Желание улучшить условия проживания в небольшой квартире приводит к тому, что собственники 3-комнатных квартир затевают масштабную перепланировку. Превратить стандартное жилье в четырехкомнатные апартаменты вполне реально. Однако придется приложить усилия и действовать в соответствии с законодательными нормами.
Общие понятия
Купить квартиру большой площади может позволить себе не каждая семья. Между тем, ситуация с разнополыми взрослеющими детьми или переездом родителей может потребовать от собственников немедленных действий.
В этом случае прекрасным выходом из положения может стать перепланировка квартиры.
Для расширения площади жилья можно, например, присоединить балкон или лоджию к комнате, сделать кухню больше за счет коридора и т.п. Популярный вид перепланировки – объединение санузла или, напротив, его разъединение.
Закон разделает манипуляции с помещением на перепланировку и переустройство:
| Показатели | Описание |
| Собственно перепланировка | это изменение конфигурации жилого помещения |
| Переустройство | перенос части инженерных систем на другое место |
При перепланировке сносятся старые и устанавливаются новые стены, перегородки, оконные и дверные проемы.
При переустройстве переносится на новое место сантехническое оборудование, газовые и электрические плиты, элементы вентиляционной системы.
В любом случае все виды работ по перепланировке или переустройству помещения должны быть узаконены контролирующими органами, а все изменения внесены в документы на квартиру (техпаспорт, кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности).
Что это такое
Способов переделки малогабаритных квартир довольно много. Популярны такие варианты, как присоединение кухни к гостиной, присоединение утепленных балконов и лоджий, выделение дополнительных комнат.
Важно учитывать, что по закону категорически запрещены любые манипуляции с несущими стенами. Поэтому проект должна составлять лицензированная проектная организация.
Любое нарушение может трагическим образом сказаться на состоянии как самого многоквартирного дома, так и отдельных квартир, расположенных по соседству или по одному стояку.
Самовольная перепланировка, сделанная своими силами или без привлечения квалифицированных специалистов, может иметь негативные последствия:
- деформация потолка, пола;
- возникновение трещин в стенах;
- появление дурного запаха, сырости;
- обрушение части здания.
Особенно опасен снос стен. Если нарушена цельность несущего перекрытия, изменена нагрузка на пол и стены, негативных последствий избежать не удастся.
На кого распространяется
Перепланировку квартиры может проводить только собственник помещения, имеющий на руках документы о праве собственности на жилье.
Если квартира съемная или проживающие в ней лица пользуются квартирой по разрешению хозяев, то работы должны быть согласованы с владельцами.
На кого распространяется право обратиться в компетентные органы за разрешением на перепланировку:
| Показатели | Описание |
| На собственников квартиры | есть свидетельство о праве собственности |
| На наследников | переоформивших документы на жилье |
| Квартиросъемщики | пользующиеся жилым помещением по договору социального найма |
| Арендаторы | при наличии доверенности от собственника |
Важно, что с перепланировкой должны быть согласны все проживающие в квартире лица.
Куда обращаться
Вопросами перепланировки занимаются специалисты муниципальных (районных) жилищных инспекций или специальных комиссий при муниципальных органах власти.
Именно сюда жильцы, задумавшие кардинально изменить свое жилище, должны подать заявление, приложив к нему нужный пакет документов.
Кроме того, придется обращаться и в другие инстанции:
| Показатели | Описание |
| Бюро технической инвентаризации (БТИ) | выдаст техпаспорт на квартиру |
| Проектная организация | с которой собственник заключит договор, составит проект перепланировки, а по завершении ремонта выдаст техническое заключение о перепланировке |
| СЭС, МЧС, АПУ, газовая служба | выдают заключение о безопасности перепланировки |
| Кадастровая палата | выдает новый кадастровый паспорт |
| Регистрационная палата | фиксирует изменения и изготавливает новое свидетельство о праве собственности на квартиру |
Если сделать перепланировку без согласования контролирующих органов, то она становится незаконной. Обеспокоенные жильцы других квартир могут поставить в известность о проводимых работах управляющую компанию.
При выявлении серьезных нарушений УК оповещает жилинспекцию, а та подает исковое заявление в суд, поскольку самовольная перепланировка противозаконна.
Перепланировка 3-х комнатной квартиры
Перепланировка трехкомнатной квартиры в четырехкомнатную возможна двумя способами:
| Показатели | Описание |
| Кухня переносится в нежилое помещение | и используется в дальнейшем как отдельная жилая комната |
| Большая комната с двумя окнами | делится перегородкой на две отдельные комнаты небольшой площади с одним окном в каждом помещении |
Другие варианты перепланировки включают расширение комнат за счет балконов и лоджий, объединение комнаты с кухней, расширение ванны и туалета за счет коридора, объединение мокрых комнат.
В том и другом случае речь идет о перепланировке, так как меняется конфигурация помещения. Возможно устройство второго санузла, если того требует функционал помещения.
Разрешить перепланировку должен компетентный орган, который курирует вопросы жилья в муниципалитете. Перепланировка должна быть проведена по заранее составленному проекту.
В некоторых видах работ, проводимые при перепланировке трехкомнатной квартиры, можно не сообщать.
Не требуют специального разрешения:
| Показатели | Описание |
| Косметический ремонт | — |
| Замена старого оборудования | на новое с аналогичным функционалом |
| Замена мебели | в том числе встроенной, но не образующей отдельного помещения |
Сообщать о проведенных работах в жилинспекцию не нужно. Они никак не влияют на многоквартирный дом, не затрагивают интересы других жильцов и не нарушают их права.
Не согласовывается заранее перестановка сантехнических приборов в пределах того ж помещения, остекление балкона или лоджии, переделка ненесущих перегородок.
Но о проведенной работе следует уведомить представителей жилищной инспекции, а изменения зафиксировать в техпаспорте квартиры.
Что касается перепланировки, то она проводится по предварительно составленному эскизу или проекту и предполагает:
- Возвещение или снос ненесущих стен.
- Заделка проемов как в ненесущих, так и в несущих стенах.
- Возвещение внутренних лестниц.
- Изменение конструктивных особенностей пола.
- Перенос оборудования с изменением инженерных сетей, требующий внесения изменений в техпаспорт.
Эскиз составляется в случае, если изменения незначительны. Например, при сносе перегородки между комнатой и коридором.
Проект следует заказать, если нужно увеличить площадь комнаты за счет присоединения технического помещения или пробить более широкий проем в несущей стене.
Составлять проект имеет право только лицензированная фирма. Как правило, в договор входит также подготовка документов для оформления перепланировки.
Необходимые условия
Прежде чем начинать ремонтные работы, следует определиться с типом перепланировки. Она может быть простой или сложной. После того как составлен эскиз или проект, его в обязательном порядке следует согласовать.
К простой перепланировке относится:
| Показатели | Описание |
| Заделка дверных проемов | — |
| Возведение новых стен | не увеличивающих нагрузку на плиты перекрытия |
| Устройство проемов | в межкомнатных перегородках |
| Перенос межкомнатных перегородок | — |
Сложная перепланировка требует создать проект, так как работы будут проведены более серьезные, а их объем окажется большим.
К этому типу перепланировки относится:
- пробивание в несущих стенах проемов или частичный снос несущей стены;
- перенос дверных проемов;
- разукрупнение квартиры;
- перенос кухни и санузла в другое помещение;
- устройство дополнительного санузла;
- увеличение площади жилой комнаты, туалета, ванны, кухни;
- объединение ванны и туалета;
- объединение нескольких квартир;
- устройство дополнительной вентиляции.
Основное условие перепланировки – создание грамотного, не нарушающего требований законодательства проекта.
Не будет получено разрешение в том случае, если ремонтные работы создают опасность для жизни и здоровья жильцов многоквартирного дома, ухудшают условия проживания.
Особенности процедуры
Основанием для начала работ по перепланировке становится разрешение, выданное районной жилищной инспекцией. Вместе с ним выдается и журнал проведения ремонтно-строительных работ.
После получение этих документов собственник может приступить к перепланировке.
Проводить работы должны квалифицированные специалисты, так как от их работы зачастую зависит сохранность самого помещения, целостность многоквартирного дома.
Когда работы завершены, собственник должен пригласить примерную комиссию, возглавляет которую представитель жилинспекции. По результатам осмотра жилого помещения составляется акт перепланировки либо переустройства квартиры.
Порядок действий
Вся процедура перепланировки включает несколько этапов. Порядок действий следующий:
| Показатели | Описание |
| Заказать проект | в лицензированной организации |
| Заказать документы | в БТИ |
| Согласовать проект | в жилищной инспекции |
| Провести перепланировку | согласно проекту |
| Получить акт | приемной комиссии |
| Получить документ | о внесении изменницей в прежнюю конфигурацию жилья |
| Внести изменения в документацию на квартиру | — |
| Подать сведения о перепланировке в Регистрационную палату | получить новое свидетельство на квартиру |
Как только получено новое свидетельство, ремонт можно считать завершенным.
Как правильно оформить
Основной документ, по которому будет получено согласие на перепланировку трехкомнатной квартиры, – это проект перепланировки, составленный лицензированной проектной организацией.
Необходимо сделать два экземпляра (оба – подлинники).
Проект составляется при выполнении сложной перепланировки. Его обязательно нужно согласовать в санэпидемстанции, МЧС, архитектурном отделе.
Эскиз выполняется вручную, тушью и чернилами, на ксерокопии поэтажного плана, выданного в БТИ. Эскиза достаточно, если речь идет о несложных работах, не меняющих конфигурацию жилья.
В жилинспекцию нужно подать на согласование следующий пакет документов:
| Показатели | Описание |
| Заявление | с просьбой разрешить перепланировку или переустройство (по унифицированной форме) |
| Проект на перепланировку | — |
| Разрешение, выданное МЧС, СЭС, отделом архитектуры и градостроительства | если квартира распложена в доме, отнесенном к категории исторических или архитектурных памятников |
| Техпаспорт квартиры | — |
| Свидетельство | о праве собственности на квартиру |
| Справка из домоуправления | — |
| Письменное согласие на перепланировку | от всех проживающих на территории квартиры лиц |
Приняв пакет вместе с заявлением, специалист обязан выдать расписку в получении. Дата в расписке считается началом рассмотрения вопроса по регламенту. Решение принимается в срок до 45 суток.
По истечении полутора месяцев разрешение должно быть выдано в письменной форме и вместе с журналом ремонтно-строительных работ. Последний документ выдается для ведения записей о сроках и результатах каждого этапа перепланировки.
Когда перепланировка завершена, специальная приемная комиссия из жилинспекции должна обследовать перепланированное помещение и выдать акт о завершении перепланировки.
На основании этого документа вносятся изменения в техпаспорт БТИ, а затем – в документацию регистрационной палаты.
В БТИ нужно подать заявление о получении нового технического паспорта на помещение. Специалист организации приедет в квартиру на осмотр, сделает нужные замеры.
Получив новый техпаспорт и оплатив госпошлину, можно переоформить свидетельство в регистрационной палате.
Видео: перепланировка трехкомнатной квартиры
Основные нюансы
Если жилищная инспекция ответила отказом на заявление о перепланировке, есть две возможности дальнейших действий:
| Показатели | Описание |
| Подождать три месяца | и спустя указанный срок снова подать заявление на перепланировку |
| Обратиться в суд | с исковым заявлением |
Судиться с жилищной инспекцией можно, если собственник абсолютно уверен в своей правоте, составил профессиональный проект.
Предварительно следует повторно обратиться в жилинспекцию с просьбой обосновать отказ и приложить полученную бумагу к пакету документов.
Незаконной перепланировка становится в том случае, если она проведена без согласования с контролирующими органами, без разрешения жилищной инспекции. Если факт незаконной перепланировки обнаружится, то собственника ждет наказание.
Последствия для нарушителя зависят от объема работ и из законности:
| Показатели | Описание |
| В любом случае придется уплатить штраф | от 2 до 2,5 тыс. |
| Перепланировку обязательно нужно узаконить | подав соответствующее заявление в жилинспекцию. Узаконить перепланировку – значит оформить документы на квартиру в новом состоянии, то есть получить новый техпаспорт и свидетельство о праве собственности на квартиру (если изменилась ее площадь) |
| Если нарушено законодательство и жилинспекция отказывается узаконить перепланировку | собственник получит предписание вернуть помещению прежний вид |
| На нарушителя, который не отреагирует на требование восстановить прежнее состояние квартиры | будет заведено дел об административном правонарушении |
Собственник может лишиться квартиры — она будет продана с молотка.
Средства, необходимые для восстановления жилья согласно имеющемуся техплану, а также судебные издержки будут вычтены из стоимости жилья. Оставшаяся сумма возвращается собственнику.
Можно ли делать перепланировку ипотечного жилья? Этот вопрос относится к одному из самых сложных. Понятно, что платить по ипотеке придется в течение 10, а то и 15 лет.
За это время многое может измениться, потребуется высвободить помещения, расширить жилплощать, изменить функционал некоторых помещений.
Чтобы не лишиться квартиры, следует изучить условия договора. Как правило, в нем прямо прописано, что заемщик не вправе самовольно изменять конфигурацию помещений до окончательного расчет с банком.
Что можно сделать, если перепланировка очень нужна? Попытаться договориться с банком. Для этого нужно получить разрешение от страховой компании, которая страхует риски на период выплаты долга.
Кроме того, нужно получить решение лицензированного оценщика. Именно он должен выдать заключение, что после проведенных работ по перепланировке рыночная стоимость ипотечной квартиры не станет ниже.
Если банк даст предварительное согласие на работы, нужно обратиться в жилинспекцию и действовать по обычному алгоритму.
При этом банк может выдать своего рола инструкцию-требование:
| Показатели | Описание |
| Предъявить разрешение | от жилинспекции |
| Завершить работы по перепланировке | в течение 3-6 месяцев |
| Внести изменения в техпаспорт | — |
| Получить новое свидетельство | о праве собственности на квартиру |
Важно, что соблюдение сроков принципиально для банка. Малейшее нарушение может завершиться печально.
Если заемщик сделает перепланировку, не оповестив кредитора, то банк имеет право в одностороннем порядке разорвать договор. В этом случае высок риск лишиться квартиры.
Чем регулируется
Вопросам перепланировки квартир в многоквартирном доме посвящена:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Перепланировка жилого помещения проводится согласно:
| Статья | Описание |
| 25 ЖК РФ | виды переустройства и перепланировки жилого помещения |
Ответственность за незаконную перепланировку регулируется:
| Статья | Описание |
| 26 ЖК РФ | основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
Узаконивание перепланировки постфактум разрешено, в случае, если перепланировка не нарушает права соседей и не несет вреда их жизни и здоровью:
| Статья | Описание |
| 29 ЖК РФ | последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения |
Запрет на ухудшение условий проживания жильцов многоквартирного дома введен Постановлением Правительства:
| Номер | Описание |
| №47 | «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» |
Ответственность за нарушение закона о перепланировке предусмотрена:
| Статья | Описание |
| 7.21 КоАП | нарушение правил пользования жилыми помещениями |
Интересуетесь как осуществляется перепланировка однокомнатной квартиры в монолитном доме, смотрите тут.
Хотите узнать, что является незаконной перепланировкой, читайте здесь.
Перепланировка трехкомнатной квартиры проводится на основании разрешения, выданного жилищной инспекцией муниципального органа власти.
При серьезных изменениях, связанных с нарушением целостности несущих перекрытий и манипуляциями с инженерными сетями нужно получить согласие СЭС и МЧС. Обязательное условие – профессионально оформленный проект перепланировки.