Перепланировка жилого помещения – распространенный вид работ, которые затевает собственник помещения для улучшения его эксплуатационных характеристик, увеличения площади жилья. Если работы проведены без разрешения контролирующих органов, перепланировка становится незаконной.
Что это такое
В Жилищном кодексе перечислены виды работ, которые собственники, квартиросъемщики и арендаторы могут проводить как по согласованию с контролирующими органами, так и без разрешения.
Кроме того, указаны виды перепланировки, которые делать запрещено.
Без согласования с муниципалитетом жильцы имеют право незначительно изменять расположение бытовых приборов, а также ремонтировать помещение, не затрагивая инженерные коммуникации.
К таким, не требующим согласования работам, относятся:
| Показатели | Описание |
| Косметический ремонт квартиры | — |
| Замена испорченной или устаревшей сантехники | и газовых или электроплит |
| Перенос газовой/электрической плиты | на другое место в пределах кухни (если не требуется изменять конфигурацию системы) |
| Замена дверей, окон, дверных проемов | — |
О переустройстве помещения следует подавать уведомление в муниципалитет. Делать это следует до того, как ремонтные работы начались.
О каких работах нужно уведомлять контролирующие органы:
- перенос сантехники в другую комнату;
- устройство нового дверного проема;
- остекление балконных проемов и лоджий;
- снос ненесущих перегородок и стен;
- установка дополнительной перегородки.
Обо всех изменениях нужно не просто сообщить, но и внести их в технический план квартиры.
Категорически (по закону) запрещены самовольные работы:
| Показатели | Описание |
| По сносу несущих перекрытий | и любых манипуляций с ними |
| По соединению жилой комнаты и кухни арочным проемом | если в квартире установлена газовая плита (электрическая не запрещена) |
| Расширять комнату | за счет присоединения балкона |
| Переносить систему отопления | из комнаты на балкон |
| Изменять или заделывать общую систему вентиляции | — |
| Пользоваться техническими помещениями | в личных целях |
Запрет вызван тем, что все перечисленные изменения приводят к ухудшению условий проживания соседей, несут угрозу здоровью и жизни граждан. В результате манипуляций с несущими стенами появляются трещины, щели, здание может обрушиться.
Изменение инженерных систем приводит к появлению сырости, дурного запаха, плесени, а при разрыве труб из-за искажения общедомового контура – к заливу.
На кого распространяется
Незаконная перепланировка проводится физическими лицами, проживающими в жилом помещении, или юридическими лицами, которые пользуются нежилыми помещением при осуществлении коммерческой деятельности.
Нарушителями закона могут оказаться:
| Показатели | Описание |
| Владельцы квартиры | пользующиеся ей на основании свидетельства о праве собственности |
| Родственники умерших владельцев жилья | которым квартира перешла по наследству (перепланировку делали до вселения новых жильцов) |
| Люди, купившие квартиру | с неузаконенной перепланировкой |
| Квартиросъемщики | пользующиеся жилым помещением |
| Собственники нежилых помещений | — |
| Арендаторы нежилых помещений | — |
Каковы бы ни были обстоятельства, при выявлении незаконной перепланировки ответственность за нее несут собственники.
Если люди купили или приняли в наследство квартиру с незаконной перепланировкой, они обязаны переоформить документы или вернуть помещению тот вид, который отражен в техническом паспорте.
Куда следует обращаться
Чтобы получить разрешение на перепланировку помещения, физические лица должны подавать заявку в жилищную инспекцию.
Предварительно нужно составить проект, согласно которому будет изменено помещения, и получить в БТИ поэтажный план и экспликацию помещения.
Если беспокоит незаконная перепланировка у соседей, то подать жалобу можно в несколько инстанций.
Последовательно следует обратиться:
- В управляющую компанию.
- В жилинспекцию.
- В прокуратуру.
- В суд.
Если нужно узаконить уже сделанную перепланировку, то обращаться необходимо в муниципальный орган (отдел архитектуры и градостроительства, жилищная инспекция – в зависимости от города проживания и принятых законов).
Если получен отказ, то следующая инстанция, которая имеет право узаконить перепланировку, – суд.
Сразу обратиться в суд нельзя. Нужно представить доказательства того, что предпринимались попытки досудебног разрешения ситуации.
После того, как получено разрешение на перепланировку или ее узаконивание, необходимо внести в документы на квартиру соответствующие изменения, то есть переделать техпаспорт и (в некоторых случаях) свидетельство о праве собственности на жилье.
Куда нужно обратиться:
| Показатели | Описание |
| В Бюро технической инвентаризации (БТИ) | для замеров и изготовления нового техпаспорта |
| В Кадастровую палату | для изготовления нового кадастрового паспорта |
| В Регистрационную палату | для получения нового свидетельства на квартиру (если изменена площадь жилья) |
Новые документы доказывают, что состояние квартиры соответствует нормам законодательства, право собственности не вызывает сомнений.
Установленные сроки
Заявление, поданное в жилищную инспекцию (согласование перепланировки или ее узаконивание), рассматривается в течение 1,5 месяцев (регламент составляет 45 суток).
При выявлении незаконной перепланировки выносится предписание на уплату штрафа и внесение изменений в документы либо ликвидацию перепланировки, то есть восстановление помещения.
Сроки следующие:
| Показатели | Описание |
| Штраф | нужно заплатить после получения предписания |
| На узаконивание перепланировки или восстановление конфигурации помещения | согласно техплану дается по закону от 4 месяцев до полугода |
Если подается жалоба или узаконивается выявленная незаконная перепланировка, суд рассматривает исковое заявление в течение двух месяцев.
Что является незаконной перепланировкой
ЖК РФ дает четкое определение тому, что является перепланировкой жилого помещения, а что относится к его переустройству.
Так, собственно перепланировкой можно назвать любые работы, меняющие конфигурацию жилого помещения и требующие внесения новых сведений в техпаспорт.
Под переустройством понимается установка, замена, перенос инженерных коммуникаций, сантехнического оборудования, электросетей, также требующий обязательного внесения сведений в техпаспорт квартиры или нежилого помещения.
Статья 7.21 Кодекса об административных правонарушениях устанавливает размер штрафа, который придется заплатить собственнику жилья.
Если в результате незаконной перепланировки был нанесен значительный материальный ущерб, вред здоровью или смерть людей, то наказание назначается по уголовной статье.
Когда возникает
Закон описывает два возможных варианта изменения функционального назначения комнат и их внешнего вида:
| Показатели | Описание |
| Изменение площади жилого помещения | за счет присоединения нежилого пространства (коридор, балкон), сноса стен и перегородок (перепланировка) |
| Перенос оборудования | сантехника, газовая или электроплита в пределах того же помещения (переустройство) |
И тот, и другой вид работ является основанием для внесения изменений в техпаспорт квартиры.
По закону перепланировка разрешена при следующих условиях:
- не ухудшились условия жизни других жильцов;
- не изменились условия эксплуатации многоквартирного дома;
- сохранен доступ к общедомовым инженерным сетям;
- помещение в результате перепланировки не перестало быть пригодным для жизни;
- не нарушились прочность и устойчивость несущих конструкций.
Незаконность перепланировки, таким образом, возникает по двум причинам:
| Показатели | Описание |
| Изменения в принципе разрешены законом | но не оформлены должным образом |
| Работы, проведенные в помещении, запрещены законом | — |
Соответственно, в первом случае собственник должен переоформить документы, во втором – вернуть помещению первозданный вид.
Какие последствия
При нарушении законодательства наступает административная или уголовная ответственность в зависимости от конкретного вида работ и последствий, которые наступили после их завершения.
Последствия для нарушителя заключаются в обязательной уплате штрафа:
| Показатели | Размер |
| Физлица | платят от 2 до 2,5 тыс. рублей |
| Собственники частных построек | от 1 до 1,5 тыс. рублей |
| Юрлица | от 300 до 350 тыс. рублей |
| Штраф по статье за самоуправство | не превышает 300 рублей |
После уплаты штрафа владелец незаконно перепланированного или переустроенного жилья обязан либо внести изменения в техпаспорт, либо вернуть помещению прежний вид.
Если он проигнорировал данные требования, то БТИ или жилищная инспекция передает дело в суд.
Последствия по суду могут быть разными, начиная от взыскания крупного штрафа до выселения из квартиры и продажи ее с молотка.
Собственникам приватизированного жилья выплачивается стоимость проданной квартиры за минусом расходов на ее восстановление.
Если перепланировка с нарушениями привела к тяжким последствиям (обрушение части или всего здания, гибель людей), то виновные будут наказаны тюремными сроками от 3 до 12 лет.
Как можно узаконить
Чтобы привести планировку или переустройство с соответствие с требованиями законодательства, необходимо согласовать изменения с контролирующей инстанцией и переоформить документы.
Узаконить можно только такие изменения, которые не запрещены законодательством.
Как оформить перепланировку? Алгоритм действий следующий:
| Показатели | Описание |
| Составить эскиз или проект изменений | в зависимости от объема и характера проведенных работ |
| Подать заявление в жилищную инспекцию | приложив к нему соответствующие документы |
| Дождаться решения жилинспекции | — |
| Если перепланировка одобрена | обратиться сначала в БТИ для изготовления нового техпаспорта, затем в регистрационную палату, если была изменена площадь помещения |
Если жилищная инспекция отказалась узаконить перепланировку, следует обращаться с исковым заявлением в суд. Ответчиком будет муниципальный орган, ответственный за жилой фонд.
Особенности оформления
Вместе с заявлением подаются необходимые документы. Для жилинспекции и суда их набор будет одинаков (для суда нужна будет отдельно лишь квитанция об уплате госпошлины).
Список документов следующий:
| Показатели | Описание |
| Заявление, составленное по унифицированной форме | с просьбой одобрить перепланировку (переустройство) в соответствии с нормами закона |
| Правоустанавливающие документы на жилое помещение | в котором произведены незаконные работы (нужен оригинал свидетельства о праве собственности и его заверенная нотариусом копия) |
| Имеющийся на руках техпаспорт | с устаревшими сведениями |
| Проект перепланировки | составленный лицензированными специалистами |
| Письменное согласие | всех проживающих в квартире людей |
Владельцы квартир в домах, признанный архитектурным, историческим или культурным памятником, должны также получить разрешение на перепланировку от муниципальных органов власти, курирующий соответствующие вопросы.
Если получено предписание восстановить прежний вид помещения, так как перепланировка нарушает законодательные нормы, следует заказать в ремонтно-строительной организации проект восстановления квартиры.
Заниматься сложной работой имеют право лишь лицензированные организации. В противном случае проект будет отклонен.
После того как проект восстановления (технический план) будет составлен, его обязательно согласовывают с контролирующим органом.
Получив согласие, проводят работы в точном соответствии с согласованной технической документацией. Восстановление проводится незамедлительно за счет собственника.
Пример из судебной практики
В районный суд города Ч. подано исковое заявление. Истец гр. Ванилов М.И. назначил ответчиком Администрацию Ч-ского городского округа, а именно указал отдел архитектуры и градостроительства, Управление ТЭК, ЖКХ и строительства.
Иск подан сохранении перепланировки в жилом помещении – однокомнатной квартире площадью 31, 4 кв. метра.
На квартиру представлены правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, свидетельство собственности на жилье.
В 2015 г. собственником – истцом были проведены работы по перепланировке квартиры, а именно — снесена перегородка и проем двери между единственной жилой комнатой и помещением кухни, демонтированы проем двери и перегородка в коридоре, заложен проем окна в комнате.
В результате действий собственника увеличилась жилая площадь квартиры. После перепланировки она составила 33,1 кв. метра.
Собственник гр. Ванилов заказал в ООО «Ремонт-плюс» заключение о проведенных работах на предмет их соответствия нормам СанПиНов и требованиям законодательства.
Лицензированной организацией было составлено заключение о том, что перепланировка квартиры может быть сохранена, так как законные права и интересы граждан (жильцов многоквартирного дома) не нарушены, угрозы их здоровью и жизни нет.
Подав заявление о сохранении перепланировки в муниципальный орган власти, а именно в отдел архитектуры и градостроительства, истец получил отказ. Просит суд оставить перепланировку помещения неизменной на основании статей 26, 29 Жилищного кодекса РФ.
Суд рассмотрел дело, изучил представленные документы. На судебное заседание представитель муниципальной власти не явился, о месте и времени рассмотрения дела ответчики были оповещены надлежащим образом.
Суд, изучив обстоятельства дела и представленную документацию, решил:
| Показатели | Описание |
| Исковое требование гр. Ванилова о сохранении однокомнатной квартиры с перепланировкой удовлетворить | — |
| Сохранить перепланировку | с демонтажом перегородок, дверного и оконного проема, шкафа, заложенного проема окна (площадь квартиры составила 33,1 кв. м) |
На основании решения суда истец переоформил документы на однокомнатную квартиру- техпаспорт, свидетельство о праве собственности.
Видео: незаконная перепланировка
Важные нюансы
Вопросы перепланировки квартиры, купленной в ипотеку, являются очень важными для собственников.
Важно, что ипотечный договор с банком составлен таким образом, чтобы не допустить никаких манипуляций с жильем. Банк таким образом стремится минимизировать свои риски.
Именно поэтому все действия заемщика, связанные с изменением планировки залоговой собственности, запрещены согласно условиям договора. Нарушения этих условий ведет к тяжелым, крайне неприятным для собственника последствиям.
Сотрудник банка имеет право осматривать залоговое помещение с целью проверки его технического состояния.
Оно должно полностью соответствовать предпродажному состоянию, и любые манипуляции воспринимаются банком болезненно, так как могут привести к снижению ликвидной стоимости или утрате залога.
Собственник должен обеспечить:
| Показатели | Описание |
| Полное соответствие инженерных сетей | и конфигурации помещений тому, что заявлено в техническом паспорте |
| Оставить без изменений перегородки, оконные проемы и двери | нельзя менять в том числе из высоту и ширину, расширяя проемы |
| Полную сохранность несущих стен | — |
По условиям договора заемщик обязан согласовывать все действия, которые напрямую затрагивают интересы кредитора, в том числе проведение косметического ремонта. Любое нарушение этих условий скажется на исполнении договоров сторонами.
Так, страховая компания, в которой застраховано залоговое имущество, просто откажется продлять договор на следующий год. Нет страховки – создаются условия для разрыва ипотечного договора в одностороннем порядке.
Что может грозить заемщику:
| Показатели | Описание |
| Если переустройство или перепланировка помещения не нарушают законодательство | банк может лояльно отнестись к изменениям, но обяжет срочно внести новые данные в техническую документацию, то есть узаконить переустройство |
| Если нарушение существенные, узаконить перепланировку нельзя или проблематично | банк просто разрывает договор с заемщиком, возвращает денежные средства и заставляет платить неустойку |
Сведения о перепланировке подаются в жилищную инспекцию, так что суммы затрат заемщика возрастают в разы.
Придется заплатить штраф, потратиться на составление проекта перепланировки, при необходимости – на восстановление прежнего состояния жилища.
Требования законодательства могут показаться излишне жесткими, однако они вызваны реалиями жизни. Кардинальные изменения в инженерных сетях, ограничения доступа к общедомовым коммуникациям реально опасны.
Варианты негативных последствий:
| Показатели | Описание |
| Аварийная ситуация | связанная с проводимыми или уже проведенными работами (например, обрушение части дома, разрыв труб отопления и залив соседних квартир) |
| Нарушение норм пожарной безопасности | что в условиях многоквартирного дома может привести к страшной трагедии с человеческими жертвами |
| Затруднение доступа к инженерным сетям | касающимся общедомового имущества, может привести к трагической ситуации |
| Выселение из квартиры (расторжение договора найма) на основании решения суда | крайне негативное решение проблемы для квартиросъемщика или собственника приватизированной квартиры |
Кроме того, самовольная незаконная перепланировка чревата конфликтами с жильцами соседних квартир.
Если договориться с ними относительно шума еще удастся, то в случае нарушения общей вентиляции, при возникновении проблем с канализационной или отопительной системой на мир рассчитывать не придется.
Важно, что неузаконенная перепланировка не позволяет совершать договорных сделок с квартирой. Ее нельзя будет ни продать, ни обменять, поскольку техпаспорт не соответствует действительности.
Прежде чем совершить сделку, придется заняться документами или восстановлением исходного состояния квартиры.
Законодательная база
Вопросы незаконной перепланировки регулируются следующими законодательными документами.
Ответственность за нарушение правил пользования жилым помещением предусмотрена в:
| Статья | Описание |
| 7.21 КоАП | нарушение правил пользования жилыми помещениями |
Наказание за самоуправство предусмотрено:
| Статья | Описание |
| 19.1 КоАП | самоуправство |
Порядок перепланировки и переустройства жилых помещений с обязательным согласованием работ в контролирующих инстанциях прописан в:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Предусматривает ответственность за незаконную перепланировку:
| Статья | Описание |
| 26 ЖК РФ | основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
Оставление перепланировки (узаконивание) при условии, что она не нарушает права других жильцов и не несет угрозу их жизни и здоровью, разрешено:
| Статья | Описание |
| 29 ЖК РФ | последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения |
Постановление Правительства:
Незаконная перепланировка может быть как узаконена, так и ликвидирована.
Если работы не выходят за рамки разрешенных законодательством, из можно оформить официально, внеся соответствующие изменения в техпаспорт и свидетельство на квартиру.
Если проведены запрещенные виды работ, то собственника обяжут вернуть помещение в прежнее состояние.