Частный дом после нескольких лет эксплуатации требует ремонта. Нередко меняются и жизненные владельцев: появляются дети, престарелые родственники. Может понадобиться дополнительная комната или хочется сделать жилье более современным и функциональным. В этом случае необходим не просто ремонт, но и перепланировка.
Общие положения
Перепланировка частного дома, как и перепланировка квартиры в жилой многоэтажке, проводится под контролем соответствующих органов и требует согласования с ними.
Перепланировка независимо от масштаба работ меняет конфигурацию помещений, а потому требует обязательного отражения в техпаспорте БТИ.
Делать это нужно обязательно, так как без актуального техпаспорта продать дом, обменять его или совершить любой другой юридически значимый акт, связанный с недвижимостью, невозможно.
Кроме того, несогласованная перепланировка незаконна, поэтому в случае выявления орган власти, контролирующих жилищный фонд, может вынести предписание вернуть помещению прежний вид, то есть за свой счет восстановить дом до того состояния, которое отражено в техпаспорте. Придется либо подчиниться, либо судиться.
Жесткие законы относительно перепланировки связаны с потенциальной опасностью для жизни людей любых манипуляций со стенами и коммуникационными сетями.
Работы проводятся после получения разрешения от контролирующего органа. Регулируются вопросы перепланировки Жилищным кодексом РФ.
Что это такое
Российское законодательство в отношении работ, проводимых собственниками жилья с целью улучшения жилищных условий, применяет несколько терминов:
- Перепланировка.
- Переустройство.
- Внесение улучшений.
Под перепланировкой по закону понимается изменение конфигурации комнат за счет переноса стен, проемов, установки новых стен и пр.
Последствия работ должны быть отражены в техпаспорте помещения, а сами работы проводятся после согласования проекта и строго по нему.
Переустройство – это перенос сантехники, инженерных сетей, а также их замена или установка, в том числе прокладка новых газовых веток, установка душевой кабины, проведение новой электропроводкию.
Запрещено самовольно, без разработки проекта менять расположение приборов газоснабжения, сантехоборудования, водоснабжения.
Перепланировка и переустройство – технически сложные работы, которые должны проводиться по определенным правилам и соответствовать действующим нормативам.
Нарушение чревато штрафом, судебным разбирательством, запретом на эксплуатацию.
Кто попадает под категорию
Получать разрешение на перепланировку частного дома придется владельцам капитальных строений, поставленных на учет в БТИ. Основание для обращения – наличие свидетельства о праве собственности на жилище и техпаспорт.
Владельцы легких деревянных домиков, используемых под дачи, освобождены от необходимости получать разрешение.
Перепланировка дачного дома, не поставленного на кадастровый учет недвижимости, проводится на усмотрение собственника. Органы контроля не имеют претензий к такому типу частной недвижимости.
Куда обращаться
Вопросы перепланировки – это ведение особого органа контроля, который может называться жилищной инспекций (например, Мосжилинспекция в Москве и области), городским жилищным отделом или муниципальной межведомственной комиссией.
В любом случае нужно обратиться в муниципальный орган власти, чтобы получить консультацию относительно того, какой именно отдел принимает заявление на перепланировку.
Кроме того, нужно будет посетить и другие инстанции:
| Показатели | Описание |
| В пакет документов при обращении в жилинспекцию входит паспорт БТИ | который нужно заказать в Бюро технической инвентаризации |
| Если в результате перепланировки или переустройства задействуются инженерные сети (газовые, электрические, санитарные) | то владельцу придется согласовывать свои действия с этими учреждениями (СЭС, пожарная охрана, электросети) |
| Для масштабной перепланировки нужен проект | который должна изготовить проектная организация, имеющая допуск СРО |
Таким образом, еще до начала работ собственнику придется похлопотать.
Перепланировка жилого дома
Согласно положениям Жилищного кодекса РФ, перепланировка частного дома, а также определенные виды работ по переустройству, должны быть отражены в техпаспорте жилого помещения.
Фиксируются все виды работ в частном доме, которые позволяют собственнику улучшить жилищные условия — изменить конфигурацию комнат, установить дополнительное сантехническое, электрическое, газовое оборудование, расширить дверные или оконные проемы и пр.
Процедура перепланировки проводится в четыре этапа:
| Показатели | Описание |
| Собственник | продумав изменения, заказывает в специализированной фирме или учреждении проект перепланировки. Важно обращаться в организацию, профессионально занимающуюся такого рода проектами и оказывающую услуги по согласованию проектов в жилинспекции. Это гарантирует, что проектная документация будет сделана с учетом всех законов, нормативов |
| Проектная документация согласовывается в жилинспекции или ином органе, выполняющем аналогичные функции | этап согласования важен, так как без разрешения перепланировка будет считаться незаконной. Вместе с проектной документацией должны быть представлены дополнительные документы |
| Проведение строительных работ согласно утвержденному проекту | важно, чтобы перепланировку делали профессионалы, особенно если речь идет о потенциально опасных для жизни работах (проведение новой электропроводки, газовых веток, снос несущих стен) |
| Приемка объекта межведомственной комиссией, по результатам которой оформляется акт о завершении перепланировки | на основании акта собственник может заменить техпаспорт на дом |
Если комиссия отказалась принять дом после перепланировки, значит, нарушены нормы закона или нормы, прописанные в СанПиНах и СниПах. Например, в проекте не была указана новая стена, а в завершенном строительстве она есть.
Дополнительная нагрузка на пол не учтена, поэтому представляет опасность для жильцов.
Пока не будут устранены нарушения, самовольную перепланировку не примут.
Необходимые условия
Жилинспекция разрешит перепланировку в частном доме, если будут выполнены следующие условия:
| Показатели | Описание |
| Дом после завершения работ не изменит своего основного назначения | — |
| В результате перепланировки не ухудшатся условия проживания жильцов | не возникнет угрозы их жизни и здоровью |
| Перепланировка не нарушит ничьих прав | и не будет ущемлять интересы граждан, прописанных и проживающих в доме |
Чтобы получить разрешение, нужно обратиться в те инстанции, которые контролируют соответствующие виды работ.
Обязательно обращение в органы надзора и контроля, если планируются следующие работы:
- изменение конструкции существующей газовой подводки и прокладки;
- изменения в системе отопления и изоляции;
- нарушение целостности несущих конструктивных элементов дома;
- изменение размера комнат;
- снос дверных и оконных проемов.
Некоторые виды работ согласовать нельзя, так как они противоречат нормам закона.
Что нельзя делать при перепланировке частного дома:
| Показатели | Описание |
| Ослаблять несущие конструкции | — |
| Уменьшать размеры комнат | ниже допустимой площади |
| Ухудшать условия проживания жильцов | — |
| Устанавливать электроприборы | которые увеличивают потребление ресурсов сверх установленных нормативов |
| Проводить работы | которые приведут к уменьшению сроков эксплуатации дома |
Кроме того, не разрешать проводить работы в доме, который в силу ветхости непригоден для проживания.
Если перепланировка возможна и никаких нарушений не предполагается, второе непременное условие (помимо соблюдения требований закона) – это разработка проекта перепланировки.
Когда он необходим:
| Показатели | Описание |
| Предполагается изменение конфигурации комнат | манипуляции со стенами и проемами |
| Перенос влажных помещений в другую комнату | туалет, ванная комната, кухня |
| Усиленное давление | на потолочные плиты и плиты перекрытия |
| Установка рольставней | — |
Если перепланировка сложная, проект обязателен. Если же собственник решит внести незначительные изменения, то достаточно эскиза.
Как оформляется
Первый шаг владельца частного дома, задумавшего перепланировку, – получить техпаспорт на дом и заказать проект перепланировки.
Задача согласования работ с санэпидемстанцией, пожарной охраной, газовой службой, электросетями лежит на владельце частного дома (или делегируется фирме-посреднику).
Затем следует согласовать перепланировку. Последовательность действий следующая:
| Показатели | Описание |
| Собрать пакет документов | для предоставления в жилинспекцию |
| Подать заявление в жилинспекцию | по существующей утвержденной форме, приложив к нему все нужные документы |
| Дождаться решения инспекции | обычно срок рассмотрения заявлений – один месяц, хотя по регламенту заявление может быть в работе до полутора месяцев |
| Если разрешение получено, то нужно провести работы в соответствии с планом | нарушать отраженные в нем работы, заменять, дополнять нельзя |
| По завершении работ оповестить жилинспекцию и сдать объект межведомственной комиссии | результатом должен быть акт о завершении работ |
Что делать, если жилинспекция не разрешила провести перепланировку, а собственник уверен, что никаких нарушений нет? Закон не запрещает обратиться в суд, чтобы отстоять свои права.
За самовольно сделанную перепланировку собственник несет ответственность по закону.
Пакет документов
Для согласования в жилинспекцию нужно представить следующие документы:
| Показатели | Описание |
| Заявление о перепланировке | важно указать причину для проведения работ |
| Согласие всех проживающих в доме на проведение работ | заверить у нотариуса |
| Паспорт заявителя | — |
| Оригинал и копия свидетельства о праве собственности | копия свидетельства должна быть заверена нотариально |
| Техпаспорт БТИ | — |
| Проект | или эскиз перепланировки |
Могут понадобиться другие документы в зависимости от конкретных обстоятельств и условий. Например, если дом поделен на двух соседей, они тоже должны дать согласие на поведение работ.
Какая стоимость
Общей цены на перепланировку частного дома нет.
Стоимость складывается из нескольких факторов:
- тип работ;
- сложность работ;
- участие фирмы-посредника;
- площадь дома.
Несмотря на то, что услуги фирм-посредников стоят недешево, при перепланировке есть смысл заплатить профессионалам. Это позволит сэкономить время, а также станет гарантией того, что разрешение будет получено.
Самостоятельное оформление чревато потерей времени (а с учетом того, что некоторые справки имеют ограниченный срок действия, еще и денег).
Примерная стоимость перепланировки:
| Показатели | Размер |
| Сбор документов в инстанциях, включая проект перепланировки | от 15 до 50 тыс. рублей |
| Сбор документов, разработка проекта через фирму-посредника | от 20 до 90 тыс. рублей |
Заплатить нужно будет за заказ документов из БТИ, справок из инстанций, разработку проекта.
Какие имеет особенности
Перепланировка частного дома мало чем отличается от перепланировки квартиры в многоэтажном жилом здании.
Проект перепланировки – основной документ, который позволяет жилинспекции оценить соответствие работ закону и строительным нормативам.
Нередко собственники прежде делают перепланировку, а затем обращаются в жилинспекцию, чтобы узаконить ее. Это не всегда оправдано.
Если работы проведены с нарушением нормативных требований или противоречат закону, согласовать перепланировку не удастся.
До 2005 года перепланировка проводилась без предварительного разрешения. Если работы были проведены в тот период, а техпаспорт нужно заменить в настоящие дни, то прежде всего следует обратиться в жилищную инспекцию.
Отказать в узаконивании контролирующий орган может только в следующих случаях:
| Показатели | Описание |
| Не собран полный пакет нужных документов | — |
| Документы поданы неправильно | в тот орган, который не имеет соответствующих компетенций |
| Проект перепланировки нарушает законы | санитарные и строительные нормативы |
Узаконить перепланировку через суд удастся не всегда. В любом случае придется заплатить штраф.
Кроме того, если будут выявлены серьезные нарушения, то суд вынесет предписание вернуть дому то состояние, которое соответствует техпаспорту БТИ.
Таким образом, узаконить перепланировку можно двумя способами:
- Через жилинспекцию.
- Через суд.
В первом случае нужно собрать все те документы, которые нужны для получения разрешения на перепланировку и обратиться в жилищную инспекцию с соответствующей просьбой. Важно иметь техническое заключение, что проведенные работы безопасны.
На основании этого заключения после уплаты штрафа в размере 2-2,5 тыс. рублей жилинспекция выдаст разрешение узаконить перепланировку.
Если жилинспекция отказалась узаконить работы и вынесло предписание заплатить штраф и вернуть дому прежнее состояние, придется обращаться в суд.
Делать это нужно только в том случае, если собственник точно уверен — в процессе перепланировки не нарушены никакие законы и нормы. Главное – подготовить проект перепланировки и техзаключение о безопасности.
Видео: перепланировка дома под нужды заказчика
Важные нюансы
Дачные домики собственник может перепланировать без обращения в жилинспекцию, если недвижимость не поставлена на учет в БТИ и не имеет техпаспорта.
Если дом на участке капитальный, на него оформлены документы кадастрового учета, то разрешение получить необходимо. Процедура та же, что и для частного дома или квартиры.
Без согласования с контролирующими органами собственник может проводить в доме следующие работы:
| Показатели | Описание |
| Переставлять сантехнику | в пределах туалета и ванной комнаты |
| Закладывать проемы в несущих стенах | при ликвидации проемов в них |
| Изменять конфигурацию тамбура | не увеличивая его размеры |
| Устанавливать временные перегородки | между комнатами |
| Сносить ненесущие перегородки | — |
| Проделывать дверные проемы | в ненесущих перегородках |
Несмотря на то, что согласование таких работ не требуется, о них придется поставить в известность БТИ и жилинспекцию, так как необходимо будет отразить перепланировку в техпаспорте.
Если частный дом разделен между 2-4 семьями, нужно учитывать следующее:
| Показатели | Описание |
| Согласие соседей | на переоборудование получать нужно |
| Оно требуется и в том случае, если перепланировка затрагивает места общего пользования и фасад дома | — |
| Если перепланировка нарушает интересы соседей | они вправе обратиться в суд, поэтому работы лучше обсудить с ними до начала практических действий |
Есть такие работы, о которых сообщать в БТИ и контролирующие органы не нужно.
К ним относится косметический ремонт, ликвидация встроенных шкафов, не внесенных в техпаспорт, а также замена электрического и газового оборудования аналогичным по функционалу и мощности.
Если собственник решит, что ему необходимо пристроить к дому дополнительное помещение (сделать еще одну комнату), то важно знать — такие работы относятся не к перепланировке, а к реконструкции дома.
Реконструкция предполагает, что меняется не конфигурация помещений внутри указанной площади, а объем дома.
Одновременно происходит серьезное изменение инженерных коммуникаций, фасада частного дома, других важных параметров.
Реконструкцию дома утверждает муниципальный орган градостроения.
Требуется другой набор документов, обязательны согласования со всеми инстанциями, отвечающими за состояние и обслуживание коммуникаций. Если самовольно сделать пристройку к дому, то узаконить ее можно только через суд.
Чем регулируется
Жилищное законодательство регулирует перепланировку в частных домах так же, как в жилых многоэтажках.
Вопросу посвящена:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Перепланировка частного дома проводится на основании:
| Статья | Описание |
| 25 ЖК РФ | виды переустройства и перепланировки жилого помещения |
Незаконная перепланировка частного дома рассматривается в:
| Статья | Описание |
| 26 ЖК РФ | основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
Узаконивание сделанной в доме перепланировки регулируется:
| Статья | Описание |
| 29 ЖК РФ | последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения |
Нормативы, по которым должны быть проведены работы, изложены в СанПиН:
| Номер | Описание |
| 2.1.2.2645-10 | «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» |
Интересуетесь как осуществляется регистрация перепланировки,читайте здесь.
Хотите узнать, как проводится перепланировка в хрущевке, смотрите тут.
Перепланировка частного дома проводится на основании разработанного проекта (для сложной перепланировки) или эскиза (в случае простой перепланировки).
На масштабные работ, связанные с изменением конфигурации помещения, нужно получить разрешения. В некоторых случаях разрешение не требуется, но сведения о них подаются в компетентные инстанции.