Каждый человек стремится улучшить свое жилье, чтобы в нем было уютно и приятно жить. В силу своих стремлений он преобразовывает жилое помещение, изменяя его внутреннее пространство в соответствии со своими потребностями. Но перед ним может встать вопрос, можно или нет осуществить перепланировку, если жилье было приобретено в ипотеку.
Общие понятия
Ипотечное кредитование обрело большую популярность в России, потому что в целях улучшения жилищных условий граждан государство предпринимает ряд мер.
Они направлены на обеспечение достойным жильем российских граждан, которые не имеют собственное жилье. У большинства граждан оно не соответствует требованиям, предъявляемым нормами к жилищным условиям.
По большей части, приобретая жилую площадь, граждане улучшают условия проживания, что, несомненно, является преимуществом.
Но ее владелец не может совершать какие-либо сделки с нею, пока полностью не погасит взятые в заем кредитные средства. Любое свое действие в отношении жилой площади, купленной в ипотеку ее владелец должен согласовать с банком.
Право собственности на жилье остается за банком, который ссудил деньги на его приобретение. При ипотечном кредитовании согласно правилам программы жилье становится предметом залога.
Его владелец может пользоваться им, жить в нем, но теряет право распоряжения до погашения кредитных средств.Что вызывает неопределенность в отношении производства работ по перепланировке.
Что это такое
Под выражением «перепланировка» подразумевается изменение внутреннего пространства жилой площади, ее конфигураций, размеров.
При перепланировке производятся строительные работы, которые преобразовывают жилье, внося отклонения в проектные решения.
Сообразно указаниям статьи 25 Жилищного кодекса РФ в технический паспорт жилого помещения должна быть осуществлена запись об изменениях, внесенных в существующий проект.
При перепланировке жилого помещения производятся нижеперечисленные виды работ:
| Показатели | Описание |
| Перенесение межкомнатной перегородки | на другое место, ее разборка |
| Установка нового дверного проема | взамен старого |
| Объединение комнат | либо разделение одной комнаты на несколько частей |
| Устройство второго санузла | — |
| Оборудование дополнительной кухни | — |
| Расширение площади | за счет вспомогательных помещений, например, кладовки |
| Устройство отдельного входа в кухонное помещение | — |
| Переустройство существующего тамбура | в холл |
В соответствии с нормативами законодательных актов приобретенное на средства, полученные по программе ипотечного кредитования жилье можно перепланировать.
При этом надлежит соблюсти некоторые правила, которые непосредственно влияют на придание законной силы перепланировке.
На кого распространяется
Перепланировку внутреннего пространства жилья может произвести любой владелец жилого помещения вне зависимости от его принадлежности. Но он должен соблюсти установленный законодателем порядок при осуществлении своего намерения.
Жильцы отвечают за содержание общего имущества в надлежащем виде, что обеспечивается нормами строительного права.
Если было изменено внутреннее пространство жилплощади, то ее владельцу следует поставить в известность жилищную инспекцию, Бюро технической инвентаризации.
При этом они должны представить новый проект, в котором отражаются внесенные в существующий проект изменения.
Если указанные инстанции не станут возражать, то изменения вносятся в проект. Старые линии чертежей отмечаются красными линиями.
Куда обращаться
Чтобы оформить техническую документацию нужно подать заявление в жилищную комиссию, сформированную при администрации муниципального образования.
В заявлении указываются виды произведенных работ. К нему прилагаются схемы, чертежи измененных конструктивных элементов.
Если комиссия даст разрешение на изменение существующего проекта, то документы передаются в БТИ, где оформляется новый проект.
Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке
Право распоряжения жилой площадью, являющейся предметом залога в банке ограничено. Банки в договоре ипотечного кредитования предусматривают условие относительно осуществления перепланировки.
В соответствии с ними налагается запрет на производство работ, связанные с перепланировкой квартиры в ипотеке без согласования с банком.
Когда допускается
Процедура оформления занимает несколько месяцев, в продолжение которых теряются значительное материальные средства.
Для получения разрешения на проведение перепланировки жилого помещения подается заявление в жилищную комиссию местного самоуправления.
Обязательным условием является оформленное в установленном законодателем порядке право собственности.
Перепланировку можно провести, если производство работ не влечет:
| Показатели | Описание |
| К нарушению прав, интересов лиц | проживающих в многоквартирном доме |
| К образованию аварийной ситуации | вследствие разрушения жилого дома, факта угрозы жизни и здоровью жильцов дома |
| Нарушению норм и правил строительного права, ГОСТ | — |
Существующий проект жилого помещения не подлежит изменению при выявлении факта допущения серьезных нарушений строительных норм и правил либо производства строительных работ, способствующих разрушению жилого здания.
Необходимые условия
Производство строительных работ по перепланировке, приобретенной на кредитные средства жилого помещения, должны быть согласованы с банком. Он может дать разрешение, если не будет нарушена цельность несущих конструкций.
Законодатель ввел ограничения по видам строительных работ, которые могут быть произведены в ходе перепланировки жилых помещений.
В их число входит любые виды работ:
| Показатели | Описание |
| Вызывающие ухудшение состояния конструкций дома | его отдельных элементов |
| По переустройству жилых помещений | в нежилые помещения |
| Нарушающие прочность и устойчивость несущих конструкций | приводящие к разрушению здания |
| Увеличивающие нагрузки | на несущие конструкции до предельно допустимых нагрузок |
| Производящиеся с нарушениями норм строительного права | безопасности жизнедеятельности, правил пожарной безопасности, СНиП СаНП, ГОСТ |
Владелец жилья может произвести работы по перепланировке, если он получит разрешение банка. Как правило, он в целях обеспечения собственной безопасности отказывает клиентам в их производстве.
У него могут возникнуть осложнения с реализацией предмета залога, если заемщик окажется неплатежеспособным, что не позволит заемщику полностью расплатиться с банком.
Обстоятельство возникает в том случае, когда заемщик не сможет своевременно погасить кредитные средства и начисленные на них проценты.
В сложившейся ситуации банк требует вернуть жилому помещению первоначальный вид либо узаконить произведенные работы. Норма предусмотрена предписаниями статьи 29 ЖК РФ.
Как оформить
Если в договора ипотечного кредитования заложено запрещающее осуществление перепланировки условие, то ее производство считается незаконной.
В такой ситуации перепланировка подлежит осуществлению после погашения кредитных средств. Если запрет на ее осуществление не наложен условиями договора, то надлежит подать заявления в соответствующие инстанции.
Последовательность действий при оформлении перепланировки:
| Показатели | Описание |
| Подача заявления в банк | стоимость его услуги по рассмотрению заявления равна от 2 000 рублей до 5 000 рублей |
| Согласование вопроса о перепланировке | со страховой компанией |
| Получение разрешения жилищной комиссии | либо отдела капитального строительства администрации муниципального образования на осуществление перепланировки |
| Разработка проекта по перепланировке | — |
| Согласование проекта | в органе Роспотребсоюза, Министерства чрезвычайных ситуаций, управления пожарного надзора |
| Производство строительных работ | — |
| Подача заявления вместе с проектом | требуемыми документами в Бюро технической экспертизы для внесения изменений в технический паспорт жилого помещения |
| Предоставление в банк нового технического паспорта | с указанием красными линиями произведенных изменений внутреннего пространства жилого помещения |
| Уведомление страховой компании об осуществлении перепланировки | в отдельных банках для осуществления перерасчета размера страхового возмещения требуют провести независимую экспертизу. Она необходима для установления рыночной и ликвидной стоимости жилого помещения, которая имеет новый облик внутреннего пространства, его конфигураций |
Но в первую очередь необходимо получить разрешение соседей по подъезду на производство строительных работ по перепланировке.
Во всех вышеуказанных инстанциях просят предоставить официальную бумагу, подтверждающую согласие соседей на перепланировку.
Если они против осуществления строительных работ по перепланировке, то в разрешении заемщику будет отказано.
Без разрешения банка
Если произведены строительные по изменению конфигурация внутреннего пространства жилого помещения без согласования с банком, то банк имеет право потребовать от заемщика узаконить их либо вернуть квартире соответствующий техническому паспорту вид.
Как правило, банк периодически проводить проверку жилого помещения, о чем указывается в договоре ипотечного кредитования.
При этом плановая проверка осуществляется один раз в год, внеплановая по мере поступления в него сообщений о каких-либо изменениях договора.
Если в банк поступит сообщения о внесенных в планировку жилого помещения неправомерных изменениях без согласования с банком, то банк может наложить штрафную санкцию на владельца предмета залога.
В отдельных случаях он требует погашения кредитных средств досрочно, если заемщик не исполняет условия договора. Неисполнение заемщиком его обязательств перед банком приводит к подаче искового заявления в судебный орган.
В сложившейся ситуации велика вероятность потери жилого помещения, которое полностью отходит в распоряжение банка.
Наилучшим вариантом является один из нижеприведенных:
| Показатели | Описание |
| Отказ | от производства перепланировки |
| Досрочное погашение кредитных средств | — |
| Получение разрешения на перепланировку в банке | соответствующих инстанциях |
| Уведомление банка | о произведенных работах |
В трех последних случаях уплата штрафа неизбежна, но появляется возможность осуществления перепланировки.
Видео: ипотека и перепланировка квартиры
Важные нюансы
Потенциальный заемщик при оформлении ипотечного кредита должен подыскать жилье удовлетворяющего не только его потребности, но и требования банка.
В любой ситуации они являются основополагающими, потому что банк может отказать в предоставлении кредитных средств.
Если банк идет навстречу клиенту, то отводит ему для согласования намерения о перепланировке от 3 до 6 месяцев.
Заемщик за указанный промежуток времени должен обойти все инстанции и представить банку документы, подтверждающие согласие отвечающих за производство работ инстанций.
В противном случае, банк налагает штрафную санкцию на заемщика.
Определение самовольной перепланировки дано в статье 26 ЖК РФ, где указаны виды запрещенных работ по обустройству жилого помещения.
Ее осуществление без обоснования произведенных работ влечет к применению административной ответственности.
В соответствии с нормативами статьи 7.21 КоАП жилищная инспекция уполномочена к принятию мер воздействия в отношении жильцов за нарушение ими правил пользования жилым помещением.
В ней отмечено, что размер штрафа:
| Показатели | Размер |
| За порчу общего имущества, включая жилые помещения в малоэтажном здании, инженерное оборудование | составляет от 1 000 до 1 500 рублей |
| За производство самовольной планировки в высотных многоквартирных домах | 2 000-2 500 рублей |
Если заемщик намерен приобрести жилое помещение с неузаконенной перепланировкой, то он должен принять во внимание, что банк не выдает кредитные средства для покупки такого рода жилое помещение.
Его рыночная стоимость существенно снизиться за счет произведенным незаконным способом работ. Банк крайне редко, но предоставляет ипотечный кредит с учетом характера внесенных в проект изменений, если они не нарушают норм СНиП, ГОСТ.
Чем регулируется
Вопросы общественного проживания граждан в многоквартирных домах регулируются Жилищным, Гражданским кодексами, иными нормативно-правовыми актами.
Что касается производства работ по перепланированию внутреннего пространства жилплощади, то порядок его осуществления, правила согласования в соответствующих инстанциях регламентируются:
| Глава | Описание |
| Гл. №4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Законодатель разъяснил суть незаконной планировки, его последствия в указаниях:
| Статья | Описание |
| 26 ЖК РФ | основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
| 29 ЖК РФ | последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения |
Гражданский кодекс РФ:
| Статья | Описание |
| 151 | компенсация морального вреда |
| 210 | бремя содержания имущества |
| 290 | общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме |
Самовольная перепланировка жилого помещения расценивается законодателем в качестве незаконно произведенных работ, о чем отмечено в:
| Статья | Описание |
| 26 ЖК | его владелец привлекается к мере ответственности |
Обязанность по соблюдению прав и интересов жильцов многоквартирного дома, поддержание жилых помещений в надлежащем виде учреждена положениями:
| Статья | Описание |
| 30 ЖК | если они нарушают условия совместного проживания в одном доме, то жильцы привлекаются к мере ответственности. Она проявляется в виде предупреждения, штрафной санкции |
Если жилое помещение на праве собственности принадлежит муниципальному образованию, то квартиросъемщик может быть сообразно:
| Статья | Описание |
| 90 ЖК | выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма |
В соответствии с положениями:
| Статья | Описание |
| 161 ЖК | управляющая многоквартирным домом компания обязана обеспечить его жильцам безопасные, комфортные условия проживания |
Норма предусмотрена в акте:
В противном случае она привлекается к административной ответственности сообразно указаниям:
| Статья | Описание |
| 162 ЖК | договор управления многоквартирным домом |
Вопросы касательно применяемых мер воздействия к нарушившим нормы строительного права владельцам жилых помещений предусмотрены в Кодексе РФ об административных правонарушениях.
В частности, положениями:
| Статья | Описание |
| 7.21 КоАП | граждане привлекаются к мере воздействия в виде предупреждения, наложения штрафной санкции |
Отдельные вопросы относительно узаконивания изменений, внесенных в план жилого помещения, предусмотрены в:
| Статья | Описание |
| 22 КАС | подача административного искового заявления по месту жительства, месту нахождения административного ответчика |
| 24 КАС | подсудность по выбору административного истца |
| 62 КАС | обязанность доказывания |
| 78 КАС | содержание определения о назначении экспертизы |
| 219 КАС | срок обращения с административным исковым заявлением в суд |
| 220 КАС | требования к административному исковому заявлению о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями |
| 226 КАС | судебное разбирательство по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями |
| 227 КАС | решение суда по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями |
В них закреплен порядок подачи искового заявления, его рассмотрения судебным органом. Например, в статье 226 КАС установлены сроки рассмотрения искового заявления.
Федеральный закон:
В нем учрежден размер штрафа, разъяснен порядок наложения штрафной санкции, дано определение мер воздействия.
Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| Изданный законодателем 24 июля 2007 года под номером 221-ФЗ | «О государственном кадастре недвижимости», акт своими положениями учредил осуществление записи в реестр недвижимости обо всех изменениях, касающихся отдельных жилых зданий |
В инструкции:
Акт:
| Номер | Описание |
| N 55-48/1 | «О порядке проведения ремонта, связанного с повреждением жилого помещения», разъяснены вопросы относительно нарушения прав граждан, обеспечивающих сохранность личного пространства |
Постановление Госстроя РФ:
Акт учреждает правила по производству капитального ремонта и реконструкции объектов, которые входят в сферу жилищно-коммунального хозяйства.
В нем указывается об обеспечении сохранности, содержания жилищного фонда, о проведении технической инвентаризации.
Правила обязательны для исполнения государственными органами исполнительной власти субъектов РФ, органы государственного контроля и надзора, местного самоуправления.
И в заключение необходимо заметить, что владелец должен получить разрешение банка на производство перепланировки квартиры в ипотеке штраф, в качестве меры воздействия.
Владелец жилого помещения должен обладать правом собственности на него, чтобы у него появилась возможность производства работ по перепланировке.
Но для ее осуществления надлежит получить разрешение инстанций, отвечающих за эксплуатацию жилого здания.