Перепланировка жилья – законное право граждан РФ. Однако при условии, чтобы проводимые работы не противоречат законодательству и не нарушают действующие нормы безопасности. Различают простую и сложную перепланировку, которую не нужно путать с переустройством. В зависимости от конкретного типа работ их нужно согласовать заранее либо уведомить жилинспекцию постфактум.
Что это такое
Улучшение условий проживания может заключаться не только в расширении жилплощади.
Можно сделать свою квартиру более удобной, улучшить функциональность отдельных помещений, организовать дополнительную комнату престарелым родителям или подросшим детям.
Жилищный кодекс определяет два типа манипуляций с жильем:
| Показатели | Описание |
| Перепланировку | то есть изменение конфигурации жилых комнат и технических площадей квартиры |
| Переустройство | то есть любые изменения, связанные с перемещением точек входа и расположения инженерных коммуникаций |
Так, перепланировка – это снос стен, дверных проемов, установка новых стен, расширение оконных и дверных проемов или их ликвидация и т.п. Переустройство – это перенос на новое место сантехники, электро- и газовых плит, вентиляционных выходов.
Таким образом, после перепланировки меняется первоначальная планировка квартиры, отражающаяся в техпаспорте. Это значит, что придется заменять техпаспорт, кадастровый паспорт, а при изменении размера помещения и свидетельство о праве собственности.
Кто может обратиться
Перепланировка помещения проводится по желанию собственника. Если квартира арендуется, то обращаться за разрешением можно только по доверенности от собственника.
Если собственник купил квартиру с несогласованной перепланировкой, и этот факт открылся, то ответственность ложится на нового владельца.
Таким образом, заказать перепланировку или узаконить ее могут:
| Показатели | Описание |
| Собственники квартиры | купившие у застройщика |
| Собственники квартиры, купленной на вторичном рынке | в том числе те, кто обнаружил несоответствие между реальным состоянием квартиры и данными техпаспорта БТИ |
| Наследники | получившие квартиру после смерти родственников в перепланированном состоянии (перепланировка не согласована) |
| Люди, снимающие жилье | на длительный срок на основании доверенности от собственника |
Если в квартире проживает несколько человек, то при оформлении перепланировки от каждого нужно получить согласие на работы.
Куда следует идти
Организация, курирующая вопросы перепланировки жилья в Москве, – это Мосжилинспекция (Московская жилищная инспекция).
Куда обращаться конкретно, зависит от адреса, по которому располагается квартира. Адреса столичных окружных инспекций перечислены на официальном сайте организации.
Документы на согласование перепланировки, а также уведомление об уже проведенных работах следует подавать именно сюда.
После того как ремонтные работы завершены, формируется приемочная комиссия, которая осматривает помещение на предмет соответствия представленному проекту перепланировки.
Если выявлены нарушения, то жилинспекция выносит предписание устранить нарушения или восстановить прежний вид квартиры согласно имеющемуся техпаспорту.
При благополучном завершении перепланировки собственнику придется заменить документы, обратившись:
- В Бюро технической инвентаризации.
- В орган Росреестра и кадастра.
Если перепланировка сложная и проводится по проекту, то заказать его следует в специализированной проектной организации или фирме-участнике СРО проектировщиков, имеющей доступ к данному виду работ.
С чего начать перепланировку квартиры
В 2011 году в Москве были приняты новые правила относительно процедуры перепланировки. Они значительно упростили процесс, так как часть работ теперь не нужно согласовывать, а о другой части вообще не нужно уведомлять Мосжилинспекцию.
Если никаких кардинальных перемен собственник не затевает и никакой опасности для многоквартирного дома нет, то согласование проекта не проводится.
Так, не нужно согласовывать остекление лоджий и балконов, перенос унитаза, установку легкой перегородки. Более того, для жителей типовых многоэтажек предусмотрена такая услуга, как разработанный проект перепланировки.
Можно выбрать готовое решение на сайте Мосжилинспекции и Московского научно-исследовательского и проектного института типологии и экспериментального проектирования.
Правительство Москвы приняло также список работ, на которые не нужно получать дополнительные разрешения:
- нужно сообщить о работах;
- принять инспектора для осмотра помещения;
- оформить новый техпаспорт.
На серьезные работы, связанные с капитальной перепланировкой помещения, нужно получить разрешение жилинспекции. Если проект согласован, собственнику выдается не только разрешение, но и журнал ремонтно-строительных работ.
Серьезную перепланировку, особенно связанную с манипуляциями с несущими стенами, можно доверить только специалистам.
После приемки работ представителями жилинспекции выдается акт перепланировки, на основании которого собственник будет переоформлять документы на квартиру.
Для чего нужно
Первый этап перепланировки – это не сбор документов.
Если хочется изменить функционал или внешний вид квартиры, нужно ответить на несколько вопросов:
| Показатели | Описание |
| Для чего делается перепланировка | какие задачи она должна решать, что именно хочется изменить |
| Выяснить, под какие понятия подпадают данные виды работ | перепланировка или переустройство |
| Узнать, требуется ли на конкретные работы разрешение жилинспекции или нет | — |
| Выяснить, не запрещены ли вообще данные работы | в типовом или нетиповом здании |
Если не провести предварительную работу, то может выясниться, что подготовка документом, траты на составление проекта и оформление справок были напрасны — в том виде, в каком задумал ее собственник, перепланировка невозможна.
Чтобы избежать такой ситуации, нужно пригласит специалиста из проектной организации, которая специализируется на составлении проектов, и проконсультироваться с ним.
Конструкция домов разная, соответственно, и правила перепланировки (разрешения и запреты) могут разниться.
Необходимые условия
| Показатели | Описание |
| Перепланировка помещения может быть простой и усложненной | — |
| Ликвидация дверных проемов | — |
| Изготовление новых проемов | в межкомнатных перегородках |
| Установка тонких легких стен | которые не увеличивают нагрузку на пол |
При простой перепланировке технический проект не составляется, согласование его не требуется.
При сложной перепланировке проект составляется в обязательном порядке, проводятся такие работы:
| Показатели | Описание |
| Разрешенные манипуляции с несущей стеной | пробивание отверстий, частичный снос |
| Изменение расположения дверных и оконных проемов | — |
| Разделение одной большой комнаты | на две маленьких |
| Увеличение площади санузла, кухни, ванной комнаты, кладовки | — |
| Объединение туалетной и ванной комнаты | — |
| Перенос туалета | в другую комнату |
| Объединение двух квартир | на одно площадке или ниже (выше) этажом |
| Установка новой вентиляции | — |
Основное условие, при котором возможна сложная перепланировка, – это разрешение от контролирующего органа.
В свою очередь, чтобы получить это разрешение, нужно заказать техпроект, который будет отвечать следующим требованиям:
- не нарушено законодательство;
- работы точно соответствуют СанПиНам, СНиПам, ГОСТам;
- не нарушены права жильцов соседних квартир;
- перепланировка не создает опасности для конструкции дома;
- в результате перепланировки жизни и здоровью людей ничего не угрожает.
При выполнении основных условий жилинспектор утвердит поданный на согласование пакет документов.
Процесс оформления
Процедура перепланировки квартиры проводится в несколько этапов. На каждом требуется оформить какой-то документ или получить разрешение.
Порядок действий при оформлении перепланировки следующий:
| Показатели | Описание |
| Взять в БТИ техпаспорт на квартиру, экспликацию, поэтажный план | если перепланировки затрагивает лестничное пространство |
| Заказать в проектной организации или фирме-члене СРО проектировщиков проект перепланировки | если изменения не затрагивают конфигурацию помещений, то проект не нужен |
| Собрать пакет документов | и обратиться в Мосжилинспекцию за разрешением на проведение перепланировки |
| Получить разрешение | и провести работы |
| Получить акт | о завершенной перепланировке |
| Заменить техпаспорт, кадастровый план и свидетельство о праве собственности на квартиру | если изменилась площадь комнат |
Таким образом, основной документ, с которого следует начать оформление перепланировки, – это технический проект. Если работы не сложные, то проект не требуется, составляется эскиз.
По новым правилам согласовывать проект в санэпидемстанции, пожарной охране, отделе архитектуры не надо. Жилинспекция все сделает сама.
Согласование
Процедура согласования перепланировки в жилинспекции не сложна. Если все документы собраны, то собственник относит их в жилищную инспекцию своего округа и ждет решения.
Не обязательно заниматься согласованием самостоятельно. Фирмы-проектировщики, как правило, не только оформляют технический проект, но и предоставляют прочие услуги по перепланировке квартиры, в том числе по согласованию с жилинспекцией.
Пакет документов рассматривается по общему закону не более полутора месяцев. О решении собственника уведомят в течение трех дней после вынесения вердикта.
Если оно положительное, то заявитель получает разрешение и журнал для фиксации этапов и сроков строительно-ремонтных работ.
Требуемые документы
В жилинспекцию для согласования перепланировки подаются документы по следующему списку:
| Показатели | Описание |
| Копия гражданского паспорта собственника (собственников) или его представителей | если согласованием занимается представитель фирмы-посредника |
| Заявление по установленной форме (пишется в инспекции) | если в приватизированной квартире несколько собственников, то они все должны присутствовать при подаче документов и подписать заявление |
| Техническое заключение о том, что перепланировка возможна | документ нужен, если предполагаются манипуляции с несущими стенами |
| Готовый технический проект на перепланировку | — |
| Технический паспорт квартиры из БТИ | нужен не только оригинал, но и копия |
| Справка из ЖЭКа | о составе проживающих |
| Согласие | от жильцов квартиры на проведение работ |
| Свидетельство о праве собственности на квартиру | плюс нотариально заверенная копия документа |
Раньше нужно было получить разрешение от СЭС, газовой, пожарной службы, но теперь такие документы не нужны.
Если квартира не приватизирована, то список документов для согласования будет таким:
| Показатели | Описание |
| Паспорт заявителя | — |
| Заявление | подписанное всеми членами семьи нанимателя социального жилья, достигшими совершеннолетия |
| Ордер на квартиру | или договор соцнайма |
| Выписка | из домовой книги |
| Лицевой счет | — |
| Техническое заключение | если вносятся изменения в несущую конструкцию |
| Проект перепланировки | — |
Стоимость
Сложная перепланировка обойдется собственнику в довольно крупную сумму. за что нужно будет заплатить:
| Показатели | Сумма |
| Техпаспорт БТИ | 1700 руб. |
| Техническое заключение о состоянии конструкций многоквартирного дома | 6-7 тыс. рублей |
| Технический проект перепланировки | от 10 до 50 тыс. рублей |
Если собственник обращается в специализированную организацию с целью получить все документы без личного участия, то дополнительные расходы составят:
| Показатели | Размер |
| Согласование в жилинспекции | от 20 до 60 тыс. рублей |
| Акт о завершенной перепланировке | 10-15 тыс. рублей |
| Изготовление нового техпаспорта | около 8 тыс. рублей |
В среднем перепланировка обойдется в приличную сумму. Собственнику придется заплатить около 30 тыс. рублей, если он занимается оформлением самостоятельно, и около 90 тыс. рублей, если поручает согласование и изготовление документов фирме-посреднику.
Установленные сроки
Процедура перепланировки занимает несколько месяцев. На каждом этапе работ действуют свои регламенты.
Установлены следующие сроки для проведения перепланировки, которая не затрагивает несущие стены, не изменяет конфигурация пола и инженерных коммуникаций:
| Показатели | Срок |
| Ждать разрешения из Мосжилинспекции | придется полтора месяца |
| Сдать готовые работы приемной комиссии и оформить акт | еще месяц |
| Получить новый техпаспорт БТИ | две недели |
Если проводится сложная перепланировка по техническому проекту, предполагающая изменение несущих стен, инженерных коммуникаций, конструкции пола, то сроки будут такими:
| Показатели | Срок |
| Получить техническое заключение от проектировщика дома | можно за два-три месяца |
| На разработку технического проекта перепланировки у инженеров | уйдет от 2 до 5 дней |
| Согласовать проект перепланировки | можно за полтора месяца |
| Приемная комиссия прибудет для осмотра помещения и выдаст акт о завершении работ | в течение одного месяца |
| На изготовление акта в БТИ | уйдет до двух недель |
| Если нужно поменять свидетельство о праве собственности на квартиру, то получить его в регистрационной палате | можно в течение месяца |
Разрешение на перепланировку, выданное Мосжилинспекцией, действительно в течение одного года. Его можно ежемесячно продлять.
Видео: перепланировка квартиры
Важные нюансы
Изменения 2011 года коснулись прежде всего объема и качества работ, которые подлежат согласованию.
Основные изменения такие:
| Показатели | Описание |
| Проект перепланировки больше не нужно согласовывать с пожарным надзором и Роспотребнадзором | Московская жилинспекция взяла эти функции на себя |
| При скрытых работах (устройство гидроизоляции или бетонной стяжки) прежде присутствие инспектора контролирующей организации было обязательным | теперь собственник вправе пригласить по своему выбору либо жилинспектора, либо инженера-проектировщика, которых готовил проект перепланировки. После завершения работ жилинспекция принимает их в любом случае |
| Срок действия выданного Мосжилинспекцией разрешения на перепланировку по новым правилам действует в течение года | раньше не более четырех месяцев. При этом собственник может продлевать документ |
| В комиссию по приемке готовой перепланировки больше не входят представители районной управы и управляющей компании | но если в ходе работ было затронуто общедомовое имущество, то присутствие представителя ЖК становится обязательным |
Важный вопрос, который по-прежнему волнует собственников — что можно при перепланировке квартиры и чего нельзя?
Не требуют разрешения:
| Показатели | Описание |
| Косметический ремонт помещений | — |
| Установка или ликвидация встроенных шкафом или антресолей | если они не образуются отдельных помещений, учитываемых в техпаспорте |
| Перестановка унитазов, ванн, раковин | в пределах того же помещения (туалета, ванной комнаты, кухни) |
| Перемещение отопительных приборов | без изменения конфигурации инженерных сетей |
| Установка теплых полов или водонагревающих приборов | а также другого дополнительного оборудования |
| Ликвидация проемов дверей | в ненесущих стенах и перегородках |
| Установка раздвижных дверей | не меняющих габариты комнаты |
| Замена материала внешней отделки балкона | остекление балкона и др |
Проведя указанные виды работ, нужно лишь уведомить о них Мосжилинспекцию в письменной форме (за исключением косметического ремонта).
По согласованному с контролирующей организацией проекту можно делать следующие работы, в том числе затрагивающие общедомовые сети и несущие стены:
- перенос «мокрых» помещений;
- прокладка дополнительных сетей при установке или перестановке газовой плиты;
- замена газовой плиты на электрическую;
- манипуляции с перегородками, отделяющими кухню от других помещений;
- устройство внутренней лестницы при объединении квартир по вертикали;
- устройство в несущих стенах и межквартирных перегородках новых проемов;
- изменение конструкции пола;
- изменение формы оконных и дверных проемов;
- изменение формы подъездных тамбуров без увеличения их площади;
- устройство на первом этаже лоджии и др.
Категорически запрещены работы, которые ухудшают условия проживания соседей и эксплуатации дома. Нельзя, чтоб в результате перепланировки стал затруднен доступ к инженерным сетям, электрическим рубильникам, прочим отключающим устройствам.
Нельзя проводить переустройство таким образом, чтобы помещение стало по закону непригодным для проживания.
Запрещены манипуляции с несущими стенами, которые могут привести к обрушению дома. Нельзя снижать эффективность ходов, предусмотренных для естественной вентиляции.
К числу запрещенных видов работ при перепланировке относятся также:
| Показатели | Описание |
| Повышение нагрузки на несущие конструкции, превышающие допустимую норму согласно проекту | например, при заливке бетонных стяжек или установке металлических перегородок |
| Вынос отопительных радиаторов на балкон | в лоджию |
| Установка теплых полов | подключенных в общедомовой системе отопления или водоснабжения |
| Нарушение санитарных, противопожарных, строительных норм | — |
| Устройство «мокрых» технических помещений | а также кухонь с газовой плитой над жилыми комнатами нижних соседей |
| Увеличение комнаты | за счет балкона или лоджии и др |
Если нарушены нормы и законы, то собственника ждет наказание за административное правонарушение согласно Кодексу об административных правонарушениях РФ.
Если по вине лица, проводящего несогласованную и незаконную перепланировку, произошло обрушение, погибли люди, причинен большой материальный вред, то его ждет наказание по уголовной статье.
Законодательная база
Для проведения процедуры перепланировки квартиры, расположенной в Москве, наиболее важны следующие нормативные и законодательные документы.
Постановление Правительства Москвы:
| Номер | Описание |
| №508 | «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (ред. 840) |
| №708 | «Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда» |
Постановление Правительства:
| Номер | Описание |
| №47 | «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» |
СНиП:
| Номер | Описание |
| 31-01-2003 | «Здания жилые многоквартирные» |
СанПиН:
| Номер | Описание |
| 2.1.2.2645-10 | «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» |
Жилищный кодекс РФ:
| Статья | Описание |
| 25 | виды переустройства и перепланировки жилого помещения |
| 20 | государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль |
Процедура перепланировки квартиры в Москве регламентируется постановлениями столичного правительства и может проводиться как по согласованию с Мосжилинспекицей, так и без разрешения контролирующего органа.
Отдельные виды работ не требуют согласования, но о них нужно уведомить окружную жилищную инспекцию по окончании работ.