Российские граждане обязаны уплачивать налог с любого полученного дохода, будь то заработная плата или продажа квартиры. Однако налог с продажи жилья – особая история. Платится он не всегда, к тому же имеет нюансы при расчете. С 2017 года закон об уплате НДФЛ с проданной квартиры изменился.
Общие понятия
Прибыль граждан с продажи приватизированного жилья, оформленного в собственность, подлежит налогу НДФЛ.
Некоторые категории граждан освобождены от уплаты налога, причем с 2017-го года условия и порядок налогообложения существенно изменились.
Квартиры, полученный в дар или наследство, а также жилье, которым продавец владел более пяти лет, выпадают из поля зрения налоговых органов. То есть по закону налог с продажи такого жилья платить не нужно.
Однако даже если обстоятельства сложились благоприятно и продавец ничего не должен налоговикам, подать декларацию о полученной прибыли он обязан. В противном случае гражданин будет оштрафован.
Налог на доход физлиц – основной так называемый прямой налог, который обязаны уплачивать на территории РФ как резиденты (проживающие в стране более полугода граждане), так и не нерезиденты.
Продажа квартиры, принадлежащей гражданину, относится к прямому доходу, значит, налог придется платить.
Ставки НДФЛ составляют:
| Показатели | Описание |
| Резиденты РФ | 13 процентов |
| Нерезиденты РФ | 30 процентов |
Налогооблагаемой базой, с которой рассчитывается налог, является стоимость проданного жилья. Именно этот доход получает бывший собственник после продажи квартиры.
При этом существует возможность уменьшить налогооблагаемую базу, чтобы, соответственно, заплатить меньшую сумму налога.
Сократить налог можно следующим образом:
| Показатели | Описание |
| Сделать имущественный вычет на один миллион рублей | доступно лишь для резидентов |
| Вычесть из стоимости проданной квартиры расходы | понесенные ранее, при покупке именно этого объекта собственности |
Уплатить налог придется с продажи не только квартиры, но и любой крупной собственности (дачи, доли в квартире, комнаты в коммуналке, дома, участка земли, доли в этом участке).
На кого распространяется
Обязанность уплатить НДФЛ с проданной квартиры возложена на продавца недвижимости, то ест физлицо, получившее реальный доход.
Освобождены от уплаты налога лица, владевшие квартирой более трех (по старому закону) или пяти (по новому) лет.
Исключение составляют следующие категории граждан:
| Показатели | Описание |
| Лица | получившие жилье по договору дарения |
| Наследники | получившие право собственности по закону или по наследству |
| Люди | получившие квартиру по договору пожизненной ренты |
Все они могут продать жилье и раньше, не дожидаясь, пока истечет указанный в законе срок. Указанные граждане не обязаны уплачивать с продажи 13-процентный налог.
Куда обратиться
Подоходный налог с продажи квартиры платится на основании самостоятельно сделанного расчета.
Если гражданин не может произвести нужные расчеты, он обязан обратиться:
| Показатели | Описание |
| В любую организацию | занимающуюся оформлением налоговой документации и консалтингом в области налогообложения |
| В фирму | по ведению бухучета |
| В риелторское агентство | — |
| К частному специалисту | например, финансовому консультанту |
На основании расчета гражданин обязан заполнить налоговую декларацию и предоставить ее в налоговый орган по месту регистрации или проживания. Здесь же можно подать заявление на налоговый вычет.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры
Продавцы недвижимости, таким образом, распределись по двум группам — те, кто обязан уплатить налог, и те, кому не нужно этого делать.
Определяя, нужно или не нужно платить НДФЛ, следует ориентироваться на два основных момента:
- Сколько времени продавец владел жилплощадью.
- Сколько он заплатил при покупке квартиры и сколько получил после ее продажи.
При этом основную роль в расчетах играет не собственно сумма, полученная от покупателя, а разница между покупкой квартиры и той ценой, которая стоит в договоре ее продажи.
С 2017 года в налоговом законодательстве произошли существенные изменения:
| Показатели | Описание |
| На два года увеличен налогооблагаемый период | в течение которого собственник должен быть владельцем жилья, чтобы избежать уплаты налога на недвижимость, купленную поле указанной даты |
| Налог рассчитывается не с суммы, указанной в договоре купли-продажи (как это было раньше), а с наибольшей суммы сделки | указанной либо в договоре, либо в кадастровом паспорте |
Изменения касаются только квартир, проданных после наступления 2017-го, и не затрагивают интересы индивидуальных предпринимателей.
Если недвижимость была приобретена до 2017 года, правила освобождения от налога с дохода физлиц остаются прежними.
Какие условия
Одна из целей изменений в законодательстве – предотвращение махинаций с недвижимостью.
Продавцы ранее указывали максимально низкую стоимость по договору купли-продажи, чтобы и налог заплатить меньше. Остальное доплачивалось неофициально.
По новым правилам условия расчета налога изменились. Если сумма в договоре купли-продажи существенно ниже стоимости квартиры, указанной в кадастровом паспорте или средней цены, актуальной для рынка недвижимости конкретного региона, то расчет налоговой базы производится особым образом.
Согласно принятой формуле, сумму, указанную кадастровой оценке, нужно умножить на понижающий коэффициент 0,7.
Важно, что кадастровая стоимость квартир уточняется ежегодно и принимается с 1 января 2017 года.
Условия предоставления налогового вычета также изменились:
| Показатели | Описание |
| Он будет предоставляться на основании размера доходов налогоплательщика | полученного после продажи квартиры (дома, доли, земельного, садового или дачного участка) |
| Общая сумма вычета в год не может превышать 1 млн рублей | не зависимо от количества проданных объектов недвижимости |
Основное условие освобождения гражданина от уплаты налога – срок владения недвижимостью на момент продажи. Однако если речь идет о наследственном имуществе, ренте, дарственной или приватизации, налог платить не нужно.
Для сравнения приведем старые и новые правила уплаты НДФЛ.
Прежние правила, действовавшие до 2017 года для исчисления НДФЛ с продажи объекта жилой недвижимости:
| Показатели | Описание |
| Если квартира находилась во владении больше трех лет | то налог на прибыль платить не нужно, и подавать в налоговую службу декларацию тоже не надо |
| Если собственник продает квартиру, которой владел менее трех лет | то он обязан был уплатить 13-процентный налог с разницы между стоимостью квартиры при покупке и при продаже. Кроме того, нужно было обязательно заполнить и подать декларацию |
| Если стоимость квартиры в момент покупки и при продаже осталась неизменной | то налог не уплачивается, подается нулевая декларация либо платится штраф в размере 1 тыс. рублей |
Условия изменились с 2017 года:
| Показатели | Описание |
| Теперь срок отмены налога продлен до пяти лет владения квартирой | исключение составляют случаи, уже названные выше — пожизненная рента, получение наследства, приватизация жилья |
| Основное изменение – включение в расчет по НДФЛ кадастровой стоимости жилья | к налогообложению принимается не меньшая, а большая сумма (т.е. стоимость квартиры либо по договору, либо по кадастру, перемноженному на установленный коэффициент). Размер налога берется с большего из указанных значений |
При этом изменения затронули только те сделки, которые заключены до 2017 года.
Например, если квартира была приобретена в июле 2013-го, а продана в августе 2017-го, то продавец не обязан платить налог, поскольку срок владения превышает три года.
Как рассчитать сумму
Посчитать, сколько продавец задолжал государству, довольно просто:
| Показатели | Описание |
| Если требуется заплатить налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности | нужно умножить цену жилья по кадастровым документами на коэффициент 0,7 |
| Из полученного значения нужно выделить 13 процентов | это и будет сумма налога |
Чтобы узнать текущую стоимость квартиры согласно кадастровой оценке, можно обратиться в муниципальный орган Росреестра. Оценку проводит муниципалитет, сведения хранятся в общем архиве до очередной переоценки.
Возьмем для примера следующую ситуацию. Гражданин в феврале 2017-го года приобрел объект жилой недвижимости по договору купли-продажи, оформленному на сумму 4,7 млн рублей.
В августе того же года он продал квартиру по цене 6,2 млн рублей. При этом стоимость квартиры по кадастровой оценке составляет 7,7 млн рублей.
Умножив кадастровую стоимость на коэффициент, получим сумму 5,4 млн рублей – меньше, чем сумма по договору купли-продажи. Поэтому налог продавец-собственник должна заплатить именно со стоимости квартиры по договору, а не по кадастру.
Он составит:
(6,2-4,7)*13%= 195 тыс. рублей.
Когда платится
Налог на доход с проданного жилого объекта до 2017 года платился в том случае, если гражданин владел ею менее трех лет. Если же собственность принадлежала ему больший период времени, то уплачивать налог было не нужно.
С января 2017-го действует новое правило. Налог платится в том случае, если жильем собственник владеет менее пяти лет. Но если оно куплено до 2017-го года, то применяются прежние правила со сроком налоговой амнистии в три года.
Если резидент РФ имел недвижимость за рубежом и продал ее, то процедура проводится по тем же правилам, что и продажа жилья на российской территории.
Если объект жилой недвижимости принадлежал продавцу более трех (пяти) лет, то налог на продажу квартиры за границей не платится. Однако декларацию подать все равно нужно.
Особенности уплаты
Если продается квартира, которой резидент владел меньше 3-х либо 5-ти лет, собственник может воспользоваться либо правом на имущественный вычет, либо снизить налог за счет разницы между покупкой и продажей и понесенными при покупке расходами.
В последнем случае формула работает так. Предположим, жилье было приобретено за 3,7 млн, а продана за 5,3 млн рублей.
Для расчета НДФЛ применяются два неравнозначных способа:
| Показатели | Описание |
| Налоговый вычет на сумму в миллион рублей | (3,7-1)*13%=351 тыс. рублей |
| Разница между ценой покупки и продажи | (5,3-3,7)*13%=208 тыс. рублей |
Очевидно, что платить выгодно НДФЛ именно с разницы в стоимости, а не с имущественного вычета.
Первый вариант используется в подавляющем большинстве случаев для жилья, затраты на приобретение которого были меньше миллиона рублей.
Установленные сроки
Когда возникает обязанность по уплате НДФЛ? Расчет (даже в том случае, если декларация будет подана нулевой), заявление на использование имущественного вычета, а также собственно факт реализации жилого объекта, которым резидент владел менее 3-х лет, нужно отражать в специальной декларации – форма 3-НДФЛ.
В законе прописаны сроки, которых обязан придерживаться резидент РФ:
| Показатели | Описание |
| Срок подача данной формы декларации по закону | следующий годовой период после того года, в котором было продано жилье |
| Сроки подачи заполненной декларации в территориальную налоговую службу | до 30-го апреля года, который начался после года заключения сделки по продаже |
| Перечислить собственно сумму налога можно позже | до 15-го июля того же года |
Заполнить налоговую (бумажную или электронную) декларацию любой человек сможет своими силами, это не так сложно, как кажется.
Если хочется быть уверенным на сто процентов, что все нужны пункты заполнены и никаких нареканий со стороны налоговиков не будет, можно обратиться к специалистам и оформить все за отдельную плату.
Как узнать, с какого срока отсчитывать трехлетний или пятилетний период владения квартирой с целью уплаты налога или официального освобождения от него?
По документу, на основании которого продавец стал собственником недвижимости:
| Показатели | Описание |
| Свидетельство о госрегистрации квартиры по договору дарения, приватизации или долевого участия | указана дата внесения сведений в Единый госреестр сведений владельцах недвижимости |
| С дня выплаты последнего транша | и погашения полной стоимости жилья в строящемся доме на основании квитанции |
| Со дня открытия наследства | если квартира получена после смерти наследодателя |
Если сроки подачи декларации нарушены, гражданина ждет штраф. То же ждет его и в случае просрочки даты оплаты налога.
Взыскания могут быть следующими:
| Показатели | Описание |
| Если декларация нулевая | то за просрочку назначается штраф в размере 1 тыс. рублей) |
| Если сумма налога посчитана | то неплательщику будет выписан штраф в размере от 5 до 40 процентов в зависимости от конкретных обстоятельств |
| С 16 июля 2017 года, то есть последнего дня уплаты налога, начисляются пени | — |
Если гражданин отказался от уплаты налога, превышающего 600 млн рублей, его ждет уголовная ответственность.
Видео: НДФЛ при продаже недвижимости
Важные нюансы
Чтобы реально снизить уменьшить сумму НДФЛ после реализации жилого помещения или вообще свести ее к нулю, можно сделать следующее:
| Показатели | Описание |
| Подождать, пока не закончится пятилетний (или трехлетний) срок с момента покупки квартиры | как только это случится, то уплачивать налог не надо |
| Подать квартиру по цене, которая не превышает одного миллиона рублей | однако стоит иметь в виду, что если покупателем квартиры является человек, оформляющий ипотеку, то такой вариант не подойдет (банк не одобрит сделку) |
| Кроме того, явное неадекватное снижение цена на квартиру | стопроцентный шанс привлечь ненужное внимание налоговых органов |
| Если владелец квартиры продаст единственное жилье | то с него полностью снимается обязанность по уплате налога |
| Подать оповещение-заявление на выплату налогового вычета | — |
Законные способы уменьшения налогового бремени безопасны. Если воспользоваться какими-то мошенническими схемами, то внимание налогового органа может оказаться неприятным.
Налоговики обладают полномочиями наложить на квартиру арест и доставить другие неприятности.
Изменения в расчете и уплате налога НДФЛ, вступившие в силу с 2017 года, не самым лучшим образом повлияли на ранее применявшуюся схему «за сколько купил, за столько продал».
Введение в формулу расчета данных из кадастра о цене на жилой объект изменило ее и сделало бессмысленной.
Если разница между покупкой и продажей квартиры менее миллиона рублей, то платить придется в любом случае 13-процентный налог с расчетной суммы.
Чтобы определить срок, после которого становится возможной продажа квартиры без уплаты налога, следует посмотреть в свидетельство о госрегистарции собственности.
Однако есть исключения:
| Показатели | Описание |
| Если квартира кооперативная | то срок начинается с даты перехода права на жилой объект от кооператива к продавцу |
| Если жилье было зарегистрировано в органе госучета до 1998-го года | то свидетельства тогда не выдавались, и это нужно иметь в виду, то есть восстанавливать правоустанавливающие документы |
Как быть, если собственников несколько и один из них в конце концов выкупил все доли и стал единственным хозяином квартиры?
Обязан ли он выплачивать государству налог, если на момент даты продажи с момента скупки долей прошло меньше трех (пяти) лет?
Закон отвечает на этот вопрос отрицательно. Не имеет значения, что изменилась долевая собственность. Если с момента регистрации его первой доли прошло более трех или пяти лет, никаких налогов платить не надо.
Чем регулируется
В 2017 году были внесены поправки относительно налога НДФЛ с продажи квартиры в:
| Статья | Описание |
| 117 НК РФ | уклонение от постановки на учет в налоговом органе |
| 220 НК РФ | имущественные налоговые вычеты |
Поправки были внесены на основании Федерального закона:
| Номер | Описание |
| №382 (2014 год) | «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» |
Наследственное имущество не облагается налогом при продаже на основании:
| Статья | Описание |
| 14 СК РФ | обстоятельства, препятствующие заключению брака |
Интересуетесь как подать объявления о продаже квартиры, смотрите тут.
Хотите узнать, как осуществляется продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, читайте здесь.
Продажа жилой квартиры, которая находилась в собственности у последнего хозяине менее 5-ти или 3-х лет, требует обязательной уплаты с полученного дохода 13-процентного налога.
Обязанность по его исчислению и своевременной уплате целиком ложится на продавца.
Исключение делается для граждан, получивших жилье по наследству, по дарственной, по договору ренты или продавших единственную квартиру. Они не должна ни рассчитывать, ни уплачивать НДФЛ.