность может быть выдана на имя поверенного либо нескольких.
Если она выдается нескольким лицам, то необходимо четко разграничить их полномочия в содержании доверенности.
Чем регулируется
Гражданский кодекс, часть первая:
| Статья | Описание |
| 180 | последствия недействительности части сделки |
| 181 | сроки исковой давности по недействительным сделкам |
| 182 | представительство |
| 183 | заключение сделки неуполномоченным лицом |
| 184 | коммерческое представительство |
| 185 | общие положения о доверенности |
| 186 | срок доверенности |
| 187 | передоверие |
| 188 | прекращение доверенности |
| 189 | последствия прекращения доверенности |
Статьи посвящены вопросам оформления доверенности, права ее использования, пределы полномочий в зависимости от их объема, правила ее составления.
Разъясняются действия доверителя, пожелавшего отозвать доверенность, основания для прекращения ее действия, порядок отмены доверенности.
Вопросы относительно совершения сделки, предусматривающей продажу недвижимого имущества, регулируются указаниями Гражданского кодекса.
В его статьях:
| Статья | Описание |
| 28 | дееспособность малолетних |
| 37 | распоряжение имуществом подопечного |
| 131 | государственная регистрация недвижимости |
| 247 | владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности |
| 254 | раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли |
| 292 | права членов семьи собственников жилого помещения |
| 380 | понятие задатка. Форма соглашения о задатке |
| 381 | последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком |
| 454 | договор купли-продажи |
| 572 | договор дарения |
| 574 | форма договора дарения |
| 555 | цена в договоре продажи недвижимости |
| 578 | отмена дарения |
Разъясняются основания для установления, изменения и прекращения прав и обязанностей граждан, совершающих определенные виды сделок. Например, в указаниях статьи 454 ГК разъяснен порядок осуществления сделки.
Акт устанавливает юридический факт совершения значимых действий, одним из которых является сделка. В ней проявляются имущественные отношения, как между юридическими лицами, так и физическими.
Они возникают среди юридических лиц — коммерческих учреждений, выступающих в качестве средства рыночной экономики, обладающего высокой эффективностью.
Федеративный закон:
Акт:
| Номер | Описание |
| №4462-1 | «Основы законодательства о нотариате» |
Приказ Министерства юстиции РФ:
| Номер | Описание |
| №99 | «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» |
Интересуетесь как осуществляется покупка квартиры с обременением, читайте здесь.
Хотите узнать как происходит продажа квартиры через материнский капитал, смотрите тут.
И в заключение надлежит заметить, что доверенность должна быть оформлена в нотариальной конторе на специальном бланке и заверена нотариусом для придания юридической силы.
В ней должен быть указан конкретный срок действия доверенности, в продолжение которого поверенный представляет интересы своего доверителя.
Если он не указан, то сообразно указаниям статьи 186 ГК РФ доверенность сохраняет законную силу на протяжении одного года.