Сегодня ипотека относится к самым распространенным способам покупки собственного жилья. Запредельные для подавляющего числа россиян цены на недвижимость заставляют людей пользоваться любой возможностью, чтобы купить квартиру или дом с помощью банковского кредита.
Многие надеются погашать ежемесячные платежи за счет арендаторов.
Большинство ипотечных заемщиков на момент оформления банковского кредита не имеют цели извлечение прибыли из купленного жилья.
Однако если материальное положение ухудшилось, выплачивать ежемесячные суммы становится непосильной задачей. В этой ситуации наиболее логичным представляется сдача ипотечного жилья в аренду.
Существует две причины, по которым залоговая собственность может быть сдана арендатору:
- возникшие у заемщика материальные проблемы;
- изначальное желание обеспечивать выплату кредита за счет сдачи жилья внаем.
Если у владельца купленной в ипотеку квартиры, есть где жить, второй вариант становится логичным.
Эта категория заемщиков изначально нацелена на то, чтобы рассчитываться с банком за счет арендаторов. Наиболее частым для них становится вопрос о правомерности такого решения.
Что это такое
Под ипотекой понимается особый вид целевого банковского займа, который выделается для приобретения жилой недвижимости на первичном либо вторичном рынке жилья.
Государственная помощь в данной ситуации способствует тому, что количество желающих оформить ипотечный кредит растет, несмотря на сложную финансовую ситуацию в стране.
Ситуации с ипотекой есть две особенности:
| Показатели | Описание |
| До момента полного расчета с банком | квартира будет находиться под банковским обременением, или под залогом |
| Заемщик, тем не менее, по закону считается полноправным собственником купленного жилья | и может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду третьим лицам |
Как только долг банку выплачен, обременение снимается. Однако в течение всего срока обслуживания кредита ежемесячные выплаты могут превратиться в тяжкую обязанность.
Рано или поздно у заемщиков может возникнуть соблазн обеспечивать кредитные обязательства за счет сдачи залоговой собственности в аренду. Конечно, в том случае, если у них есть другое жилье.
Кто может претендовать
Оформить ипотеку может любой гражданин РФ, который соответствует требованиям банков. Они практически идентичны и различаются незначительными деталями.
К числу основных требований относятся:
Кроме того, есть более конкретные требования, которые предъявляются к заемщикам, претендующим на участие в одной из ипотечных программ:
| Показатели | Описание |
| Если это программа «Молодая семья» | заемщику не может быть более 35 лет |
| В программе «Молодой специалист» («Земский доктор» и тому подобные социальные программы) | могут принять участие граждане, соответствующие заявленной социальной группе и т.п. |
Таким образом, претендовать на получение ипотечного кредита может практически любой дееспособный трудоустроенный гражданин РФ, обладающий достаточным уровнем доходов.
В том числе возможно получение ипотеки военнослужащими, тем более что в настоящий момент реализуется программа военной ипотеки.
Куда обращаться
За ипотечным кредитом следует обращаться по месту проживания заемщика в банк, который предоставит наиболее выгодные условия ипотеки либо выдаст займ под реальную заработную плату.
В настоящий момент с обычной ипотекой работают практически все крупные федеральные и региональные банки.
Однако если заемщик планирует принять участие в социальных программах, ему следует выбрать то кредитно-финансовое учреждение, которое включено в реализацию данной программы.
Так, если речь идет об ипотеке с господдержкой, можно воспользоваться кредитом одного из ведущих российских банков:
- ВТБ 24.
- Россельхозбанк.
- Сбербанк России.
- Газпромбанк.
- УралСиб.
Заемщик должен предварительно выяснить все условия предоставления кредитной линии, чтобы выбрать наиболее выгодный для себя.
Если в регионе проживания работает филиал Агентства ипотечного жилищного кредитования, можно обратиться туда за консультацией.
Государственное учреждение имеет возможности для предоставления более лояльных условий, особенно для определенных соцгрупп.
Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку
Чтобы понять, насколько правомерна сдача купленного в ипотеку жилья внаем, нужно изучить положения Федерального закона об ипотеке. Интересно, что там прямо указано на такую возможность.
Согласно положениям документа, заемщик имеет право на следующие правовые действия:
| Показатели | Описание |
| Проживать в купленной квартире на правах собственника | то есть пользовать по прямому назначению |
| Извлекать из залоговой собственности «доходы и плоды» | — |
Последняя формулировка недвусмысленно разрешает сдачу ипотечного жилья в аренду. В законе сказано, что согласие банка на такой вариант получать не нужно — закон уже разрешил аренду.
Единственное условие, которые при этом выставляется — срок аренды ипотечной недвижимости не может превышать фактического времени, выделенного для обеспечения кредитных обязательств.
Кроме того, закон акцентирует внимание на том, что аренда допустима лишь в целях, соответствующих основному назначению квартиры или дома.
Зачастую новоиспеченных владельцев собственности волнует, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку без первоначального взноса.
Банк в этой ситуации идет навстречу заемщику, и поэтому вправе требовать от него выполнения дополнительных условий.
Однако федеральное законодательство разрешает сдачу в наем квартиры, приобретенной по любой законной схеме.
К законным схемам относится как покупка квартиры с первоначальным взносом, так и без него. Другой вопрос, что банки зачастую запрещают заемщикам сдавать залоговую собственность в аренду третьим лицам, прописывая это условия в договоре.
Если запрет зафиксирован письменно и заемщик подписал документ, то сдавать в аренду жилье нельзя.
Закон предписывает заемщикам беречь залоговое имущество от порчи, разрушения, то есть посильными мерами охранять собственность. Кроме того, в качестве рисков для банка указаны посягательства на ипотечное имущество третьих лиц.
Необходимые условия
Ситуация со сдачей в аренду ипотечного жилья до сих пор остается неоднозначной. Прежде всего следует прояснить позицию и права банков.
Если в договоре ипотеки прописаны условия, согласно которым при передаче залогового имущества в пользование третьим лицам (сдаче в аренду) заемщик обязан известить залогодержателей, придется поставить банк в известность и даже попросить письменно разрешение на это.
Суть в том, что банки руководствуются двумя соображениями:
| Показатели | Описание |
| Риск потерять залоговую собственность | например, в результате полного разрушения или порчи, не подлежащей восстановлению — пожар, взрыв, затопление |
| Риск получить эту собственность в таком физическом состоянии | которое станет причиной существенного снижения стоимости имущества по сравнению со стоимостью его до оформления залога |
Арендаторы, действительно, способны испортить ипотечную квартиру нерадивым обращением как полностью, так и частично.
Если при этом между заемщиком и арендатором не были заключены формальные отношения, то взять с граждан, допустивших порчу залоговой квартиры, нечего — никакой ответственности, в том числе материальной, они не несут.
Безусловно, за счет страховки имущества покрыть убытки банк сможет. Однако продать квартиру заемщика, который больше не в состоянии обслуживать ипотеку, если эта квартира пришла в плохое состояние и потеряла в цене, банку будет гораздо сложнее.
Соответственно, возникает риск не получить ту сумму, на которую рассчитывал банк и которую ему должен заемщик.
Еще один немаловажный момент касается вопроса о возможной коммерческой деятельности, которую ведет заемщик.
Банки выдают бизнес-кредиты на более выгодных для себя условиях, поэтому они всячески препятствуют обогащению граждан за свой счет.
Ипотека выдается на льготных условиях и по сравнению с кредитами для бизнеса весьма выгодна для граждан. В последнем случае и проценты выше, и срок возврата денег банку меньше.
Отсюда ревностное отношение некоторых банков к вопросу получения прибыли заемщиком от сдачи жилья в аренду.
Чтобы сдать квартиру внаем, ее владельцам не нужно обнаруживать признаки коммерческой деятельности:
| Показатели | Описание |
| Получать статус юридического лица | — |
| Заключать договор | с арендатором |
| Регистрировать договор аренды | в Регистрационной палате |
Как правило, заключаются устные договора, которые разрешены законодательством. Доказать, что имеет место коммерческая деятельность, банки не смогут.
Что касается налогов, то по закону граждане обязаны уплачивать 13 процентов в любого вида полученного дохода. Нужно ли делать эти, если речь идет об устном договоре между владельцем ипотечной квартиры и частным лицом, арендующим ее?
Если сделка не зарегистрирована в Регистрационной палате и никаких официальных документов (договор аренды) между гражданами не подписано, то нет и факта получения прибыли.
Более того, банк не должен интересоваться ни отношениями между налоговым органом и заемщиком, ни деятельностью последнего.
Все, что на самом деле должно интересовать банк, – это исправное поступление ежемесячных взносов.
Однако для военнослужащих, воспользовавшихся военной ипотекой для приобретения собственного жилья, условия могут быть гораздо более жесткими.
Дело в том, что для этой категории владельцев ипотечного жилья предусмотрено два обременения — со стороны банка и со стороны Министерства обороны.
Важно, что военнослужащим запрещена коммерческая деятельность в любом виде. Поэтому через регистрацию договора аренды действовать нельзя. Однозначного ответа на вопрос о том, можно ли военнослужащим сдавать квартиру, взятую в ипотеку, нет.
С другой стороны, ежемесячные взносы за военных делает именно государство. Поэтому вряд ли оно будет лояльным в данной ситуации.
Реакция банков
На сведения о сдаче ипотечного жилья в аренду банки могут отреагировать тремя способами.
Первая категория банков выступает категорически против такого решения:
| Показатели | Описание |
| Заемщик обязан как минимум оповестить о своих намерениях | обратившись с письменным разрешением на сдачу квартиры арендаторам |
| Запрещены любые несанкционированные действия в отношении залогового имущества | так как банк выступает принципиально против предоставления квартир третьим лицам. Более того, согласно документам заемщики обязаны оповещать кредитора даже о таком факте, как кратковременное или длительное проживание в квартире родственников |
Более лояльные к заемщикам банковские учреждения позволяют аренду на основании заявления, предупреждая, однако, что в данном случае обязательна уплата налога НДФЛ.
Третья категория банков настолько лояльна, что готова рассматривать арендные деньги как дополнительный источник дохода заемщика.
Порядок оформления
Для получения разрешения от банка на сдачу жилья в аренду собственник-заемщик обязан получить официальное согласие от банка-кредитора.
Для этого нужно составить письменное заявление с просьбой воспользоваться законным правом, прописанным в законодательстве.
Наиболее лояльно банк будет рассматривать ситуацию, если заемщик объяснит свое желание сдать квартиру в аренду внезапным падением заработной платы или представить другие объективные доказательства снижения достатка семьи.
Если в договоре изначально было предусмотрено такое право, то есть не было отдельного запрета на сдачу квартиры третьему лицу, банк довольно легко разрешит использовать залоговую собственность с целью извлечения прибыли.
Цель банка в данном случае – обеспечить поступление ежемесячных платежей, предусмотренных графиком погашения.
Для банка немаловажным является вопрос сохранения ликвидности квартиры.
Это значит, что если по вине заемщика или арендатора квартира пострадала (например, по причине пожала или затопления), то отремонтировать ее можно будет по страховке. Если банк дал согласие на аренду, предъявить претензии владельцу он не сможет.
Если банк не был поставлен в известность о проживании на залоговой жилплощади третьих лиц, то ремонт владельцу придется либо делать за свой счет, либо обнаруживать скрытый факт аренды. Банку не составит труда доставить ему массу неприятностей.
Выгодно ли это
Не только ипотека является весьма востребованной услугой на рынке недвижимости. Аренда квартир считается не менее популярной услугой.
За счет аренды многие люди решают свои жилищные проблемы, а потому стоимость арендуемых квартир, особенно при помесячной сдаче, очень велика.
При этом не удивительно, что доход от сдачи заемной квартиры в аренду способен покрыть сумму ежемесячного платежа по ипотеке и существенно снизить финансовую нагрузку на заемщика.
Однако наряду с несомненной выгодой у аренды жилья есть и недостатки:
| Показатели | Описание |
| Квартира может реально пострадать в результате нерадивости съемщиков | в случае порчи имущества выгода от его сдачи может быть сведена к нулю, так как банк вернет свои деньги за счет страховой компании, а вот заемщик останется ни с чем |
| Второй момент | необходимость ремонта квартиры после того, как квартиранты съедут. В зависимости от степени порядочности ремонт может обойтись в немалую сумму, плюс доставить немало хлопот и неприятностей |
| Кроме того, если банк, настроенный против аренды, обнаружит нарушение | могут быть применены как штрафные санкции, так и более радикальные способы наказания заемщика вплоть до полного разрыва отношений |
Выгода от сдачи квартиры в аренду – прерогатива владельцев жилья в крупных городах или столице, где спрос на съемное жилье по традиции очень высок.
Здесь сумма, вырученная за аренду, может покрыть расходы по обслуживанию кредита. В данном случае риск оправдан, а аренда выгодна — выкупить ипотечное жилье можно примерно за 16-17 лет.
К варианту приобретения квартиры в ипотеку с дальнейшей сдачей ее в аренду прибегают родители, стремящиеся обеспечить своих детей собственным жильем.
Пока дети растут, мамы и папы за счет сдачи квартиры в аренду постепенно выкупают для них собственные квадратные метры.
Лучше всего сдаются в аренду квартиры небольшой площади, особенно однокомнатные, в тихих спальных районах крупных городов.
Допустимо минимальное количество мебели. Такое жилье обычно снимается на длительное время, что выгодно и владельцу, и арендаторам.
Какие последствия нарушения договора
Имеют ли банки право проводить собственные проверки относительно использования залоговой собственности?
Согласно законодательству, имеют, но не в ущерб проживанию заемщиков-собственников. Неожиданных проверок следует ждать не чаще одной или двух в год.
Если в ходе поверки банк обнаружил нарушение договора, в котором четко прописан запрет на сдачу квартиры в аренду, он может действовать довольно жестко:
| Показатели | Описание |
| Арендаторы будут выселены из квартиры | — |
| Нарушивший договор владелец собственности будет оштрафован | в размере, предусмотренном договором |
| Банк оставляет за собой право расторгнуть ипотечный договор | и потребовать от заемщика досрочного погашения недополученных средств по остатку суммы. Каким образом будет рассчитываться должник, банк не волнует |
| В крайнем случае квартира будет продана | кредитно-финансовое учреждение получит свои деньги, а заемщика просто выселят с ипотечной жилплощади |
Если банк уведомит налоговые органы, нарушителя может ждать еще и штраф со стороны налоговой полиции. Статья – уклонение от уплаты налогов.
Чтобы избежать таких последствий, достаточно выбрать банк, который разрешает сдачу залогового жилья в аренду, а также вовремя уведомить кредитный отдел о своем решении.
В данном случае аренда будет проведена на совершенно законных основаниях.
Видео: как сдать квартиру в аренду
Основные нюансы
Вопрос о сдаче внаем ипотечного жилья до сих пор до конца не прояснен.
Несомненно одно — существуют официальные схемы, наиболее приемлемые для банка, и так называемые серы, когда сдача залогового жилья происходит без уведомления залогодержателя.
В последнем случае кредитом имеет полное право расторгнуть ипотеку и продать квартиру.
Отдельные процедуры, связанные с улучшениями условий проживания в залоговой квартире, допустимы. Это может быть ремонт, приобретение встраиваемой техники.
Общими для всех банков являются следующие позиции:
| Показатели | Описание |
| Аренда не приветствуется в том смысле, что является риском порчи жилья | чтобы избежать возможных проблем, рекомендуется внести соответствующие изменения в договор страхования и согласовать вопрос с банком |
| В большинстве случае на письменное обращение банк дает согласие, так как его основная цель | получить свои деньги и проценты по основному долгу |
Как правило, вопрос решается быстро, в течение пяти рабочих дней. Согласие будет дано тому заемщику, кто не имеет просрочек по обслуживанию ипотечного кредита и содержит жилье в надлежащем состоянии (на основании осмотра квартиры).
Законодательная база
Основным законом, который регулирует вопрос допустимости сдачи внаем ипотечного жилья, является Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| №102 (июль 1998 года) | «Об ипотеке (залоге недвижимости)» |
О правах и обязанностях собственников в отношении квартир говорит статья Гражданского кодекса РФ:
| Номер | Описание |
| 209 | содержание права собственности |
О правах третьих лиц (в данном случае банков) говорит статья Гражданского кодекса РФ:
| Номер | Описание |
| 129 | оборотоспособность объектов гражданских прав |
Сдавать ипотечную квартиру в аренду можно в том случае, если банк не запрещает этого в договоре. Чаще всего при официальном обращении заемщика с просьбой разрешить ему оформить аренду банк принимает положительное решение.
Однако если будет выявлен факт нарушения реакция банка может быть радикальной, вплоть до разрыва договора и продажи ипотечного жилья.