Для улучшения условий проживания в малогабаритной типовой квартире владельцы прибегают у перепланировке. Благодаря изменению конфигурации жилья оно становится более функциональным. Кроме того, увеличивается полезная и жилая площадь комнат. В панельных домах перепланировка имеет свои особенности.
Основные моменты
Благодаря возведению панельных многоэтажек в СССР была во многом решена проблема нехватки жилья. На сегодняшний день в регионах большая половина жилого фонда включает именно такое дешевое и быстровозводимое жилье.
Строительство панельных домов активно продолжается — это быстро, бюджетно, выгодно.
Особенность многоквартирных домов панельного типа в том, что они созданы практически из одних несущих стен.
Во всяком случае, количество несущих стен в таких высотках очень велико. Именно поэтому перепланировка квартиры любого метража, от однокомнатной до 4-х комнатной затруднена.
Законодательство запрещает манипуляции с несущими стенами. Это требование безопасности, нарушение которого может окончиться разрушением части дома или его полным обрушением.
И все же варианты перепланировки малогабаритных квартир есть.
Что это такое
Дизайнеры и строители придумали немало способов изменить скучную и не всегда удобную планировку квартир в панельных домах так, что не нарушить требований законодательства и удовлетворит желание владельцев квартир.
Наиболее популярны такие варианты:
- присоединение утепленных лоджий и балконов к жилой комнате;
- соединение кухонного помещения и гостиной;
- объединение ванной комнаты и туалета;
- выделение кухни в другое помещение;
- разделение большой комнаты с двумя окнами перегородкой так, чтобы получились две небольшие комнаты с одним окном.
Есть и другие варианты, например, обустройство зоны отдыха на балконе, устройство двух санузлов и пр.
В любом случае обилие несущих стен в панельных домах диктует более жесткие условия согласования проектов перепланировки.
Поэтому делать такой проект должна лицензированная ремонтно-строительная организация, имеющая соответствующий опыт.
Малейшая ошибка в определении нагрузки на несущие стены и плиты перекрытия чревата трагедией, поэтому самостоятельная перепланировка или помощь сомнительных фирм одинаково неуместны.
В проект могут быть включены различные виды работ, требующих обязательного согласования в контролирующих инстанциях:
| Показатели | Описание |
| Устройство или снос ненесущих стен | и гипсовых перегородок |
| Заделывание проемов | в несущих или ненесущих стенах |
| Изменение конструкции пола | — |
| Перенос инженерных сетей | внутри периметра квартиры и др. |
Если объем работ большой, предполагается серьезное изменения конфигурации помещений, то составление проекта перепланировки обязательно.
Документ имеет важное значение, если необходимо пробить отверстие в несущей стене или присоединить к жилой комнате техническое помещение.
Если же нужно сделать какие-то незначительные работы, например, снести перегородку между коридором и жилой или технической комнатой, то достаточно выполнить эскиз.
Перепланировку следует отличать от переустройства – изменения расположения бытовых приборов и сантехники в пределах одного помещения.
Создавать проект в этом случае не нужно, но уведомлять контролирующие органы о проведенных работах, а также вносить изменения в техпаспорт нужно обязательно.
Не требуют отражения в техпаспорте, а также согласования с жилинспекцией и даже уведомления незначительные виды работ по обустройству квартиры:
| Показатели | Описание |
| Косметический ремонт | — |
| Замена старых приборов на новые | с тем же функционалом |
| Замена встроенных шкафов | и другой мебели, не образующей отдельное помещение |
Остекление балконов не требует согласования, но уведомить контролирующий орган нужно. Нюансов много, особенно если речь идет о панельных домах с разной толщиной стен.
Кто обращается
Разрешение на перепланировку выдается собственникам жилых помещений, которые могут подтвердить право собственности соответствующей документацией.
Обратиться в жилищную инспекцию могут:
| Показатели | Описание |
| Непосредственные владельцы квартиры в панельном доме | — |
| Родственники бывшего владельца | передавшего квартиру по наследству, если право собственности на наследственное жилье уже подтверждено |
| Квартиросъемщики | проживающие в помещении по договору соцнайма |
| Люди, проживающие в квартире по согласованию с собственником | и имеющие от него соответствующую доверенность |
Если кто-то из проживающих в квартире людей не согласен с перепланировкой, то разрешение получить вряд ли удастся.
Куда идти
Разрешение на перепланировку выдается жилищной инспекцией муниципального уровня либо специальной комиссией при муниципальном органе власти. Если хочется сделать перепланировку, следует нести заявление и пакет документов именно сюда.
Собирать этот пакет придется в разных инстанциях:
| Показатели | Описание |
| Бюро технической инвентаризации (БТИ) | выдает техпаспорт |
| Ремонтно-строительная или проектная фирма изготовит проект (эскиз) перепланировки | а после ремонта – техническое заключение |
| Санэпидемстанция, пожарная инспекция, газовая служба | должны сделать свое заключение, подтвердив безопасность перепланировки |
| После получения акта о перепланировке | его нужно сдать в БТИ, Кадастровую палату, регистрационную палату для изготовления новых документов на квартиру |
Незаконная перепланировка включает такие виды работ, которые запрещены законом, то есть несут прямую угрозу жизни и здоровью людей, а также нарушают их права.
Если перепланировка сделана без согласования, но не нарушает закон, то ее можно официально оформить, то есть узаконить.
Выявление незаконной перепланировки и отказ собственников как узаконить работы, так и вернуть помещению прежний вид чреваты судебным расследованием.
Заявление-иск может подать как управляющая компания, так и обеспокоенные жильцы соседних квартир.
Перепланировка квартиры в панельном доме
Один из наиболее популярных вариантов перепланировки квартир в панельном доме – расширение площади кухни.
Сложность в следующем:
| Показатели | Описание |
| Как правило, стена между кухней и комнатой является несущей | сносить ее никто не разрешит |
| Нельзя расширять кухню и за счет санузла | так как уменьшение площади санитарной комнаты не допускается по закону |
| Между туалетом и кухней обычно располагается общедомовая система вентиляции | манипуляции с которой также запрещены |
Перепланировка однокомнатной квартиры в панельном доме разнообразна. Благодаря удачным дизайнерским решениям можно превратить одну комнату в две, выделить зону отдыха и работы, устроить спальное место.
Снос стены между кухней и жилой комнатой разрешен лишь в том случае, если она не несущая. Однако можно получить разрешение на устройство проема между помещениями, усиленного металлической конструкцией.
Разрешается объединить ванну с туалетом. Расширение возможно за счет нежилой площади – гардеробной комнаты, коридора.
За счет жилых комнат расширить санитарную зону (так называемые мокрые комнаты) нельзя. Кроме того, для панельных домов действует запрет на устройство ванной комнаты над жилой комнатой соседей снизу.
Нередко ванна заменяется душевой кабиной, а за счет коридора «наращивается» площадь жилой комнаты. Возможны и обратные действия — когда коридор превращается в полноценную прихожую или его часть превращается в гардероб.
2-х комнатные квартиры в панельных домах схожи с однокомнатными маленькими комнатами и кухней, неудобной планировкой.
Типичные хрущевки, например, имеют проходные комнаты, что крайне неудобно при наличии и двух, и трех комнат. Решить проблему можно, например, переносом ненесущей стены, разделением смежных комнат.
Более того, если заказать проект у опытных специалистов, то можно сделать двухкомнатную квартиру трехкомнатной или превратить ее в роскошную современную квартиру-студию.
Масштабная перепланировка 3 х комнатной квартиры в панельном доме также имеет разные варианты в зависимости от цели хозяев.
Можно соединить кухню и комнату, создать две отдельные зоны (хозяйскую и гостевую) с двумя санузлами, расширить площадь коридора, выделив место под гардеробную комнату.
Необходимые условия
Основное условия для проведения перепланировки – наличие разрешения от контролирующих органов. Чтобы добиться его, следует грамотно составить проект, определив несущие стены.
Заниматься этим должны опытные специалисты. Важно получить адекватное техническое заключение о стенах, чтобы безбоязненно заниматься устройством проемов с усилением или сносить ненесущие стены без риска вызвать обрушение всей многоэтажки.
Следующий момент – определиться с объемом работ:
| Показатели | Описание |
| Перепланировка может быть незначительной | — |
| Масштабной | полностью меняющей конфигурацию помещения |
Понятно, что получить разрешение на перепланировку первого типа проще, чем добиться права целиком изменить помещение.
Порядок действий
Прежде чем подать заявление на перепланировку в жилищную инспекцию, следует проделать большую предварительную работу.
Действовать нужно следующим образом:
| Показатели | Описание |
| Обратиться в лицензированную проектную организацию | которая занимается составлением проектной документации на перепланировку. Как правило, задачу согласования проект с инстанциями фирма тоже берет на себя |
| Заказать в БТИ техпаспорт | и экспликацию помещений |
| Получить разрешение на перепланировку | в СЭС, МЧС |
| С собранным пакетом бумаг обратиться в жилищную инспекцию с заявлением | запрос рассматривается в течение полутора месяцев |
| Получив разрешение на перепланировку и журнал строительно-ремонтных работ | провести необходимые работы согласно проектной документации |
На перепланировку дается от 4 до 6 месяцев. Завершив работы, собственник помещения должен пригласить приемную комиссию для осмотра помещения и составления акта о завершении перепланировки.
Полученный акт – основной документ для дальнейших действий собственников. Именно его нужно предъявить в БТИ для изготовления нового технического паспорта.
Далее следует внести изменения в сведения Кадастровой и Регистрационной палаты. На основании нового техпаспорта и акта завершения перепланировки будет изготовлено новое свидетельство о праве собственности.
Как оформляется
Проект на перепланировку изготавливается в двух экземплярах. Оба экземпляра должны быть подлинниками, а не оригиналом и ксерокопией.
Проект согласовывается с контролирующими инстанциями. Если достаточно эскиза, то его согласовывать не нужно. Для несложных работ, не изменяющих конфигурации помещений, эскиза достаточно.
Вместе с заявлением в жилинспекцию подается пакет документов:
| Показатели | Описание |
| Проект будущей перепланировки | два экземпляра |
| Разрешение | от СЭС, МЧС |
| Оригинал техпаспорта | из БТИ |
| Свидетельство на квартиру | о праве собственности |
| Справка из управляющей компании по стандартной форме | о количестве проживающих в квартире |
| Согласие | подписанное всеми поживающими в квартире людьми |
Вместо пакета специалист жилинспекции выдаст заявителю расписку в получении документов. В течение 45 суток будет принято решение, собственник получит письменное уведомление.
Если решение положительное, вместе с ним выдается журнал строительно-ремонтных работ для фиксации этапов, сроков перепланировки.
С какими трудностями можно столкнуться
Существует множество нюансов, связанных с толщиной несущих стен. Так, если панельный дом в Москве сдан до 2007-го года, то разрешается делать проем в несущей стене, так как она достаточно прочная.
Если же дом вошел в эксплуатацию после указанной даты либо его создал Моспроект, то любые манипуляции с несущими стенами запрещены.
Опытные специалисты могут подсказать нюансы. Так, если в несущей стене есть специфическое углубление (специально предназначенное для возможной организации проемов), то в нем можно сделать отверстие и усилить его металлической конструкцией.
Похожие нюансы важны и в случае присоединения балконов к жилому помещению.
Имеет значение:
| Показатели | Описание |
| Наличие балконного порожка (убирать его нельзя, чтобы не нарушить мостики холода) | так как его отсутствие привет к ухудшению условий проживания соседей появление сырости, плесени |
| В панельных домах определенного типа нельзя сносить подоконники | однако из можно обыграть в интерьере, устроив, например, стол |
Запрещено штробление несущих стен для устройства труд водяного снабжения или прокладки новой электропроводки. Наказание за проложение штробы – крупный денежный штраф.
Видео: как узаконить перепланировку квартиры
Как узаконить
Если квартира куплена с перепланировкой, не отраженной в техпаспорте, или досталась по наследству с аналогичной проблемой, то новый собственник становится ответственным за незаконную перепланировку.
Даже невинный снос дверной коробки из коридора в кухню может стать причиной штрафа и неприятностей с контролирующими органами.
Кроме того, продать или обменять квартиру, техпаспорт которой не соответствует реальности, нельзя. Придется либо восстанавливать прежнее состояние помещения, либо узаконивать перепланировку.
Чтобы узаконить проведенные работы постфактум, нужно сделать следующее:
| Показатели | Описание |
| Заказать в строительно-ремонтной фирме проект или эскиз | в зависимости от объема работы |
| Заказать техпаспорт | получить разрешение от СЭС, МЧС, отдела архитектуры |
| Подать заявление в жилинспекцию | приложив к нему вместе с документами из БТИ и прочих инстанций также св-во о праве собственности на квартиру и справку из домоуправления |
| Дождаться решения жилинспекции | — |
Если решение будет положительным, то следующий шаг – заявление в БТИ и изготовление нового техпаспорта помещения.
Затем, если в результате перепланировки изменилась площадь комнат, нужно обратиться в Регистрационную палату и переделать свидетельство о праве собственности.
Получив отказ узаконить перепланировку, можно либо подать исковое заявление в суд (представить все тот же набор документов), либо сделать повторный запрос в жилинспекцию, выждав три месяца.
Важные нюансы
Чтобы понять, несущая стена перед вами, или не несущая, в большинстве случаев нужно измерить ее толщину. Если она превышает 12 см, то является несущей. Манипуляции с ней запрещены либо ограничены особыми условиями.
Перепланировка однокомнатной квартиры в панельном доме затруднена именно потому, что практически все стены в ней являются несущими.
Единственный вариант в этом случае – сделать легкие гипсокартонные стены-перегородки, чтобы зонировать пространство.
Не обязательно делать перегородки до потолка. Порой достаточно наметить зоны отдельных помещений, чтобы добиться достаточной степени бытового комфорта. Так можно получить, например, спальное место и гостиную.
В панельных домах ванная комната обычно маленькая, и владельца стремятся расширить ее за счет соединения с санузлом.
Важно помнить, что нормы запрещают устанавливать сантехнические приборы в отдалении от труб центральной канализации.
Кроме того, важно выдерживать и другие требования СанПиНов, например, определенный уклон труб для слива в канализацию. Специалисты проектной организации владеют нужной информацией.
Законодательная база
Перепланировка квартир в многоквартирном доме регулируется положениями:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
В частности:
| Статья | Описание |
| 25 ЖК РФ | виды переустройства и перепланировки жилого помещения |
| 26 ЖК РФ | описывает ответственность за незаконную перепланировку |
| 29 ЖК РФ | изложены основания для узаконивания перепланировки, сделанной без согласования с контролирующими органами |
Интересуетесь что является незаконной перепланировкой, читайте здесь.
Хотите узнать, чем грозит незаконная перепланировка квартиры при покупке, смотрите тут.
Перепланировка квартир в панельных домах затруднена в силу большого количества несущих стен.
Тем не менее она возможна при условии знания многочисленных тонкостей и составления грамотного технического проекта перепланировки.