Нежилое помещение, предназначенное для коммерческих целей, отличается от жилых комнат по функционалу, площади, особенностями планировки комнат. Если оно располагается в многоквартирном доме, потребуется обдуманная и законная перепланировка. Собственника, нарушившего требования законодательства, ждет не только штраф, но и более серьезное наказание вплоть до уголовного.
Основные моменты
Рациональное использование нежилого помещения предполагает адаптацию под нужды конкретного бизнеса.
В жилом доме могут быть размещены офисы, учреждения общественного питания, магазины, складские помещения.
Перепланировка потребуется в любом случае, и провести ее собственник обязан по закону.
Это значит, что нужно получить разрешение от контролирующих органов. Только после согласования проекта перепланировки можно приступать к непосредственным работам.
Важно, что закон различает перепланировку и переустройство:
| Показатели | Описание |
| Перепланировка | это масштабные изменения — изменение конфигурации пола, высоты потолка, дверных и оконных проемов, различные манипуляции с стенами (снос, устройство, перестановка), смещение входа, устройство отдельного входа и т.п. |
| Переустройство | это незначительные по сравнению с перепланировкой изменения, как правило, связанные с инженерными коммуникациями, сантехникой, бытовыми приборами |
Чтобы начать работы любого объема, собственник должен получить разрешительные документы. Самовольно, без согласования с контролирующими органами, затевать масштабные ремонтные работы запрещено.
Исключением являются мелкие работы по внутренней отделке, замене мебели и бытового оборудования на аналогичное (по функционалу).
Что это такое
Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме – это изменение его площади и конфигурации комнат.
Собственник проводит ее для адаптации под нужды конкретного бизнеса, улучшения условий эксплуатации, изменения функционального назначения комнат.
Обязательно учитываются санитарно-гигиенические, строительные и правовые нормы. Собственник может полностью изменить функциональное назначение комнат или оставить все без изменений.
Часто проводятся следующие виды работ:
| Показатели | Описание |
| Расширение площади комнаты (комнат) | за счет сноса стен или их переноса |
| Снос дверей | ликвидация оконных или дверных проемов |
| Пробивка дополнительного проема двери или окна | — |
| Разбивка большого помещения | на несколько маленьких |
| Перенос санузла | в другое помещение |
| Снос или установка лестничного пролета | — |
| Расширение проема окна или двери | — |
| Установка дополнительного сантехнического оборудования | или газовых (электрических) приборов |
Все перечисленные виды работ должны быть отражены в техпаспорте и согласованы с контролирующими органами.
Перенос инженерных коммуникаций, изменение конструкции пола, стен, потолка небезопасны, а потому возможность проведения таких работ должна быть оценена специалистами.
На кого распространяется
Закон о согласовании перепланировки нежилого помещения с контролирующими органами распространяется на лиц, пользующихся коммерческими площадями на законных основаниях.
К ним относятся:
| Показатели | Описание |
| Владельцы нежилых объектов | имеющие на руках свидетельство о праве собственности |
| Арендаторы нежилого объекта | действующие на основании доверенности от владельца и с его согласия |
Представители различных инстанций проводят плановые проверки коммерческих помещений, расположенных в жилых многоэтажных домах.
Проверяется состояние инженерных сетей, соответствие внешнего вида помещения имеющемуся техплану, пожарным и санитарным нормам.
Куда следует обратиться
Перепланировка требует обращения в различные учреждения и инстанции, особенно если работы предполагаются масштабные.
Куда обратиться собственнику, если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме:
| Показатели | Описание |
| Согласовывать перепланировку нужно в жилищной инспекции | в столице это Московская жилищная инспекция, или Мосжилинспекция |
| Предварительно собственнику придется обратиться в строительно-ремонтную или проектную организацию | и заказать техпроект перепланировки. Чтобы инспектор утвердил проект, фирма должна быть членом СРО с непросроченным допуском к данному виду работ |
Если проект большой, затрагивает газовые, электрические, водопроводные сети и канализацию, то следует получить разрешение в пожарной инспекции, Санэпидемстанции.
Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме
При перепланировке в многоквартирном доме собственник нежилого помещения должен действовать строго по закону и получить соответствующее разрешение.
В целом процедура перепланировки включает пять основных этапов:
- подготовка документов;
- создание технического проекта перепланировки;
- согласование проекта;
- работы по перепланировке согласно проекту;
- составление акта о завершении работ, приемка готового объекта.
Поскольку речь идет о многоквартирном жилом доме, согласование проект в Москве и других городах РФ проводится через жилинспекцию.
Законность работ, проводимых собственниками, определяет Жилищный кодекс РФ, а также многочисленные нормативные документы – правительственные постановления, отраслевые СанПиНы и СНиПы.
За нарушение законодательства собственника ждет административная ответственность в виде штрафа. В ряде случаев противники перепланировки нежилого помещения могут обратиться в суд и оспорить законность работ.
Если суд действительно выявит нарушения, владелец помещения должен будет устранить их либо вернуть объекту прежний вид в соответствии с техпаспортом.
Необходимые условия
Расположение нежилого помещения в многоквартирном жилом доме диктует обязательные условия, которые должны соблюдаться при перепланировке.
Обязательно должны соблюдаться следующие законодательные требования:
| Показатели | Описание |
| Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме без согласования с жилинспекцией запрещена | если контролирующим органом будет выявлено нарушение, самовольная или незаконная перепланировка, собственнику придется отвечать по закону |
| Недопустимы работы | которые по завершении затрудняют доступ к местам расположения общедомовых инженерных коммуникаций, а также мест общего пользования |
| Запрещен демонтаж или нарушение целостности несущих перекрытий и стен | на любые манипуляции с такими конструкциями собственник должен получить разрешение, а в ходе работ усилить место пробоя |
| Запрещено использование помещений, учтенных в плане штабов гражданской обороны | использовать такие объекты без согласования нельзя |
| Поскольку в ходе перепланировки собственник ограничивает права жильцов соседних квартир на пользование общедомовым имуществом, в том числе территорией, прилегающей к перепланируемому жилью | ему необходимо получить согласие от всех жильцов дома на проведение работ |
Последнее положение крайне важно для благополучного завершения работ. Недовольные граждане имеют полное право обратиться в суд с исковым заявлением, если посчитают свои права нарушенными.
Это подтверждается примерами из судебной практики — перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме представляет собой непростой в точки зрения закона проект, в котором должны быть учтены интересы всех пользователей общедомовым имуществом.
Распространена практика размещения на первых этажах многоквартирных домов различных коммерческих организаций — магазинов, салонов красоты, офисных помещений.
Если собственник не получил разрешение на проведение работ по перепланировке от всех собственников, то любой из жильцов, подав заявление в суд, может остановить работы.
Суд примет во внимание факт нарушения законодательства и может отменить разрешительное решение жилищной инспекции (в некоторых регионах РФ – городской комиссии при муниципальном органе власти).
Недостаточно получить согласие лишь от владельцев квартир, непосредственно прилегающих к нежилому помещению.
Все собственники жилых квартир дома должны дать письменное разрешение на изменение режима использования общедомового имущества и прилегающего земельного участка.
Кроме того, собственнику придется выполнить следующие условия:
| Показатели | Описание |
| Оборудовать отдельный вход | за счет устройства нового проема входной двери |
| Обеспечить систему вентиляции | если помещение перепланируется под продуктовый магазин |
| Если помещение оборудуется на втором этаже | то нижняя квартира тоже должна быть нежилой |
Кроме того, обязательно наличие противопожарных средств защиты. Коммуникации (канализация, отопительная система, электричество и горячее водоснабжение) должны быть подключены к городским сетям.
Прядок оформления
Чтобы оформить перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме, нужно следовать определенному законом порядку оформления работ:
| Показатели | Описание |
| Заказать в Бюро технической инвентаризации нужные документы | поэтажный план, экспликацию, технический паспорт |
| Оформить согласие жильцов многоквартирного дома | на проведение работ |
| Заказать в ремонтно-строительной или проектной организации технический проект перепланировки | важно, чтобы фирма имела допуск (непросроченный), лицензию, членство в СРО проектировщиков |
| Согласовать проект с органами контроля безопасного пользования жильем | СЭС, пожарная безопасность, газовая службы, электросети |
| Согласовать документацию в жилинспекции | — |
| Получить разрешение | на перепланировку помещения |
| Провести работы под наблюдением соответствующих инстанций | специалистов |
| Сдать работы приемной комиссии | получить акт о завершении перепланировки |
| Подать в БТИ и орган кадастрового учета документы для внесения изменений в техпаспорт помещения и реестр недвижимости | получить новые документы |
| Обратиться в регистрационную палату | и внести изменения в свидетельство о праве собственности на объект нежилой недвижимости |
Важным документом является акт о завершении перепланировки. На основании этого документа перепланировка признается завершенной, а главное – законной.
Подписывается акт в присутствии собственника или арендатора, а также представителей:
- Управляющей компании (ЖЭКа, ТСЖ).
- Фирмы-разработчика техпроекта.
- Пожарного надзора.
- Обслуживающей организации.
- Строительной компании.
Внешние изменения должны точно соответствовать проекту, журналу строительно-ремонтных работ, разрешению, выданному жилинспекцией.
Требуемые документы
На начальном этапе, когда требуется получить разрешение на проведение работ, инициатор перепланировки должен подготовить следующие документы:
- план БТИ;
- поэтажный план;
- экспликацию;
- техническое заключение о безопасности ремонтных работ;
- разрешительные документы из инстанций (пожарный надзор, СЭС, газовой службы). Если перепланировка не затрагивает инженерные коммуникации, функциональное назначение комнат не меняется, разрешение оформлять не нужно;
- проект перепланировки;
- свидетельство собственности на объект недвижимости;
- учредительные документы;
- договор страхования на случай причинения имуществу иди жизни жильцов дома вреда;
- акты-согласие на перепланировку от жильцов дома;
- договор авторского надзора (если при перепланировке будут затронуты несущие конструкции, коммуникационные сети, изменен архитектурный облик здания).
С подготовленным пакетом собственник должен обратиться в жилинспекцию и дождаться решения. Если оно положительное, выдается разрешение на проведение перепланировки согласно проекту и журнал ремонтно-строительных работ.
По завершении перепланировки оформляется важный документ – акт о проведенных работах (в трех экземплярах).
По одному экземпляру получают собственник, представитель БТИ и жилинспекции (отправляется в архив). На основании акте переделывается свидетельство собственности, техпаспорт, кадастровый паспорт.
Особенности процедуры
При оформлении заявления в БТИ на получение техпаспорта и кадастрового паспорта нужно указать причину перепланировки.
Если на руках у собственника уже есть нужные бумаги, представитель Бюро после осмотра помещения просто поставит в них нужные отметки.
Если многоквартирный дом относится к зданиям, представляющим интерес с точки зрения архитектурного отдела муниципального органа власти (представляет историческую, культурную ценность), то дополнительно следует получить разрешение и оттуда.
При вводе перепланированного помещения в эксплуатацию представители межведомственной комиссии принимают проведенные работы. Особо тщательно проверяются акты скрытых работ (например, заливки бетонной стяжки).
Комиссия должна убедиться в том, что доступ к инженерным общедомовым сетям не затруднен в результате ремонта.
Акт о выполненных работах – основной документ, который позволит переоформить документы на помещение.
Установленные сроки
Проект перепланировки проектная фирма выполнит быстро. Как правило, это не занимает дольше пяти рабочих дней.
Если специалисты не загружены, а перепланировка не сложная, то готовый проект можно получить уже на вторые сутки.
Сколько займет сбор документов по инстанциям, заранее сказать сложно. На рассмотрение заявления, поданного в жилинспекцию, отводится 30 суток.
В течение месяца межведомственная комиссия обязана принять завершенные работы и выдать акт.
Видео: перепланировка помещения
Важные нюансы
Владельцы помещений, не имеющие опыта или нужной юридической подготовки, в некоторых случаях принимают неправильные решения относительно перепланировки.
Между тем, право пользоваться объектом объекта недвижимости, распложенном в жилом или нежилом доме, не значит, что владелец может делать с помещением все что угодно.
Согласование на перепланировку нужно оформлять в любом случае, но особенно скрупулезно – в случае расположения помещений на первом этаже жилого многоэтажного здания.
Даже если бдительные жильцы не будут интересоваться законностью работ, то впоследствии при продаже помещения или плановой проверке со стороны контролирующих органов несогласованная перепланировка откроется.
Что грозит собственнику в этом случае? Как минимум штраф, как максимум – расходы на приведение помещения в прежнее состояние, зафиксированное техпаспортом, кадастровым паспортом и свидетельство о праве собственности.
Если проведенные работы вызвали обрушение дома или порчу имущества жильцов, виновному грозит уголовная ответственность.
Любая самовольная перепланировка должны быть согласована. Это значит, что заниматься сбором документов и получением разрешений на оставление объекта в перепланированном состоянии собственнику придется в любом случае.
Как это можно сделать:
| Показатели | Описание |
| Получить официальное техническое заключение | о том, что перепланировка безопасна для здания, людей, не нарушает ничьих прав |
| Составить проект перепланировки постфактум | — |
| Подать заявление и документы в жилинспекцию | и дождаться разрешения |
| Если жилищная инспекция разрешит оставить перепланировку | то с документом нужно пойти в БТИ |
| Специалист Бюро сделает нужные замеры | внесет изменения в техпаспорт и выдаст заключение с подробным перечнем работ |
На основании нового техпаспорт собственник поменяет прочие документы — кадастровый план и свидетельство о праве собственности.
Если жилинспекция не разрешит оставить перепланировку, то владелец получит предписание устранить нарушение и привести объект в прежнее состояние. Если бизнесмен не согласен с таким решением, он может оспорить его в суде.
Законодательная база
Вопросы перепланировки нежилого помещения подробно рассматриваются:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Переводу жилой квартиры в нежилой объект посвящены:
| Статья | Описание |
| 22 ЖК | условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение |
| 23 ЖК | порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение |
| 24 ЖК | отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение |
В статье:
| Статья | Описание |
| 26 ЖК | указаны правила согласования задуманной перепланировки с органами местного самоуправления |
Отказать собственнику перепланировке муниципальный орган может на основании:
| Статья | Описание |
| 27 ЖК | отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
Нормативы перепланировки нежилых объектов содержатся в СНиПе:
| Номер | Описание |
| 31-06-2009 | «Общественные здания и сооружения» |
Если несущие конструкции и инженерные сети не затрагиваются, то согласование в надзорных органах не нужно.
Такое разрешение дано:
| Статья | Описание |
| 51 Градостроительного кодекса | разрешение на строительство |
При перепланировке нежилого помещения в многоквартирном здании собственник обязан получить разрешение в жилищной инспекции муниципального органа власти.
Для этого собирается объемный пакет документов, а также оформляется согласие жильцов.
Если жилинспекция разрешить работы, они проводятся в полном соответствии с проектом. По завершении работ межведомственной комиссией выдается акт о приемке объекта.