Ипотека относится к наиболее популярным в России способам покупки собственной недвижимости. Даже в самые сложные кризисные годы целевое кредитование в Москве и в России продолжалось. Сегодня существует возможность купить в столице жилье любого класса и типа, воспользовавшись общими или специальными программами ипотечного кредитования граждан.
Что это такое
Ипотекой называется схема выделения банком определенной суммы заемных средств, которые заемщик обязан направить на приобретение жилья.
По факту речь идет о длительном займе, обеспеченном купленной недвижимостью. Жилая недвижимость (квартира, дом, доля), купленная по ипотеку, остается под залогом у банка.
Обременение снимается только после погашения всей суммы задолженности.
За пользование кредитными средствами банк взимает плату – проценты, которые собственник выплачивает на протяжении всего срока погашения задолженности вместе с основной суммой займа.
На заре ипотечного кредитования займ могли оформить россияне с высоким и средним уровнем достатка. Для всех прочих жителей страны и столицы ипотека была недоступна.
Однако по мере развития этого направления появились банковские продукты, которые позволили стать обладателями собственных квадратных метров практически всем категориям россиян.
Для граждан с низкими доходами сегодня разработаны специальные программы, реализуемые совместно банками и государством.
Благодаря такому сотрудничеству появилось понятие социальной ипотеки, которая значительно расширила возможности людей и оказала благотворное влияние на развитие строительного рынка РФ.
В список наиболее востребованных ипотечных продуктов входят:
Кроме того, для некоторых категорий федеральных льготников действуют особые, облегченные условия покупки квартиры.
Кто может рассчитывать на получение
Закон РФ об ипотеке гласит, что целевой банковский займ на покупку жилья доступен для всех граждан. Однако в Москве его могут получить люди с постоянной пропиской.
Если регистрация временная, надеяться на оформление целевого займа на приемлемых условиях вряд ли возможно — банки в данном случае считают свои риски максимальными и завышают процентные ставки, снижая срок кредитования.
Получить займ на общих основаниях может гражданин РФ, если он соответствует следующим требованиям:
| Показатели | Описание |
| Возраст от 21 года до 65 лет | в отдельных банках предельный возраст может быть установлен на уровне 55-ти и 60-ти лет |
| Наличие официального трудоустройства | — |
| Гражданство РФ | и прописка в Москве либо Московской области |
Категории граждан, которые имеют право на получение кредита на особых льготных условиях:
| Показатели | Описание |
| Родители малолетних детей | не достигшие возраста 35 лет и имеющие официальный статус молодых родителей |
| Семьи, воспитывающие более трех детей | имеющие официальный статус многодетных |
| Граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий | и официально зарегистрированы в органах соцзащиты |
| Военнослужащие | участники программы «Военная ипотека» |
| Работники бюджетной сферы | молодые специалисты |
| Военные ветераны | — |
Получить ипотечный кредит могут матери, получившие сертификат на материнский капитал.
Возможность оформить ипотечный договор с банком есть даже у пенсионеров. Таким образом, ипотека сегодня доступна практически всем людям, имеющим финансовую возможность погашения целевого кредита.
Куда следует обратиться
Выдать займ на приобретение жилья может любое кредитно-финансовое учреждение, работающее по ипотечным программам. Как правило, это федеральный или крупный региональный банк с центральным офисом в столице.
Если нужна ипотека льготная с привлечением государства или специальная ипотека для военных, обратиться нужно в то учреждение, которое является участником государственной программы и имеет соответствующие полномочия.
Список банков, которые работают со столичной ипотекой по обычным и льготным программам, следующий:
- Сбербанк России;
- ВТБ 24;
- Газпромбанк;
- ТранскапиталБанк;
- Банк Москвы;
- Раффайзенбанк;
- Россельхозбанк.
Для людей с низким уровнем доходов целесообразно обратиться за поддержкой в АИЖК – Агентство ипотечного жилищного кредитования. Это государственное учреждение, которое работает с социальными ипотечными программами и различными банками.
Агентство выкупает у банков полученные кредиты за счет средств из госбюджета, поэтому здесь заемщику будут предложены самые низкие процентные ставки.
Чтобы подобрать самый выгодный вариант, можно самостоятельно рассмотреть предложения нескольких московских банков и выбрать наиболее оптимальный.
Какие сроки
Период ипотечного кредитования устанавливается банком с учетом многочисленных дополнительных факторов. В любом случае займ должен быть погашен до наступления критичного возраста в 75 лет.
При этом срок обслуживания кредитной линии:
| Показатели | Срок |
| Минимальный | 12 месяцев |
| Максимальный | 30 лет |
Как правило, средний срок выдачи займа составляет от 10 до 15 лет, однако рассчитывается индивидуально на основании следующих сведений о заемщике:
- размер заработной платы;
- сумма первоначального взноса;
- возраст на момент обращения в банк;
- стоимость квартиры или дома, которые решено приобрести.
Чем старше заемщик, тем более короткий срок погашения займа может предложить банк и тем более высоким будет ежемесячный платеж.
Однако ни проценты, ни сроки россиян не пугают — люди готовы переплачивать банку за возможность стать собственниками квартиры.
Как взять ипотеку
Процедура выдачи ипотечного займа за годы действия системы в РФ полностью отработана банками с юридической и организационной точки зрения.
На вопрос, как получить ипотеку, кредитные специалисты сразу же предложат несколько вариантов и программ. Останется лишь соотнести требования банка, возможности клиента и рассмотреть особые условия.
Важно, что льготные условия с пониженной процентной ставкой доступны лишь на первичном рынке недвижимости. Поэтому купить квартиру участники социальной ипотеки смогут лишь в московской новостройке.
Процентные ставки по льготным и коммерческим продуктам колеблются в пределах 2-3 процентов. Именно столько компенсирует государство банку при льготном кредитовании граждан.
Необходимые условия
Практически все российские банки, работающие на ипотечном рынке, имеют примерно одинаковый перечень условий, которые должен выполнить заемщик для одобрения кредита.
Так, ипотека от Сбербанка в 2016 году предполагает такие условия:
| Показатели | Описание |
| Наличие гражданства | и прописки |
| Стаж работы | у последнего работодателя не менее полугода, общий трудовой стаж не менее одного года |
| Процентная ставка | от 12 до 13,5 процентов в зависимости от выбранной программы |
| Максимальный срок кредитования | тридцать лет, корректируется в зависимости от возраста заемщика |
| Сумма первоначального взноса | не менее 20 процентов от стоимости выбранного жилья согласно его рыночной оценке |
| Минимальная сумма займа | 300 тыс. рублей |
| Допускается выдача кредита без подтверждения дохода | процентная ставка в данном случае будет выше |
| Обязательное страхование залоговой недвижимости | — |
| Порядок погашения | аннуитетные (одинаковые на протяжении всего срока погашения задолженности) либо дифференцированные (уменьшающиеся пропорционально остатку задолженности) платежи |
В других банках условия могут немного изменяться или дополняться. Так, сумма первоначального взноса может быть уменьшена до 15 процентов либо взнос он может быть вовсе отменен под залог ликвидной собственности.
Какие еще условия может поставить банк:
| Показатели | Описание |
| Страхование жизни и здоровья заемщика | противоречит закону, но часто практикуется |
| Комиссия |
|
Если квартира покупается по социальной ипотечной схеме, то она должна находиться в новом доме и не быть в собственности у физического лица на момент продажи.
Дополнительное условие — купить жилье клиент может только у того застройщика, который имеет аккредитацию банка-кредитора.
Требуемые документы
При оформлении ипотечной квартиры существуют два варианта — клиент либо доказывает свою платежеспособность, либо не подтверждает доходы финансовыми документами. В последнем случае получить одобрение банка сложнее.
Общий пакет требуемых документов включает следующие бумаги:
| Показатели | Описание |
| Заявление-анкета | отдельно для заемщика и созаемщика |
| Паспорт | с отметкой о гражданстве и пропиской в Москве или Московской области |
| Если постоянной прописки нет | следует приложить справку о временной регистрации |
| Трудовая книжка | копия, заверенная работодателем |
| Справка по форме 2-НДФЛ | — |
| Если таковой нет | то можно заполнить справку по форме банка, указав в ней все источники дохода |
| Индивидуальные предприниматели | в качестве подтверждения платежеспособности должны принести декларацию о доходах за истекший отчетный период |
| Свидетельство о собственности на ипотечное жилье | или предварительный договор купли-продажи |
| Оценка квартиры | аккредитованным в банке оценщиком |
| При неофициальном трудоустройстве | второе удостоверение личности (военный билет, водительское или пенсионное удостоверение) |
При оформлении квартиры в залоговую собственность обязательно понадобится страховой полис на купленную недвижимость. Кроме того, банк может запросить и полис личного страхования.
В зависимости от страхового продукта в список нужных бумаг могут быть включены и другие документы — сертификат участника военной ипотеки или владельца материнского капитала и др.
Порядок оформления
Процедура покупки квартиры в ипотеку занимает продолжительное время, что связано с многочисленными формальностями и проверками.
Этапы оформления следующие:
| Показатели | Описание |
| Подача заявки | на получение кредита |
| Анализ заявки | кредитным отделом банка на предмет платежеспособности клиента. Одновременно проверяется кредитная история |
| В случае одобрения заявки | обсуждаются детали сделки с банком — сроки, процентная ставка, сумма ежемесячных платежей |
| В течение определенного времени после одобрения | заемщик обязан подыскать жилье, которые станет предметом залога в банке |
Однако на практике многие заемщики в целях экономии времени сначала подыскивают жилье (или несколько вариантов), а затем делают запрос с банк:
| Показатели | Описание |
| В последнем случае заемщик и продавец подписывают предварительный договор купли-продажи | в котором прописаны особые условия выкупа недвижимости, срока окончательной сделки |
| Проводится оценка квартиры | для определения суммы первоначального взноса. Другой вариант – сначала подсчитать сумму, которую банк согласен выделить заемщику, а затем искать квартиру указанной стоимости с учетом суммы первоначального взноса |
После формального подписания договора и расчета с покупателем вступает в действие кредитный договор.
На протяжении всего срока заемщик обязан производить платежи по выданному ему графику погашения задолженности. при нарушении графика банк вправе наложить штраф либо расторгнуть договор, потребовав досрочной выплаты долга.
Как только заемщик полностью рассчитается с банком-кредитором, ему выдается справка об отсутствии претензий. С ней нужно обратиться в Регистрационную палату и снять обременение с квартиры.
Преимущества кредитования
Ипотечное кредитование имеет несколько очевидных преимуществ. Самое главное – возможность купить собственную квартиру здесь и сейчас.
Не нужно копить деньги с оглядкой на инфляцию. Получив одобрение банка, заемщик в течение месяца может получить свидетельство о праве собственности.
Есть и другие преимущества:
| Показатели | Описание |
| Арендная плата в Москве | сопоставима с ежемесячными платежами по ипотеке, чтобы делает схему выгодной даже с учетом переплаты |
| Квартира переходит в собственность | не после погашения задолженности перед банком, а сразу же после заключения сделки купли-продажи |
| Долг банку можно выплатить досрочно | без выплаты процентов, что позволит сэкономить. Важно, чтобы возможность досрочного погашения была прописана в договоре с банком |
| Если процентная ставка понизится | можно прибегнуть к процедуре рефинансирования ипотеки в другом банке с целью экономии |
Процедура выдачи
Банк не выдает деньги заемщику наличными -все операции между кредитным учреждением, продавцом и покупателем-заемщиком проводятся по безналичной схеме.
Для зачисления суммы первоначального взноса банк открывает специальный счет, куда вносятся деньги.
| Показатели | Описание |
| Подписывается договор купли продажи | после подписания бумаги она передается в Регистрационную палату для внесения сведений в Росреестр и оформления (переоформления) свидетельства о праве собственности |
| Заемщик заключает с банком ипотечный договор | и переводит на счет сумму первоначального взноса |
| Оформляется закладная на имущество должника | ипотечную квартиру (дом, долю в недвижимости) |
| Договор с банком регистрируется нотариально | при участи всех трех сторон, включая продавца недвижимости |
После того как подписаны все бумаги, банк рассчитывается с продавцом, переводя на его счет оговоренную в договоре купли-продажи сумму. Она складывается их первоначального взноса, который внес заемщик, и денежных средств банка-кредитора.
Видео: как правильно брать ипотеку
Основные нюансы
При общих, а не льготных условиях ипотеки заемщик имеет возможность купить жилье на вторичном рынке недвижимости.
Однако в данном случае следует уделить самое пристальное внимание проверке приобретаемого жилья с точки зрения чистоты юридической сделки.
Нередки случаи, когда после получения свидетельства о собственности со стороны прежних владельцев или лиц, прописанных на данной территории, но не включенных в сделку, поступали претензии.
Это чревато утратой недвижимости. В лучшем случае удается погасить долго перед банком за счет страховой компании, однако квартира утрачивается.
Прежде чем подписать кредитный договор, нужно внимательно изучить все его пункты и получить объяснение по всем сомнительным моментам. Речь идет о крупной сумме денег и залоговой недвижимости, поэтому скрупулезное изучение документа оправдано.
Особое внимание следует уделить вопросам дополнительных сборов — страховки, комиссии за выдачу денег и рассмотрение заявки.
Банк может формально снизить основную процентную ставку в целях привлечения клиентов, но вернуть свою выгоду таким завуалированным образом.
На что еще нужно обратить внимание:
| Показатели | Описание |
| Есть ли возможность досрочного погашения кредита | без назначения штрафа |
| Допустима ли корректировка процентной ставки | — |
| Какие штрафные санкции | предусмотрены за нарушение графика погашения платежей |
Если на протяжении срока обслуживания кредитной линии у заемщика появились непредвиденные финансовые трудности, следует немедленно обратиться к кредитору с соответствующими разъяснениями.
Главное, сделать это заблаговременно, чтобы не нарушить сроки очередного платежа.
Банку невыгодно терять клиента, заниматься продажей залоговой недвижимости, искать на нее покупателей. Поэтому в подавляющем большинстве случаев он войдет в положение заемщика и предложит варианты разрешения кризисной ситуации.
Это может быть перекредитование с применением более низкой процентной ставки, предоставление кредитных каникул, изменение графика погашения задолженности, оплата в течение определенного времени только процентов по кредиту без погашения основного долга.
Чтобы повысить сумму кредита, можно представить финансовые документы, свидетельствующие о наличии дополнительных источников дохода:
- Дивидендов.
- Пенсионных выплат.
- Процентов по банковским вкладам.
- Суммы, регулярно получаемые с арендной платы.
Чтобы банк учел их, выплаты должны быть регулярными, а не разовыми.
Возможен и отказ банка в выдаче ипотеки, причем кредитное учреждение не обязано объяснять свое решение заявителю.
Чаще всего причинами отказа становятся следующие факторы, которые банк оценивает как риски:
| Показатели | Описание |
| Отсутствие официального трудоустройства | и подтвержденных доходов |
| Отсутствие трудового стажа | — |
| Предоставление ложных сведений | чаще всего фиктивных справок о размере заработной платы |
| Несоответствие образования | и занимаемой должности |
| Низкая заработная плата | — |
| Плохая кредитная история | — |
| Попытка купить квартиру | в ветхо-аварийном жилье |
| Отсутствие поручителей и созаемщиков | или недостаточность их официального заработка |
| Наличие иждивенцев | инвалидов, малолетних детей |
| Обнаруженная судимость | — |
Отказ, полученный в одном банке, не означает, что нельзя обратиться в другой. При желании ипотеку можно получить практически при любом уровне достатка, даже без официально подтвержденного дохода, места трудоустройства и первоначального взноса.
Чем регулируется
Основной законодательный акт ипотечного кредитования – Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| №102 (июль 1998 года) | «Об ипотеке (залоге недвижимости)» |
Пониженная ставка льготной (социальной) ипотеки введена правительственным постановлением:
| Номер | Описание |
| №255 от 20 марта 2015 года | «О внесении изменений в Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)» |
Предоставление ипотеки в Москве ни чем не отличается от процедуры, проводимой в регионах РФ. Однако возможностей получить кредит в столице все больше за счет большого количества банковских учреждений, заинтересованных в новых клиентах.
Возможно получение как коммерческого, так и социального займа на приемлемых для большинства граждан со средним достатком условиях.