Желание улучшить жилищные условия, обеспечить себе дополнительный комфорт, повысить функциональность жилого помещения зачастую приводят к тому, что собственник затевает перепланировку в квартире. Помимо шума, с которым приходится мириться соседям, перепланировка может привести к серьезной деформации несущих покрытий и оказаться опасной.
Общие понятия
Желание сделать свою квартиру более удобной понятно. Но оно не должно нарушать права соседей и ухудшать, свою очередь, их условия проживания. Именно поэтому все вопросы перепланировки регламентируются законодательством.
Без согласования с контролирующими госорганами заниматься самодеятельной перепланировкой закон запрещает.
Чтобы отстоять свои права, соседи затеявшего перепланировку собственника имеют право обратиться в компетентные органы и учреждения, в том числе суд. Если незаконность ремонта будет доказана, виновного ждет серьезное наказание.
Что это такое
Под перепланировкой понимается проведение следующих работ внутри жилого помещения:
- перенос стен и дверей;
- устройство дополнительных перегородок, дверей и прочих конструкций;
- снос дверей;
- устройство проемов;
- перенос газового оборудования, канализации и прочих элементов инженерных сетей на другое место.
Жилищный кодекс регламентирует процесс перепланировки. Он должен проводиться по согласованию с компетентной организацией и только при наличии соответствующего разрешения.
Законность работ должна подтверждаться документами, по окончании работ выдается акт специальной комиссии.
Для проведения перепланировки нужен проект жилого помещения, по которому и проводятся все работы.
Без наличия разрешения от компетентного органа перепланировка может быть квалифицирована как самовольное переустройство или самоуправство, что преследуется по закону.
Именно поэтому до начала работ необходимо согласовать проект перепланировки. Приступать к ней можно лишь при наличии разрешения.
Кто может обратиться
Подать жалобу на незаконную перепланировку закон дает как физическим, так и юридическим лицам.
Дело в том, что любое изменение несущих конструкций в многоквартирном доме чрезвычайно опасно, так как может привести к образованию трещин и обрушению постройки.
Если есть подозрение на проведение незаконного ремонта с переносом стен и прочих конструкций, обратиться в надзорные органы могут следующие категории заявителей:
| Показатели | Описание |
| Физлица | владельцы квартир в многоквартирном доме, где проводятся масштабные работы |
| Представители управляющей компании | куда обратились обеспокоенные ремонтом граждане |
При подозрении на то, что могут пострадать несущие конструкции, надзорные органы обязаны отреагировать незамедлительно.
Куда следует идти
Чтобы подать жалобу на незаконную перепланировку владельцы квартир в общем доме могут обратиться в несколько инстанций:
| Показатели | Описание |
| В управляющую компанию | которая несет ответственность не только за обслуживание многоквартирного дома, но и за его целостность и безопасность условий проживания |
| В жилищную инспекцию | которая обязана инспектировать проблемные адреса в случае поступления жалобы от соседей |
| В районную прокуратуру | но лишь после предварительного обращения в жилинспекцию |
| В районный суд | однако лишь при условии попыток досудебного разрешения ситуации (к заявлению необходимо приложить официальные ответы из жилищной инспекции и прокуратуры) |
Обращение в каждый из указанных органов преследует одну цель — проверить законность перепланировки и добиться восстановления прежнего состояния жилища, пострадавшего в результате незаконных действий.
Как написать жалобу на незаконную перепланировку квартиры
Если в результате масштабного ремонта у соседей начались проблемы с жильем, если качество жизни ухудшилось, они имеют полное право заподозрить незаконную перепланировку.
Что делать в этом случае:
| Показатели | Описание |
| Прежде всего нужно обратиться в управляющую компанию (ЖЭУ) с жалобой и просьбой разобраться в ситуации | как правило, если УК и отреагирует на заявление, то сделать ничего не сможет. Жильцы, осуществившие перепланировку, могут просто не пустить представителей обслуживающей организации в квартиру |
| Попытки поговорить с соседями также бессмысленны | вряд ли после разговора по душам соседи прекратят ремонт и изменят свои планы |
| Следующие обращения должны быть направлены в жилищную инспекцию, затем в прокуратуру | обязательно должны быть получены письменные ответы на запрос |
| Если обращение в контролирующие инстанции не дало результата, не останется ничего иного, как обратиться в суд | сделать это должны соседи, которым в результате перепланировочных работ был нанесен реальный ущерб |
Незаконная перепланировка грозит не только административным штрафом, но и реальным уголовным наказанием.
Необходимые условия
Закон допускает проведение без согласования только таких строительно-монтажных работ, которые не вносят никаких изменений в план квартиры, не прибавляют и не убавляют квадратные метры площади.
Не нужно согласовывать с контролирующими органами следующие виды работ:
- Косметический ремонт.
- Замена бытовой техники и сантехники.
- Перенос газовой или электроплиты в случае, если это не вызывает необходимость прокладывать дополнительные сети.
- Замена межкомнатных и входных дверей.
Все другие виды работ относятся к понятию перепланировки и согласовываются. Если разрешения нет, то соседи имеют полное право подать жалобу на незаконные действия. Условия для подачи жалобы могут быть разными.
Так, простое письменное уведомление в муниципальный орган технического учета нужно подать в следующих случаях:
| Показатели | Описание |
| Перемещение ванны или унитаза | — |
| Ликвидация дверных проемов | или установка дополнительных проемов |
| Снос ненесущих перегородок | а также установка дополнительных перегородок |
| Остекление балкона | — |
Все эти работы не приведут к трагическим последствиям в виде обрушения плит перекрытий.
Условиями для полного запрета работ являются следующие действия при перепланировке жилого помещения:
| Показатели | Описание |
| Любые манипуляции | с несущими плитами перекрытий |
| Снос оконного блока | для расширения площади квартиры |
| Вынос батарей отопления | на балконы и лоджии и другие манипуляции с радиаторами (например, заделывание из в стену) |
| Перенос коробов общей вентиляции | — |
| Самовольное использование технических помещений | в личных целях |
Помимо обрушения указанные виды перепланировки могут вызвать многочисленные проблемы и других жильцов.
Например, перенос радиаторов на балкон приведет к изменению всей схемы отопления по стояку, увеличению тепловой нагрузки, которая при проектировании здания не была учтена.
Это может грозить, например, разрывом батарей и затоплением жилых помещений.
Перенос вентиляционных отверстий или их ликвидация может привести к появлению в квартире дурного запаха, плесени, образованию трещин на стенах. Все это серьезный повод для обращения с жалобой.
Порядок составления
Жалоба на незаконную перепланировку после обращения в УК должна быть подана в жилищную инспекцию.
Чтобы подать заявление в жилинспекцию о незаконной перепланировке, не нужно искать какой-то унифицированной формы — ее просто нет. Заявление подается в свободной форме.
Однако важно отразить следующие моменты:
| Показатели | Описание |
| В шапке обязательно указывается имя должностного лица | к которому обращается заявитель (начальник государственной жилинспекции), а также ФИО и адрес заявителя, контактный телефон |
| Суть обращения | описание незаконных действий соседа, нарушающих безопасность и ухудшивших условия проживания заявителя |
| Просьба рассмотреть заявление и принять меры реагирования | привлечь виновного к административной ответственности по закону |
Важно указать в заявлении, кем является заявитель — собственником или нанимателем жилого помещения.
В основной части нужно изложить известные заявителю факты — установка душевой кабины, объединение кухни с жилой комнатой, объединение комнаты с лоджией или балконом, нарушение прочности несущей конструкции и т.п.
Процедура подачи
Заявление с просьбой принять меры по факту незаконной перепланировки подается в секретариат жилищной инспекции.
К заявлению можно приложить фото, подтверждающие слова заявителя.
Чтобы ускорить проверку, можно подать коллективное заявление — на него реакция должны быть мгновенной:
| Показатели | Описание |
| После регистрации заявления жилинспекция направит нарушителю уведомление | о проведении осмотра помещения созданной комиссией |
| Если собственника не будет дома | ему направляется второе уведомление о посещении членов комиссии |
| Если и в этот раз попасть в квартиру не удалось | дело передается в суд |
Однако после вторичного предупреждения, как правило, обследовать помещение все же удается.
По результатам осмотра выносится решение:
| Показатели | Описание |
| Если перепланировка не влияет на безопасность дома | то она должна быть узаконена. Оформляется протокол, выписывается штраф |
| Если же проведенные работы представляют опасность или ухудшают качество жизни соседей | то необходимо восстановить прежнее состояние жилья согласно техплану. В этом случае может последовать более жесткое наказание |
Если выявлено серьезное нарушение, а также в случае, если собственник/наниматель игнорирует требования о восстановлении прежнего вида и функционала жилья, жилинспекция может обратиться в суд с результатами проведенного обследования.
Подать иск в отношении нарушителя может и физическое лицо, если на руках у него есть ранее полученные письменные ответы из управляющей компании и жилищной инспекции.
Кроме того, нужно будет представить доказательства незаконной перепланировки.
Особой сложности процедура обращения в суд не представляет, а образец искового заявления о признании перепланировки незаконной можно найти на специализированных ресурсах.
Установленные сроки
Если владелец квартиры, уличенный в перепланировке без оповещения контролирующих органов, получил из жилинспекции предписание оплатить штраф и оформить перепланировку как положено, у него есть для этого достаточно большой срок.
После оплаты штрафа он должен узаконить работы в срок от четырех до шести месяцев.
Если речь идет о серьезном нарушении и дело передано в суд, то срок рассмотрения заявления не будет отличаться от сроков работы суда по другим искам.
Поданное исковое заявление суд рассмотрит в течение двух месяцев с даты регистрации обращения.
Мера наказания
Закон предусматривает несколько видов наказания для собственников, которые незаконно произвели перепланировку.
В зависимости от объема и опасности для жильцов многоквартирного дома, меры наказания могут быть следующими:
| Показатели | Описание |
| Административная ответственность | в виде штрафа (2-2,5 тыс. рублей) |
| По статье за самоуправство | размер штрафа может быть выписан на сумму от 100 до 300 рублей |
| Если прежнее состояние жилого помещения не будет восстановлено | то у собственника жилого помещения квартиры изымается и выставляется на продажу с торгов. Деньги возвращаются собственнику за минусом стоимости восстановительных работ |
| В аналогичной ситуации с нанимателем жилья разрывается договор соцнайма, жилец выселяется | восстановление квартиры проходит за счет наймодателя |
Если в результате перепланировки, проведенной без разрешения контролирующих органов, произошло разрушение дома, то наступает уголовная ответственность.
За причинение вреда здоровью жильцов, нанесение крупного материального ущерба, а также при наличии жертв нарушителю грозит крупный штраф и тюремное заключение сроком от 3 до 12 лет.
Видео: за незаконную перепланировка можно лишиться квартиры
Особые нюансы
Если проведенная перепланировка не нарушает прав других жильцов многоквартирного дома и не представляет опасности, оставить квартиру в новом состоянии разрешается.
Главное, чтобы жилье соответствовало строительным, санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности.
Однако перепланировку придется узаконить, обратившись в соответствующие инстанции:
| Показатели | Описание |
| Прежде всего нужно подать заявление в муниципальное Бюро технической инвентаризации (БТИ) | техники этой организации проведут обследование жилого помещения, уточнят технические характеристики изменений, внесут эти изменения в техпаспорт жилого помещения |
| Заключить договор с лицензированной организацией | имеющей право на проведение строительных работ, связанных с перепланировкой. Необходимо разработать проект перепланировки и оформить его грамотно |
| Подать заявление в архитектурный отдел муниципалитета | указав объем проведенных работ |
| После получения всех нужных разрешений помещение нужно поставить на кадастровый учет | — |
Подавая заявление, нужно иметь при себе свидетельство о праве собственности на жилое помещение, техпаспорт на него, письменное согласие на перепланировку от всех жильцов квартиры.
При проведении серьезной перепланировки возможно узаконить ее через суд. Если нет решения о возвращении квартиры в прежнее состояние, то судебное узаконивание – допустимый вариант разрешения ситуации.
В роли истца в этом случае выступит собственник квартиры, в роли ответчика – жилищная инспекция муниципалитета.
В исковом заявлении, свидетельствующем в пользу истца, должна быть указана следующая информация:
| Показатели | Описание |
| Сведения о том, кем выполнялись работы | спецорганизация, строительная бригада, сам собственник и есть ли у исполнителей соответствующие навыки |
| Причины | которые не позволили получить разрешение на перепланировку от жилинспекции |
| Заключение Роспотребнадзора | свидетельствующее о соответствии работ существующим нормам |
| Заключение Госпожарнадзора | свидетельствующее о соблюдении требований пожарной безопасности |
| Заключение независимой экспертизы | свидетельствующее о том, что помещение соответствует законодательным требованиям, предъявляемым к данной категории жилых помещений |
| Просьбу истца о сохранении помещения в измененном состоянии | с перечислением внесенных в план изменений |
К заявлению прикладываются все полученные заключения, свидетельство о праве собственности, справка обо всех прописанных в помещении лицах, их согласие на узаконивание результатов перепланировки, техпаспорт, план перепланировки.
Если суд примет положительное решение, нужно на его основании заказать в БТИ новый техпаспорт, куда будут внесены все изменения по перепланировке.
Чем регулируется
Незаконная перепланировка жилого помещения преследуется по закону. Административная ответственность предусмотрена на основании следующих актов.
Кодекса об административных правонарушениях:
| Статья | Описание |
| 7.21 | нарушение правил пользования жилыми помещениями |
| 19.1 | самоуправство |
Жилищный кодекс РФ:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Обращение в прокуратуру с просьбой проверить законность перепланировки возможно на основании Федерального закона:
| Номер | Описание |
| №2202-1 | «О прокуратуре РФ» |
Интересуетесь как застраховать квартиру от затопления, читайте здесь.
Хотите узнать, как составляется акт о затоплении квартиры, смотрите тут.
Жалобу на незаконную перепланировку нужно подавать в муниципальную жилищную инспекцию, прокуратуру или суд.
Сотрудники жилинспекции обязаны осмотреть помещение и вынести решение. Если проведенные работы не представляют опасности для окружающих, собственника обяжут узаконить перепланировку и уплатить штраф.
Если проведены недопустимые работы, помещение нужно вернуть в прежнее состояние.