Одним из способом приобретения жилья в рассрочку на сегодняшний день является оформление ипотечного займа. Важно помнить, что данный кредит имеет свои нюансы и особенности. При этом возможно осуществлять погашение ипотечного займа досрочно – препятствовать этой процедуре банкам запрещено на законодательном уровне.
Основные моменты
Стоимость жилья сегодня достаточно велика, именно поэтому приобрести его самостоятельно будет достаточно проблематично. Как раз поэтому с каждым годов все популярнее становится покупка недвижимости при помощи целевого кредита – ипотеки.
Оформляют подобного рода продукты в «Сбербанке» и различных иных кредитных учреждениях. При этом возможно осуществлять частично-досрочное погашение ипотеки, а также досрочное.
Процедура данная имеет стандартный алгоритм и может осуществляться различными способами. Именно поэтому стоит заблаговременно ознакомиться с ним.
Так возможно будет избежать большого количества различного рода затруднений, сократить потери времени на осуществление данного действия.
К наиболее существенным вопросам, разобрать которые стоит заранее, стоит отнести:
- Что это такое?
- Кто может претендовать?
- Куда следует обратиться?
На вопрос, что выгоднее — досрочное погашение ипотеки или платежи в соответствии с графиком, ответ является очевидным.
Чем раньше будет погашена задолженность, тем меньше, соответственно, будет переплата. Расчет всегда производится стандартным образом.
Важно помнить о различии следующих понятий:
- ипотека;
- ипотечный заем (кредит).
В первом случае подразумевается оформление кредита под залог приобретаемой в собственность недвижимости.
Во втором случае, когда производится оформление ипотечного займа, в качестве залога используется непосредственно покупаемая недвижимость. Этот момент стоит обязательно учитывать.
Так как в зависимости от разновидности кредитного займа осуществляется начисление определенной величины процентов.
Рассматриваемого типа кредит подразумевает под собой необходимость погашения в соответствии с составленным ранее банковским работником графиком.
Но в случае, если у клиента есть возможность осуществить погашение займа досрочно, он имеет право осуществить данную процедуру без каких-либо затруднений.
В соответствии с законодательными нормами заимодавец не имеет права препятствовать данной процедуре.
Кто может претендовать
Непосредственно на оформление рассматриваемого типа кредитного займа могут претендовать только лишь лица, которые удовлетворяют определенным условиям.
В перечень таких условий на сегодняшний день входит следующее:
| Показатели | Описание |
| Возраст | от 21 года |
| Наличие постоянной официальной работы | — |
| Стаж | не менее 6 месяцев на последнем месте работы |
| Суммарный стаж | более 5 лет |
| Определенный уровень дохода | — |
| Наличие гражданства Российской Федерации | и постоянной прописки в регионе расположения банка |
Фактически, банки имеют право оформлять ипотечные займы для граждан, которые достигли возраста 18 лет. Но при этом обычно в этом возрасте попросту отсутствует постоянный заработок. Обычно таковой появляется только лишь в возрасте 21 года.
Также источник дохода должен быть официальным. Он проверяется путем предоставления самим клиентом специальных документов.
Суммарный стаж работы должен обязательно составлять более 5 лет. При этом величина ежемесячного платежа не должна составлять менее, чем 50% от месячного заработка.
Ипотечные кредиты даются обычно только лишь имеющим гражданство Российской Федерации. Также требуется обязательно наличие прописки в регионе расположения офиса самого банка.
Необходимо это на случай, если будет подаваться специальное исковое заявление. Оно передается в суд по месту постоянной прописки.
Также различные банковские учреждения могут предъявлять некоторые иные требования к конкретному заемщику.
При этом отказ в оформлении ипотечного займа частное банковское учреждение объяснять не обязано. Данный момент устанавливается на законодательном уровне. В то же время отказать в досрочном погашении не возможно.
Куда следует обращаться
В случае необходимости погашении задолженности необходимо будет обращаться непосредственно в банк, который конкретный кредит выдал.
Причем желательно обращаться в отделение, занимающееся обслуживанием конкретного клиента. Нередко возникают сложности именно в случае обращения в иное отделение.
Также возможно погашение задолженности через интернет-сайт. В таком случае покидать свой дом не требуется. Достаточно иметь доступ к компьютеру с выходом в интернет.
Например, «Сбербанк» относительно недавно реализовал возможность осуществления подобного рода процедуры через специальный сервис «Сбербанк-онлайн».
Важно помнить, что в каждом случае возможно возникновение различного рода нюансов, связанных с досрочным погашением задолженности.
Как происходит досрочное погашение ипотеки
Алгоритм досрочного погашения ипотечного займа может отличаться в зависимости от банка, который сам кредит выдал физическому лицу.
Некоторые особенности могут возникнуть, если погашение осуществляет не физическое лицо, а юридическое. В многих крупных кредитных компаниях предлагают рассматриваемого типа услуги для юридических лиц также.
В обычном случае алгоритм погашения задолженности выглядит следующим образом:
| Показатели | Описание |
| Необходимо соответствующим образом уведомить кредитное учреждение о планируемом досрочном погашении | обычно срок рассмотрения заявки составляет не менее 30 дней в случае полного погашения задолженности |
| В случае одобрения и отсутствия всевозможных сложностей в заранее обозначенный день | необходимо будет внести достаточную сумму на специальный счет |
| Составляется новый график платежей | в соответствии с которым осуществляется погашение (если происходит частично-досрочное погашение) |
| Дополнительное соглашение | соответствующим образом подписывается в двустороннем порядке |
| Осуществляется списание достаточного количества средств | в заранее установленное время |
При этом следует помнить, что досрочное погашение может быть различного типа:
- Полное погашение задолженности.
- Частично-досрочное погашение долга.
В первом случае заемщику необходимо будет внести сумму, достаточную для погашения остатка долга по кредиту и процентам. После такой выплаты какие-либо долги перед банком будут отсутствовать.
Важно помнить — по возможности необходимо будет оформить специальную справку, которая подтвердит отсутствие долга.
Возможно, впоследствии это поможет избежать возникновения большого количества самых разных затруднений и проблем, конфликтов.
Частично-досрочное погашение подразумевает выплату не всей суммы, а только лишь её части. Алгоритм обращения в банковское учреждение является стандартным.
Также потребуется с паспортом обратиться в соответствующее учреждение и составить дополнительное соглашение.
При этом важно помнить, что такое досрочное погашение может быть двух видов:
- в пользу уменьшения срока кредитования;
- уменьшение ежемесячного платежа.
Если осуществляется уменьшение срока кредитования, то ежемесячный платеж останется прежним. Важно помнить, что величина процентов останется прежней.
Во втором случае срок кредитования останется прежним, но ежемесячный платеж уменьшится на соответствующую сумму. Более выгодным является именно второй вариант.
Так как при уменьшении ежемесячного платежа ничто не мешает снова осуществлять частично-досрочные погашения.
В то же время останется некоторая степень финансовой свободы. Именно поэтому в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств в виде снижения заработной платы или же иных затруднений проблем с погашением задолженностей скорее всего не возникнет.
Сам процесс оформления ипотечного займа максимально упрощен.
Но при этом заблаговременно необходимо будет рассмотреть следующие вопросы:
- Необходимые условия.
- Стоит ли проводить процедуру.
- Возможные штрафы.
- Комиссия.
Необходимые условия
Для осуществления подобного рода процедуры по ипотечному займу необходимо выполнение некоторых существенных условий.
Они действительны для всех без исключения банковских учреждений, работающих в данной сфере:
| Показатели | Описание |
| Отсутствие просрочек | по прошлым ежемесячным платежам |
| Наличие всех документов | необходимых в конкретном случае |
| Если погашение осуществляется третьим лицом | обязательно потребуется предъявить соответствующую доверенность |
| Обязательно оплатить проценты | за очередной месяц использования средств |
Также могут быть различного рода иные условия, выполнение которых строго обязательно в конкретный момент времени. Но важно помнить, что они не должны нарушать действующее законодательство.
Закон об ипотеке не допускает создание различного рода препятствий. В то же время некоторые банки не позволяют осуществлять погашение путем уменьшения срока кредитования.
Например, «Сбербанк». С уменьшением срока практически не одна кредитная компания на сегодняшний день не согласится.
Стоит ли проводить процедуру
Проводить процедуру рассматриваемого типа необходимо будет в соответствии с действующим на сегодняшний день законодательством. При этом необходимо помнить, что досрочное погашение имеет как свои плюсы, так и минусы.
К положительным моментам стоит отнести:
| Показатели | Описание |
| Величина переплаты по займу | будет уменьшена |
| Снижается величина ежемесячного платежа | как следствие, увеличивается финансовая свобода плетельщика |
Также имеются некоторые минусы. К ним можно отнести:
| Показатели | Описание |
| Банк может пытаться отказать в осуществлении данной процедуры | различными способами |
| Возможно навязывание комиссии | — |
| Необходимо для осуществления процедуры посещать отделение банка | не все предусматривают досрочное погашение в удаленном режиме |
Но даже если подобного рода минусы будут иметь место, все равно стоит по возможности осуществить досрочное погашение.
Так можно будет избежать большого количества самых разных затруднений. В то же время стоит отдельное внимание уделить именно вопросу комиссии за досрочное погашение.
Возможные штрафы
Некоторые банки ранее практиковали различного рода штрафы за осуществление досрочного погашения.
Важно помнить, что на сегодняшний день подобного рода взыскания попросту являются незаконными. Данный момент закреплен с недавнего времени на законодательном уровне.
Основополагающими нормативно-правовыми документами сегодня являются:
В соответствии с данными НПД с 01.11.11 г. все граждане Российской Федерации имеют право осуществлять досрочное погашение без каких-либо штрафов.
Если же банковское учреждение настаивает на необходимости уплаты штрафа, необходимо будет обратиться с соответствующим заявлением в отдел по защите прав потребителей или же сразу суд. Существует множество нюансов, связанных с подобного рода процедурой.
Именно поэтому прежде, чем обратиться в банк для осуществления процедуры досрочного погашения, необходимо будет внимательно изучить законодательные нормы.
Так возможно будет избежать большого количества самых разных затруднений, проблем, а также защитить свои права.
Необходимо предварительно также заново ознакомиться с действующим ипотечным договором – возможно ли избежать различного рода затруднений.
Комиссия
После выпуска соответствующих поправок к законодательным актам банковские учреждения нашли лазейку, которая позволяет некоторым образом компенсировать утраченный от досрочного погашения доход.
Некоторые кредитные компании требуют оплатить некоторой величины комиссию. Размер её зависит от большого количества самых разных факторов.
Существует достаточно обширная судебная практика по этому вопросу. В соответствии с ней банк не имеет права требовать оплату комиссии в случае досрочного погашения.
Судьи пришли к выводу, что оплата такого рода комиссии является не услугой, а мерой ответственности.
При этом она законодательством не предусмотрена, потому является не законной. Фактически, подобного рода выплата является необоснованным обогащением банка.
Если несмотря на все аргументы банк все же потребовал осуществить выплату комиссию и при этом отказывается осуществлять досрочное погашение без неё, следует собрать все необходимые документы и обратиться в суд.
Судебная практика по этому поводу достаточно однозначна. При этом стоит заранее проконсультироваться с квалифицированным юристом по этому поводу.
Как рассчитать
Процедура досрочного погашения имеет большое количество особенностей. В первую очередь это связано именно с составление графика после осуществления данной процедуры.
Заранее стоит рассмотреть следующие вопросы:
- Минимальная сумма.
- Пример исчислений.
Минимальная сумма
Фактически, минимальная сумма соответствующего платежа на законодательном уровне не установлена. Но при этом не имеет смысла осуществлять досрочное погашение при отсутствии достаточно существенной суммы.
Так как каждый раз необходимо будет составлять дополнительное соглашение. Все это требует затрат времени. В то же время каждое досрочное погашение будет уменьшать проценты и тело долга. Потому не стоит затягивать с обращением в банк.
Пример исчислений
Сегодня возможно будет самостоятельно рассчитать график платежей в случае, если будет осуществлено досрочное погашение задолженности.
Большинство банков сегодня используют формулу:
Аннуитетный платеж = сумма кредита × (i×(1+i)n/(1+i)n-1)
При этом:
| Показатели | Описание |
| n | количество месяцев |
| i | величина процентной ставки |
Показатели:
| Наименование | Описание |
| Сумма | 1 млн. рублей |
| Ставка | 12% |
| Срок | 60 месяцев |
| Дата внесения первого платежа | 01.09.11 г. |
Вычисление включает в себя использование следующих формул:
Проценты = (сумма ОД × процентная ставка × число дней между датами)/(100 × число дней в году)
Далее необходимо осуществить отдельно расчет процентов за прошлый месяц и за текущий, в котором осуществляется погашение задолженности.
Сумма погашения тела займа будет выглядеть:
22 244 – 10 191 = 12 052 рублей
Величина основного долга после осуществления оплаты ипотеки после оплаты первого взноса:
1 000 000 – 12 052 = 987 947 рублей
В результате размер ежемесячного платежа будет рассчитываться по следующей формуле:
Размер платежа = ТЗ × ПС/1-(1+ПС)-ПП
Почему банк против
Сегодня процедура досрочного погашения в целом банку невыгодна по причине того, что он будет утрачивать прибыль в виде процентов по ипотеке.
Именно поэтому стоит быть готовым к тому, что будет иметь место различного рода сложности при осуществлении погашения. Стоит заранее быть к этому готовым.
Видео: как досрочно погасить ипотеку
Особые нюансы
К наиболее существенным нюансам, связанным с погашением долга досрочно, возможно будет отнести следующее:
| Показатели | Описание |
| Порядок внесения средств для досрочного погашения рассматривается в ипотечном договоре | стоит заранее ознакомиться с ним |
| В соответствии с действующими на территории РФ законодательными актами, отраженным в ГК РФ | банки не имеют права взыскивать различного рода неустойки, штрафы, комиссии |
Законодательная база
На данный момент основным документом, на который необходимо ориентироваться при досрочном погашении, является Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| №102-ФЗ от 16.07.98 г. | «Об ипотеке» |
Данный НПД включает в себя следующие основные разделы:
| Глава | Описание |
| Гл.№1 | основные положения |
| Гл.№2 | как заключается договор об ипотеке |
| Гл.№3 | что такое закладная |
| Гл.№4 | государственная регистрация ипотеки |
| Гл.№5 | как осуществляется сохранность залогового имущества |
Существует множество различных особенностей, связанных с досрочным погашением долга по ипотеке. Важно изучить их все заблаговременно. В противном случае возможно возникновение различного рода сложностей.