На российском рынке недвижимости процедура оценивания квартиры стала одной из востребованных услуг, которое осуществляется при оформлении ипотечного кредита. Она включена в число обязательных процедур нормативами законодательных актов, как имеющее существенное значение.
Как правило, банки при вынесении решения о предоставлении кредитных средств ориентируются на рыночную стоимость квартиры.
Процедура оценка имущества относится к одной из стадий хода совершения сделки с недвижимостью, которая подлежит к приобретению кем-либо.
Чтобы ее приобрести граждане обращаются в кредитное учреждение за получением недостающей суммы денежных средств, предоставляемых ими в качестве ипотечного кредита.
Как правило, процедура оформления ипотечного кредита осуществляется в несколько стадий, одной из которых является проведение оценки.
Она производится в продолжение нескольких дней. Процедура оценки позволяет установить реальную стоимость приобретаемого жилья, которое должно быть передано банку в качестве залога.
Эксперт выезжает на объект для производства обследования состояния жилья, проводит сравнительный анализ и составляет заключение по проведенной работе.
Выбранная заемщиком квартира должна соответствовать требованиям банка, который выдает средства на ее покупку. Каждый банк выставляет свои требования, поэтому следует заранее обсудить вопрос с ним.
В ходе переговоров достигается договоренность:
| Показатели | Описание |
| О приобретении квартиры | установлении ее в качестве залога |
| Об условиях предоставления ипотечного кредита | окончательный размер которого назначается после проведения независимой экспертизы |
Норма о проведении оценки жилья, которое участвует в сделках с недвижимостью, закреплена предписаниями Федерального закона:
В договоре устанавливается предмет ипотеки, его рыночная стоимость.
В конечном итоге на размер ипотечного кредита влияет:
- платежеспособность заемщика;
- рыночная стоимость заложенного жилья.
Срок действия заключения по оценке имущества составляет полгода, сообразно установленным законодателем нормам.
Что это такое
Под понятием «оценка квартиры» подразумевается процедура установления ее реальной стоимости. Ее проведение необходимо в случаях, когда какой-либо гражданин подает заявку для получения кредитных средств на покупку квартиры.
Кроме того, ее используют при оформлении правоустанавливающих документов на залоговое жилье вне зависимости от ее местоположения.
Кто обращается
По большей части банки при рассмотрении заявления на выдаче ипотечного кредита требуют предоставления заключения о реальной стоимости жилья.
Его владелец может выставить квартиру на продажу без оценки, а цену на квартиру он имеет право устанавливать по своему усмотрению.
Установление рыночной стоимости приобретаемого жилья необходимо в первую очередь приобретающему жилье лицу, потому что без оценки стоимости банки не выдают ипотечный кредит.
Именно он становится инициатором проведения независимой экспертизы по оценке в целях установления рыночной стоимости жилья.
Кем проводится
Процедура оценки квартиры для оформления ипотечного кредита производится специалистами, имеющими лицензию на осуществление деятельности.
Заключение по оценке стоимости жилой площади оформляется в продолжение от одного до трех дней.
В их число входят сотрудники:
- Финансовых образований.
- Независимых экспертных комиссий.
- Государственных учреждений.
Также она может проводиться частными лицами, которые осуществляют деятельность в качестве индивидуального предпринимательства.
До обращения к специалисту, занимающемуся независимой экспертизой по оценке квартир следует согласовать его кандидатуру с банком. Одним из требований некоторых банков является обращение к независимому эксперту, который аккредитован в нем.
Как правило, к кандидатуре эксперта по оценке предъявляются требования:
| Показатели | Описание |
| Членство в одном из учреждений | занимающихся оценочной деятельностью, которые состоят на учете в Едином государственном регистрационном органе юридических лиц |
| Наличие полиса страхования гражданской ответственности | на сумму в размере 300 000 рублей |
| Членство в СРО | в прерогативу которого входят все вопросы по строительству, эксплуатации недвижимости |
Полис страховщика помогает избежать риска, связанного с допущением ошибки в ходе проведения независимой экспертизы по оценке имущества.
Они могут возникнуть в результате некомпетентности в профессиональной деятельности специалиста по оценке либо в преследовании им корыстных целей. В любом случае он обязан возместить материальный ущерб, причиненный им клиенту.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Как правило, процедура оценки недвижимости осуществляется до оформления ипотечного кредита.
Его размер устанавливается банком, исходя из реальной стоимости квартиры указанной в заключении по оцениванию жилой площади, подлежащей передаче в залог.
Оплату за проведение процедуры оценки совершает приобретающее в ипотеку квартиру лицо.
Необходимые условия
По большей части заинтересованные лица задаются вопросом, кто делает оценку квартиры при ипотеке на приобретение квартиры.
Соответственно поправкам, которые были введены в Федеральный закон, оценщиком признается любое физическое лицо:
| Номер | Описание |
| №135 | «Об оценочной деятельности в РФ» |
Он должен являться членом саморегулируемой организации оценщиков. В данное время на территории страны действует несколько десятков учреждений, занимающихся процедурой оценивания недвижимости.
Из них наиболее крупной, получившей популярность стало Российское общество оценщиков. Оно сотрудничает со многими банками, кредитными учреждениями, которые выдают ипотечный кредит.
В обществе трудятся квалифицированные специалисты, имеющие большой опыт и навык в проведении оценочной деятельности.
Процедура оценивания реальной стоимости квартиры состоит из действий:
| Показатели | Описание |
| Подача заявки на ее проведение | к нему прилагаются свидетельство о праве собственности, технические характеристики жилой площади, оформленные БТИ, ее экспликация и план |
| Выездное обследование состояния жилой площади | проверка соответствия представленных документов и реального положения жилой площади |
| Составление заключения | о проведенной экспертизе по оцениванию состояния квартиры |
Каждый банк сотрудничает с каким-либо определенным учреждением, который занимается осуществлением экспертизы по оценке.
Как правило, оно аккредитовано банком, поэтому он отправляет своих клиентов в указанные учреждения к конкретным специалистам по оценке. Хотя банк не имеет права диктовать клиенту о проведении процедуры в указанном им учреждении.
При проведении процедуры оценивания жилой используются методы:
| Показатели | Описание |
| Затратный | заключенный в установлении затрат на приобретение аналогичной жилой площади. При его оценщиком учитывается износ жилой площади |
| Сравнительный | основывается на сравнении обследуемого жилья со схожими квартирами, которые выставлены на реализацию |
| Доходный | рассматривающий возможность окупаемости средств, которые будут вложены в приобретении квартиры. Причем принимается конкретный срок окупаемости |
Процедура оценки жилья представляет собой целевой анализ приобретаемой жилой площади, поэтому носит системный характер.
Как правило, для жилых площадей вторичного рынка недвижимости используется сравнительный метод, в то время как для первичного рынка используется затратный.
Для чего нужна
На практике встречаются случаи, когда квартира закладывается в банк по завышенной стоимости. Заемщики получив ипотечный кредит не выполняют принятые на себя обязательства.
Банки не могли взыскать выданные средства, так как реализовать квартиру по первоначальной цене было просто невозможно, вследствие ее низкой стоимости.
Многие из таких случаев признавались мошенническими способами получения денежных средств, вследствие чего банки стали требовать обязательное проведение процедуры оценки.
Процедура оценивания состояния жилья позволяет кредитному учреждению:
| Показатели | Описание |
| Минимизировать риски | если кредитные средства не будут возвращены |
| Установить истинную сумму | предоставляемого ипотечного кредита для приобретения жилой площади |
Требуемые документы
Для проведения процедуры оценивания квартиры следует подавать документы, которые затребует независимая экспертная комиссия. Но существует утвержденный стандартный пакет, подлежащий обязательному предоставлению.
В него входит:
| Показатели | Описание |
| Паспорт заявителя | удостоверяющий его личность |
| Свидетельство об осуществление государственной регистрации права собственности | в отдельных случаях можно подать договор о купле-продаже, на основании которого осуществляется регистрация жилья, договор участия в долевом строительстве |
| Кадастровый паспорт жилой площади | — |
| Выписка из технического паспорта квартиры | включая план этажей с указанием экспликации |
| Официальную бумагу об обременении | например, выписку из ЕГРП |
Так как список потребных документов может измениться в зависимости от конкретной ситуации, то его следует уточнить в самом учреждении, производящем оценивание.
Если проводится экспертиза жилого помещения в незавершенном строительстве, то подается договор, заключенный с застройщиком. Все документы заверяются личной подписью заказчика.
При наличии в семье несовершеннолетних детей, то следует заручиться письменным согласием органа опеки и попечительства на совершение сделки, по которому жилье отчуждается.
Стоимость процедуры
Стоимость проведения независимой экспертизы в зависимости от конкретных обстоятельств составляет от 4 000 до 7 000 рублей. Она обуславливается определенными факторами, поэтому формируется в индивидуальном порядке.
В общем случае на нее влияют:
- местоположение квартиры;
- срочность исполнения процедуры оценивания;
- развитость инфраструктуры района расположения здания;
- год введения в эксплуатацию;
- общее техническое состояние здания, его класс, этажность;
- материал наружного ограждения здания, перекрытий, покрытия, внутренняя отделка, остекление жилых помещений, наличие дефектов;
- планировка помещений квартиры, наличие балкона либо лоджии;
- тип жилого помещения, например, эконом либо элитный;
- качественные характеристики состояния жилой площади, включая ее квадратуру, количество помещений и их площадь;
- состояние инженерно-техническое обеспечение здания, коммуникаций, в котором расположена приобретаемая квартира.
В отдельных случаях, касающихся элитного жилья, она может быть выше, потому что оно относится к объектам с нестандартными параметрами.
Проведение процедуры сопровождается рядом нетипичных осложнений, связанных с конструкцией здания, его элементами и детализацией инженерно-технического оснащения.
Кто оплачивает
Большинство граждан интересует вопрос о том, как заказать оценку квартиры для ипотеки.
Как правило, заказчиком процедуры оценивания выступает лицо, желающее получить ипотечный кредит. Данное обстоятельство обязывает его совершить оплату за работу, выполненную экспертным учреждением.
Составление отчета
Вопрос о кандидатуре специалиста по оценке квартиры следует предварительно согласовать с банком, который готов предоставить ипотечный кредит.
Банк оставляет за собой право проверки сведений, которые содержаться в заключении по оценке состояния квартиры. Как правило, он доверяет учреждениям независимых экспертов, сотрудничающих с ним.
Длительность оформления ипотечного кредита, его размера, условия предоставления значительно упрощаются, если следовать рекомендациям банка.
В сложившейся ситуации служба безопасности банка не будет проводить дополнительную проверку сведений, представленных комиссией иного учреждения, не сотрудничающего с банком.
Заключение независимого эксперта должно соответствовать установленным Ассоциацией Российских банков и Ассоциации ипотечного жилищного кредитования, предъявляемым банком требованиям, условиям федерального стандарта:
В акте изложены дополнения, конкретизирующие требования к процедуре оценки.
Заключение оформляется соответственно его положениям на бланках с унифицированной формой ФСО № 1, № 2, № 3, которые обязательны в применении к оценке недвижимости.
По большей части оно оформляется на листах формата А-4 в количестве 28-30 страниц машинописного текста.
В нем описывается характеристика каждого конструктивного элемента, деталей инженерных сетей газо-тепло-водо снабжения и сантехнического оборудования, размещенного в жилом помещении.
К нему прилагается:
| Показатели | Описание |
| Документы | отражающие характеристику состояния конструкций, инженерного оборудования, сетей, расположенных на жилой площади |
| Фотографические снимки отдельных частей | элементов конструкций жилого помещения |
| Схематические чертежи отдельных конструктивных элементов | деталей оборудования и инженерных сетей |
В заключение эксперта устанавливается рыночная и ликвидная стоимость квартиры. Первая отражает стоимость соразмерную ценам на рынке недвижимости такого рода жилой площади.
Вторая предусматривает цену, которая может быть получена при срочной реализации квартиры, являющейся предметом ипотеки.
Как правило, ликвидная стоимость ниже рыночной на 15-30%. Размер ипотечного кредита назначается по ликвидной стоимости квартиры.
Можно ли не делать
Вопросы относительно профессиональной деятельности по оценке недвижимости регулируются Федеральным законом:
| Номер | Описание |
| 135-ФЗ, акт был испущен законодателем 29 июля 1998 года | «Об оценочной деятельности в РФ» |
Сообразно его предписаниям эксперт-оценщик несет финансовую, уголовную ответственность за ошибки, допущенные в ходе обследования состояния квартиры.
Заинтересованные в получении ипотечного кредита лица задают вопрос, нужно ли делать оценку квартиры, если необходимость проведения экспертизы.
Ее необходимо производить сообразно нормативам законодательных актов. Она производится для установления стоимости, исходя из исследования сегментов недвижимости.
При этом учитываются способы фактического использования оцениваемого жилья и иные виды, позволяющие определить его стоимость.
К тому же стоимость одного квадратного метра жилой площади является непостоянной величиной, на которую сильно влияют экономические показатели рынка недвижимости.
Видео: оценка квартиры
Особые нюансы
Клиентам необходимо обратить внимание на то, что многие банки стремятся снизить рыночную стоимость квартиры.
Они тем самым ограждают себя от непредвиденных ситуаций, стараются обеспечить себе надежную защиту от рисков. Заемщики наоборот хотят ее повысить в целях получения максимального размера ипотечного кредита.
Такое положение дел требует осуществления независимой экспертизы по оценке, чтобы установить реальную стоимость квартиры.
Процедура оценивания квартиры предоставляет заказчику дополнительные возможности. При возникновении спорных вопросов, заключение эксперта служит основной доказательной базой, подтверждающей истинную стоимость квартиры.
Например, она используется при определении размера налоговой базы, начисляемой в качестве имущественного налога либо НДФЛ, компенсационных платежей при разделе имущества супругами.
Каждая процедура оценки преследует определенные цели и задачи, поэтому ее результаты используются в индивидуальном порядке.
Например, для применения в сделке купли-продажи, передачи обследуемого помещения в залог. Если они будут использованы для иных целей, то отчет расценивается как юридически некорректный.
В обязанности оценщика входит учет цели, которая должна быть освещена в отчете-заключении. Она влияет на стоимость недвижимости.
Одним из важных разделов отчета является «Ограничения и допущения», в котором содержатся предложения и допущения по отношению обследуемого жилья.
Зачастую они характеризуют техническое состояние жилой площади, например, оценщик в силу каких-либо факторов не смог сфотографировать внутреннее состояние помещение.
В сложившейся ситуации он может описать его предположительно, что, безусловно, отразится на стоимости жилой площади.
Заказчику следует внимательно изучить представленный экспертом-оценщиком отчет, чтобы избежать непредвиденных ситуаций.
Законодательная база
Вопросы относительно условий и порядка предоставления ипотечного кредита, его оформления, проведения всех процедур, связанных с ним регламентируются рядом законодательных актов.
В число основополагающих актов входят:
| Показатели | Описание |
| Федеральный закон |
|
В законодательных актах разъяснены положения о проведении процедуры оценки, применяемые методы, требования, установленные законодателем к проведению оценивания недвижимости.
В добавление к вышесказанному надлежит заметить, что заказчик имеет право оспорить стоимость квартиры, которую он собирается приобрести сообразно вышеуказанного закона в судебном порядке.
При этом эксперт будет обязан возместить его расходы. Нужно учесть, что отчет о проведенной работе по оценке жилой площади часто становятся объектом судебного разбирательства.
Его юридические аспекты представляют существенную значимость наравне со стоимостью жилой площади.