Многие предприниматели в целях открытия и расширения коммерческой деятельности скупают нежилые помещения многоквартирных и отдельно стоящих зданий. Они производят строительные работы по перепланировке, изменяя внутреннее пространство нежилого помещения до неузнаваемости. В отдельных случаях они нарушают строительные нормы и правила, предписания ГОСТ, чтобы реализовать свои желания.
Что это такое
По своей сути «перепланировка помещения» есть преобразования внутреннего пространства. Как правило, меняется конфигурация, формы и очертания стен помещения.
В соответствии с положениями статьи 25 Жилищного кодекса все виды осуществленных изменений должны быть внесены в технический паспорт помещения путем оформления нового.
Перепланировка может проявляться в строительных процессах, таких как:
- объединение и разъединение комнат;
- преобразование дверных и оконных проемов;
- демонтаж старых стен и монтаж новых, их перенос на другое место;
- переоборудование какого-либо подсобного помещения в кухонное помещение;
- устройство дополнительных входов;
- переоборудование тамбура с целью смены его назначения.
Порядок и условия осуществления перепланировки нежилых помещений предусмотрены в акте «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Он утвержден постановлением Госстроя № 170, опубликованного 27 сентября 2003 года.
В нем отмечено, что запрещено производить работы, которые способны:
- Нанести ущерб зданию.
- Снизить его прочность и устойчивость.
- Нарушить действие инженерных сетей, установленного на нем оборудования.
- Ухудшить внешний вид фасада здания.
- Вывести из строя противопожарные устройства.
В каждом регионе введены в действие правовые акты, регулирующие вопросы перепланировки. Они разработаны с учетом особенностей зданий, построенных в нем.
Например, по субъекту Москва вопросы по перепланировке нежилых помещений регламентируются постановлением правительства города «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».
Акт был принят к исполнению с 25 октября 2011 года под номером 508 ПП. В нем изложены предъявляемые в пере планировочным работам, проекту требования, разъяснены правила согласования такого рода работ.
Перепланировка нежилого помещения должна осуществляться с сохранением его геометрических параметров, внешних форм без нарушения целостности наружной отделки. Хотя не исключается возможность перемены его функционального назначения.
Законодатель допускает производство строительных работ по переоборудованию нежилого помещения в любой объект без исключения.
Новая планировка нежилого помещения должна отвечать правилам безопасности в период эксплуатации, не вызывать опасность, угрожающую жизни и здоровью находящихся в нем людей.
Законодатель наложил запрет на виды строительных работ, способствующих вызвать разрушение здания из-за потери прочности и устойчивости конструкций его каркаса.
В их число входят работы, которые:
| Показатели | Описание |
| Способствуют изменению поперечного сечения каналов вентиляционной системы | — |
| Позволяют вынести радиаторы отопительной сети | на лоджию, балкон |
| Ухудшают облик фасада здания | — |
| Увеличивают нагрузки | на несущие конструкции здания |
| Были произведены с нарушением строительных норм и правил | без соблюдения правил противопожарной безопасности |
| Не отвечают санитарно-гигиеническим требованиям, эксплуатационным нормам | — |
В отношении владельцев нежилых помещений применяется мера воздействия, если они нарушили нормы строительного права при производстве работ по перепланировке.
Мера воздействия в виде предупреждения, наложения штрафной санкции предусмотрена указаниями Кодекса РФ об административных правонарушениях, а именно в статьях 7.21—7.22 КоАП.
Отдельные положения об узаконивании изменений, внесенных в план нежилого помещения, предусматриваются в положениях статей 22, 24, 62, 78, 219—210, 226—227 Кодекса административного судопроизводства РФ.
В них закреплен порядок подачи искового заявления, его рассмотрения судебным органом. Например, в статье 226 КАС установлены сроки рассмотрения искового заявления.
Кто может попасть под категорию
По большей части перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу проводится в целях преобразования существующего нежилого помещения, чтобы использовать его для осуществления коммерческой деятельности.
В силу указанного обстоятельства владелец нежилого помещения производит строительные работы по перепланировке для изменения его функционального назначения.
Одним из мотивов ее осуществления является развитие и расширение бизнеса, сдача нежилого помещения в аренду.
Куда обращаться
При существенном изменении внутреннего пространства нежилого помещения, его очертаний и форм, производстве работ по разделению либо объединению нескольких помещений, то надлежит получить разрешение уполномоченных законодателем органов.
Владелец нежилого помещения должен обратиться с заявлением в администрацию муниципального образования, при котором действует отдел капитального строительства.
Если перепланировка намечена в нежилом помещении, которое располагается в отдельно стоящем здании, то строительные работы по перепланировке можно осуществлять с согласия Бюро технической инвентаризации местной администрации.
Какие сроки
Как правило, рассмотрение проекта перепланировки осуществляется на протяжении полутора месяцев, о чем отмечено в указаниях законодательных актов. Его следует согласовать в соответствующих инстанциях до подачи на рассмотрение.
Проектная группа устанавливает срок разработки проекта в зависимости от:
| Показатели | Описание |
| Площади подлежащего к перепланировке помещения | причисленного к категории нежилого |
| Объема изменений | вносимых в существующий проект |
| Количества предполагаемых разделов проекта | — |
Разрешение на перепланировку выдается сроком на 4 месяца, в продолжение которого должны быть произведены строительные работы.
Если владелец нежилого помещения не приступить к производству работ по перепланировке на протяжении одного года, то срок действия разрешения истекает и его придется оформлять заново.
О результатах рассмотрения собственник уведомляется в продолжение 3 дней вслед за вынесением решения.
Что касается оформления нового технического паспорта, то он оформляется Бюро технической инвентаризации на протяжении одного месяца, отсчитываемых со дня подачи заявления и пакета документов.
Порядок перепланировки нежилого помещения
Действующее законодательство устанавливает обязанность получения согласия жильцов, если перепланируется нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме. Оно должно быть оформлено в письменном виде в качестве официального документа.
Если намечена перепланировка нежилого помещения в отдельно стоящем доме, то достаточно согласование проекта перепланировки в орган местного самоуправления, БТИ, иных контролирующих инстанциях.
Необходимые условия
Во многих регионах действует временный регламент оформления перепланировки нежилых помещений, в котором предусмотрен порядок осуществления процедуры согласования проектной документации.
Например, в регламенте субъекта Москвы отмечено о производстве технической экспертизы автором проекта, если в ходе перепланировки намечено внесение изменений в несущие конструкции.
Проект перепланировки нежилого помещения должен разрабатываться в соответствии со строительными нормами и правилами, государственным стандартом.
На нем должна стоят отметка об осуществлении согласования, что удостоверяет соответствие проекта всем требованиям.
В состав проекта перепланировку нежилого помещения входит:
| Показатели | Описание |
| В записке должны содержаться пояснения решении по архитектурной, конструктивной части, производству строительных работ | о противопожарных мерах, правила безопасности по эксплуатации нежилого помещения |
| Графическая часть | в которой приведены чертежи и эскизы намечаемых изменений |
Графическая часть полностью должна быть подписана автором проекта, руководителем проектной группы. На пояснительной записке подписывается только титульный лист. На нем помимо подписи автора проекта, руководителя.
Она должна содержать:
| Показатели | Описание |
| Ситуационный план | в масштабе М 1:1000 |
| План этажа | с указанием предполагаемых изменений, которые вносятся в существующий проект, таких как внутренняя перегородка, места пробивки штраб для прокладки электрических кабелей, пробивание проемов для установки дополнительных дверей либо окон, как на наружной стене, так и на внутренней |
| Конструктивные детали и узлы строительных конструкций, устройств | — |
| Решения | о расположении внутренней системы водоснабжения и водоотведения, отопления, электрических сетей, инженерного оборудования, ему инженерному оборудованию |
| Рекомендации | об эксплуатации нежилого помещения без создания угрозы для жизни и здоровья населения |
Процесс оформления
Владельцу нежилого помещения оформить документы надлежащим образом, чтобы перепланировка была осуществлена на законном основании. Он должен получить согласие жильцов, если нежилое помещение расположено в жилом доме.
Оно носит характер официального документа, поэтому оформляется в письменном виде, с подписями жильцов многоквартирного дома.
Владельцу нежилого помещения следует:
| Показатели | Описание |
| Подать заявление | на получение разрешения в жилищную инспекцию либо отдел капитального строительства местной администрации |
| Получить на руки техническое заключение о вероятности проведения перепланировки | в нем дается подробная характеристика нежилого помещения с указанием его геометрических параметров, площади, форм внутреннего пространства. Приводятся сведения о наличии дефектов на внутренних и наружных стенах, строительных конструкциях. Например, на балке перекрытия либо самом перекрытии |
| Заказать проект перепланировки нежилого помещения | в проектной организации, которая производит техническое обследование |
| Согласовать проект | потребные документы в органе Роспотребсоюз, управлении пожарной службы, отделе управления Архитектуры, органе государственной экспертизы, администрации муниципального образования |
| Произвести строительные работы по перепланировке | — |
| Сдать готовое нежилое помещение приемочной комиссии по акту приема-передачи | позволяющего ввести нежилое помещение в эксплуатацию |
| Предъявить проект перепланировки в Бюро технической инвентаризации | чтобы оно оформило новый технический паспорт |
Требуемые документы
Для предоставления в уполномоченные органы для получения согласия органа местного самоуправления надлежит подать заявление. К нему прилагается ряд документов, перечисленных ниже.
Перечень потребных документов для получения разрешения на перепланировку:
| Показатели | Описание |
| Паспорт заявителя, удостоверяющий его личность | если от его имени заявление подает доверенное лицо, то нужно оформить на него доверенность в нотариальной конторе. Оно подается доверенным лицом вместе с его паспортом |
| Правоустанавливающий акт на нежилое помещение | оформленное надлежащим образом в органе БТИ, Росреестр, включая свидетельство о праве собственности, об осуществлении государственной регистрации |
| Договор аренды | либо право распоряжения нежилым помещением вместе с документом о согласовании с собственником, об осуществлении перепланировки |
| Постановление муниципального образования | подтверждающего факт разрешения на изменение функционального назначения нежилого помещения, его переоборудования под конкретный вид коммерческой деятельности |
| Официальный протокол согласования балансодержателя | если пере планируемое нежилое помещение является объектом государственной либо муниципальной собственностью |
| Проектная документация | оформленная на основе предполагаемых к производству работ с указанием согласия соответствующих органов на осуществление перепланировки |
| Техническое заключение о вероятности производства перепланировки | выданное независимым экспертом Саморегулируемой организации |
Юридическое лицо должно представить в обязательном порядке по получение разрешительной документации доверенность, подтверждающее его полномочия на совершение действий.
Помимо того им предоставляется копия учредительных документов, включая устав.
При оформлении перепланировки, не затрагивающих конструкции несущего остова здания, перемещении инженерных конструкций на другое место возможно провести согласование в эскизном варианте.
Он показывает изменения в схематическом виде. Его не нужно согласовывать в контролирующих инстанциях.
Как согласовывается
Чтобы утвердить проектную документацию по производству строительных работ по перепланировке и реконструкции, переоборудованию нежилых помещений надлежит согласовать проект уполномоченных законодателем органах.
К ним относятся:
- Отдел капитального строительства либо жилищная инспекция административного округа.
- Территориальное управление Роспотребнадзора.
- Управления государственного пожарного надзора.
- Отдел архитектуры местного самоуправления.
- Саморегулируемая организация.
- Районное отделение Санитарно-эпидемиологической службы.
- Газоснабжающая организация.
- Предприятие водоканала.
- Электроснабжающая организация.
- Управляющая компания, ТСЖ, ЖЭК.
Как можно зарегистрировать
Процедура осуществляется в заявительной форме, поэтому собственник нежилого помещения должен подать заявление в орган Федеральной службы регистрации прав собственности.
Регистрационная служба осуществляет внесение всех видов изменений в существующий проект, вслед за осуществлением записи собственнику выдается новый кадастровый паспорт.
Владелец должен в управление Федеральной регистрационной службы подать новый технический паспорт, чтобы изменения были зафиксированы в реестре прав собственности.
Установленная стоимость
Стоимость проекта на перепланировку разительно отличается зависимости от проектной организации. Она наделена правом установления стоимости проектных работ в зависимости от целей и назначения перепланировки.
Как правило, на внесение незначительных изменений в существующем проекте установлена невысокая цена.
Что касается затрагивающей несущие конструкции перепланировки, то стоимость проекта составляет 70 000 рублей и более.
Как правило, стоимость проекта обуславливается необходимостью выполнения расчетно-конструктивной части, поверочных расчетов прочности и устойчивости здания, общей площади помещения, которое причисляется к категории нежилого.
В среднем стоимость проекта перепланировки в зависимости от его площади составляет:
| Показатели | Размер |
| До 100 м2 | 20 000-25 000 рублей |
| Свыше 100 м2 | устанавливается индивидуально |
Стоимость каждого проекта подлежит установлению в индивидуальном порядке. Она назначается сообразно функциональному назначению нежилого помещения, типа здания, состояния несущих конструкций, надобности их усиления.
Стоимость проекта перепланировки существенно возрастает, если в дополнение к нему разрабатываются решения по прокладке инженерных сетей, например, система кондиционирования, сеть водоснабжения или отопления.
Видео: вопросы перепланировки помещений
Важные нюансы
Под понятием «нежилое помещение» подразумевается некое помещение, которому присущи специфические признаки.
Они охарактеризованы положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним».
В нем отмечено об обязательности регистрации нежилого помещения, оформления на него свидетельства о праве собственности. Акт был испущен законодателем 21 июля 1997 года за номером 122-ФЗ.
Отличительные признаки нежилого помещения:
| Показатели | Описание |
| Изолированность от остальных помещений четкими границами | в качестве которых служат ограждающие конструкции в виде перегородок |
| Материальность | проявляемая в его существовании и использовании для хозяйственных целей, за исключением проживания в нем жильцов |
| Наличие отдельного входа со двора или какого-либо подъезда здания | являющейся его неотделимой частью и обладающей пространственной связью с ним |
| Использование нежилого помещения | для проведения общественных мероприятий, в производственных целях |
На местный орган самоуправления законодатель возложил обязанность по осуществлению перепланировки сообразно статье 26 ЖК РФ. Они должны разработать местные нормативы, с помощью которых регулируют процедуру оформления.
Местные нормы должны соответствовать положениям Жилищного кодекса, дополняя их с учетом особенностей региона.
Строительные работы по перепланировке должна производить строительная организация, которая обладает лицензией на осуществления деятельности. В ходе производства работ на каждый строительный процесс надлежит составлять акт скрытых работ.
Он подписывается заказчиком, проектировщиком, осуществляющим авторский и технический надзор лицом.
Завершенное строительство принимает специальная комиссия, которая проверяет соответствие выполненных работ строительным нормам и правилам, требованиям ГОСТ, нормативам Градостроительного кодекса.
Приемочная комиссия составляет акт о приемке здания в эксплуатацию, который сдается вместе с заявлением в Бюро технической инвентаризации.
Любые изменения, внесенные в существующий проект, должны быть согласованы в соответствующих инстанциях. Они уполномочены законодателем для осуществления контроля над эксплуатацией зданий вне зависимости от их функционального назначения.
В обязательном порядке владелец подает заявление в БТИ вместе с правоустанавливающим актом, техническим паспортом, чтобы изменения были занесены в технический паспорт нежилого помещения.
Законодательная база
Нужно отметить, что не существует единого документа, регулирующего порядок осуществления перепланировки. Вопросы относительно ее регламентации предусмотрены в ряде нормативно-правовых актов, основным из которых является Жилищный кодекс.
Его четвертая глава посвящена производству строительных работ по перепланировке, о последствиях, к которым приводит ее осуществление в самовольном порядке.
В ней дано определение перепланировки, ее согласованию в соответствующих инстанциях, основания отказа в его проведении.
Градостроительный кодекс РФ:
| Глава | Описание |
| №2 | полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности |
| №3 | территориальное планирование |
| №6 | архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства |
| №8 | ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности |
Кодекс об административных правонарушениях:
| Статья | Описание |
| 7.21 | нарушение правил пользования жилыми помещениями |
| 7.22 | нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений |
| 23.55 | органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор |
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 151 | компенсация морального вреда |
| 210 | бремя содержания имущества |
| 290 | общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме |
| 304 | защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения |
| 305 | защита прав владельца, не являющегося собственником |
Федеральный закон:
СНиП:
СП 13-1020-2003:
| Номер | Описание |
| 13-1020-2003 | «Правила обследования несущих конструкций зданий» |
СанПиН:
| Номер | Описание |
| 2..1.2..2645-10 | «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» |
Постановление Госстроя РФ:
| Номер | Описание |
| №170 | «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» |
Акт:
| Номер | Описание |
| №491 | «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» |
В указанных выше актах поясняется порядок ее осуществления, приводится перечень требуемых для оформления документов, разъясняются положения о строительных нормах и правилах, которые должны быть соблюдены.
И в заключение необходимо отметить, что нежилое помещение входит в состав как нежилого, так и жилого фонда.
В большинстве случаев расположенные в жилых зданиях помещения, входящие в категорию нежилого не используется жильцами здания, управляющей компанией.
Их стремятся взять в аренду или выкупить бизнесмены в целях использования для осуществления коммерческой деятельности.