Предпринимательская деятельность связана с использованием помещений специального назначения. Жилая квартира для бизнес-целей не подойдет, поэтому собственники проводят перепланировку, не принимая в расчет требований законодательства. Если проверка выявит незаконную перепланировку, собственнику грозит наказание.
Основные моменты
Законом установлена ответственность за самовольную, не согласованную с контролирующими органами перепланировку как жилых, так и нежилых помещений.
В Жилищном кодексе прописаны все допустимые и недопустимые манипуляции с помещениями, находящимися в собственности граждан.
Правила следующие:
| Показатели | Описание |
| На любой вид работ | проводимых в нежилом помещении, требуется разрешительный документ |
| Согласование следует получить до начала работ | — |
| Мелкие отделочные работы | можно проводить без разрешения контролирующих органов |
Если выявлена незаконная перепланировка, ее необходимо либо оформить по закону (узаконить), либо ликвидировать (вернуть помещению прежний вид и функционал).
Что это такое
Под перепланировкой нежилого помещения понимается изменение его конфигурации, площади, метража и расположения комнат.
Это необходимо собственнику для того, чтобы приспособить помещение под цели ведения бизнеса, адаптировать для того или иного вида работ, улучшить качество и условия эксплуатации помещения, изменить его фукнционал.
Перепланировку можно разделить на два вида:
| Показатели | Описание |
| Незаконную | с нарушением СНиПов и СаНПиНов, постановлений, принятых в регионе или муниципальном образовании законодательных актов |
| Несогласованную | то есть неузаконенную или самовольную (без разрешения контролирующего органа) |
Если второй вид перепланировки подлежит узакониванию путем оформления нужной документации, то первый вид узаконить нельзя, так как проведенные работы противоречат законодательству, нарушают чьи-то права или представляют угрозу для жизни и здоровья людей.
Несогласованная перепланировка соответствует правовым, санитарно-гигиеническим, строительным нормам.
При перепланировке помещения возможны изменения разного качества и объема:
| Показатели | Описание |
| Бизнесмен может сохранить все имеющиеся коммуникации | и не менять функциональное назначение помещения |
| Бизнесмен может полностью перепрофилировать помещения | под бизнес-задачи |
Важно знать, что включает в себя перепланировка.
Конфигурация помещения предполагает проведение следующих видов работ:
- увеличение или уменьшение площади комнат;
- устройство дополнительных дверных проемов и окон;
- демонтаж дверей, оконный и дверных проемов;
- снос перегородок между комнатами, отмеченными в техпаспорте;
- перенос функционала из одного помещения в другое;
- использование дополнительного пространства технических помещения для расширения комнат целевого назначения.
Перепланировка включает несколько разновидностей работ. Одни требуется узаконить в обязательном порядке, другие можно проводить без согласования.
Список работ, на которые должно быть получено разрешение, следующий:
- Перенос санузла.
- Установка дополнительных стен и перегородок.
- Изменение размера оконных проемов.
- Снос или перенос лестниц, балконов, окон.
- Установка нового оборудования (электрические или газовые печи, раковины, душевые кабины), требующая прокладки инженерных сетей.
Все виды работ, которые были проведены в помещении, должны быть за документированы.
Проводить их имеют право только лицензированные организации, располагающие штатом специалистов и имеющие разрешение на ведение работ нужного типа.
Самостоятельно собственник имеет право проводить:
| Показатели | Описание |
| Косметические отделочные работы | без изменения несущих конструкций |
| Замена ранее установленного оборудования | другим, аналогичным по функциям и размерам |
| Замена мебели и предметов интерьера | — |
Оповещать муниципалитет о мелких работах не нужно. Они не противоречат законодательным и прочим нормам.
Кто может попасть под категорию
Перепланировку нежилого помещения имеет право провести:
| Показатели | Описание |
| Непосредственный собственник объекта | — |
| Арендатор помещения | имеющий соответствующее разрешение и доверенность от собственника |
Проверку помещений на регулярной плановой основе проводят представители коммунальных служб.
Их задача – подтвердить соответствие инженерных сетей, технических характеристик помещения санитарно-гигиеническим и пожарным нормам.
Если выявлено расхождение между техническим планом и реальным состоянием помещения, то фиксируется нарушение, заявка подается в БТИ.
Куда обращаться
Перепланировка может быть проведена в зданиях двух типов, поэтому пути согласования разные:
| Показатели | Описание |
| Если проводится конфигурация помещения | расположенного в нежилом отдельно стоящем здании, то работы согласуются в Бюро технической инвентаризации (БТИ) |
| Если бизнес-помещение расположено на первом этаже жилого многоквартирного дома | то согласовывать перепланировку нужно через жилищную инспекцию при наличии письменного согласия всех проживающих в доме людей |
Если перепланировка уже проведена без разрешения, придется согласовывать ее с БТИ. Технические специалисты могут отклонить заявку и не разрешить использование помещение в текущем состоянии.
Если собственник уверен, что никакие нормы и права в процессе эксплуатации не нарушаются, он может обратиться в суд и обосновать документально свою точку зрения.
Для узаконивания перепланировки на руках у собственника должен быть проект, разработанный профессионально.
Для составления этого документа собственник или арендатор должен обратиться в проектную организацию, имеющую лицензию на данный вид деятельности и состоящую в СРО.
Незаконная перепланировка нежилого помещения
Факты незаконной перепланировки нежилых помещений, особенно если они распложены на территории многоквартирных жилых домов, имеют определенные последствия. Ответственность за нарушения полностью лежит на собственнике помещения.
Если в результате проверки или жалобы обнаружено нарушение, то последствия могут быть разными, в зависимости от конкретных обстоятельств.
В любом случае придется заплатить штраф. Дальнейшие предписания зависят от того, какие именно работы были проделаны в помещении.
Что входит
В понятие незаконной перепланировки входят любые действия, результатом которых стало ухудшение условий проживания людей или эксплуатации здания.
Запрещено, например, ограничение доступа к инженерным коммуникациям, манипуляции с несущими стенами, ремонтные работы в аварийных зданиях и др.
При самовольной неузаконенной перепланировке собственник нежилого помещения может допустить следующие нарушения:
| Показатели | Описание |
| Уменьшить глубину тамбура | между входной дверью и помещением |
| Выставить неправильный уклон | лестничных маршей и пандусов |
| Не позаботиться о наличии аварийного выхода | — |
| Нарушить требования | об обязательной гидроизоляции влажных помещений и звукоизоляции пола |
| Не сделать порожек | между санузлом и коридором и др. |
Полный перечень содержится в соответствующих документах.
Некоторые виды работ относятся уже не к перепланировке, а к реконструкции. На них нужно получать отдельное разрешение на строительство.
Необходимые условия
Последствия незаконной перепланировки зависят от расположения нежилого помещения.
Например, если оно находится в отдельно стоящем здании, то узаконить работы или получить на них разрешение гораздо проще, чем в случае расположения офиса в многоквартирном доме.
Разрешение на перепланировку в отдельно стоящем здании можно получить довольно легко, если доказать следующее:
| Показатели | Описание |
| Новая планировка не приводит к нарушению санитарных норм | — |
| Не несет в себе угрозы воспламенения | как нежилого помещения, так и всего здания |
| Не представляет угрозы | для здоровья и жизни работников и посетителей |
Контролирующие органы обязаны провести осмотр помещения. При выявлении недочетов в план перепланировки должны быть внесены соответствующие корректировки.
Если нежилое бизнес-помещение расположено на территории многоквартирного жилого дома, то получить разрешение на перепланировку гораздо сложнее.
Проект должен быть согласован не только с контролирующими органами, ни с жильцами. Чтобы в дальнейшем не было никаких проблем, важно получить письменное согласие.
Принимая решение, БТИ будет ориентироваться прежде всего на техническое стояние дома:
- Степень износа пола и стен.
- Надежность водопроводной системы и канализации.
- Состояние электропроводки.
При неудовлетворительном состоянии коммуникаций собственнику придется заменить ветхие или аварийные сети за свой счет.
Кроме того, если меняется вид деятельности и перепланировка проводится под решение новых бизнес-задач, то целевое использование помещения должно соответствовать основному виду деятельности.
Порядок действий
Чтобы согласовать перепланировку, нужно действовать последовательно.
Какие действия следует предпринять собственнику нежилого помещения:
| Показатели | Описание |
| Составить заявление в БТИ | указав цели перепланировки и ее основания. Нужно указать, например, что требуется устроить ванную комнату для персонала или увеличить площадь комнаты для установки дополнительного оборудования при расширении штата |
| Дождаться посещения технического специалиста БТИ | который осмотрит помещение, внесет изменения в кадастровый и технический паспорт |
| Если цель перепланировки – изменения площади комнат | то с техпаспортом и кадастровым паспортом нужно прийти в регистрационную палату и заменить свидетельство о праве собственности. Если площадь помещения не меняется, то замена свидетельства не требуется |
| Получить разрешение от санэпидемстанции | если перепланировка затрагивает санузел или ванную комнату |
| Получить разрешение на проведение ремонтных работ | проект должен быть реализован в течение четырех месяцев |
| Как только разрешение получено, можно приступать к реализации проекта | если контролирующий орган отказал, то собственник может обратиться в суд, чтобы оспорить это решение |
Как узаконить
Если перепланировка нежилого помещения была проведена без предварительного согласования с контролирующими органами, она признается самовольной.
Если работы не противоречат законодательству, не нарушают прав граждан и не несут вреда или опасности для их жизни и здоровья, то можно узаконить перепланировку.
Чтобы сделать это, нужно прежде всего убедиться, что ничего противозаконного, то есть запрещенного законом, в помещении не сделано.
Если работы подпадают под действие закона, то следующий этап – разработка профессионального проекта перепланировки. Составить проектную документацию сложно, и данным видом работ должна заниматься лицензированная организация.
Услуги по разработки проектов предоставляют:
- строительные компании;
- специалисты архитектурного отдела муниципалитета;
- техники БТИ.
Должны быть учтены требования к помещению пожарной организации и СЭС. Если разрешение от них не получено, никакого смысла обращаться в контролирующий орган нет — будет получен отказ, узаконить перепланировку не удастся.
Собранную документацию нужно представить в БТИ или муниципальный орган, который занимается вопросами жилищного фонда. Решение будет принято в течение месяца. Если пакет документов неполон, то дело может затянуться.
Требуемые документы
Чтобы узаконить перепланировку, нужно собрать внушительный пакет документов для предоставления в контролирующий орган.
Пакет включает как оригиналы, так и копии (последние должны быть заверены нотариально):
| Показатели | Описание |
| Заявление собственника или арендатора помещения | в этом случае у арендатора должна быть заверенная нотариусом доверенность от собственника |
| Свидетельства о праве собственности на помещение | оригинал и копия |
| Копия учредительных документов юрлица | — |
| Согласие собственника или владельца смежных помещений на перепланировку | если речь идет о многоквартирном доме, то письменное согласие всех жильцов |
| Копия технического паспорта | выдается БТИ |
| План этажей | — |
| Выписка с лицевого счета | не обязательно, обязательность справки нужно уточнять отдельно |
| Подробный проект перепланировки | — |
| Документы о смене вида деятельности | если целевое использование помещения будет меняться |
Важно учитывать, что многие документы и справки имеют определенный срок действия. Какой именно, нужно уточнять в БТИ. Как правило, справки при перепланировке действительны в течение года.
Если получен отказ в узаконивании перепланировки от БТИ, следующая инстанция, обладающая соответствующей компетенцией, – это суд.
Для суда понадобятся — исковое заявление, тот же пакет документов, который был собран для БТИ, квитанция об оплате суммы госпошлины.
Какая ответственность
За незаконную перепланировку законодательство предусматривает штраф, которые придется уплатить собственнику независимо от того, будет ли получено разрешение узаконить работы или придется вернуть помещению прежний вид.
Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения для юридических лиц составляет от 300 тыс. до 350 тыс. рублей.
Кроме того, при выявлении факта проведения работ без согласования контролирующих органов собственнику нежилого помещения направляется одно из предписаний:
| Показатели | Описание |
| Внести изменения в техпаспорт помещения (узаконить перепланировку) | если работы не противоречат требованиям законодательства |
| Исправить недочеты, допущенные при проведении незаконных работ | и внести соответствующие изменения в техническую документацию |
| Ликвидировать перепланировку | то есть вернуть нежилое помещение в исходное состояние |
Если собственник проигнорировать выданное ему предписание, то в соответствии с законодательством контролирующая инстанция подаст исковое заявление в суд.
По решению суда нежилое помещение может быть выставлено на аукцион и продано с молотка.
Видео: незаконная перепланировка под офисы
Важные нюансы
Если проведена незаконная перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то жильцы, недовольные изменением условий пользования общедомовым имуществом, появлением неприятных запахов, сырости, шума, трещин в стенах и прочих проявлений деятельности организации, могут обратиться с жалобой с компетентные инстанции.
Куда жаловаться, если соседство с коммерческой фирмой доставляет неудобства или вызывает опасение за жизнь и здоровье?
Первая инстанция – управляющая компания. Именно эта организация осуществляет обслуживания дома и должна своевременно реагировать на сигналы жильцов.
Кроме того, можно написать заявление в жилинспекцию или прокуратуру.
Если все учреждения не выявили нарушений в деятельности коммерческой организации, в том числе не обнаружили незаконного характера перепланировки, то граждане имеют право подать исковое заявление в суд, изложив свои претензии и собрав подтверждающие документы.
Как может быть выявлена незаконная перепланировка нежилого помещения?
Кроме прямой жалобы жильцов многоквартирного дома обнаружить нарушение могут:
| Показатели | Описание |
| Представители управляющей компании | осматривающие общедомовое имущество |
| Техники БТИ | при плановом осмотре помещений |
| Представители жилинспекции | во время проведения внеплановой проверки |
Собственнику помещения придется привести его в надлежащее состояние и уплатить штраф.
Если БТИ отказало в узаконивании перепланировки, то причин может быть несколько:
| Показатели | Описание |
| Собран неполный пакет документов | — |
| Копии документов | не заверены нотариально |
| Отдельные документы оформлены с нарушениями | или срок их годности истек |
| Документы поданы не по адресу | то есть в учреждение, не имеющее нужной компетенции |
| Не получено разрешение МЧС и СЭС | — |
| Проект перепланировки составлен неправильно | либо не соответствует законодательным нормам |
Чаще всего собственники получают отказ именно из-за неправильно составленных проектных документов. Поэтому выбирать проектную организацию нужно внимательно, проверяя наличие опыта и соответствующих компетенций.
Законодательная база
Перепланировка нежилого помещения должна быть узаконена на основании:
| Глава | Описание |
| Главой №4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Наказание за незаконную перепланировку назначается на основании:
| Статья | Описание |
| 29 ЖК РФ | последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения |
Размер штрафа для юрлиц определяется положениями:
| Статья | Описание |
| 7.21 КоАП | изложены правила, нарушение которых может привести к применению административной ответственности |
Нормы перепланировки нежилых помещений включены в СНиП 31-06-2009:
| Номер | Описание |
| — | «Общественные здания и сооружения» |
Причины отказа в узаконивании перепланировки нежилого помещения перечислены в:
| Статья | Описание |
| 27 ЖК РФ | отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
Интересуетесь как быть с незаконной перепланировкой квартиры при покупке жилья, читайте здесь.
Хотите узнать, какие последствия незаконной перепланировки квартиры для согласования, смотрите тут.
Незаконная перепланировка нежилого помещения имеет определенные последствия. При выявлении нарушения назначается крупный штраф, после чего выносится предписания либо узаконить работы, либо привести помещения в исходное состояние.
За игнорирование предписаний собственнику грозит судебное разбирательство, которое может закончиться продажей помещения с молотка.