В соответствии с действующими законодательными нормами все граждане РФ, а также не являющиеся таковыми, юридические лица имеют право владеть жилой недвижимостью. При этом осуществлять с ней различные манипуляции – продавать, сдавать в аренду и другое.
При это для осуществления продажи требуется составить специальный договор купли-продажи, в определенных случаях он может быть расторгнут уже после свершения сделки.
Договор купли-продажи – один из обязательных для составления документов при формировании сделки о продаже квартиры. С недавнего времени его регистрировать не обязательно, унифицированный формат такого документа не существует.
Но при этом следует помнить, что процесс его составления имеет свои особенности. В законодательстве обозначены некоторые нюансы, отражение которых в таком договоре строго обязательно.
Также такой договор должен быть заверен нотариально. В противном же случае он будет являться попросту недействительным. Образец договора такого типа возможно будет без какого-либо труда найти в интернете.
В то же время существуют обстоятельства, позволяющие осуществить процесс расторжения договора рассматриваемого типа. Причем процедура данная может быть осуществлена различным образом – в судебном порядке, добровольно.
В большинстве случаев, если удалось достигнуть каких-либо мирных договоренностей, составляется соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры.
К такому документу также предъявляется ряд определенных законодательно закрепленных требований. Со всеми ними лучше всего ознакомиться заблаговременно.
Основания, позволяющие прекратить действие данного соглашения, устанавливаются законодательно. Отсутствие оснований не позволит осуществить процедуру рассматриваемого типа.
К основным вопросам, рассмотреть которые нужно обязательно заранее, стоит отнести:
- Что это такое?
- На кого распространяется?
- Куда обращаться?
Что это такое
Непосредственно под термином «договор купли-продажи» подразумевается специальный документ, на основании которого осуществляется передача прав собственности в случае продажи квартиры.
Данный документ имеет достаточно большую юридическую силу. Используется для реализации различных задач.
В первую очередь – для внесения соответствующих правок в ЕГРП. Под данной аббревиатурой подразумевается «единый реестр государственной регистрации прав» собственности.
Именно поэтому процесс расторжения такого договора является не менее важным юридическим действий.
Так как опять же необходимо будет осуществить процесс перерегистрации прав собственности (если он был завершен), оформить достаточно обширный перечень самых разных документов.
Под расторжение договора купли-продажи подразумевается полное прекращение его действия, а также взаимоотношений между сторонами, которые заключили данный договор.
При этом важно помнить, что только лишь желания продавца или же покупателя для аннулирования сделки будет недостаточно.
Существует два варианта расторжения соглашения такого типа – добровольно, путем составления специального соглашения или же через суд.
Обычно если квартира приобретена в ипотеку – то обязательно потребуется составление специального искового заявления. Без суда попросту не удастся обойтись.
Расторжение договора купли продажи квартиры по инициативе покупателя без обращения в суд возможно будет только лишь в случае достижения определенных соглашений.
При этом прекращение действия договора купли-продажи подразумевает его расторжение в той же форме, что и заключение – в письменной.
Составление соглашения опять же подразумевает обращение к нотариусу. Если же договоренности не достигнуты, имеются соответствующие основания – необходимо обратиться в суд.
На кого распространяется
Осуществить процесс расторжения договора купли-продажи может только лишь лицо, являющееся одной из сторон сделки.
В перечень таких лиц входят следующие:
| Показатели | Описание |
| Собственник самой квартиры | — |
| Покупатель | осуществляющий оплату собственности |
| В случае с несовершеннолетним или же с недееспособным – опекун, иное лицо | осуществляющее представление интересов конкретного гражданина |
| Орган государственной власти (исполнительной, судебной, иной) | прокуратура, суд, орган опеки и попечительства, другое |
Иногда случается, что имеются основания для расторжения сделки, её аннулирования, но по какой-то причине одна из сторон, согласие которой требуется для составления документов, не имеет возможности присутствовать.
В такой ситуации единственным выходом является осуществление всех необходимых процедур по доверенности другим лицом. Важно помнить, что сама доверенность должна быть обязательно составлена соответствующим образом.
Она будет действительна только лишь при наличии двух условий:
| Показатели | Описание |
| Составление осуществлено нотариусом | и им же, впоследствии, заверено |
| Вместе с доверенностью необходимо будет предоставить специальный документ, подтверждающий личность представителя интересов | это может быть паспорт или же заменяющий его (в соответствии с законодательными нормами РФ) |
Куда обращаться
В первую очередь важно понимать разницу между признание договора недействительным и его расторжением на основании каких-либо причин. Осуществить процесс аннулирования фактически возможно будет в любой момент времени.
Но для этого необходимо будет обратиться в суд и на то должны иметься соответствующие основания.
Процесс расторжения возможно будет осуществить только лишь до того момента, пока исполнение обязательств и осуществление самой сделки не будет произведено.
Если же срок упущен, то прекратить действие договора возможно будет только лишь путем признания его недействительным.
Для разрешения подобных ситуаций, в зависимости от обстоятельств, необходимо будет обратиться в следующие органы, учреждения:
| Показатели | Описание |
| Судебный орган по месту расположения, регистрации недвижимости | для подачи искового заявления |
| В Единый государственный реестр регистрации прав собственности | если требуется осуществить процесс отмены регистрации прав собственности |
| В органы опеки и попечительства | если по какой-то причине были ущемлены права несовершеннолетнего |
| В апелляционный суд | если по какой-то причине вынесенное решение в суде первой инстанции не устраивает истца |
| К нотариусу | если необходимо осуществить заверение каких-либо документов, соглашения |
| К квалифицированному юристу | для получения соответствующей консультации |
Важно помнить, что для обращения в суд потребуется собрать достаточно большое количество различных документов.
При этом важно помнить, что они будут приняты к рассмотрению только лишь при выполнении одного условия – имелись попытки разрешить конфликт в досудебном порядке.
Причем этот факт обязательно должен подтверждаться документально. Если же подобные попытки не предпринимались – то в рассмотрении дела попросту будет отказано. Этот момент закреплен на законодательном уровне.
Нередко случается, что процесс расторжения договора купли-продажи вызывает достаточно серьезные затруднения.
В таком случае обязательно следует обратиться к квалифицированном юристу. Сегодня много компаний на коммерческой основе предоставляют свои услуги по разрешению дел подобного типа.
Важно лишь перед заключением соответствующего договора внимательно ознакомиться с отзывами о конкретном учреждении. Рынок наводнен мошенниками.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Процесс расторжения договора купли-продажи имеет множество самых разных нюансов, особенностей. По возможности изучить их следует заранее. От этого во многом зависит успех подобной процедуры.
В перечень вопросов, рассмотреть которые стоит заблаговременно, входит следующее:
- какие могут быть причины;
- необходимые условия;
- порядок оформления;
- установленные сроки.
Какие могут быть причины
В первую очередь следует ознакомиться с основаниями для признания сделки, свершенной на основании договора купли-продажи, недействительной.
Перечень таких оснований на сегодняшний день отражается в специализированных законодательных нормах – ст.№167 ГК РФ.
Она включает в себя следующее:
| Показатели | Описание |
| Сам факт осуществления подобной сделки нарушает какие-либо законодательные нормы или же акты | — |
| Покупатель или же продавец оказался недееспособным или же ограниченно дееспособным | в таком случае для свершения сделки обязательно потребуется письменное разрешение специализированных органов, осуществляющих надзор за реализацией подобного рода процедур |
| Договор по какой-то причине заключен лицом, не могущим отвечать за свои действия | подразумевается, что в определенный период времени человек за свои действия не отвечал – был пьян, находился под воздействием психотропных веществ или же на него оказывалось физическое, психологическое давление |
| Одна из сторон, заключивших сделку, является несовершеннолетним | и установлено что сам факт свершения подобной сделки каким-либо образом нарушает права данного лица |
| Договор был заключен путем обмана, мошенничества | в таком случае обязательно должно иметь место обращение в полицию (обычно сам факт мошенничества доказать бывает достаточно сложно) |
| Сделка является мнимой | её заключение не повлекло за собой возникновение каких-либо юридических последствий |
| Сделка является притворной | заключается с целью сокрытия каких-либо иных правоотношений |
| Иное | — |
Важно помнить, что установлены четкие сроки касательно подобного рода случаев. Обычно исковая давность по подобным делам составляет не менее 3 лет. При этом сроки для расторжения договора купли-продажи относительно невелики.
Потому при наличии каких-либо сомнений стоит сразу же приступить к составлению специального соглашения по этому поводу между продавцом и покупателем.
Если же по какой-то причине возникла необходимость осуществить процесс расторжения договора, то необходимо будет в обязательном порядке составить специальное соглашение.
Если какие-либо спорные моменты между сторонами попросту отсутствуют и регистрация прав собственности не осуществлена – этого будет вполне достаточно.
В то же время если вторая сторона не желает осуществить процесс расторжения договора – следует отправить письменной запрос на реализацию подобной процедуры.
На ответ имеется всего 30 дней. Только после истечения данного периода времени можно будет обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением.
Существует большое количество самых разных нюансов, связанных с данной процедурой. Особое внимание необходимо будет уделить именно процессу составления иска.
При невыполнении некоторых обязательных требований в принятии документов попросту будет отказано.
Также возможно расторгнуть договор купли-продажи в случае нарушения одной из сторон своих обязательств по данному документу. Полный перечень таких обстоятельств устанавливается ст.№450 Гражданского кодекса РФ.
К подобным нарушениям в первую очередь относится следующее:
| Показатели | Описание |
| Отказ от осуществления процедуры передачи денежных средств | договор заключен и при этом осуществлена регистрация прав собственности в ЕГРП, но средства попросту не переданы |
| Средства переданы | но при этом собственник или же иные лица отказываются выселяться из квартиры и сниматься с регистрационного учета – подобное понимается как нарушения обязательств со стороны продавца жилья |
Существует достаточно обширный перечень таких оснований для прекращения действия договора купли-продажи в одностороннем порядке.
Если есть желание осуществить процесс расторжения – то необходимо будет заранее ознакомиться со всеми способами осуществления подобного рода процедуры.
Необходимые условия
Существует некоторый перечень обязательных условий, выполнение которых сделает возможным процесс расторжения договора купли-продажи.
К таковым условиям относится:
- сделка завершена не полностью;
- обязательства не выполнены в полной мере;
- не осуществлена регистрация прав собственности;
- все документы оформлены соответствующим образом;
- отсутствуют разногласия между сторонами – участниками сделки.
После регистрации прав собственности, передачи денег и оформлении необходимой документации расторгнуть договор купли-продажи будет уже попросту невозможно.
Именно поэтому прежде, чем приступить к заключению сделки, составлению соглашения, следует все хорошо обдумать.
Минимальное количество проблем возникает только лишь в случае отсутствия разногласий, когда достигнуты определенные соглашения по договору.
В противном случае решить вопрос можно будет только лишь через суд. Обращаться необходимо в судебный орган по месту регистрации самой недвижимости или же ответчика по иску.
Выполнение данного требования строго обязательно. Исключения допускаются только лишь в некоторых, исключительных случаях.
Порядок оформления
Оптимальным решением в рассматриваемом случае является составления специального соглашения о расторжении договора купли-продажи. В законодательстве данный документ какой-либо унифицированной, стандартной формы не имеет.
Но в нем необходимо будет обязательно отразить некоторые пункты:
| Показатели | Описание |
| Наименование документа | — |
| Дата составления договора | а также место его формирования |
| Обозначаются полные реквизиты продавца и покупателя | паспортные данные, место регистрации |
| В теле документа указывается суть соглашения | прекращение действия договора купли-продажи, а также основания для осуществления данной сделки |
| Указывается объект сделки | все основные её моменты |
| Проставляются подписи сторон с расшифровкой | в нижней части |
Если в качестве одной из сторон выступает юридическое лиц – к соглашению обязательно требуется приложить документ, подтверждающий право должностного лица на осуществление подписания документа.
Несколько иначе обстоят дела в случае, если требуется осуществить процесс прекращения действия договора купли-продажи через суд.
В таком случае алгоритм действия выглядит несколько иначе:
| Показатели | Описание |
| Необходимо попытаться разрешить дело в досудебном порядке | отправить в заказным письмом с описью вложения второй стороне соглашение и выждать 30 суток |
| Если какие-либо результаты отсутствуют | осуществляется сбор всех необходимых документов для подачи в суд |
| Формируется исковое заявление | в нем обязательно требуется обозначить дату подачи заявления и перечень прилагаемых документов |
| Назначается дата проведения судебного разбирательства | — |
Установленные сроки
Срок, в течение которого возможно расторгнуть договор купли-продажи, зависит от большого количества самых разных факторов.
Важно учитывать следующие моменты:
| Показатели | Описание |
| Длительность ожидания ответа по предложению второй стороне по поводу сделки | не менее 30 дней |
| Конкретные сроки по поводу возможности расторжения не обуславливаются законодательно | поэтому:
|
| Если все условия сделки выполнены и она осуществлена, то расторгнуть договор будет невозможно | решением проблемы может стать лишь признание его недействительным |
Видео: изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости
Важные нюансы
К наиболее существенным нюансам, с которым нужно ознакомиться заранее, относится следующее:
| Показатели | Описание |
| Для продажи доли в квартире | понадобится в обязательном порядке наличие согласия остальных собственников |
| Если жилье было приобретено продавцом уже в браке | то обязательно потребуется составление специального разрешения от супруга/супруги |
| Процесс оспаривания действительности сделки можно будет осуществить только лишь в ограниченный период времени | — |
Чем регулируется
Процесс составления договора купли-продажи, последующее исполнение основных его положений и оспаривание регулируется Гражданским кодексом РФ.
В первую очередь следует ориентироваться на следующие основные разделы данного нормативного документа:
| Показатели | Описание |
| Ст.№454 | рассматривается необходимость составления договора купли-продажи |
| Ст.№455 | условия касательно договора по поводу продажи |
| Ст.№456 | раскрываются все обязательства продавца по поводу реализации товара |
| Ст.№457 | срок исполнения обязательств по передачи товара |
Интересуетесь нужен ли ответ на уведомление о продаже доли в квартире, смотрите тут.
Хотите узнать, какие риски продавца при продаже квартиры, читайте здесь.
Процесс расторжения договора купли-продажи имеет большое количество самых разных нюансов, особенностей. Потому стоит заблаговременно подготовить к данной процедуре. Существует большое количество самых разных нюансов.