Сегодня законодательные нормы позволяют осуществлять владение имуществом различного типа. В первую очередь это касается квартир, а также жилья иного типа. Осуществлять продажу возможно будет только лишь путем составления специального договора купли-продажи.
Общие понятия
В соответствии с законодательством собственник имеет право осуществлять фактически любые мероприятия с принадлежащим ему имуществом. Причем касается это как жилой, так и нежилой недвижимости.
Но важно помнить, что продажа, а также всевозможные другие действия могут осуществляться только лишь при выполнении определенных законодательных норм. В противном случае действие будет признано незаконным.
Одним из обязательных условий для передачи прав собственности на основании продажи является договор купли-продажи.
Формат его не установлен, но при этом необходимо выполнение требований к оформлению документации такого типа.
В противном случае опять договор купли-продажи может быть попросту признан недействительным.
Стоит заранее ознакомиться с условиями составления и выполнения обязательств по таким соглашениям. Так как только таким образом возможно будет избежать самых разных сложностей по поводу составления документов этого типа.
К основным вопросам, рассмотреть которые необходимо заранее, относятся следующие:
- Что это такое?
- Кто подпадает под категорию?
- Куда обращаться?
Что это такое
В первую очередь важно разобраться с самим понятием договора купли-продажи. Данный документ подразумевает собой правоустанавливающий документ, на основании которого происходит передача прав собственности.
После заключения сделки, передачи денежных средств в качестве оплаты стоимости покупаемой квартиры осуществляется процесс регистрации прав в ЕГРП.
Под данным термином подразумевается единый государственный реестр прав. Для постановки на учет в качестве собственника недвижимости определенного типа понадобится обязательно зарегистрироваться соответствующим образом.
Для реализации процедуры обязательно понадобится стандартный бланк договора купли-продажи. Процесс составления документа зависит от некоторых достаточно существенных нюансов.
Кто подпадает под категорию
Существует большое количество самых разных видов договоров купли-продажи. Возможно составить его самостоятельно, а также с привлечением квалифицированного специалиста.
Сегодня сторонами такого типа соглашения могут быть как юридические, так и физические лица. Со всеми нюансами лучше всего ознакомиться заблаговременно.
Сам процесс составления договора, а также его подписания со стороны продавца квартиры может осуществить:
- непосредственно собственник;
- законные представитель интересов собственника;
- государственный орган.
Типовой договор купли-продажи в обязательном порядке подписывается именно собственником квартиры. Причем в отдельных случаях помимо его согласия на осуществление процедуры требуется согласие иных лиц.
Наличие такового подтверждается специальным документом, заверенным в нотариальной форме.
В первую очередь требуется если некоторые доли квартиры, вне зависимости от их величины, принадлежат третьим лицам.
В соответствии с законодательными нормами остальные владельцы жилья имеют право на приоритетное приобретение недвижимости в таком случае. Какие-либо альтернативы попросту отсутствуют.
Несколько сложнее обстоят дела в ситуации, когда недвижимость принадлежит определенным категориям граждан:
- не являющимся совершеннолетними;
- недееспособным.
В таком случае составление договора купли-продажи можно будет осуществить только лишь при наличии определенного согласия от специализированного органа.
В случае если собственник – недееспособный, то необходимо будет наличие согласия со стороны органов социальной защиты. В случае если собственник – несовершеннолетний – согласие потребуется от органов опеки и попечительства.
В обозначенных выше случаях соответствующие учреждения проверяют сделку на факт наличия нарушения прав граждан определенных категорий.
Если будет установлено нарушение, отсутствие выгоды для таковых – сделка будет признана недействительной, разрешение на её осуществление не выдается.
Также случается, что процесс оформления осложняется отсутствие возможности его самостоятельного осуществления. В такой ситуации возможно воспользоваться услугами доверенного лица.
Подразумевается, что осуществляется составление специальной доверенности. Она представляет собой специальный, заверенный нотариально документ.
Именно на основании него будет осуществляться передача прав на осуществление различных юридически важных действий. В том числе на заключение договора купли-продажи.
Куда обращаться
Одним из самых часто задаваемых вопросов по поводу договора купли-продажи – где регистрируется данный документ? Сегодня данную процедуру осуществлять нет необходимости.
Но в то же время осуществлять нотариальное заверение стоит в обязательном порядке.
Так как в противном случае договор купли-продажи достаточной для регистрации прав собственности силы иметь попросту не будет. Стоит заранее ознакомиться со всеми нюансами заверения.
Помимо заверения для составления соответствующего типа документа потребуется наличие большого количества документов. Причем вне зависимости от условий осуществления сделки. Документы требуются для банка, а также для нотариуса.
Также важно помнить о необходимости оплатить государственную пошлину в случае, если требуется осуществить процесс нотариального заверения. Размер её полностью зависит от величины суммы, обозначенной в договоре.
В определенных случаях возможно расторгнуть соответствующего типа соглашение. Сделать это возможно только через суд.
Но прежде, чем обратиться с этой целью в соответствующее учреждение, необходимо будет попытаться урегулировать спорный момент в досудебном порядке.
Только лишь после этого возможно будет осуществить процесс подачи искового заявления. Для оформления всех необходимых в рассматриваемом случае документов потребуется посещение определенных учреждений.
В перечень таковых, обязательных для посещения, входят следующие:
- БТИ – бюро технической экспертизы.
- Эксплуатационная организация.
- ЕГРП.
- Иные.
Для осуществления составления и последующего заверения в обязательном порядке требуется наличие технического, кадастрового паспорта. Данный документы возможно будет получить в БТИ – бюро технической экспертизы.
Именно эта организация занимается оформлением и документированием технических параметр квартир. Также через данное учреждение возможно будет получить иные документы.
В определенных ситуациях для заключения договора купли-продажи потребуется наличие справки, которая подтверждает факт отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
Оформить такого типа справку достаточно просто, нужно будет лишь обратиться в организацию, занимающуюся эксплуатацией конкретного здания.
ЕГРП – единый государственный реестр прав собственности на недвижимость. Для составления договора купли-продажи может потребоваться выписка из данного документа.
Особенно если договор формируется с рассрочкой. Если продажа осуществляется в ипотеку – то такая справка должна быть оформлена в обязательном порядке.
Ещё одним упрощенным способом продажи квартиры и заключения соответствующего соглашения является обращение к риелторам. Подобные специалисты могут взять на себя целиком и полностью всю процедуру по осуществлению продажи жилья.
В том числе по доверенности оформить договор купли-продажи. Важно лишь прежде, чем заключить соответствующего типа договор, внимательно ознакомиться с отзывами о конкретной компании.
Так как в данной сфере услуг присутствует очень большое количество самых разных мошенников.
Как оформить договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала может быть составлен различными способами. Аналогичным образом обстоит дело с обычным договором.
На данный момент законодательно формат договора купли-продажи никак не унифицирован. Но при этом существует перечень пунктов, которые должны быть в обязательном порядке отражены в соответствующих соглашениях.
В перечень обязательных к предварительному рассмотрению вопросов входит следующее:
- необходимые условия;
- как правильно составить;
- прилагаемые документы;
- сколько стоит;
- установленные сроки.
Необходимые условия
Важно помнить, что процесс составления договора купли-продажи можно осуществить только лишь в случае выполнения целого ряда различных специальных условий.
В перечень таковых в первую очередь входит следующее:
| Показатели | Описание |
| Наличие полного перечня всех документов | необходимых в таком случае |
| Отсутствуют какие-либо юридические проблемы непосредственно с самим жильем | квартира не является залогом по ипотеке, не находится под судом |
| В наличии все необходимые согласия на осуществление процедуры продажи |
|
| Достигнуты соответствующие договоренности | между продавцом и покупателем |
| Оплачена полная величина государственной пошлины | если осуществляется нотариальное заверение |
Помимо обозначенных выше условий могут быть выдвинуты иные, альтернативные требования.
Например, многие кредитные проекты банков подразумевают выполнение большего количество условий, чем обозначено выше. Стоит заранее рассмотреть этот момент. Так можно будет избежать очень многих затруднений.
Как правильно составить
Отдельного внимания заслуживает сам процесс составления рассматриваемого типа договора.
Важно прежде, чем обратиться к нотариусу, изучить основные спорные моменты, которые возникают по причине заключения соответствующего соглашения.
Также перед подписанием соглашения требуется внимательно его прочитать. Если возникают вопросы по поводу условий соглашения – стоит обратиться к квалифицированному юристу за получением соответствующих пояснений.
В дальнейшем это позволит избежать обращения в суд с целью расторжения договора.
Несмотря на отсутствие унифицированного формата документа соглашение обязательно включает в себя следующее:
| Показатели | Описание |
| Обозначается наименование документа | — |
| Указывается дата составления | а также место |
| Прописываются стороны соглашения | их реквизиты |
| Обозначается точный адрес расположения недвижимости | — |
| Обозначаются основные технические характеристики жилья | — |
| Указывается дата | с момента наступления которой договор будет действительным |
| Перечисляется полный перечень прав | а также обязанностей продавца |
| Обозначается вопрос по поводу оплаты расходов | кто именно обязан это делать |
| Указывается стоимость квартиры | а также способ передачи денежных средств |
| Проставляются подписи | с расшифровкой продавца и покупателя |
При этом не обязательно договор должен быть составлен и заверен нотариально. Он может быть сформирован самостоятельно.
Но важно помнить, что для подтверждения правомерности, с целью избежать различных ошибок и других осложнений стоит обратиться именно в нотариальную контору или же другое учреждение, которое специализируется на осуществлении процедуры продажи жилья.
Прилагаемые документы
Чтобы составить соответствующим образом рассматриваемого типа документ потребуется собрать некоторый перечень обязательных документов.
В таковой входит:
| Показатели | Описание |
| Документы правоустанавливающего характера | дающие право продавцу на осуществление сделки с недвижимостью:
|
| Акт приема-передачи недвижимости | в случае успешного свершения сделки |
| Паспорт продавца, покупателя и иных лиц | например, прописанных на жилой площади |
| Технический, кадастровый паспорт | — |
| Экспликация помещения | — |
| Выписка из домовой книги | оформленная соответствующим образом |
| Согласие на осуществление процедуры отчуждения квартиры | если подобное требуется в конкретном случае |
| Финансово-лицевой счет на квартиру | он позволяет убедиться в отсутствии задолженности на жилье |
Перечень требуемых в конкретном случае может расширяться в зависимости от условий приобретения. Например, если покупка будет осуществляться в рассрочку, понадобится составить специальный график осуществления платежей по договору этого вида.
Сколько стоит
Если процесс оформления будет осуществляться самостоятельно, то оплачивать договор, соответственно, не потребуется. Отдельным случаем является составление договора купли-продажи у нотариуса, с нотариальным заверением.
Стоимость данной процедуры в первую очередь зависит именно от суммы, которая фигурирует в договоре.
Ценовая политика устанавливается НК РФ и выглядит следующим образом:
| Показатели | Описание |
| Стоимость до 1 млн. рублей | размер государственной пошлины составит приблизительно 1% от суммы договора купли-продажи (базой для начисления пошлины не может быть сумма менее 300 тыс. рублей) |
| От 1 до 10 млн. рублей | пошлина составит 10 тыс. рублей плюс 0.75% от стоимости самого жилья, которое фигурирует в договоре |
| От 10 млн. рублей | стоимость договора составит 77.5 тыс. рублей плюс 0.5% от суммы контракта (если он превышает 10 млн. рублей) |
Установленные сроки
Договор купли-продажи является документов, на основании которого осуществляется регистрация прав собственности. При этом следует помнить, что процесс данный должен быть осуществлен в соответствии с определенным сроками.
Законодательстве установлены следующие:
| Показатели | Срок |
| Регистрация | осуществляется в течение 10 дней с момента предоставления в Росреестр всех необходимых документов |
| Осуществляется оформление ипотеки на землю, а также другую недвижимость | в течение не более чем 15 дней |
| Должна быть проведения процедура фиксации ипотеки | в течение 5 дней |
| Если все необходимые для регистрации документы соответствующим образом заверен нотариально | то все процедуры осуществляются обычно не более, чем в течение 3 дней |
Часто задаваемые вопросы
Составление документа данного типа нередко вызывает возникновение определенных вопросов.
В первую очередь это касается следующих:
- Как восстановить.
- Можно ли оспорить.
Как восстановить
Иногда случается, что договор купли-продажи по какой-то причине утрачивается. В таком случае необходимо будет его восстановить.
Процесс данный возможно осуществить разными путями:
| Показатели | Описание |
| Наиболее простой | найти предыдущего владельца жилья и сделать копию имеющегося у него соглашения |
| Обратиться в орган, осуществляющий процесс регистрации данного договора | в соответствии с определенными правилами в архивах обязательно сохраняется копия |
| Восстановление через нотариуса | наиболее простой и верный метод, но требующий некоторых финансовых затрат от обратившегося |
Можно ли оспорить
Оспорить законность заключения соглашения о купле-продаже возможно в судебном порядке.
Но сделать это можно при выполнении условий:
| Показатели | Описание |
| Имела место попытка урегулировать вопрос в досудебном порядке | — |
| Имеются соответствующие основания для подачи искового заявления | нарушены законодательные нормы и правила |
Видео: составляем договор купли-продажи квартиры
Важные нюансы
Наиболее существенным нюансам, рассмотреть которые следует заранее, стоит отнести:
| Показатели | Описание |
| Заключение данного соглашения | может быть осуществлено только лишь в рамках законодательных норм |
| Оформление процедуры данного типа стоит осуществлять при участии нотариуса | — |
| Существуют специальные законодательные нормы | регулирующие вопрос составления договора купли-продажи |
Чем регулируется
Вопрос составления договора купли-продажи регулируется ГК РФ.
Наиболее важными разделами его являются следующие:
| Статья | Описание |
| Ст.№454 | устанавливается сама необходимость такого соглашения |
| Ст.№455 | какие условия должны отражаться |
| Ст.№456 | устанавливаются обязательства продавца по передаче товара покупателю |
Интересуетесь как составляется договор купли-продажи доли в квартире второму собственнику, смотрите тут.
Хотите узнать, для чего нужен акт приема-передачи квартиры при продаже, читайте здесь.
Отсутствие опыта проведения сделок с недвижимостью лучше всего компенсировать консультацией со стороны квалифицированного юриста.
Только так будет возможно избежать всевозможных осложнений, связанных с процедурой покупки недвижимости. Не стоит также забывать о необходимости уплаты государственной пошлины.