В большинстве случаев граждане устраивают перепланировку с целью достижения комфортабельности жилого помещения. При этом квартира обретает креативный вид, отвечая запросам современного интерьера и дизайна. Граждан можно понять, но такого рода перепланировка сопряжена с некоторыми опасностями. Они напрямую связаны с потерей устойчивости и надежности конструкций здания.
Общие понятия
Отечественный рынок недвижимости наполнен большим количеством недвижимости, что каждый желающий сможет купить квартиру без всякого обременения.
Потенциальному клиенту надлежит предоставить дополнительную скидку, чтобы его не потерять.
Его можно продать:
| Показатели | Описание |
| За наличный расчет, согласовав с ним вопрос о придании перепланировке законного вида | при этом новому владельцу жилья надлежит внести изменения в технический паспорт, проект жилой площади. Договор сделки купли-продажи заключается на основании старой технического паспорта. Но потенциальный покупатель должен осознавать меру ответственности, которая возлагается на него |
| В рамках программы ипотечного кредитования | хотя не каждый банк предоставляет свои средства для покупки жилья, в которой некогда была сделана перепланировка, но документация не была оформлена в установленном законодателем порядке |
Чтобы продать жилое помещение с неузаконенной перепланировкой следует сделать некоторую уступку покупателю.
Зачастую на вторичном рынке недвижимости продажа квартиры с незаконной перепланировкой риски, вызванные ответственностью ее владельца за произведенные работы.
Сообразно указаниям статей 304—305 ГК при нанесении ущерба жильцом общему имуществу он привлекается к мере ответственности. Помимо того, жилищная комиссия имеет право подать в судебный орган исковое заявление.
Как правило, оно выражает необходимость приведения жилья в первоначальное состояние, наложение штрафной санкции к его владельцу.
Если владельцу жилого помещения будет отказано в оформлении документов для придания произведенным работам законной силы без всякого обоснования, то он может обратиться в судебный орган с исковым заявлением.
В нем должна содержаться просьба о сохранении помещения в перепланированном виде.
Судебный орган удовлетворит просьбу заявителя, если перепланировка соответствует требованиям действующих нормативно-правовых актов, не нарушены права и законные интересы третьих лиц, не создана угроза их жизни и здоровью.
Что это такое
По своей сути самовольной или незаконной планировкой является такой вид перепланировки, которая не влечет к нарушению строительных норм, санитарно-гигиенических требований.
Но в ходе ее осуществления не было получено разрешение на производство такого рода работ.
Перепланировка жилого помещения есть мероприятия, которые влекут за собой существенное изменение его конфигураций.
При производстве работ геометрические параметры помещения, его план изменяется. Обстоятельство приводит к образованию несходства реальных параметров и указанных в техническом паспорте.
При перепланировке предполагаются нижеперечисленные работы:
| Показатели | Описание |
| Снос ограждающих конструкций перегородок | с последующей установкой новых |
| Снятие старых дверных проемов | вследствие увеличения его размеров |
| Перенос инженерных сетей | на другое место |
| Вырубка ниш | пробивка отверстий во внутренних и внешних стенах |
Владелец квартиры до производства работ вопрос о перепланировке должен согласовать с жилищной комиссией, получить ее разрешение. В противном случае он может столкнуться с неприятностями, связанными с применением меры воздействия.
На кого распространяется
Перепланировку внутреннего пространства жилья может произвести любой владелец жилого помещения вне зависимости от его принадлежности. Но он должен соблюсти установленный законодателем порядок при осуществлении своего намерения.
Жильцы отвечают за содержание общего имущества в надлежащем виде, что обеспечивается нормами строительного права.
Если было изменено внутреннее пространство жилплощади, то ее владельцу следует поставить в известность жилищную инспекцию, Бюро технической инвентаризации.
При этом они должны представить новый проект, в котором отражаются внесенные в существующий проект изменения.
Если указанные инстанции не станут возражать, то изменения вносятся в проект. Старые линии чертежей отмечаются красными линиями.
Куда обращаться
Чтобы оформить техническую документацию нужно подать заявление в жилищную комиссию, сформированную при администрации муниципального образования. В заявлении указываются виды произведенных работ.
К нему прилагаются схемы, чертежи измененных конструктивных элементов. Если комиссия даст разрешение на изменение существующего проекта, то документы передаются в БТИ, где оформляется новый проект.
Как продать квартиру с незаконной перепланировкой
Произведенные планировочные работы должны быть оформлены, а все изменения внесены в технический паспорт жилого помещения. Мера должна быть осуществлена владельцем квартиры до выставления квартиры на продажу.
Он должен подать заявление в жилищную комиссию муниципального образования, чтобы она узаконила перепланированный вид.
Необходимые условия
Если будут выявлены нарушения СНиП, ГОСТ, то на владельца жилого помещения будет наложен штраф, подлежащей оплате. К тому же, он должен будет привести конфигурацию помещения в прежнее состояние.
В противном случае жилищная комиссия придаст документации законную силу. Но ее решение будет зависеть от конкретных обстоятельств.
Если хозяину квартиры придется возвращать в первоначальное состояние, то мера приведет к значительным расходам. Реализация квартиры будет отложена на неопределенный срок, минимум как на полгода и более.
В силу указанных факторов владелец квартиры может продать ее по более низкой цене, размер которой будет ниже рыночной.
Потенциальному покупателю следует обратить на это обстоятельство внимание, если он хочет избежать непредвиденных проблем. Например, наложения штрафной санкции за незаконную перепланировку.
Ее размер составляет:
| Размер | Описание |
| 2 000-2 500 рублей | для жителей многоквартирных домов |
| 1 000-1 500 рублей | для жильцов дома малой этажности |
В отдельных случаях жилищная комиссия подает исковое заявление в судебный орган, если владелец не предпримет меры по осуществлению ее решения.
Как правило, она поступает, таким образом, при необратимости последствий произведенных работ. Например, нарушена целостность несущей конструкции, которая привела здание в аварийное состояние.
Порядок действий
Законодатель установил порядок оформления документации жилплощади, в которой некогда произвели работы по перепланировке.
Оформление технической документации, внесение изменений в техпаспорт жилой площади осуществляется в заявительной форме. Чтобы узаконить перепланировку, нужно подать заявление, приложив к нему ряд документов.
В их число входят:
| Показатели | Описание |
| Правоустанавливающий акт на жилье | — |
| План жилого помещения | с указанием геометрических размеров каждого помещения, их площади |
| Акт обследования участков | где были произведены работы |
Обследование участков перепланировки, составление заключения осуществляется с учетом состояния несущих и ограждающих конструкций здания, инженерных сетей, смежных квартир.
Особенности оформления
На решение потенциального клиента о приобретении квартиры влияют:
| Показатели | Описание |
| Результат произведенных изменений | обычно многих клиентов привлекают изменения конфигурации внутреннего пространства квартиры, поэтому они приобретают ее, несмотря на отсутствие надлежащей документации |
| Снижение стоимости жилой площади | в большинстве случаев потенциальный клиент осознает предстоящие хлопоты, связанные с приданием документам законной силы, поэтому стремятся максимально снизить жилплощади. На практике встречаются случаи, когда стоимость снижается до 20% от рыночной цены |
| Произведенные работы не входят в число запрещенных законодателем работ | потенциальному клиенту следует до покупки жилого помещения выяснить характер изменений, которые были внесены во внутреннее пространство перепланировкой |
Какие имеет риски
При выявлении серьезных нарушений строительных норм и правил производства строительных работ, способных привести к разрушению здания документы на внесение изменений в существующий проект не подлежат оформлению.
Владелец жилого помещения обязан по предписанию жилищной инспекции возвернуть жилому помещению первоначальный вид.
В любой ситуации не будут внесены изменения в технический паспорт жилого помещения либо в существующий проект, если были произведены запрещенные законодателем работы.
К ним относятся:
| Показатели | Описание |
| Объединение пространства | балкона с жилой комнатой |
| Вынос радиаторов системы отопления | на лоджию либо балкон |
| Создание единого пространства кухни и жилой комнаты | что противоречит санитарно-гигиеническим требованиям |
| Изменение конфигураций несущей стены | повлекшей за собой потерю устойчивости здания |
| Ликвидация либо уменьшение сечения вентиляционных коробов | — |
| Изменения | которые привели к нарушению нормативов строительного права, безопасности жизнедеятельности, правил пожарной безопасности, СНиПСаНП, ГОСТ |
| Любые виды работ | вызвавшие ухудшение условий эксплуатации дома, проживания в нем жильцов |
| Переустройство жилых помещений | в нежилое помещение |
| Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций | которые приводят к разрушению здания |
| Увеличение нагрузки на несущие конструкции | до предельно допустимых нагрузок |
| Устройство теплого пола с подогревом | от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения |
При производстве указанных работ в жилом помещении жилищная комиссия выставляет требование о возвращении пространства в первоначальное состояние.
Если предлагается квартира с неузаконенной перепланировкой, то необходимо изучить внимательно документы, проверить соответствие поэтажного плана и реально существующей площади.
Владельцу квартиры нужно подготовить ряд документов для предоставления потенциальному покупателю.
К ним относятся:
| Показатели | Описание |
| Проект перепланировки | — |
| Заключения соответствующих инстанций | Роспотребнадзора, Министерства чрезвычайных ситуаций, управления пожарного надзора |
| Разрешение жилищной инспекции | на перепланировку |
| Акт ввода жилого здания в эксплуатацию | — |
Наличие вышеуказанных документов, подтверждает о законности проделанных работ, об обеспечении безопасных условий проживания.
Потенциальный покупатель может приобрести жилплощадь без каких-либо опасений на возникновении проблем в будущем.
Видео: штраф за незаконную перепланировку квартиры
Важные нюансы
Для многих граждан актуален вопрос, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой по ипотеке, если нашелся потенциальный клиент. Никоим образом не стоит соглашаться на продажу квартиры по программе ипотечного кредитования.
Гражданам следует иметь во внимание, что не все банки предоставляют кредитные средства для покупки жилплощади.
Если в банк поступило заявление на предоставление кредитных средств, позволяющих приобрести такого рода жилую площадь, то он проводит независимую экспертизу.
Она проводится в целях выявления последствий, вызванных перепланировкой квартиры.
Как правило, многое зависит от результатов перепланировки, потому что банк при принятии решения ориентируется на заключение эксперта.
Он в своем заключении должен подробно описать виды произведенных работ, вызванные ими дефекты, повреждения.
Если в жилищную комиссию поступила претензионная жалоба от жителей дома, то она должна провести внеплановую проверку. В ходе ее осуществления необходимо выяснить вопрос о соблюдении норм жилищного права.
При выявлении правонарушений, факта несоблюдения строительных норм возбуждается дело об административных правонарушениях.
Контроль над соблюдением предписаний нормативно-правовых осуществляет не только жилищная комиссия, но и орган прокуратуры.
Как показывает практика, многие граждане предпочитают обращаться именно в орган прокуратуры, ссылаясь на неприятие мер жилищной комиссией.
На управляющую компанию законодателем возложена обязанность принятие мер при нанесении ущерба общедомовому имуществу.
Она должна направить обращение в жилищную инспекцию о проведении проверки, наделена правом подачи искового заявления в судебный орган.
Если она не исполняет свои обязанности или исполняет их ненадлежащим образом, то она привлекается к ответственности. Норма заложена в указаниях статьи 162 ЖК.
Специальная комиссия осуществляет проверку соответствия внесенных в проект изменений с нормативами СНиП, ГОСТ.
Если работы не повлекут за собой возникновение аварийной ситуации, то документация на них будет оформлена, вследствие чего перепланировка будет узаконена.
Гражданам следует бережно относиться к жилой площади, которую они занимают, соблюдать правила безопасного проживания и этики совместного проживания в общем доме.
Защита прав и интересов российских граждан обеспечивается сообразно предписаниям статьи 10 Гражданского кодекса РФ.
Чем регулируется
Вопросы общего проживания жильцов в многоквартирных домах предусмотрены Жилищным и Гражданским кодексами, иными отдельными нормативно-правовыми актами.
Что касается производства работ по переустройству, перепланировке, то нормы и правила их осуществления регламентированы:
| Глава | Описание |
| Главой №4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Законодатель разъяснил сущность незаконной планировки, меру ответственности за ее производство в положениях:
| Статья | Описание |
| 29 ЖК РФ | последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения |
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 151 | компенсация морального вреда |
| 210 | бремя содержания имущества |
| 290 | общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме |
В них отмечено, что самовольная перепланировка жилого помещения сообразно:
| Статья | Описание |
| 26 ЖК | расценивается в качестве незаконной |
Его владелец привлекается к мере ответственности. Он обязан привести жилое помещение к первоначальному виду.
Обязанность по соблюдению прав и интересов жильцов дома, поддержание жилых помещений в надлежащем виде установлена в положениях:
| Статья | Описание |
| 30 ЖК | права и обязанности собственника жилого помещения |
Он не освобождается от ответственности, если:
| Показатели | Описание |
| Сдал в аренду принадлежащее ему жилое помещение | арендатор несет ответственность за выполненные работы |
| Не владел информацией о произведенных по перепланировке работах | например, жилье досталось в качестве подарка |
Вопросы относительно мер воздействия, применяемых к владельцам жилых помещений, предусмотрены в Кодексе РФ об административных правонарушениях:
| Статья | Описание |
| 7.21 КоАП | изложены правила, нарушение которых может привести к применению административной ответственности |
Норма распространяется на производство самовольного переустройства, перепланировки жилых помещений, вследствие чего была нарушена целостность жилого дома.
Федеральный закон:
В нем установлен порядок применения меры в качестве предупреждения, уплаты штрафной санкции, его размеры.
Инструкция:
Акт:
| Номер | Описание |
| — | «О порядке проведения ремонта, связанного с повреждением жилого помещения» |
Разъясняются вопросы, связанные с нарушением прав российских граждан касательно обеспечения сохранности личного пространства каждого гражданина.
В соответствии с положениями:
| Статья | Описание |
| 161 ЖК | управляющая многоквартирным домом компания обязана обеспечивать жильцам благоприятные и безопасные условия для их проживания |
Законодатель в целях реализации указаний статьи 39 ЖК РФ испустил постановление, которым утвердил акт:
| Номер | Описание |
| № 491 | «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» |
Оно было обнародовано 13 августа 2006 года для придания законной силы.
В соответствии с правилами управляющая компания отвечает перед жильцами многоквартирного дома за допущение нарушений по обязательствам, которые она приняла на себя условиями договора.
Она привлекается к ответственности сообразно предписаниям:
| Статья | Описание |
| 162 ЖК РФ | договор управления многоквартирным домом |
Интересуетесь чем опасна аренда помещения с незаконной перепланировкой, читайте здесь.
Хотите узнать, что делать при затоплении квартиры, смотрите тут.
И в добавление к вышесказанному надлежит заметить, что незаконная перепланировка жилого помещения может превратиться в серьезную проблему.
Она будет препятствовать осуществлению сделки купли-продажи, поэтому владельцу следует разрешить вопрос до ее проведения.
При этом затраты на оформление документов, внесение изменений в проект, технический паспорт составят от 20 000 рублей до нескольких сотен тысяч.