Покупка жилой площади, где была сделана перепланировка без получения согласия соответствующих инстанций, влечет за собой непредвиденные ситуации. Они напрямую связаны с ответственностью, которая предусмотрена рядом нормативно-правовых актов. В большинстве случаев на произведенные работы не оформляется техническая документация надлежащим образом.
Основные моменты
Зачастую владелец жилой площади тратить значительные средства, время, чтобы произвести пере планировочные работы. Нужно заметить, что строительный процесс относится к длительным, трудоемким процессам.
Он начинается с согласования в администрации местного муниципального образования, жилищной инспекции населенного пункта либо в бюро технической инвентаризации.
В соответствии с предписаниями Жилищного кодекса производство строительных работ по перепланировке без согласования причисляется к категории незаконных действий.
Работы по переустройству и перепланировке жилых помещений, которые нарушают права, имущественные интересы, иные стороны жизнедеятельности других граждан, создают угрозу безопасности жильцов, расцениваются в качестве незаконных. Они не подлежат легализации.
В число таких действий входят:
- нарушения системы вентиляции;
- разрушение несущих и ограждающих конструкций;
- перенесение радиаторов системы отопления на балконы и лоджии;
- превышение предельных нагрузок устойчивости.
Любые работы по переустройству, перепланировке надлежит согласовывать, в противном случае возможно привлечение к мере воздействия. Владелец жилья должен знать, на какие виды работ надлежит в обязательном порядке получить разрешение.
Без получения разрешения производятся ремонтные работы, которые не изменяют параметры жилого помещения.
Управляющая многоквартирным домом компания должна обеспечить его жильцам благоприятные и безопасные условия для проживания.
Норма предусмотрена в положениях статьи 161 ЖК. Законодатель в целях реализации указаний статьи 39 ЖК РФ испустил постановление, которым утвердил акт «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Оно было опубликовано 13 августа 2006 под номером 491.
Если управляющая компания допустит правонарушения по возложенным на него обязательствам, то она привлекается к ответственности сообразно предписаниям статьи 162 Жилищного кодекса, вышеуказанного акта.
Что это такое
Под перепланировкой подразумеваются работы, связанные с изменением конфигурации жилого помещения. Они должны быть внесены в технический паспорт в установленном законодателем порядке.
Действия производит бюро технической инвентаризации, в чьи обязанности входит осуществления контроля над соответствием технической документации и реального состояния планировки.
К ним относятся:
| Показатели | Описание |
| Установка, демонтаж | ограждающих конструкций, перегородок |
| Перенос оконных, дверных проемов | — |
| Вырубка ниш, пробивка дополнительных отверстий в стенах-пилонах, диафрагмах и колоннах, штраб в сборных панелях дома | в конструктивных связях сборных междуэтажных перекрытий для устройства электропроводки |
В сущности, любое изменение конфигурации помещения признается незаконной, если оно проведено с отклонением от существующего проекта, нарушением СНиП, ГОСТ.
Как правило, трудно продать жилое помещение с перепланировкой, которая не оформлена надлежащим образом.
Не каждый покупатель готов купить квартиру с незаконной перепланировкой, поэтому ее стоимость значительно снижается.
Владелец квартиры может потерять от 10 до 30% от рыночной стоимости, что, безусловно, будет не в его пользу.
Граждане обязаны беречь занимаемую ими жилплощадь, соблюдать правила безопасности и этики совместного проживания. Защита их прав и интересов обеспечивается предписаниями статьи 10 ГК.
Кто может попасть под категорию
Как правило, проживающие в многоквартирных домах жильцы отвечают за безопасность жилого здания наравне с управляющей компанией.
При этом не учитывается принадлежность жилой площади, то есть владелец может обладать ею на праве собственности либо быть нанимателем по договору социального найма.
Норма закреплена положениями акта «Правила содержания общего имущества».
В обязанности жильцов входит в установленные жилищной инспекцией сроки уведомление о произведенных работах по перепланировке. Они обязаны представить новый проект, в котором отражаются внесенные в существующий проект изменения.
Куда следует обратиться
Для получения разрешения на производство работ по изменению планировки жилого помещения надлежит подать заявление в жилищную комиссию районной администрации.
Если она даст разрешение на производство работ, то заявление с приложенной к нему технической документацией сдается в бюро технической инвентаризации.
В БТИ подготавливается проектная документация, учитывающая все виды изменений вносимых в существующий проект. Разработки нового проекта обосновываются соответствующими нормами строительного права, ГОСТ.
Если новый владелец получил жилую площадь с существенным изменением параметров его внутреннего пространства, которая не была оформлена надлежащим образом, то ему следует обратиться в БТИ для внесения изменений в технический паспорт с заявлением.
Бюро осуществляет проверку соответствия внесенных в проект изменений с нормативами СНиП, ГОСТ.
Если здание не пришло в негодность из-за потери конструктивной устойчивости и надежности из-за перепланировки, то техническая документация будет оформлена.
В противном случае новый владелец не получит согласия на оформление изменений.
Незаконная перепланировка квартиры при покупке жилья
Многие граждане в стремлении преобразовать свое жилище начинают снимать перегородки, вырубать ниши и пробивать отверстия в стенах.
Они не задумываются о последствиях, которые коснутся непосредственно их либо при продаже квартиры нового владельца.
Любое незаконное изменение планировки надлежит оформить в установленном законодателем порядке. Иначе самовольное изменение конфигурации пространства не позволит совершить с жилой площадью какие-либо сделки.
Какие условия
К тому же, не каждый банк выдает кредитные средства для приобретения жилой площади, где произведена незаконная перепланировка, не принимают ее в качестве залога.
Данное обстоятельство не позволит при незаконной перепланировке при покупке квартиры в ипотеку, заложить ее для получения кредитных средств.
Банки по правилам ипотечного кредитования выдают гражданам долгосрочный кредит под низкую процентную ставку под залог недвижимости. Как правило, в качестве предмета залога выступает приобретаемое ими жилое помещение.
Если в квартире были произведены работы без получения разрешения, то по истечению некоторого времени нужно узаконить изменения, введенные в проект жилого помещения.
Приобретение квартиры по программе ипотечного кредитования налагает на нее некоторые ограничения.
В соответствии с ними владелец лишается права производить какую-либо перепланировку в ней до тех пор, пока полностью не погасит взятые в банке кредитные средства.
Данное обстоятельство напрямую связано с условиями договора ипотечного кредитования.
При ипотечном кредитовании квартира становится предметом залога. До окончания срока действия договора ее владелец теряет права распоряжения ею.
Владелец должен согласовывать свои действия в отношении предмета залога с банком, который должен выдать письменное согласие на изменение параметров жилой площади.
Чтобы получить согласие банка владелец должен:
| Показатели | Описание |
| Разработать проект перепланировки | — |
| Составить смету | на производство предполагаемых работ с учетом строительных материалов |
| Сдать проектную документацию | в банк |
Владелец квартиры должен подать заявление в жилищную инспекцию, чтобы она рассмотрела возможность утверждения перепланированного вида.
Если работы были произведены без нарушения строительных норм и правил, предъявляемых к жилым помещениям санитарно-гигиенических требований, то она утвердит изменения.
Заключение жилищной комиссии сдаются в БТИ, чтобы были введены изменения в проект жилого помещения.
Чем грозит
Незаконная планировка влечет к применению меры воздействия к владельцу жилого помещения.
Он несет ответственность соответственно нормативам статьи 29 ЖК и положений статей 151, 210, 290 ГК. В них предусмотрены предписания относительно ответственности жильцов.
В соответствии с положениями статьи 9.12 штрафная санкция налагается, если владелец квартиры произведет перепланировку, но не оформить ее надлежащим образом.
Уплата штрафа не снимет ответственность с владельца жилого помещения. Он в любом случае должен узаконить произведенные работы либо вернуть жилому помещению прежнее состояние.
К нарушившим нормы СНиП, ГОСТ жильцам налагается штрафная санкция в размере:
| Размер | Показатели |
| 2000-2500 рублей | если владелец занимает жилье, располагаемое в многоквартирных домах |
| 1000-1500 рублей | если занимаемая жилая площадь располагается в доме малой этажности |
Штрафная санкция подлежит наложению жилищной инспекцией, расположенной по месторасположению жилого здания. В ее основные обязанности входит незамедлительное реагирование на произведенные работы.
При переоформлении правоустанавливающих документов может быть выявлена незаконная перепланировка при покупке квартиры на вторичном рынке, когда совершается сделка купли-продажи.
Ответственность за перепланировку ложится на нового владельца жилой площади вне зависимости от его осведомленности.
Например, он получил ее в наследство либо в подарок от прежнего владельца, который своевременно не внес изменения в технический паспорт квартиры.
Его от ответственности никто не освободит вне зависимости от обладания им информацией о перепланировке.
Как правильно поступить
При продаже квартиры квартиросъемщику следует получить в БТИ план жилого помещения для осуществления его сверки с реальной планировкой. Она должна полностью совпадать с планом жилого помещения.
Если изменения проводились ранее, то они будут отмечены красными линиями, что удостоверяет об осуществлении незаконной планировки.
В сложившейся ситуации можно владельцу квартиры нужно предпринять:
| Показатели | Описание |
| Выставить квартиру на продажу | если найдется потенциальный покупатель, то нужно достичь с ним договоренности об оформлении документации соответственно существующей планировке, придания ей законной силы. Естественно, что стоимость квартиры существенно понизится |
| Согласовать вопрос о незаконной планировке задним числом | при этом могут возникнуть осложнения, связанные с видом произведенных работ. Например, если была разобрана перегородка между санузлом и ванной, то согласование осуществляется по упрощенной схеме на протяжении 2 месяцев. При нанесении нарушений целостности капитальных конструкций согласование проводится в продолжение 6-8 месяцев |
Если проведенные работы не отвечают заложенным в СНиП, ГОСТ нормативам, то будет отказано в согласовании до приведения жилого помещения в прежнее состояние.
Видео: покупка квартиры с незаконной перепланировкой
Важные нюансы
Согласование осуществляется за определенную плату, стоимость которой в зависимости от сложности проведенных работ составляет 10 000-100 000 рублей.
В сложившейся ситуации квартиру можно продать по более высокой цене, если позволяет время по срокам продажи.
Нужно заметить, что осуществление перепланировки не остается незамеченным соответствующими учреждениями.
По большей части соседи начинают писать претензионные жалобы в управляющую компанию, жилищную комиссию вследствие шума, вызываемого производимыми работами.
Нарушения правил пользования жилым помещением подлежит рассмотрению сообразно статье 23.55 Кодекса об административных правонарушениях жилищной комиссией.
Вопросы относительно применяемых владельцам жилых помещений мер воздействия предусмотрены в Кодексе РФ об административных правонарушениях.
К ним относятся нанесение порчи либо повреждения:
| Показатели | Описание |
| Жилым домам | расположенным в нем помещениям |
| Оборудованию | которое установлено в жилых зданиях |
| Производство самовольного переустройства, перепланировки жилых помещений | вследствие чего нарушается целостность жилого дома |
| Использования жилого помещения | не по прямому назначению |
Если претензионная жалоба поступила в нее, то проводится внеплановая проверка соблюдения норм жилищного права.
При выявлении правонарушений, факта несоблюдения строительных норм возбуждается дело об административных правонарушениях.
Контроль над соблюдением предписаний нормативно-правовых осуществляет не только жилищная комиссия, но и орган прокуратуры.
Граждане имеют право подать претензионную жалобу в орган прокуратуры, исковое заявление в судебный орган, если жилищная комиссия не примет меры в отношении владельца квартиры, нарушившего правила проживания в общем доме.
Законодатель предусмотрел в положениях статьи 30 ЖК обязанность по:
| Показатели | Описание |
| Соблюдению прав и интересов | проживающих совместно в одном доме жильцов |
| Поддержанию квартиры в надлежащем виде | — |
Соответственно положениям статей 304—305 Гражданского кодекса нанесение ущерба жильцом вследствие неправомерных действий при проведении работ по перепланировке обеспечивается защитой в судебном порядке.
Как правило, управляющая компания должна принять соответствующие меры при нанесении ущерба общедомового имущества.
Она может направить уведомление в жилищную инспекцию, чтобы она провела проверку.
Помимо того управляющая компания может подать исковое заявление в судебный орган по местоположению жилого дома, чтобы квартиросъемщик восстановил поврежденные конструкции.
В заявлении указываются:
| Показатели | Описание |
| Персональные данные заявителя | — |
| Адрес жилого помещения | — |
| Внесенные в проект изменения, их обоснование | например, факт сноса ограждающих конструкций |
| Требования заявителя | относительно привлечения к мере ответственности, устранения нарушений жилищного права |
Оно подписывается, на нем проставляется дата его написания. Его можно направить почтовым отправлением с уведомлением, по электронной почте, посредством многофункционального центра услуг, лично отнести в соответствующую инстанцию.
Законодательная база
Вопросы пользования гражданами общего имущества в многоквартирных домах регламентируется рядом нормативно-правовых актов.
В них предусмотрен порядок согласования проведения работ, связанных с изменением параметров жилой площади. В отдельных актах указаны работы по перепланировки, которые причисляются к категории незаконных.
Жилищный кодекс:
| Статья | Описание |
| 26 | владелец квартиры несет ответственность за производство работ, которые могут привести к созданию аварийной ситуации |
| 29 | дается определение самовольной незаконной планировки, указывается мера ответственности за производство работ без согласования |
| 39 | содержание общего имущества в многоквартирном доме |
| 161 | выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом |
Кодекс об административных правонарушениях:
| Статья | Описание |
| 7.21 | нарушение правил пользования жилыми помещениями |
| 23.55 | органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор |
В них изложены правила, нарушение которых может привести к применению административной ответственности, мера ответственности, утвержден размер штрафной санкции;
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 151 | компенсация морального вреда |
| 210 | бремя содержания имущества |
| 290 | общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме |
| 304 | защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения |
| 305 | защита прав владельца, не являющегося собственником |
Федеральный закон:
В нем установлен порядок применения меры в качестве предупреждения, уплаты штрафной санкции, его размеры.
Акт:
| Номер | Описание |
| «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» | №491 |
Инструкция:
Акт:
| Номер | Описание |
| Опубликованного 12 марта 2001 года за номером 5-37/1, 55-48/1 | «О порядке проведения ремонта, связанного с повреждением жилого помещения» |
В нем разъясняются вопросы, связанные с нарушением прав российских граждан касательно обеспечения сохранности личного пространства каждого гражданина.
И в заключение необходимо заметить, что в любой ситуации покупателю следует более внимательно ознакомиться с документацией на приобретаемое жилье.
Мера позволит ему избежать непредвиденных ситуаций, которые влечет за собой наложение штрафной санкции. К тому же, незнание об осуществлении перепланировки не освобождает нового владельца жилой площади от ответственности.