Собственное жилье – мечта тысяч россиян. Принимая во внимание высокую социальную напряженность, правительство РФ запустило специальную программу государственной помощи при оформлении ипотечных кредитов. Господдержка оказалась востребованной, несмотря на некоторые ограничения и нюансы. Однако правительство не намерено продлять программу.
Общие понятия
Отсутствие у подавляющего большинства граждан РФ собственных сбережений, которых хватило бы на приобретение собственности в ипотеку, сделало программу господдержки востребованной и популярной.
Не все заемщики самостоятельно могут выполнить все требования коммерческих банков, особенно работники бюджетной сферы с традиционно низким уровнем доходов.
Именно поэтому государством была запущена специальная программа, призванная помочь социально незащищенным слоям населения осилить ипотеку с господдержкой.
Что это такое
Программа господдержки ипотеки стартовала весной 2017 года, когда внезапно была поднята ключевая ставка ЦБ до 17 процентов. Купить жилье в таких условиях для подавляющего числа потенциальных заемщиков оказалось просто нереально.
Благодаря поддержке государства платежеспособность заинтересованного в ипотеке населения частично восстановилась.
Условия программы были установлены следующие:
| Показатели | Описание |
| Процентная ставка по ипотечному кредиту была установлена в размере 12 процентов годовых | разницу между социальной ставкой и существующей ключевой ставкой Центробанка обязалось погашать государство (программа дотирования) |
| Установлены суммы максимальных займов | столичные города (включая Санкт-Петербург), Московская область – 8 млн рублей, регионы – 3 млн рублей |
| Сумма первоначального взноса не может быть менее 20 процентов | хотя некоторые банки готовы выдавать займ и при 15-процентном взносе. При этом нет ограничение по внесению первоначальной суммы — она может достигать и 60 процентов. В этом случае банк снижает процентную ставку |
| Допускается использовать в качестве залога жилье | стоимость которого превышает сумму займа. Некоторые банки готовы в данной ситуации вообще не брать 20-процентный взнос |
| В качестве первоначального взноса | можно использовать сертификат на материнский капитал |
| Комиссия за выдачу кредита отсутствует | — |
| Срок обслуживания кредита | 30 лет |
| Ипотечное жилье должно быть обязательно застраховано | а вот страхование жизни и здоровья заемщика осуществляется на добровольной основе |
Такие условия удовлетворили заемщиков. Программа, изначально рассчитанная на год, не была завершена к марту 2017-го, хотя заявления чиновников звучали.
Окончательное завершение проекта предусмотрено в том случае, если ставка ЦБ снизится до приемлемого уровня 8,5 процентов.
Внедрение социальной схемы позволило предотвратить падение ипотечного рынка. В течение 2017 года треть всех выданных кредитов были взяты с помощью государства.
Категории россиян, которые могут рассчитывать воспользоваться льготной схемой ипотечного кредитования, следующие:
| Показатели | Описание |
| Работники бюджетной сферы | имеющие низкий уровень дохода |
| Семьи | нуждающиеся в расширении жилплощади по нормативам, стоящие в очереди на социальное жилье и подпадающие под статус малоимущих |
| Военнослужащие | получающие невысокую заработную плату |
В программе господдержки социальных ипотечных кредитов участвуют российские банки. Погашение части долга осуществляется за счет средств Пенсионного Фонда.
При этом в программу включены застройщики, которые возводят социальное жилье частично за счет финансирования из госбюджета.
Помимо дотирования (то есть погашения части процентов за ипотеку государством) используются и другие методы снижения финансового бремени социальной ипотеки:
| Показатели | Описание |
| Выделение семье суммы первоначального взноса | бездетным в размере 35 процентов от стоимости квартиры, семьям с детьми – до 40 процентов. Расчет производится исходя из метража по нормативам (18 кв. метров на одного человека) |
| Выделение льготного займа при покупке квартиры в новостройках | относящихся к категории социального жилья, возводимого аккредитованными государством застройщиками |
Кем проводится
Поддержка оказывается через социальные службы РФ, куда заемщики должны обратиться с целью подтверждения социального статуса.
Потребуется собрать подтверждающие документы, на основании которых будет осуществлен конкретный вид социальной помощи.
Банки, участвующие в программе выдачи ипотечных займов по госпрограмме:
| Показатели | Описание |
| Сбербанк | ставка 11,4 процента, первый взнос 20 процентов, сумма от 300 тыс. до 8 млн рублей, максимальный возраст заемщика при погашении последней суммы – 55 или 60 лет |
| ВТБ 24 | аналогично Сбербанку, но возраст на момент окончания выплаты может быть больше – 70 лет |
| Россельхозбанк | ставка 11,3, сумма от 100 тыс. до 8 млн рублей, нужны созаемщики |
| Газпромбанк | от 11,5 до 12 процентов, взнос не менее 20 процентов от стоимости квартиры. При внесении половины стоимости жилья процентная ставка снижается до 10,9 процента |
| Уралсиб | ставка 10,5 процентов |
| Банк Возрождение | ставка 12 процентов |
| Банк Москвы | процентная ставка 11,15для бюджетников, 11,4 для всех остальных участников программы |
| АИЖК | Агентство ипотечного жилищного кредитования |
| Транскапиталбанк | 11,9 процентов |
Практически все регионы РФ оказываются охвачены филиальной сетью, что делает программу доступной для россиян.
Отменят ли господдержку по ипотеке
Первоначально программа была рассчитана на год и должна была завершиться в марте 2017 года.
По заявлению представителя Министерства финансов, программа субсидирования не была подвержена пересмотру в плане продления ставки, хотя вовсе без государственной помощи население не останется.
Однако никакого окончательного решения так и не было принято. Отменят ли ипотеку с господдержкой, условия которой оказались востребованы россиянами, не известно.
Пока по факту программа господдержки социальной ипотеки работает, ее дальнейшая судьба решается на правительственном уровне.
Снижение темпов строительства жилья – одно из последствий отмены программы господдержки ипотеки.
Кроме того, уже начавшиеся проекты могут быть отодвинуты по срокам сдачи объектов, так как застройщики столкнутся с проблемой падения спроса на отстроенные квадратные метры.
В связи с отменой госпрограммы при условии сохранения ключевой ставки Центробанка на уровне 11 процентов банки сохранят свои ставки в размере 13- 14,5 процентов.
Это значит, что заемщики будут вынуждены платить ежемесячно около пяти тысяч рублей для обслуживания взятого кредита.
Для многих «бюджетников» и социально незащищенных граждан эта сумма может оказаться критичной, поскольку в момент оформления займа они должны будут показывать более высокий уровень дохода.
В среднем он должен оказаться на 10 тыс. рублей больше, чем в момент действия социальной ипотеки.
Чтобы сохранить клиентов, застройщикам придется компенсировать банковские риски, прибегая к субсидированию процентной ставки банка.
Но в условиях падения маржинальности такое решение неминуемо обернется повышением стоимости одного квадратного метра построенного жилья.
Будет ли продление
Относительно продления программы правительственные чиновники предпочитают не высказываться однозначно.
В любом случае акцент делается на то, что государство не намерено отказывать в помощи ни населению, ни строительным организациям, которые готовы заниматься возведением социального жилья.
Между тем, следует быть готовым к негативному сценарию, утверждают аналитики.
Рано или поздно программа прекратит свое существование, что ставит на повестку дня серьезный вопрос о мерах по стимулированию спроса на жилье и обеспечению его доступности для населения.
Дело в том, что целью госпрограммы было не долгосрочное поддержание в жизнеспособном состоянии строительного рынка, а недопущение полного провала как в сфере недвижимости, так и в сфере ипотечного кредитования.
Другое дело, что у людей на минувший год денег не прибавилось, и спрос на ипотечное жилье медленно, но неуклонно продолжает падать даже в условиях господдержки.
Что ожидается
Аналитики ожидают, что отмена программы государственной поддержки приведет к негативным последствиям:
| Показатели | Описание |
| Неминуемой стагнации рынка недвижимости | — |
| Повышению процентных ставок банка по выдаваемым жилищным кредитам | как минимум на два-три процента (для квартир в новостройках и на вторичном рынке) |
| Ежемесячные платежи будут пересмотрены | в сторону увеличения |
Продажи жилья на этом фоне замедлятся, так как оплачивать кредит по ставке в 13-14 процентов годовых среднестатистический россиянин физически не сможет.
Падение спроса на жилье составит, по предварительным прогнозам, около 40 процентов, те есть почти вдвое будет снижена активность на рынке новостроек.
Ожидается, что для сохранения деловой активности застройщики снизят собственную маржу и начнут предлагать покупателям более низкие цены, программы лояльности, скидки и пр.
Ставка от застройщика, предполагают некоторые аналитики рынка, могут составить 11 процентов готовых, что гораздо ниже тех значений, которые готовы давать банки.
Ситуация в условиях прекращения господдержки может выправиться естественным путем, хотя покупательская способность заемщиков социального сектора не будет высокой.
До кризиса люди решались брать кредиты на жилье под 13-14 процентов годовых, поэтому перспективы совсем уж печальными не назовешь.
Что может стать альтернативой государственной помощи при покупке ипотечного жилья?
Один из вариантов – поддержка строительных компаний, которая позволит снизить рыночную стоимость предлагаемого населению ипотечного жилья в секторе новостроек. Многие аналитики считают, что именно этот сценарий наиболее вероятен.
Таким образом, вместо государственной поддержки частных лиц-заемщиков государство будет оказывать помощь юридическим лицам.
Это может быть, например, помощь в виде выдачи льготных кредитов. В таких условиях застройщики смогут не только снижать цены на недвижимость, но и предлагать длительную рассрочку полного погашения долга.
Поддержка застройщиков может привести к развитию строительного рынка, появлению нового социального и коммерческого жилья.
Основные потери
Отмена государственной поддержки при покупке жилья в ипотеку означает, что россияне потеряют возможность пользоваться кредитными линиями коммерческих банков из-за роста процентной ставки по их обслуживанию.
Второй момент – падение спроса на квартиры в новостройках. Если государство не предпримет никаких альтернативных шагов, то о доступности построенного жилья не может идти речи.
Это означает, что рынок жилищного строительства окажется в кризисной ситуации, оправиться от которой будет очень не просто.
А настоящий момент потери строителей объясняются следующими фактами:
| Показатели | Описание |
| Платежеспособность населения в связи с кризисом значительно упала | снижение доходов отмечено как минимум на 12 процентов, и это только официальные данные |
| Сумма ипотечного кредита снижена до 1,7 млн рублей | хотя ранее выдавались займы до 2 млн рублей |
Все это не может не влиять негативно и на строительный, и на ипотечный рынок услуг. Остается надеяться, что программа будет продолжена и на 2017 год. Дело в том, что реальные результаты от старта программы в 2017 году есть.
Так, после того как государство ввело в действие систему льготного субсидирования, рынок жилья не остановился. Льготная система помогла и населению, и застройщикам, и банкам.
Видео: кому доступна ипотека с господдержкой
Нюансы программы
Ипотека остается ключевым направлением деятельности банков, поэтому поддержка государства оценивается высоко не только среди населения, покупающего ипотечное жилье, но и в среде финансистов.
Отмена программы чревата серьезным ухудшением в различных сферах.
Между тем, не все безусловно радужно и реализации самой программы. Наряду с очевидными плюсами нельзя не замечать и не менее очевидных недостатков:
| Показатели | Описание |
| В реализации программы государственной поддержки ипотеки принимают участие далеко не все банки | а лишь несколько федеральных и очень ограниченное число региональных. Это снижает доступность схемы для граждан маленьких городов, не имеющих развитой банковской инфраструктуры |
| Ряд банков требуют внести не менее 20 процентов от рыночной стоимости жилья | такая сумма может оказаться для малоимущей семьи неподъемной. Более того, привязка к первоначальному взносу существенно снижает возможности людей по выбору квартиры, так как заставляет ориентироваться не на свои потребности, а на метраж и стоимости жилья |
| Если квартира приобретается в новостройке | то до момента оформления свидетельства о собственности заемщики будет вынужден уплачивать более высокую процентную ставку. Она будет снижена только после окончания строительства и передачи ключей новому собственнику. Такой нюанс по отсрочке для социальной ипотеки относится к разряду критичных |
| Выбрать жилье по соцпрограмме семья может лишь у того застройщика, который имеет аккредитацию банка-партнера | это опять же снижает вариативность выбора квартиры. Если заемщик нарушит это условие и будет настаивать на приобретении квартиры у другого застройщика, ему придется платить более высокий процент |
Один из важных нюансов программы – ограничение по приобретаемому жилью. Дело в том, что купить квартиру с помощью государства можно лишь в новостройке — варианты вторичного рынка не рассматривались изначально.
У государства свой резон — помочь не только физическим лицам, малоимущим гражданам, но и застройщикам. Цель – стимулирование строительного рынка, которое выгодно и населению, и застройщикам.
В целом такое ограничение логично. Гораздо выгоднее платить ипотеку за новую квартиру, нежели снимать вторичное жилье и оплачивать съемную недвижимость.
Поступление денежных средств на вторичный рынок государству не выгодно, поэтому ограничение по новостройкам оправдано.
Есть еще один нюанс — разрешено покупать квартиру в еще не достроенном доме. Однако для участия в программе придется выбрать того застройщика, который работает с конкретным банком, либо платить более высокие проценты.
Чем регулируется
Пониженная процентная ставка для участников программы господдержки ипотеки утверждена на уровне 13 процентов Постановлением Правительства РФ:
| Номер | Описание |
| №220 от 13 марта 2017 года | «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и ОАО «АИЖК» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)» |
Снижение ставки до уровня 12 процентов утверждено правительственным постановлением:
| Номер | Описание |
| №255 от 20 марта 2017 года | «О внесении изменений в Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)» |
Судьба ипотеки с государственной поддержкой волнует тысячи россиян.
Не меньше переживают застройщики, которые в случае отмены поддержки столкнуться с реальным падением покупательского спроса и будут вынуждены искать новые механизмы взаимодействия с покупателями жилья.
Однако при отмене программы субсидирования государством выданных кредитов будет предусмотрено альтернативное решение.