В 2017 году можно оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, совершив сделку купли-продажи или зарегистрировав акт дарения.
Для покупки жилья детям можно использовать сертификат на материнский капитал. Куда обращаться для оформления собственности, каков порядок процедуры, какие нюансы нужно учесть?Покупка квартиры несовершеннолетнему ребенку многим родителям представляется прекрасной возможностью вложить деньги в жилье, а заодно обеспечить чаду безбедное будущее.
Законодательство позволяет осуществлять подобного рода сделки. Несовершеннолетний ребенок может стать владельцем недвижимости на законных основаниях.
Основные моменты
Для заключения сделки по приобретению недвижимости на несовершеннолетнего неважно, сколько лет ребенку. По закону он может получить право собственности в любом возрасте, до достижения совершеннолетия.
Единственный возрастной признак, который учитывается при оформлении сделки – это наступление частичной дееспособности в день 14-летия.
До этой возрастной границы присутствие ребенка на сделке не обязательно — за него все делает законный представитель (родители/усыновители/опекуны/попечители).
Как только несовершеннолетний получает паспорт, то есть становится частично дееспособен, он должен подписывать бумаги сам.
Что это такое
Решая сделать сына или дочь собственником жилья, многие родители задумываются над тем, можно ли оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка. Сомнения в законности такой сделки понятны, однако переживать не стоит.
Право собственности на недвижимость несовершеннолетний ребенок может получить разными способами.
Список вариантов для получения статуса полноправного владельца жилья или его части включает следующие позиции:
Сделка купли-продажи, совершаемая от имени несовершеннолетнего ребенка, требует одобрения муниципальным отделом опеки. Государство должно контролировать соблюдение прав ребенка до наступления его совершеннолетия.
Куда обращаться
Для совершения сделки купли-продажи родители несовершеннолетнего ребенка должны обратиться в несколько инстанций:
| Показатели | Описание |
| Обычная сделка | осуществляется через территориальное отделение Росреестра – Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В каждом муниципалитете действует филиал (обособленное подразделение или отдел) |
| Можно подать собранный пакет документов сотруднику многофункционального центра госуслуг (МФЦ) | однако нужно уточнить, работает ли этот центра со структурой Росреестра |
| За разрешением на проведение сделки | нужно обратиться в муниципальный орган опеки и попечительства |
| Если покупка производится при участии материнского капитала | необходимо обратиться за подтверждением легитимности сделки в Пенсионный фонд РФ |
| Некоторые документы придется заверить у нотариуса | — |
Собранные, нотариально заверенные документы не обязательно сдавать лично. Их можно отправить почтой, обязательно составив опись вложения и оформив уведомление о вручении по месту нахождения приобретаемого жилья.
Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка
Сделка купли-продажи с участием несовершеннолетнего предполагает либо единоличное, либо совместное владение собственностью.
Согласно договору, жилье может находиться в собственности у нескольких владельцев. В этом случае нужно точно указать долю владельца-ребенка в процентах от общей стоимости квартиры.
Это требование обязательно в следующих случаях:
| Показатели | Описание |
| Жилье приобретается по программе «Материнский капитал» | — |
| Ребенок владеет долей жилплощади | совместно с другими людьми |
Оформление сделки требует обязательно регистрации в органе Росреестра. Особенность оформления документов в том, что договор и акты обязательно содержат сведения о родителе или опекуне, действующем в интересах несовершеннолетнего ребенка.
Но в свидетельстве о собственности будет указано имя собственника-ребенка.
Кроме прямой сделки купли-продажи оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка можно по договору дарения или завещанию.
Дарственная, или договор дарения, оформляется письменно и обязательно заверяется у нотариуса. После этого нужно факт дарения нужно зафиксировать в регистрационной палате (службе Росреестра).
Пакет документов, собираемых с этой целью, должен включать:
| Показатели | Описание |
| Собственно дарственную | — |
| Свидетельство о государственной регистрации права собственности | дарителя на указанное жилье |
| Свидетельство о рождении ребенка | правопреемника |
| Гражданский паспорт | его законного представителя |
После регистрации дарственной право собственности переходит к ребенку. С момента оформления новых документов даритель лишается прав на квартиру. Это более надежный и быстрый способ передать право владения ребенку.
Если составлено завещание, то получить квартиру можно только после смерти завещателя. Кроме того, на это жилье будут иметь право и другие наследники.
Необходимые условия
Сделка с участием несовершеннолетнего проходит под контролем органов опеки и попечительства. Дети до 14-летнего возраста не должны присутствовать на сделке. Их интересы защищают законные представители – мать, отец, опекун.
По достижении 14 лет подростки обязаны самостоятельно расписываться в договоре купли-продажи и прочих документах. При этом наличие письменного разрешения законных представителей обязательно.
Договор обязательно должен содержать такие пункты:
| Показатели | Описание |
| Размер доли | либо единоличная собственность |
| Данные законного представителя | который действует от имени ребенка |
Приобретение жилья на имя ребенка сделает крайне проблематичным последующие операции с квартирой. Даже если на ребенка оформлена доля, при продаже придется обращаться в опеку за разрешением.
В данном случае будет ребенок будет выступать одновременно продавцом своей доли, и нужно будет доказать, что приобретение нового жилья улучшит его материальное положение.
Органы опеки гарантированно дадут согласие на сделку лишь в том случае, если несовершеннолетнему будет выделена большая доля, чем та, которая имелась в продаваемом жилье.
Если налицо ухудшение условий проживания и уменьшение доли ребенка в приобретаемом жилье, то органы опеки запретят сделку. Закон запрещает любые действия, которые могут нанести ущерб правам несовершеннолетнего.
Порядок оформления
Приобретение жилья на имя несовершеннолетнего ребенка проходит по стандартной схеме купли-продажи в соответствии с законодательно утвержденными нормами и актами.
Прежде всего необходимо убедиться в том, что продавец собрал весь пакет бумаг по следующему списку:
| Показатели | Описание |
| Свидетельство о государственной регистрации собственности | — |
| Справка | из Бюро технической инвентаризации |
| Выписка из домовой книги | о количестве прописанных |
| Кадастровый паспорт | его копия |
| Выписка из ЕГРП | об отсутствии обременения на жилье |
| Справка об отсутствии задолженности | перед управляющей компанией и налоговой |
| Договор купли-продажи | от предыдущих владельцев либо документы безвозмездной сделки (завещание, дарственная) |
| Если приобретаемая квартира имеет не одного, а нескольких собственников | понадобится письменное, заверенное у нотариуса согласие на сделку |
Если все в порядке, нужно назначить дату и время сделки, а затем заключить договор купли-продажи. Нужно обязательно проверить, вписано ли имя ребенка в договор и есть ли формулировка о том, что сделка осуществляется от его имени.
Форма документа может быть простой либо заверенной нотариально. Помимо договора нужно оформить и подписать акт приемки-передачи жилья.
Как оформить покупку? Сотруднику Росреестра по месту расположения приобретаемой квартиры необходимо передать следующие документы:
| Показатели | Описание |
| Подписанный договор | купли-продажи |
| Квитанция об уплате государственной пошлины | отдельно за регистрацию сделки и за переход права собственности |
| Паспорт | — |
Продавец передает свой пакет документов. Свидетельство на право собственности с именем ребенка в качестве владельца недвижимости (субъекта права) можно забрать спустя тридцать дней с момента регистрации сделки.
При использовании материнского капитала
Поддержка российских семей на государственном уровне в форме материнского капитала осуществляется с 2007 года. Сертификат на утвержденную правительством сумму выдается сотрудниками Пенсионного фонда.
Использовать его можно для улучшения жилищных условий, в том числе с целью приобретения квартиры на имя несовершеннолетнего.
Варианты использования маткапитала следующие:
| Показатели | Описание |
| Приобретение квартиры | по стандартному договору купли-продажи |
| Участие в долевом строительстве | или закрытие ипотечного кредита |
| Реконструкция дома | предполагающая увеличение жилплощади |
| Строительство собственного дома | — |
Использование материнского капитала имеет ряд особенностей, о которых следует обязательно знать:
| Показатели | Описание |
| Приобретение жилья предполагает обязательное выделение в нем доли ребенку | за которого получен сертификат. Возможно и оформление жилья целиком на несовершеннолетнего |
| Средства будут переведены на счет продавца | лишь спустя три месяца регистрации права собственности на нового владельца. Эта особенность работы государственной системы может отпугнуть тех продавцов, которые не готовы ждать поступления средств так долго. Фактически квартира продается другому собственнику без полной оплаты ее стоимость. Это вызывает у продавца понятный дискомфорт |
| Кроме регистрации перехода права собственности стороны должны зарегистрировать обременение на приобретаемый жилой объект | а затем пройти процедуру снятия этого обременения |
Если квартиру на имя ребенка родители или опекуны планируют купить без оформления ипотеки, но с использованием суммы маткапитала, им нужно обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный Фонд РФ не раньше, чем второму ребенку исполнится два с половиной года.
Сроки подачи заявления влияют на время выплаты:
| Показатели | Описание |
| Заявление подано до первого мая | выплата производится после июля текущего года |
| Заявление подано до первого октября | сумма будет переведена в течение первого полугодия следующего календарного года |
Если квартира приобретается с оформлением ипотечного кредита, возраст ребенка на дату обращения в ПФР значения не имеет. Деньги будут перечислены не позже двух месяцев после принятия положительного решения.
В заявлении обязательно нужно указать, на что будет израсходована сумма материнского капитала.
Вместе с заявлением нужно передать сотруднику ПФР пакет подтверждающих документов:
| Показатели | Описание |
| Сертификат | на материнский капитал |
| Гражданский паспорт | удостоверяющий личность |
| Договор | купли-продажи |
| Свидетельства о рождении детей | — |
| Брачное свидетельство | или документ о разводе |
| Для опекунов | подтверждение факта официального опекунства |
| Банковский договор | если оформлена ипотека |
| Выписка и ЕГРПН | — |
| Заявление | о том, что средства по договору купли-продажи уплачены не полностью |
| Реквизиты банка | и лицевой счет продавца для перечисления суммы материнского капитала |
Копии свидетельств должны быть заверены у нотариуса.
Видео: как оформить новостройку в собственность
Особые нюансы
Сумму материнского капитала можно использовать для приобретения не только отдельной квартиры на имя ребенка (либо доли в ней), но и комнаты.
Можно ли оформить дом на несовершеннолетнего ребенка? Можно. Закон о материнском капитале предусматривает такой вариант.
Дом нужно оформить в долевой собственности со взрослым членом семьи – владельцем сертификата. Если маткапитал не используется, несовершеннолетний может стать единственным владельцем дома.
Купить земельный участок с привлечением средств маткапитала не получится — он не подпадает под категорию жилого объекта. Не получится приобрести также дачный участок с домом и долю в комнате.
Какие нюансы еще нужно учесть? Если для покупки квартиры на имя несовершеннолетнего используется материнский капитал, нужно знать следующее:
| Показатели | Описание |
| Обязательным условием целевого использования маткапитала | является приобретение жилой недвижимости только на территории Российской Федерации. Если жилье расположено на территории другого государства, ПФР откажется оплачивать сертификат |
| Если квартира оформлена только на ребенка или нескольких детей | то выплата денег по программе материнского капитала становится невозможной. Закон требует, чтобы жилье по программе было куплено с участием владельца сертификата (матери или опекуна). Поэтому нужно обязательно включить взрослых членов семьи в число собственников |
| Сертификат не является бессрочным | он потеряет силу после закрытия соответствующей государственной программы. Сумма выплаты в 2017 году составляет 453 тыс. рублей |
Оформление квартиры на имя ребенка позволяет сэкономить некоторую сумму денег за счет налогового вычета. Это удобно, если семья владеет несколькими квартирами.
Купленная на имя ребенка квартира не может быть объектом раздела имущества при разводе супругов. Жилье принадлежит только ребенку, и родители не вправе ни делить его, ни продавать, ни иным образом претендовать на детские квадратные метры.
До наступления совершеннолетия оформленное на ребенка жилье продать можно только тогда, когда для сына или дочери куплено новое жилье, причем не хуже прежнего. Ухудшение жилищных условий законом не допускается и преследуется.
Отмена права собственности, если законный владелец жилья – ребенок, невозможна. При этом не имеет значения, была ли произведена сделка купли-продажи или имел место акт дарения недвижимости.
Если никакие законодательные нормы не были нарушены, отменить факт владения жильем, если собственник – ребенок или подросток до 18 лет, невозможно.
Чем регулируется
Приобретение, оформление и регистрация жилой собственности на имя несовершеннолетнего ребенка регулируется нормами Гражданского, Жилищного, Налогового кодекса, а также рядом федеральных законов.
Выдача свидетельства о праве собственности происходит на основании Федерального закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
| Номер | Описание |
| ФЗ-122 | акт регулирует порядок регистрации недвижимости, называет отдельные виды прав на указанное имущество, определяет ответственность сторон |
Именно на основании этого закона имя несовершеннолетнего ребенка будет указано в свидетельстве право владения квартирой.
Порядок получения ипотечного кредита на приобретение жилья для ребенка изложен Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
| Номер | Описание |
| ФЗ-102 | отдельные главы посвящены госрегистрации сделки с банком, обеспечению сохранности имущества, обременению на жилье и пр |
Закон описывает условия предоставления кредита, норму банковского процента, схему выдачи кредита, основные правила.
Однако у каждого банка свои проценты и программы, поэтому при оформлении сделки следует выбрать оптимальный и наиболее выгодный вариант.
В Налоговом кодексе установлены суммы, порядок и сроки уплаты госналога на продажу и покупку жилой недвижимости:
| Глава | Опиание |
| 25 | содержит также сведения о возможности получить налоговый вычет. Для приобретателей дорогостоящей недвижимости это отличный способ избежать уплаты госпошлины |
Основанием для получения материнского капитала является Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| ФЗ-256 | «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей» |
А так же:
| Показатели | Описание |
| Гражданский кодекс РФ | четко определяет порядок перехода права собственности на жилье. Подробную исчерпывающую информацию содержит второй раздел ГК. Кодекс разъясняет вопросы общего характера: условия, порядок оформления договора купли-продажи, ответственность сторон, причины расторжения. |
| Жилищный кодекс РФ | подробно рассмотрены права нового собственника |
Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка в 2017 году возможно. Государственные акты предусматривают разные варианты перехода права собственности от взрослого к ребенку.