Как продать квартиру в ипотеке — можно ли, риски продавца, купленную, менее 3 лет, процедура, договор

Большинство российских граждан не имеют собственное жилье. Поэтому они изыскивают наиболее подходящий вариант для его приобретения.

Общие понятия

Прерогатива совершения сделок с недвижимостью, приобретенной в ипотеку,остается за залогодержателем, то есть банком сообразно положениям статей Гражданского кодекса:

Номер	Описание
301	истребование имущества из чужого незаконного владения
302	от добросовестного приобретателя
303	расчеты при возврате имущества из незаконного владения

Он может дать свое разрешение на продажу обремененной квартиры, но только в исключительных случаях.

Если заемщик не в состоянии далее погашать долг по кредиту, то банк может выдать разрешение на продажу квартиры.

В сложившейся ситуации у него появляется возможность погасить долг за счет средств, полученных от ее реализации.

Интерес банка заключается в возврате кредитных средств, которые он предоставил заемщику.

Он не будет препятствовать продаже квартиры, но при этом он потеряет возможную прибыль, образовывающуюся от процентных начислений на основные кредитные средства.

Они начисляются за использование ипотечного кредита, выданного для покупки квартиры.

Договор ипотечного кредита должен предусматривать вероятность реализации квартиры. Если заемщик намеревается продать квартиру, то банк налагает на него штрафные санкции, заградительные комиссии.

Их размер не столь существенен по сравнению с последствиями, которые образуются при прекращении платежей по кредитным средствам.

Как правило, заемщик должен проделать следующие действия, чтобы продать обремененную квартиру:

Показатели	Описание
Разыскать покупателя	согласившегося купить ее и при этом заплатить за нее наличностью в полном объеме
Составить предварительный договор сделки купли-продажи	по которому покупатель заплатить за квартиру
Закрыть ипотечный кредит в банке	—
Продать квартиру	—

Но совершение такой сделки не всегда возможно, потому что трудно найти покупателя, желающего приобрести квартиру, находящуюся в залоге у банка.

При оформлении ипотеки заемщик должен заплатить первоначальный взнос, который напрямую зависит от стоимости покупаемого жилья.

В большинстве случаев банки требуют оплатить около 10-20% от стоимости квартиры, а оставшуюся сумму они выдают в виде ипотечного кредита.

Встречаются банки, выдающие ипотеку соответственно внутренним нормативам без уплаты первоначального взноса.

Размер процентных ставок на ипотечный кредит устанавливается банком. При этом они придерживаются рекомендованных государством ставок.

В настоящее время ипотечный кредит выдается в размере 12-14 процентов, что немаловажно для российских граждан с низким доходом.

Что это такое

Под термином «ипотека» подразумевается процедура заложения приобретенной жилой площади банку в качестве гарантии по обеспечению кредитных средств.

Как правило, большинство квартир эконом-класса покупается за счет ипотеки российскими гражданами, получающими невысокий доход. Для них оформление ипотечного кредита стал единственным способом покупки собственного жилья.

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца.

При оформлении принято выделять определенные обособленные этапы, предоставляющие опасность для собственника квартиры относительно осуществления сделки:

Показатели	Описание
Аудит состояния и обременений	а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости
Подготовительные процедуры	которые выполняются до заключения сделки с банком
Принятие факта обременения на право собственности в отношении квартиры	транзакция полной суммы осуществляется по договору кредитования

Предмет залога сообразно нормативам законодательных актов есть гарантия обязательств заемщика. Он будет находиться в обременении пока не будут погашены кредитные средства по ипотеке.

Заемщик может стать полноправным владельцем квартиры только вслед за погашением долга, после чего банк утрачивает право распоряжения ею.

Кто может осуществить процесс

Ипотечный кредит может получить любой российский гражданин, нуждающийся в улучшении жилищных условий либо в приобретении собственного жилья.

Он предоставляется гражданам, которые на момент его оформления достигли 22-летнего возраста. Длительность кредитования составляет порядка 20-25 лет, поэтому введено ограничение по максимальному возрасту, равного 45 годам.

Продать приобретенную в ипотеку квартиру может произвести любой гражданин, использовавший средства банка на ее покупку.

Но он должен соблюсти нормы законодательных актов, чтобы избежать образовавшихся рисков.

Куда обращаться

Чтобы оформить ипотечный кредит гражданам следует обратиться в любой банк, предоставляющий услугу по его выдаче.

Его предоставление осуществляется в заявительной форме, поэтому граждане должны обратиться в банк для заполнения анкеты-заявления.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку

Многие желающие улучшить жилищные условия граждане интересуются вопросом, можно продать купленную в ипотеку квартиру и купить другую с большей площадью.

Соответственно предписаниям Федерального закона любое жилье, находящееся в обременении не подлежит реализации без согласия банка:

Номер	Описание
102-ФЗ	«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Заемщик вправе пользоваться жильем, проживать в нем, но он лишен возможности совершать какие-либо сделки с ним.

Необходимые условия

Сделка купли-продажи обремененной квартиры влечет за собой определенный последствия. Одним из них является риск, который может возникнуть при совершении сделки.

Она должна сопровождаться услугами нотариуса, который должен заверить соответствующие официальные бумаги.

Риск распространяется на продавца квартиры, который выплачивает долг заемщика без документа, который был заверен нотариусом.

В сложившейся ситуации следует положиться на гражданскую ответственность продавца. В отдельных случаях проведение такого рода действий может превратиться в дорогостоящий опыт для потенциального владельца.

Заемщик может осуществить продажу жилья несколькими способами, которые можно расценивать имеющими законную силу.

Если покупатель не желает внести долг по ипотечному кредиту наличными средствами, то он может погасить взяв обязательства заемщика на себя.

При кредитовании покупателя в том же банке, где ранее был получен ипотечный кредит на приобретение квартиры, подлежащей к реализации, совершение сделки будет полностью зависеть от его условий.

При оформлении покупателем обремененной квартиры в другом банке, то можно провести процедуру рефинансирования.

Получение согласия

Чтобы получить согласие банка нужно обладать вескими причинами, в силу которых необходимо продать купленную в ипотеку жилую площадь.

Не каждый банк может дать разрешение на ее продажу. Одной из таких причин может стать расширение жилой площади.

Заемщику следует обратиться в банк с заявлением, в котором он должен подробно изложить свои аргументы, внести предложения, позволяющие совершить операцию.

На заложенную квартиру налагаются довольно жесткие ограничения, одной из которых является полное погашение кредитных средств. Гражданам совершение указанной процедуры позволит распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Для получения разрешения они должны уплатить банку комиссию в размере 1 процента, отчисляемого от суммы ипотечного кредита.

Данная операция в банке числится как подготовка документов к совершению сделки. Безопасность покупателя от возникших в ходе совершения сделки осложнений обеспечивается при помощи банковской ячейки.

Если банк одобрить его просьбу, то можно приступать к поиску покупателя. В противном случае необходимо искать другие пути решения вопроса.

Самостоятельно

Если банк не разрешить продать заложенное жилье, то владелец приобретенной в ипотеку квартиры может лично снять обременение. Он должен оформить потребительский кредит в другом банке.

При этом заемщик может за счет полученных средств покрыть ипотечный кредит, в результате чего будет снято обременение с квартиры.

Но потребительский кредит может быть выдан только в том случае, если заемщик добросовестно, своевременно вносит платежи по кредитным средствам, у него хорошая кредитная история, он является надежным клиентом банка.

При этом потребительский кредит можно получить с некоторой выгодой для себя при условии положительных характеристик о добропорядочности клиента.

При помощи банка

Заемщик может договориться с банком об оказании услуги по продаже квартиры, купленной за счет средств, предоставленных банком.

В сложившейся ситуации покупателя разыскивает банк, действия которого направлены на возврат своих средств.

Продавец обремененной квартиры должен обратиться, чтобы он дал разрешение на досрочное погашение кредитных средств.

Если он получает положительный ответ на свое обращение, то все дальнейшие действия по совершению сделки купли-продажи осуществляет банк.

Последовательность действий банка по оказанию услуги клиенту:

• осуществление поиска покупателя;
• подготовка соглашения, подписываемого заинтересованными сторонами, его заверка у нотариуса;
• распоряжение депозитными ячейками;
• покупатель соответственно достигнутого ранее соглашения перечисляет денежные средства в банк за приобретение квартиры;
• продавец и покупатель заключают договор сделки о покупке и продаже квартиры.

Допуск к банковским депозитным ячейкам предоставляется банком после осуществления процедуры регистрации в органе Росреестр. При этом квартира реализовывается по низкой цене, несмотря на ее высокую стоимость.

Продажа кредита

Владелец квартиры, находящейся в залоге может продать кредит. Но он должен заручиться согласием банка, представившегося ипотечный кредит. Банк рассматривает предложение клиента о кандидатуре покупателя в качестве нового заемщика.

Если банк принимает предложение заемщика, то ипотечный кредит переоформляется на покупателя. Он производит ежемесячные выплаты в установленном порядке.

При этом оформляется соглашения с банком переводе задолженности на покупателя, который принимает на себя обязательства. Обремененное жилье в данной ситуации остается в залоге до полного погашения долга.

Порядок оформления

Процедура реализации приобретенной за счет ипотеки квартиры делится на определенные этапы, осуществление которых производится по определенным правилам.

Если следовать указаниям банка, предоставившего ипотечный кредит, то можно продать квартиру законным способом. Но для его претворения в жизнь требуется длительное время, в отдельных случаях до двух-трех месяцев.

Пакет документов

Подготовкой документов для совершения сделки купли-продажи следует заняться заблаговременно, чтобы иметь возможность быстрого разрешения вопроса.

Уточнить какие документы нужны можно в банке, где достигнута договоренность о реализации обремененной квартиры.

В их число входят:

Показатели	Описание
Паспорт	удостоверяющий личность заявителя, его копия
Свидетельство о браке	—
Свидетельство о рождении детей	при их наличии
Правоустанавливающие документы на квартиру	—
Технический паспорт квартиры	полученный менее 3 лет назад до оформления ипотеки
Кадастровый паспорт	включая план помещений с указанием их квадратуры
Договор купли-продажи	составленный в нескольких экземплярах
Квитанция	подтверждающая об осуществление платежа на предоставление услуг — оплате государственной пошлины
Согласие второго супруга	на заключение сделки, заверенное в нотариальном порядке
Разрешение органа опеки и попечительства	на совершение сделки купли-продажи
Справка об отсутствии задолженностей по уплате налога	—

Риски продавца

Далее он может продать квартиру и за счет средств, полученных за реализованную квартиру покрыть потребительский кредит. Такого рода разрешения вопроса прибегают многие российские граждане.

Они находят покупателя, после чего досрочно погашают ипотечный кредит. При совершении сделки граждане теряют некие денежные средства.

Видео: как продать квартиру, купленную в ипотеку

Основные нюансы

Сообразно нормативам Федерального закона № 102-ФЗ все расчеты с покупателем должны быть проведены под контролем банка.

В законе подробно изложены принципы реализации залогового жилья, поэтому следует их изучить до осуществления затеянной процедуры.

Сделка купли-продажи совершается в нижеприведенной последовательности:

Показатели	Описание
Банк выдает разрешение заемщику	на продажу квартиры, не снимая обременение
Заинтересованные стороны заключают договор купли-продажи	но денежные средства вместе с позволяющими снять обременение документами, помещаются в банковскую ячейку
Некая часть денежных средств зачисляется в отдельную ячейку для погашения ипотечного кредита	их остаток должен быть вручен продающему квартиру лицу
Договор купли-продажи с сопутствующими документами сдается для осуществления регистрации	—
Банк погашает ипотечный кредит вслед за осуществлением регистрации в органе Росреестре	если не возникнуть дополнительные проблемы
Продавцу квартиры выдается остаточная сумма	—

Нужно заметить, что схема реализации квартиры, приобретенной за счет кредитных средств, осложняется поиском покупателя.

Не каждый человек соглашается купить обремененную квартиру. Он должен внести аванс за квартиру, что сопряжено риском разрыва сделки. К тому же сделка приобретает затяжной характер сопровождающийся неопределенностью.

Как правило, можно продать квартиру по ипотеке плюсы и минусы сделки купли-продажи имеют определенные особенности. Продавец жилой площади получает от сделки большую выгоду в свою пользу, чем может он себе представить.

Банк как косвенный участник заинтересован в успешной сделке, поэтому он прилагает все усилия для проведения сделки без правонарушений.

Преимущества указанной выше процедуры:

Показатели	Описание
Продавцу обремененной квартиры и ее покупателю банк создает условия для проведения переговоров	они проводятся в одном из помещений банка
Плата за жилье во многих случаях осуществляется безналичным путем	что безусловно повышает безопасность проведенной сделки
Банк обеспечивает обеим сторонам юридическое сопровождение	например, для оформления сделки приглашается нотариус, который сотрудничает с банком не один десяток лет

Как правило, сделка оформляется приглашенным нотариусом быстро, грамотно с соблюдением всех норм, правил.

Также банком гарантируется проведение операций, связанных с использованием наличности. Одним из основных недостатков является затяжной характер осуществления сделки по купли-продажи.

Служба безопасности осуществляет полную проверку представленных документов, вследствие чего могут понадобиться дополнительные документы к представлению.

В отдельных случаях банк может отказать в выдаче ипотечного кредита, не маловажно для получающих его граждан. Как показывает практика, отказы банка случаются крайне редко.

Продавец квартиры, взятой по ипотеке не подвергается большому риску, в то как покупатель может реально лишиться своих доходов.

Весь ход проведения сделки, начиная с выбора жилой площади до осуществления перевода денежных средств владельцу квартиры контролируется банком. Банк очень внимательно подбирает лиц, которым выдает ипотечный кредит.

Как правило, договор сделки купли продажи под ипотеку оформляется банком, что позволяет быть клиенту спокойным в отношении мошеннических действий, отсутствие вероятности изменения своего решения относительно приобретения квартиры покупателем.

Чем регулируется

Вопросы относительно ипотечного кредитования, условиях его оформления, совершения сделок с приобретаемым в ипотеку жильем регулируются рядом законодательных актов федерального значения.

Сообразно их предписаниям квартира, находящееся в банке в качестве залога не подлежит продаже. Нужно отметить, что граждане могут совершить сделку при определенных условиях.

Данная норма установлено Федеральным законом:

Номер	Описание
102-ФЗ	«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

В нем отмечено об особенностях ипотечного кредитования, порядке и условиях предоставления кредита, определении его размера.

Закон утвердил требования, предъявляемые к заемщику. Например, заложенное жилье на весь период погашения долга по кредиту находится у лица, получившего средства.

Но он лишается возможности распоряжаться жильем по своему усмотрению, совершать какие-либо сделки с ним.

Отдельные граждане интересуются вопросом, как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, уплаченного в качестве первоначального взноса.

По большей части квартира, купленная с участием МСК оформляется в общую собственность всех членов семьи, включая детей. У каждого члена семьи есть некая доля в общей собственности.

Если дети, достигнут совершеннолетия, то квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. Квартиру можно продать, получив согласие всех членов семьи в письменном виде.

И в заключение необходимо заметить, что ни один человек не застрахован от непредвиденных ситуаций, связанных с потерей работы, наступлением внезапной болезни.

В повседневной жизни может наступить такой момент, когда необходимо продать с трудом купленную квартиру.

В сложившейся ситуации ее продажа может вызвать некоторые затруднения, особенно при ее приобретении за счет средств ипотечного кредита.

Такого рода сделка относится к нестандартной, поэтому она влечет за собой снижение стоимости квартиры, находящейся в залоге у банка.