Все вопросы относительно обмена жилой площади, находящейся в ипотеке регламентируются статьей 345 Гражданского кодекса. Что касается замены залога по ипотеке, то процедура регламентируется внутренними локальными актами банка, который разрабатывает свои нормативы соответственно предписаниям Гражданского права.
Общие понятия
Как правило, заявленный клиентами срок ипотеки в среднем составляет 15 лет. За такой срок у некоторых из них доход значительно возрастает, в силу чего граждане стремятся приобрести жилье больших размеров.
У отдельных граждан может сложиться противоположная ситуация, когда они хотят обменять приобретаемое жилье на иное с меньшей площадью.
Желающим произвести обмен гражданам надлежит следовать требованиям банка, где у них был оформлен ипотечный кредит на покупку подлежащей обмену квартиры.
Банки устанавливают ограничения:
| Показатели | Описание |
| По местоположению приобретаемой квартиры | которая должна располагаться в районе его обслуживания |
| По стоимости | которая у вновь покупаемой квартиры должна быть меньше на 20-30% вне зависимости от площади |
Помимо него нужно заручиться согласием банка на покупку нового жилья, чтобы он выдал средства. В отдельных случаях ежемесячные платежи, вносимые по гражданами за действующую ипотеку могут остаться прежними.
При этом существенно снижается размер будущих платежей, которые нужно будет платить за вновь оформленный ипотечный кредит.
Но для приобретения нового жилья необходимо продать имеющуюся в наличии жилую площадь, которая была приобретена по ипотеке. Что, безусловно, может вызвать некоторые затруднения.
Многие граждане интересуются вопросом, можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке на меньшую по квадратуре.
Теоретически вопрос разрешаемый, но практически требуется согласие банка, который предоставил ипотечный кредит.
Он может разрешить обмен квартиры с заменой залога или заменой заемщика, если клиент постоянно сотрудничал с ним.
Сложность ситуации обуславливается поиском покупателя, который возьмет обремененную квартиру.
Довольно сложно бывает осуществить обмен квартиры с большей площадью на квартиру с меньшей площадью. Как правило, согласие банка на осуществление такой процедуры,возможно, получить при условии оплаты большей части кредитных средств.
Кредитор при совершении такого рода сделки теряет свою выгоду, меняя солидный заклад на квартиру, реализация которой практически неосуществима.
Лучшим вариантом является получение заемщиком потребительского кредита, позволяющего закрыть ипотечный кредит, чтобы снять обременение.
Что это такое
Обмен квартир относится к одной из операций, которые производятся на рынке недвижимости. При его совершении заключается договор мены, соответственно которому одна сторона передает свое имущество другой стороне сделки.
Собственник имеет право совершить обмен квартиры на частный дом, земельный участок, автотранспортное средство.
Договор обмена схож с договором купли-продажи, потому что составляется по общим правилам.
В нем излагается подробная техническая характеристика обмениваемых квартир с указанием адреса, обобщенной площади, количества жилых комнат. Он совершается на основе правоустанавливающих документов, которые оформляются на жилье.
Принципы, позволяющие осуществить процедуру обмена:
| Показатели | Описание |
| Процедуру обмена | вправе совершать как физические лица, так и юридические |
| При его оформлении | следует обратить внимание на возраст собственников квартиры. Если одним из них является несовершеннолетнее лицо, то для совершения сделки требуется разрешение органа опеки и попечительства |
| Сделки от имени недееспособных лиц | совершаются исключительно официальными опекунами, которые наделены правом подписи вместо них |
| Если жилая площадь оформлена на праве собственности одному супругу | то второй супруг должен присутствовать при совершении сделки, который письменно должен подтвердить свое согласие |
Стоимость обмениваемой недвижимости является одной из существенных категорий, которая влияет на ход проведения сделки.
Заинтересованные стороны могут признать либо не признать равноценными рыночные стоимости недвижимости, подлежащей обмену. Размер доплаты устанавливается, исходя из разницы стоимостей квартир.
В отдельных случаях большая разница в стоимости может повлечь к признанию сделки недействительной.
Как показывает практика, такого рода ситуации встречаются повсеместно, если находится третье заинтересованное в жилье лицо.
Кто может рассчитывать
Законодатель установил круг лиц, которые наделены правом оформления ипотечного кредита в целом по Федерации.
Соответственно его указаниям он предоставляется гражданам в возрасте от 22 до 45 лет, имеющим российское подданство.
При этом учитывается факт официального трудоустройства, наличие постоянного источника дохода, подтвержденного документально.
Как правило, банк предоставляет возможность обменять:
| Показатели | Описание |
| Квартиру лицам | которые на протяжении нескольких лет исправно выплачивают ипотечный кредит |
| По истечению пятилетнего периода | открытия кредитной линии |
| После совершения оплаты | половины долга |
| Местоположение приобретаемой квартиры | находится в районе расположения банка, который обслуживает заемщика |
| При отсутствии просрочки по оплате | — |
| Лицам | имеющим хорошую кредитную историю в других банках |
Куда следует обратиться
Чтобы произвести обмен заемщику следует обратиться в банк – залогодержателю для получения его согласия на продажу заложенного жилья.
По большей части возражений со стороны банка в сложившейся ситуации не возникает. Если банк удовлетворяет просьбу заемщика, то он может подать рекламу, после чего заняться поиском покупателя.
Как поменять квартиру в ипотеке на другую
Зачастую взяв в ипотеку жилье люди, желают его обменять на другое, которое больше отвечает их требованиям. Данная ситуация может возникнуть по различным причинам.
Например, в период приобретения жилья у них не было других вариантом в результате материального положения.
Сделка может быть совершена при реализации старой квартиры, погашение ипотечного кредита, полученного на ее приобретение. Далее покупается новая квартира с открытием новой кредитной линии.
Требуемые условия
Обмен квартиры, которая является предметом ипотеки, осуществляется в заявительной форме. Как правило, банк устанавливает район приобретения новой квартиры.
Он производит проверку кредитной истории клиента, после чего выносит свое решение. В ходе проведения сделки проверяется юридическая чистота приобретаемой квартиры риэлторами либо службой безопасности банка.
Заемщик собирает потребные документы на продаваемую и покупаемую квартиры, которые представляет банку.
Он подготавливается документацию на продажу старой квартиры и покупку новой соответственно предписаниям Гражданского кодекса.
В нем не предусмотрена процедура сделки по обмену квартир, находящихся в залоге. Хотя она на практике имеет место быть.
Довольно часто встречаются случаи, когда семья по тем или иным причинам вынуждена переехать в другой населенный пункт.
В сложившейся ситуации у граждан возникает вопрос — «как поменять квартиру в ипотеке на другую в другом городе, если она куплена на взятые в заем средства»?
Сообразно предписаниям гражданского права замена предмета залога производится на основании внутреннего регламента, утвержденного в банке.
Каждый банк по данному вопросу устанавливает свои правила, поэтому его может разрешить только банк, выдавший кредит на приобретение жилья.
Порядок действий
Сделка по обмену проводится в следующей последовательности:
| Показатели | Описание |
| Покупатель должен заложить в две банковские ячейки две отдельные суммы | одна из них является суммой остатка задолженности по ипотечному кредиту, а вторая есть разница от рыночной стоимости жилья, направляемого в качестве некой части рыночной стоимости приобретаемого жилья. При этом первая честь денежных средств закладывается под продавца жилья, вторая часть под продавца вновь покупаемого жилья |
| Заключается договор сделки купли-продажи | — |
| Покупатель нового жилья берет новый ипотечный кредит | где в качестве залога выступает вновь покупаемая квартира. В результате проделанных действий под продавца закладываются две части полной стоимости приобретаемого жилья |
| Заключается другой договор сделки по купле-продаже | — |
| Вновь заключенные договора | сдаются в регистрирующий орган для производства регистрации |
Наилучшим вариантом является подача документов на регистрацию в один день, чтобы она была осуществлена одновременно. Получение свидетельства права собственности на два вида жилья позволяет продать старое.
На его покупателя будет наложено обременение из-за задолженности по ипотечному кредиту, который должен погасить продавец квартиры.
Продавец жилья должен вслед за регистрацией снять денежные средства из ячейки, чтобы положить их на ссудный счет.
Регистрация права собственности осуществляется в органе Росреестр, куда надлежит подать заявление с приложенными к нему документами.
Банк зачитывает средства в качестве возврата ипотечного кредита, что позволит снять проданную квартиру с залога. Продавец передает старую квартиру покупателю, с которым составляет и подписывает акт его приема-передачи.
Необходимые документы
Чтобы осуществить сделку заемщику следует предоставить документы:
| Показатели | Описание |
| Паспорт | удостоверяющий личность, его копию |
| Свидетельство ЕГРП, ИНН | — |
| Справку о доходах формы 2-НДФЛ | которая потребуется для осуществления расчета новой кредитной линии. В некоторых банках выдаются свой бланк с утвержденной формой |
| Справку с места работы | об официальном трудоустройстве |
| Правоустанавливающие документы на обе квартиры | продаваемую и приобретаемую |
| Кадастровые паспорта двух квартир | — |
| Выписка из домовой книги | где отмечены все прописанные в квартире лица |
| Выписка лицевого счета по двум квартирам | подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам |
| Заключение независимого эксперта | с указанием оценочной стоимости квартир |
Лица мужского пола сдают военный билет. Нужно отметить, что им ипотечный кредит выдается по достижению 27 лет.
При наличии регистрации несовершеннолетних детей в указанных квартирах надлежит получить согласие на осуществление сделки органа опеки и попечительства.
Возможная альтернатива
Если по какой-то причине заемщик не желает осуществлять обмен, то он может воспользоваться альтернативным вариантом. Он предусматривает продажу старой квартиры и покупку новой.
Для совершения альтернативного варианта заемщику следует произвести действия:
| Показатели | Описание |
| Собрать потребные документы | для оформления нового ипотечного кредита |
| Подать заявление в банк | о предоставлении займа |
| Получить решение банка | на совершение сделки |
| Вывести квартиру с залога | путем использования краткосрочного займа |
В сложившейся ситуации можно за короткий период времени реализовать квартиру, с которой снято обременение по рыночной стоимости. На средства, полученные в ходе реализации квартиры погасить краткосрочный заем.
Далее у граждан появляется возможность купить новое жилье на остатки денежных средств. При их недостаточности можно оформить новый ипотечный кредит.
Но в такой ситуации нужно заблаговременно заручиться согласием банка на выдачу кредита. Граждане должны обговорить условия, при которых он предоставит средства на покупку новой квартиры.
У данного варианта есть свои недостатки, заключенные в дополнительных расходах, вызванных оформлением нового займа и ипотечного кредита.
Видео: как быстро и выгодно продать квартиру в ипотеке
Основные нюансы
Основное отличие ипотечного кредита заключается сообразно положениям статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в том, что приобретаемое жилье выступает в качестве заклада.
Данное условие обременяет его, поэтому все сделки с нею осуществляются при соблюдении установленных законодателем условий.
На практике существуют различные варианты обмена квартиры, которая находится в залоге.
В их число входит:
| Показатели | Описание |
| Обмен на квартиру, которая имеет аналогичную площадь и стоимость | в такой ситуации он производится без затруднений, потому что банк меняет один предмет залога на другой |
| Стоимость вновь приобретаемой квартиры выше | если обмен осуществляется с целью расширения площади жилья, то за счет средств от реализации старой квартиры погашается ипотечный кредит, полученный за старую квартиру. Остатки средств можно использовать для оплаты первоначального взноса |
| При недостаточности средств у покупателя на приобретение старой квартиры осуществляется процедура замены заемщика | он оплачивает разницу в стоимости квартиры и части непогашенных средств ипотечного кредита. При этом квартира остается в залоге у банка до полного погашения взятого займа |
Одним из способов выхода из положения может быть переоформление остатка долга на покупателя при согласии банка, который станет собственником квартиры.
Но банки предпочитают не менять заемщика во избежание рисков, связанных с неосуществлением платежей.
К тому трудно найти покупателя, который согласится выкупить обремененную квартиру, оплатив некую часть от стоимости квартиры наличными средствами, а на другую ее часть брать ипотечный кредит, на существующих условиях.
Некоторые граждане интересуются вопросом об обмене у одного застройщика квартиры, которая имеет меньшую площадь на другую квартиру с большей площадью. На практике данная сделка носит название переуступки прав стороннему лицу.
Теоретически проблем как таковых в осуществлении данной сделки не должно возникнуть, но на практике она почти не выполнима.
Если договор на приобретение квартиры был уже зарегистрирован, то его следует расторгнуть, потому что он был оформлен на определенную квартиру. Что касается другой квартиры, то нужно составлять другой договор.
При расторжении договора некая часть денежных средств, уплаченных за первую квартиру, теряется по условиям договора, то есть можно потерять до половины стоимости квартиры, установленной за переуступку прав собственности, средства за бронирование квартиры, оформление.
К тому же может быть наложена штрафная санкция за расторжение договора.
Немаловажным обстоятельством является факт налогообложения сделки, при которой совершается процедура обмена. В указаниях Налогового кодекса нет регламента на уплату налога, если осуществляется прямой обмен квартир.
Но сообразно предписаниям статьи 567 ГК РФ установлена норма, согласно которой к договору мены применяется налогообложение.
Владелец взятой в ипотеку квартиры, передающий право собственности на нее признается в качестве продавца, тогда как приобретающая ее сторона, становится покупателем.
В такой ситуации предполагается оплата за каждую из квартир, участвующих в процедуре производится в натуральной форме.
Причем ее стоимость отражается в договоре мены, поэтому должен быть уплачен налог. Он не платится, если обмениваемые квартиры принадлежали владельцам на протяжении трех и более лет.
Чем регулируется
Вопросы относительно проведения сделок с жильем, которое находится в закладе у банка, регламентируются рядом законодательных актов.
Как правило, сделка купли-продажи недвижимости сопровождается передачей права собственности от лица, которое продает его к лицу, покупающему.
Гражданский кодекс положениями второго раздела регулирует переход права собственности. Что касается вопроса о правах нового владельца квартиры, то он подробно изложен в Жилищном кодексе РФ.
Вопросы по ипотечному кредитованию регламентируются Федеральным законом:
| Номер | Описание |
| №102 | «Об ипотеке (залоге недвижимости)» |
В нем дано определение деловых отношений банка как кредитора и клиента, обратившегося за ипотечным кредитом. Подробно описаны условия его предоставления, установлены процентные ставки, сроки кредитования.
Одной из значимых мер является регистрация права собственности, осуществляемая сообразно предписаниям Федерального закона:
И в заключении необходимо заметить, что ипотека для многих российских граждан является единственным шансом на приобретение собственного жилья.
Ее отличительная особенность заключается в том, что она превращается в собственность заемщика, но остается в закладе у кредитора. Данное обстоятельство не позволяет совершать с ней сделки по усмотрению ее владельца.