Развитие рынка ипотеки неминуемо привело к тому, что целевой кредит на покупку жилья становится доступным все большему числу россиян. Банки заинтересованы в привлечении новых категорий клиентов, а потому все чаще и охотнее работают по ипотеке с пенсионерами.
Общие положения
Ипотека – это приобретение жилья под залог его стоимости. Условия предоставления банками кредитов под эти цели довольно суровы, люди вынуждены переплачивать немалые суммы.
Тем не менее выгоду в такой форме кредитования находят и банковские учреждения, и ипотечные заемщики.
В последние годы все большее распространения приобретает специфический вид кредитования – ипотечные займы пенсионерам.
Особая категория россиян, еще недавно не имевшая возможности пользоваться ипотечными продуктами, стала отдельным сегментом рынка залоговой недвижимости.
Способствующие развитию сегмента факторы:
- Повышение пенсий.
- Спрос на загородную недвижимость со стороны пенсионеров.
- Разработка специальных банковских продуктов для пенсионеров.
Новое направление оказалось для банков довольно перспективным. Несмотря на высокие риски, связанные с продолжительностью жизни и состоянием здоровья этой категории заемщиков, выгода для банка несомненна.
Высокий процент и короткий срок обслуживания кредитной линии делают интерес к ипотеке взаимным.
Немаловажным фактором, который также влияет на интерес банков к развитию пенсионной ипотеки, является наличие у этой категории заемщиков собственного жилья.
Что это такое
Ипотечный кредит – это целевой денежный займ, который выдается на приобретение жилой недвижимости.
Поскольку речь идет о больших суммах и длительных сроках возврата, то банки в целях минимизации своих рисков предъявляют к заемщикам повышенные требования. Еще более тщательно подходят финансисты к вопросу выдачи кредита пенсионерам.
Невысокий уровень дохода и личные риски заставляют банк предлагать заемщиком более суровые условия кредитования.
Ипотека для пенсионеров имеет некоторые отличия от обычной:
- более короткий срок кредитования;
- тщательная, жесткая проверки подтверждающих документов;
- повышенная процентная ставка;
- обязательное страхование жизни и здоровья;
- привлечение созаемщиков.
Все эти требования связаны со стремлением банка снизить свои риски. Дополнительные гарантии он получит, если в случае смерти основного заемщика остаток долга выплатят его созаемщики и страховая компания.
Если пенсионер продолжает работать, банк редко отказывает в ипотеке. Два источника дохода – это дополнительная гарантия возврата денежных сумм, поэтому работающим пенсионерам кредит одобряется с большей легкостью.
Кто попадает под категорию
Получить кредит на жилье сегодня могут как работающие, так и неработающие пенсионеры. Конечно, если человек преклонного возраста не работает, банк вряд ли одобрит займ.
Во всяком случае, добиться положительного решения будет не в пример сложнее.
Охотнее всего банки работают со следующими категориями заемщиков пенсионного возраста:
- Работающие пенсионеры.
- Семейные пары.
- Собственники недвижимости.
- Пенсионеры, имеющие трудоустроенных созаемщиков молодого возраста.
На самом деле возможность трудиться на пенсии значительно ограничивает количество заемщиков. Выполнять трудовые обязанности официально в 70 лет довольно затруднительно, подобные случаи можно отнести к единичным.
Однако для людей умственного труда, имеющих официальную зарплату (профессора, учителя, врачи и пр.), это нормальная практика.
Если ипотеку оформляют супруги в возрасте, банки весьма лояльны к ним. Несовершеннолетних детей нет, доходы у обоих стабильные, так что погашать платежи за счет одной пенсии вполне реально.
Во всяком случае, по бюджету ежемесячные выплаты сильно не ударят.
В пенсионном возрасте у людей, как правило, уже есть собственное жилье. Это дополнительный плюс в глазах банка, так как под залогом может находиться имеющаяся квартира или дом.
В зависимости от стоимости имеющегося объекта, банк может предложить более выгодные условия для обслуживания кредита.
Наличие созаемщиков также повышает шансы на одобрение ипотечного займа для пенсионеров. Кто может выступить в этой роли? Супруг, дети, внуки, дальние родственники, друзья.
Главное, чтобы они были полностью дееспособны, трудоустроены, имели приемлемый уровень заработной платы и неиспорченную кредитную историю.
Куда следует обращаться
Ипотеку для пенсионеров сегодня предлагают многие крупные банки. Интересно, что отдельного предложения для этой категории заемщиков нет, так что чаще всего каждая заявка рассматривается индивидуально.
Изучив возможности пенсионера, банк может предложить ему один из существующих кредитных продуктов с учетом своих интересов.
Какие банки дают ипотечные займы особой категории заемщиков? Обратиться можно в следующие кредитно-финансовые учреждения:
| Банк | Описание |
| Сбербанк России | начал выдавать займы пенсионерам раньше других кредитных учреждений, а потому имеет большой опыт в данной области и достаточно широкий круг подходящих кредитных продуктов |
| Россельхозбанк | выдает кредиты на основании собственной тщательной проверки заемщика и оценки его возможностей |
| Банк Москвы | предлагает пенсионерам ипотечный займ по особой программе «Люди дела» |
| ВТБ 24 | выдает пенсионерам кредиты под очень высокие проценты, при этом сумма невелика, а расплатиться нужно в течение пяти лет |
| Транскапиталбанк | также разработал два вида кредитных продуктов, которые подходят для пенсионеров |
Можно обратиться в государственное Агентство жилищного ипотечного кредитования.
АИЖК также принимает участие в схемах кредитования граждан с целью покупки собственно жилья и может предложить ряд продуктов особой категории заемщиков-пенсионеров.
Срок действия кредита
Одно из отличий ипотечного кредита от потребительского – длительный срок расчета с банком. Максимальный срок действия кредита на сегодняшний день составляет 30 лет, причем заемщик обязан расплатиться с кредитором до 75 лет.
Именно на этот возраст следует ориентироваться, задумываясь об ипотеке на пенсии.
Правилами многих банков установлено ограничение — оформить ипотеку может гражданин до 65-летнего возраста. Получается, что пенсионер-мужчина в лучшем случае может рассчитывать на 15-летний срок кредита.
Женщины выходят на пенсию раньше мужчин, однако банки не учитывают этот факт и не одобряют более «длинный» кредит. Банк всячески старается снизить срок действия кредита, поэтому реально получить займ на пять-десять лет.
Оптимальным возрастом для пенсионеров, желающих оформить ипотеку, считается 60-летний рубеж, для женщин – 55-летие.
Человек сохраняет работоспособность, хорошее здоровье, а потому может рассчитывать на одобрение ипотеки больше того пенсионера, который задумается о ней в 65-67 лет.
Может ли пенсионер взять займ на жилье
На вопрос о том, дают ли пенсионерам ипотечный кредит, сегодня практически все кредитно-финансовые учреждения отвечают положительно. Разумеется, речь идет о крупных федеральных или региональных кредиторах.
После перемен политики банков в отношении пенсионеров взять ипотечный кредит стало возможным для многих возрастных заемщиков.
Конечно, беспроцентная ипотека для пенсионеров недоступна, однако прочие возможности – вполне. Кредитные продукты, предлагаемые банками, в большинстве случаев могут быть использованы и заемщиками-пенсионерами.
Особенно привлекательны условия по семейной программе:
| Показатели | Описание |
| Если в качестве созаемщиков привлекаются супруг или дети | то банк практически всегда одобряет займ |
| Погашать задолженность будет проще | — |
| Пакет документов | как для пенсионера, так и для созаемщиков одинаков |
Более того, сегодня существует возможность получить одобрение ипотечного займа пенсионеру, не имеющему изначально ни собственных средств, ни залоговой собственности.
Ипотека для пенсионеров без первоначального взноса – это шанс купить собственный дом или квартиру, чтобы провести последние годы жизни с удобством и комфортов.
Другое дело, что в этом случае придется платить банку повышенную на два-три пункта процентную ставку. Если уплатить банку вперед 30-50 процентов от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, то процентная ставка понизится.
Но если возможность оплачивать большие суммы существует, ею можно воспользоваться. Обязательное условие – оформить залог на приобретаемую недвижимость.
Необходимые условия
Чтобы иметь возможность получить ипотечный кредит, пенсионер должен быть готов к выполнению довольно жестких банковских условий. Они примерно одинаковы для всех кредитных учреждений.
В 2017 году одним из самых лояльных к пенсионерам-заемщикам остается Сбербанк.
Основные условия выдачи займа под залог недвижимости для этой категории граждан РФ в Сбербанке следующие:
| Показатели | Описание |
| Первоначальный взнос | в размере 15 процентов от стоимости ипотечной квартиры |
| Процентная ставка | от 12,5 пунктов |
| Срок кредитования общий | то есть не более 30 лет |
| Обязательное оформление недвижимости в залог | — |
При этом банк не настаивает на оформлении полиса личного страхования. Однако при отсутствии страховки жизни и здоровья повышает процентную ставку по обслуживанию кредита.
Для клиентов Сбербанка предусмотрены дополнительные льготы, поэтому наличие счета именно у этого кредитора приветствуется.
Общие условия ипотеки для пенсионеров следующие:
| Показатели | Описание |
| Регулярный доход | приемлемый для погашения задолженности |
| Положительная кредитная история | — |
| Возможность привлечения созаемщиков | — |
| Наличие объекта недвижимости | который мог бы стать дополнительным залогом, в собственности у заемщика |
Это не обязательные, но повышающие вероятность одобрения кредита условия. Однако нужно понимать, что банки не имеют отдельных ипотечных программ, а потому каждый случай требует индивидуального рассмотрения.
Возрастные ограничения
Ипотечные программы, в рамках которых могут купить квартиру или дом пенсионеры, имеют возрастное ограничение по предельному сроку расчетов с банком.
Как правило, сделать последний платеж заемщик должен до 75-ти лет. Именно такой срок указывается в качестве условий для выдачи кредитного продукта.
На практике это означает, что ипотеку выдадут лицам не старше 65 лет, если будет установлен десятилетний срок погашения кредита.
Получить одобрение ипотечного займа в более старшем возрасте вряд ли возможно, особенно если нет ни созаемщиков, ни другого жилья для дополнительного залога.
Порядок расчета
Чтобы рассчитать, во сколько обойдется ипотечный кредит для пенсионера, нужно принять во внимание следующие факторы:
- наличие дополнительной залоговой недвижимости;
- возраст заемщика;
- возможность привлечения созаемщиков (как правило, нужны три человека), имеющий стабильный высокий доход;
- короткий срок полного расчета с банком;
- небольшая сумма займа;
- наличие хорошей кредитной истории.
Посчитать размер возможного займа можно, пользуясь онлайн-калькуляторами. Примерный расчет может быть таким.
Условия:
| Показатели | Описание |
| Мужчина-заемщик | — |
| Возраст | 65 лет |
| Размер пенсии | 20 тыс. рублей |
| Не работает после пенсии | — |
Результат:
| Показатели | Описание |
| Реальная сумма ипотечного займа | 500 тыс. рублей |
| При изменении начальных условий (например, снижение возраста до 55 лет, наличие официального места трудоустройства) пенсионер может рассчитывать на большую сумму ипотечного кредита | до 800 тыс. рублей |
| Срок выплаты кредита | также может быть увеличен до 15 лет |
Требуемые документы
Основная задача ипотечного заемщика – доказать свою платежеспособность. Это правило верно и в отношении пенсионеров, поэтому они должны быть готовы представить банку официальные документы, свидетельствующие о финансовой стабильности.
Общий пакет бумаг для оформления ипотечного кредита выглядит следующим образом:
| Показатели | Описание |
| Общегражданский паспорт заемщика | с постоянной пропиской |
| Справка из домоуправления | или паспортного стола о составе семьи |
| Подтверждение доходов | справка из пенсионного фонда о размере выплачиваемой пенсии, справка с места работы с указанием дохода за последние три месяца (если оформляет ипотеку работающий гражданин) |
| Свидетельство о праве собственности | на приобретаемое жилье |
| Копия договора купли-продажи на ипотечную собственность | — |
| Документы на уже имеющееся жилье | которое станет дополнительной залоговой недвижимость, подтверждающие право собственности |
| Такой же пакет для каждого из созаемщиков | — |
Отдельно нужно будет оформить страховой полис на залоговую недвижимость. Это обязательный вид страхования, закрепленный законодательно.
Если банк настаивает на страховании жизни и здоровья, придется купить и этот вид страховки. Чтобы сэкономить, можно застраховаться по комплексной программе.
Какие скидки
Банки заинтересованы в платежеспособных клиентах, а потому зачастую прибегают к такому методу стимуляции спроса на свои ипотечные продукты, как предоставление скидок при оформлении кредита.
Статус пенсионера с точки зрения банка не имеет никаких отличий от других категорий заемщиков, а потому они могут воспользоваться льготами на общих основаниях.
Скидок специально для пенсионеров не существует, так же как и отдельных ипотечных программ.
Какие скидки возможны? Это зависит от того, является ли заемщик клиентом банка (например, имеет зарплатную или любую другую карту данного учреждения) либо его страхового партнера.
Скидки «для своих» могут быть такими:
| Показатели | Описание |
| Снижение процентной ставки при покупке комплексного страхового продукта либо отдельного оформления страхования жизни | обычно происходит снижение процентной ставки на один пункт |
| Отмена комиссии за выдачу кредита либо снижение суммы комиссии на 30-50 процентов | размер этой выплаты существенно варьируется от 0,5 до 3-5 процентов от суммы ипотечного займа |
| Отмена комиссии за рассмотрение ипотечной заявки либо снижение суммы | ряд банков предусматривает этот вид дополнительных расходов, а для своих клиентов может отменить |
| Снижение процентной ставки по обслуживанию кредита | при выполнении заемщиком определенных требований или условий |
Так, скидка может быть сделана при повышенном первоначальном взносе, предоставлении в залоговую собственность уже имеющегося жилья и т.п.
Скидки позволяют существенно сэкономить как при оформлении ипотечного займа, так и при его дальнейшем обслуживании.
Суммы сэкономленных средств иногда достигают десятков тысяч рублей, что для пенсионеров весьма существенно.
Обратная ипотека
В течение нескольких лет в России действует особая схема отношений между банком и пенсионером.
Она носит название обратной ипотеки от имеет кардинальное отличие от обычной ипотеки:
| Показатели | Описание |
| Деньги выплачивает не заемщик, а банк | — |
| После смерти пенсионера | банк продает залоговую квартиру и возвращает свои расходы |
| После окончания срока действия договора | клиент сохраняет пожизненное право пользования квартирой до момента смерти, но уже без финансовой поддержки банка |
По сути, обратная ипотека – это способ финансовой поддержки одиноких пожилых людей, аналогично тому, как это делает государство.
Он подходит для пенсионеров преклонных лет, не имеющих родственников, а значит, не заинтересованных в передаче им наследственного имущества.
Заключив договор с банком на определенный период (например, на десять лет), пенсионер в течение этого срока получает ежемесячную дополнительную пенсию от банка.
Хотя возможен и другой вариант, когда выплата производится одной крупной суммой сразу после заключения договора.
Идея обратной ипотеки родилась на Западе, где она является популярной. Однако в России такой способ распоряжения собственностью остается проблемным.
Банки неохотно идут на заключение подобных договоров, так как их риски остаются высокими:
| Показатели | Описание |
| Может возникнуть судебная тяжба | с родственниками по поводу наследства |
| Банк может выплатить гораздо больше | чем стоит залоговая квартира |
| Если после завершения сроков действия договора клиент продолжает жить в собственной квартире | то банк лишается возможности немедленно вернуть свои деньги путем продажи залоговой недвижимости |
Для пенсионера обратная ипотека выгодна в том случае, если он на самом деле не имеет родственников и лишен возможности подрабатывать.
Пожилые люди очень неохотно расстаются с прежним жильем. Для них проблематично продать квартиру, переехать в более скромную, чтобы разницу в стоимости использовать на свои нужды.
Часто случается, что пенсионеру не по силам оплачивать коммунальные расходы. За счет обратной ипотеки он получает достойный уровень жизни, связанный с получением дополнительного законного дохода.
Видео: возможна ли ипотека за счет пенсионеров
Основные нюансы
Оформляя ипотеку, пенсионеры должен понимать, что переплата за квартиру в их случае может повысить фактическую стоимость квартиры как минимум в два раза.
Объективно это крайне невыгодная сделка, однако субъективно она может стать подарком для внуков или детей, обеспечив наследство.
При оформлении ипотечного кредита нужно учитывать не только возможность скидок от банка, но и дополнительные расходы:
| Показатели | Описание |
| Оплата страхового полиса | который придется продлевать на весь период обслуживания кредита, то есть платить крупную страховую сумму ежегодно до окончания срока действия договора с банком |
| Оплата услуг по изготовлению оценочного акта на жилье | — |
| Комиссия |
|
Важно, что страховая компания выставить максимальный уровень процентов и по страхованию имущества, и по страхованию жизни.
Преклонный возраст заемщика в разы повышает риски страховщика, поэтому он будет пытаться максимально минимизировать их за счет клиента.
Законодательная база
Ипотечная программа для пенсионеров регулируется Федеральным законом:
| Номер | Описание |
| №102 (июль 1998 года) | «Об ипотеке (залоге недвижимости)» |
Страхование недвижимости при ипотеке производится на основании Федерального закона:
Ипотека в 2017 году доступна для всех категорий граждан, в том числе пенсионного возраста.
Несмотря на отсутствие специальных банковских продуктов, оформить ипотеку пенсионеры могут в рамках обычных программ ипотечного кредитования.