Программа ипотеки с государственной поддержкой стартовала весной 2015 года. Именно в этот момент наиболее острым стал вопрос об ипотечных кредитах — повышение ключевой ставки Центробанка заставило коммерческие российские банки поднять процентные ставки по ипотеке.
Господдержка обеспечила россиянам возможность приобретать жилье, а строителям – продавать его и получить оборотные средства.
Что это такое
Льготные условия ипотеки с господдержкой вызвали к ней большой интерес. Тысячи российских семей в период действия программы смогли стать владельцами собственного жилья.
Финансируется программа льготной ипотеки с господдержкой за счет средств федерального бюджета, а реализуется с участием особого учреждения – Агентства Ипотечного жилищного кредитования.
Программа господдержки ипотеки может быть использована в трех формах:
| Показатели | Описание |
| Предоставление льготных условий ипотеки | с низкой годовой процентной ставкой |
| Погашение части рыночной стоимости ипотечного жилья | 35 процентов для бездетных молодых супругов (моложе 35 лет), 40 процентов – для молодых семей, имеющий малолетних детей |
| Реализация ипотечных квартир от застройщика по специальной цене без наценки | что делает стоимость квартиры значительно ниже по сравнению с рыночными предложениями |
Чаще всего заемщики выбирают первый вариант – дотирование процентной ставки. В данном случае разницу между процентной ставкой для обычных коммерческих и льготных социальных кредитов покрывает государства.
Так, если банк стандартно выдает ипотечный займ под 14 процентов, то для льготников процентная ставка будет 11,5 – 11, 95 процента.
Суть в том, что банк в любом случае получит свои 14 процентов: разница будет покрываться государством.
Получается схема, выгодная всем участникам ипотечного договора — банк получает полную прибыль, заемщик – льготные условия кредита, застройщик активный рынок сбыта, а государство – снижение напряженности на строительном и ипотечном рынке, стимулирование экономики.
Кто может взять
Разнообразные ипотечные программы, работавшие в течение последних лет в различных регионах, изначально были направлены на помощь социально уязвимым и нуждающимся в расширении жилплощади людям.
Чтобы получить господдержку, нужно было стоять в очереди на социальное жилье, быть молодым специалистом, сельским доктором и т.п.
В 2015 году начался новый виток работы государства с социальными жилищными программами. Были выделены категории граждан, которые могут рассчитывать на помощь государства при обслуживании ипотеки.
Основным условием для включения в программу были низкая зарплата и неудовлетворительные условия проживания согласно российским нормативам.
В список льготных категорий россиян были включены:
| Показатели | Описание |
| Бюджетники | нуждающиеся в расширении жилой площади |
| Многодетные семьи | — |
| Молодые родители малолетнего ребенка | до 35 лет |
| Молодые трудоустроенные специалисты | — |
| Граждане, официально признанные малоимущими | живущие в маленькой квартире или ветхо-аварийном доме |
| Участники боевых действий | военнослужащие |
| Другие категории россиян | — |
Выдавался сертификат участника программы господдержки ипотеки органами социальной защиты. Требовалась постановка на учет, включение в списки льготников. Однако кризис 2014 года внес коррективы в принципы предоставления льготных кредитов по ипотеке.
Для государства наряду с обеспечением населения собственным жильем не менее важна стимуляция строительного рынка.
Именно поэтому правом воспользоваться ипотекой с господдержкой наделили всех россиян независимо от наличия официального статуса малоимущего или многодетного, инвалида или родителя-одиночки.
Более того, банки охотнее работают не с теми заемщиками, кто признан малоимущим, а с теми же бюджетниками, которые имеют путь небольшую, но стабильную заработную плату.
Это значительно снижает риск непогашения и просрочек, а потому при условии поручительства государства такие заемщики признаются приоритетными.
Сегодня взять кредит может любой гражданин РФ, отвечающий следующим требованиям банка:
| Показатели | Описание |
| Возраст | не меньше 21 года |
| Российская прописка | по месту обращения в банковское учреждение |
| Наличие первоначального взноса | в размере 20 процентов от стоимости квартиры (некоторые банки оформляют кредиты при наличии 15-процентного взноса) |
| Трудовой стаж | не менее одного года, причем на последнем месте работы заемщик должен проработать не менее полугода |
| Удовлетворительный доход | после погашения ежемесячного займа в семейном доходе должно остаться не менее 60 процентов денежных средств |
Расчет срока кредита строится таким образом, чтобы на момент последней выплаты возраст заемщика был:
| Пол | Возраст |
| Для мужчин | не более 60 лет |
| Для женщин | не более 55 лет |
Хотя Сбербанк установил верхнюю границу последнего платежа на уровне 75 лет, что позволяет взять ипотечный кредит на 30-летний срок людям в возрасте 45 лет.
Куда следует обратиться
Для получения ипотеки с государственной поддержкой следует обратиться в банк, который выбран в качестве кредитора. Важно, что купить квартиру заемщик может лишь у того застройщика, который имен аккредитацию конкретного банка.
Сегодня с ипотекой по государственной программе поддержки работают самые крупные федеральные и региональные банки РФ:
- Сбербанк России.
- ВТБ 24.
- Газпромбанк.
- Банк Москвы.
- УралСиб.
- Банк Открытие.
- ТранскапиталБанк.
Это основные кредитно-финансовые учреждения, которые имеют развернутые филиальные сети, а потому доступны для жителей регионов. Есть и другие банки, которые включены в программу.
Еще один вариант – воспользоваться услугами АИЖК. Агентство тесно работает с партнерскими банками, а потому у его специалистов можно получить информацию как о самом банке, который может стать кредитором, так и о застройщике, который гарантированно является участником соцпрограммы.
Помощь государства в выплате ипотеки
Реальная финансовая помощь государства гражданам, которые планируют использовать ипотечный кредит при покупке квартиры, является мощным стимулом для развития ипотечного и строительного рынка.
Однако важна и поддержка государства по ипотеке при снижении доходов заемщиков.
В связи с кризисными явлениями сотни россиян столкнулись с проблемой реального снижения доходов, связанного либо с потерей рабочего места, либо со снижение заплаты.
В такой ситуации правительство ввело дополнительные меры помощи — часть долга по ипотеке погашается за счет федерального бюджета, к тому же предоставляется полуторагодовая отсрочка по погашению долга.
Госипотека относится к числу специальных программ, а потому требует соблюдения особых условий со стороны заемщика и особых требований к нему. Банки тщательно проверяют поданные сведения, чтобы минимизировать возможный ущерб.
Когда предоставляется
Основной критерий, по которому банки принимают решение относительно выдачи ипотечных кредитов, – платежеспособность.
Это единственный реально обеспечивающий возврат заемных средств показатель, который учитывается и при обычной, и при льготной ипотеке.
Заемщик обязан подтвердить доход справкой по форме 2-НДФЛ. Если речь идет о самозанятом гражданине (ИП, нотариус, адвокат), требуется предъявить декларацию по форме 3-НДФЛ и другие финансовые документы, относящиеся к налоговой и бухгалтерской отчетности.
Кредит на льготном основании будет выдан лишь в том случае, если квартира покупается на первичном рынке и застройщика, который имеет аккредитацию банка, внесен в особый реестр.
Во всех других случаях, когда заемщик самостоятельно выбирает себе жилье без учета требований самой программы и банка, рассчитывать на льготную госипотеку он не может.
Помимо платежеспособности важными факторами одобрения кредита являются:
| Показатели | Описание |
| Приобретение квартиры в новостройке | уже сданной в эксплуатацию и только у аккредитованного банком застройщика |
| Покупка квартиры | в еще не сданном, строящемся доме |
При этом нужно учитывать еще один важный нюанс. По условиям программы заемщик не может купить квартиру в новостройке, если ее собственником является физическое лицо (даже если квартира не была в пользовании).
Сделка с господдержкой может быть проведена лишь в том случае, если собственник приобретаемого жилья – юридическое лицо.
Такое решение продиктовано необходимостью поддержать застройщиков.
Если они недополучат оборотные средства, возможно замораживание социальных и коммерческих строительных проектов, перенос сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Такие последствия крайне негативны.
Необходимые условия
Основные условия при получении ипотеки с государственной поддержкой в целом гораздо более лояльные, нежели при обычном кредитном займе:
| Показатели | Описание |
| Стандартный первоначальный взнос | составляет 20 процентов от полной стоимости квартиры. Отдельные кредиторы могут оформить кредит при 15-процентном первоначальном взносе. При этом заемщик имеет полное право внести большие суммы, например, 50 или даже 60 процентов |
| Минимальный срок выдачи ипотечного кредита | 12 месяцев, максимальный – 30 лет. При этом учитывается возраст заемщика на момент последней транзакции. Если заемщик окажется старше, соответственно, срок выделения кредитной линии уменьшиться |
| Минимальный займ | выдается на сумму 300 тыс. рублей. Максимальный установлен в зависимости от региона — для столицы (включая Московскую, Ленинградскую область, Санкт-Петербург) предельно допустимая сумма составляет 8 млн рублей, для прочих регионов – 3 млн рублей |
| Процентная ставка в 2016 году | поднялась на несколько пунктов. В среднем она составляет от 11, 75 (Газпромбанк, Банк Москвы) до 12 процентов (Сбербанк, Раффайзенбанк), но не выше. Снизить процентную ставку можно, но для этого нужно уплатить больший первоначальный взнос и сократить срок выплаты |
| Предварительное одобрение действует три месяца | за это время заемщик должен подыскать квартиру и оформить нужные документы |
| Комиссия за предоставление кредита | не взимается, нет и скрытых процентов |
Важно, что банк не требует от заемщика страховать жизнь и здоровье, что снижает дополнительные расходы. Квартира страхуется обязательно. Вместо первоначальной суммы заемщик может предоставить залог.
Как осуществляется погашение
Погашение кредита осуществляется так же, как при расчете с банком по стандартному ипотечному займу. При подписании бумаг вместе с договором заемщику передается график платежей, где указано, до какого числа следует погасить очередной платеж.
Погашение производится ежемесячно равными (аннуитетными) платежами. Допускается досрочное погашение кредита (если иное не указано в договоре), причем дополнительная плата за услугу не предусмотрена.
Для погашения всей или части суммы досрочно нужно написать заявление, указав дату платежа.
Дополнительные затраты включают:
| Показатели | Описание |
| Страхование купленного жилья | обязательное условие, без которого банковский договор не будет подписан |
| Оценка квартиры | проводится аккредитованной в банке организацией или индивидуальным оценщиком, с которым работает финансово-кредитное учреждение. Если предоставлен документ от стороннего оценщика, банк может не принять его к рассмотрению, и деньги будут потрачены зря |
| Нотариальное оформление и/или заверение документов для банка обязательно | поскольку являются дополнительной гарантией для банка-кредитора |
При нарушении сроков платежей, указанных в графике, банк взимает неустойку (пени). Пени начисляется со следующего дня после просрочки на установленный процент относительно суммы годовых.
Для погашения долговых обязательств перед банком заемщик вправе использовать сертификат материнского капитала. Это не возбраняется законом, к тому же существенное облегчает финансовое бремя на семьи, в которых появился второй ребенок.
При это маткапитал может быть использован как первоначальный взнос либо для погашения остатка задолженности перед банком.
Срок действия программы
Специальная программа ипотеки с господдержкой была запущена в марте 2015 года и первоначально должна была реализовываться в течение года.
В последние месяцы до предполагаемой даты завершения наплыв желающих получить ипотечный кредит в банке был очень велик.
Проанализировав результаты программы, правительство приняло решение о продлении ее действия до конца 2016-го года, более того — лимит целевых средств на этот период повышен с 700 млрд рублей до одного триллиона рублей.
Субсидия равна ключевой ставке Центробанка. Если она понизится в период действия соцпрограммы до 9,5 процента, это приведет к закрытию проекта.
При таких условиях банки смогут выдавать ипотечные кредиты населению на уровне 12 процентов годовых самостоятельно, без государственного субсидирования.
Будет ли закрыта программа после 1 января 2017 года, зависит от многих факторов. В частности, имеет значение фактический спрос на ипотечные продукты с привлечением государственной помощи.
Если он сохранится на прежнем стабильно высоком уровне, то у государства появятся основания для пересмотра сроков в сторону увеличения.
Возможные недостатки
Программа ипотечного кредитования с помощью государства полностью устраивает население, банки, застройщиков, государство. Действительно, у нее масса положительных качеств.
Благодаря госсубсидированию заемщики получают возможность получать и обслуживать кредиты, банки возвращают упущенную выгоду.
Оживление на ипотечном рынке снимает угрозу стагнации строительного рынка и экономики в целом, поскольку организации-застройщики получают не только рынок сбыта, но и оборотные средства для развития.
Однако при всей очевидной привлекательности программы у нее есть недостатки, которые важны прежде всего для заемщиков:
| Показатели | Описание |
| Обязательное наличие первоначального взноса | многие граждане не имеют финансовой возможности обеспечить сумму, равную 20 или даже 15 процентам от стоимости жилья |
| Приобретение квартир только на первичном рынке | сделано это с целью помочь застройщикам, однако существенно ограничивает заемщиков |
| Не все застройщики участвуют в федеральной программе | купить квартиру в новостройке у строительной организации, не имеющей аккредитации, тоже нельзя. В небольших городах отсутствие выбора сказывается сильнее всего |
| Для жителей российской глубинки | не меньшей проблемой является минимальное число банков, которые участвуют в госпрограмме |
Это в очередной раз ограничивает возможности, поскольку каждый банк имеет собственный список аккредитованных застройщиков.
Немаловажный момент, который следует учитывать потенциальному заемщику, в следующем.
Если жилье приобретается в недостроенном доме (это допускается программой), то сниженная процентная ставка начинает действовать лишь с момента пуска дома в эксплуатацию.
До этого времени свидетельства собственности у заемщика нет, и он платит ипотеку на общих основаниях по коммерческим ценам.
Видео: ипотека с государственной поддержкой
Основные моменты
Между тем, государственная программа помощи заемщикам позволяет отсрочить уплату выплат до того момента, как будет получено свидетельство собственника.
Есть и другие варианты, которые важно учитывать для более комфортного погашения платежей:
| Показатели | Описание |
| При снижении дохода заемщику могут быть однократно предоставлены кредитные каникулы | на основании отдельного заявления и обоснования финансовой необходимости такого шага) сроком на один год |
| Для того чтобы гарантировано получить одобрение кредита | допускается привлечь до трех созаемщиков |
Важно также, что при покупке квартиры с господдержкой сохраняется право на налоговый вычет. Это позволит заемщику вернуть приличную сумму денег.
Что качается помощи в реструктуризации долга перед банком с государственной помощью, то такой вариант предусмотрен для людей, оказавшихся в сложной финансовой ситуации резкого снижения дохода.
Заемщик должен доказать ситуацию документами.
Объективными причинами считаются следующие:
| Показатели | Описание |
| В течение последних трех месяцев | сумма совокупного дохода семьи снизилась на тридцать процентов |
| После платежа по кредиту | в семье остается не более полутора прожиточных минимумов, чего явно недостаточно для проживания |
Однако есть требования и к жилью, которое куплено в ипотеку. Не получат помощь от государства люди, имеющие несколько квартир или домов.
Обязательное условие правительства – наличие единственного, а именно ипотечного жилья (доли детей и второго супруга также учитываются).
Кроме того, купленное в ипотеку жилье должно соответствовать по стоимости уровню эконом-класса и среднему метражу:
| Метраж | Описание |
| 100 кв. метров | для семьи из трех человек |
| 70 кв. метров | для двух человек |
| 5 кв. метров | для одного собственника |
При реструктуризации долга превышение стоимости купленной квартиры более чем на 60 процентов по сравнению с аналогичным жильем, представленным на рынке недвижимости, не допускается. Просрочка платежа должна быть не больше четырех месяцев.
Стоит обратить внимание на покупку жилья через АИЖК с помощью государства.
Помимо сниженной процентной ставки по обслуживанию ипотечного кредита заемщик получит еще одно преимущество — стоимость квартиры будет на 20 процентов ниже по сравнению с той же квартирой, приобретаемой через банк.
Дело в том, что через АИЖК реализуется так называемое социальное жилье эконом-класса, которое возводится за счет госфинансирования и предназначено для реализации по программам обеспечения жильем льготных категорий граждан.
Единственный минус такого жилья в том, что его низкая стоимость соответствует качеству.
Однако даже дешевые квартиры пользуются огромным спросом, поскольку в глазах малообеспеченных граждан имеют существенные преимущества:
- минимальная сумма ежемесячных взносов;
- низкая изначальная стоимость такого рода жилья.
Даже с учетом переплаты в сторону банка этот вариант остается самым доступным с финансовой точки зрения. Строительство социального жилья – одно из важных направление развития первичного рынка недвижимости.
Единственный минус в том, что подобные дома часто возводятся в отдаленных районах без развитой инфраструктуры.
Законодательная база
Федеральный закон регулирует вопросы ипотечного кредитования, в том числе с использованием господдержки:
| Номер | Описание |
| №102 | «Об ипотеке (залоге недвижимости)» |
Постановления Правительства РФ устанавливают пониженные ставки ипотечных кредитов, правила предоставления госсубсидий и участия АИЖК в реализации программы:
| Номер | Описание |
| №220 | «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам) (с изменениями на 29 февраля 2016 года)» |
| №225 | «О внесении изменений в Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)» |
В 2016 году продолжена программа ипотеки с государственной поддержкой. Для участия в программе нет практически никаких ограничений, кроме наличия суммы первоначального взноса.
Условия ипотеки гораздо более лояльны по отношению к заемщику, кроме того, государство оказывает им помощь при снижении дохода.