Правительство СССР во второй половине двадцатого века приняло решение об обеспечении граждан жильем. В целях реализации поставленной коммунистической партией задачи началась типовая застройка временных зданий. Она должна была способствовать решению жилищной проблемы, которая давно назрела и требовала какого-либо ответа. Здания типа «хрущевка» не обладали большой комфортностью, но они помогли в свое время разрешить проблему с жильем.
Основные моменты
По своей сути процедура «перепланировки помещения» есть видоизменение, преобразование внутреннего пространства жилой площади.
При ее осуществлении существующая планировка квартиры полностью меняется в соответствии с потребностями его владельца.
Виды изменений, вносимых в существующий проект:
| Показатели | Описание |
| Смена конфигурации стен | их форм и очертаний |
| Пробивка новых проемов | для установки окон, дверей взамен старых |
| Устройство арки вместо дверных проемов | на балконы и лоджии и прихожей |
| Объединение нескольких жилых комнат | одной из них с кухонным помещением |
| Разделение одной комнаты перегородками | в целях получения двух комнат |
| Переустановка инженерных сетей | подведенных к квартире |
| Переустройство кладовки | подсобного помещения в кухонное помещение |
| Расширение санузла | за счет пространства коридора |
Перечень работ по перепланировке можно продолжать до предельного значения. Он зависит от фантазии и замысла владельца жилой площади.
Но ему следует учесть, что все виды осуществленных изменений подлежат согласованию и занесению в техническую документацию. Норма предусмотрена положениями статьи 25 Жилищного кодекса РФ.
Несущие конструкции воспринимают все действующие на здание нагрузки, поэтому запрещается их трогать. Но планировку 3 х комнатной квартиры в хрущевке позволяет сделать внутренние стены, переставив либо убрав перегородки.
Как правило, она имеет большой площадью, что позволяет владельцу осуществить перепланировку без осложнений, не нарушив целостность строительных конструкций. При этом ограничений относительно вариантов перепланировки не существует.
Что это такое
Под словосочетанием «дом-хрущевка» подразумевается жилой дом, при возведении которого были использованы в качестве ограждающей конструкции готовые панели или кирпич.
Дома были запроектированы и построены в два-пять этажей, поэтому входили в категорию малой этажности.
Строительство домов производилось по типовым проектам, поэтому оно было массовым.
Дом-«хрущевка» обладает рядом отличительных признаков, в число которых входят:
| Показатели | Описание |
| Толщина наружных стен | составляет 30-40 см, внутренних стен между смежными квартирами равна 20-30 см, перегородок – 8 см |
| Малая площадь помещений | размещенных в квартире |
| Высота внутренних стен | равна 250 см |
| Срок эксплуатации | составлял 25 и 50 лет в зависимости от вида строительного материала |
Гражданам квартиры выделялись бесплатно, потому что дом относился к категории социального жилья.
Программа домостроительства предполагала снос домов по истечению срока службы, но они не были в свое время снесены из-за нехватки жилищного фонда в стране.
Конструктивная схема домов была запроектирована в едином стиле без учета вида строительного материала:
| Показатели | Описание |
| Две наружные стены фасада и продольная стена | расположенная по центральной оси дома служат в качестве несущих конструкций |
| Диафрагму жесткости обеспечивают торцевые и поперечные стены | поэтому разборка внутренних перегородок не нарушает жесткость рамы, расчетная схема остается неизменной |
В квартирах любых типов дома «хрущевка» можно без возникновения проблем осуществить перепланировку, за исключением домов, которые входят в состав серии крупноблочных.
На кого распространяется
Квартиры, расположенные в старых домах «хрущевка» имеют маленькую площадь, их планировка не отвечает современным требованиям.
Многие проживающие в подобном доме жильцы в стремлении улучшить жилищные условия затевают их перепланировку. Жильцы занимаются разрешением вопросов, относящихся к ней производством различных строительных процессов.
Куда обращаться
Чтобы осуществить намерение по перепланировке надлежит подать заявление в администрацию органа местного самоуправления, префектуры либо мэрию.
При указанных инстанциях образована жилищная инспекция, действует отдел капитального строительства. Они уполномочены государством на решение вопросов по бытовым проблемам российских граждан.
Перепланировка 3 х комнатной хрущевки
Незначительные осложнения могут возникнуть при перепланировке трехкомнатной хрущевки в кирпичном доме, где балки перекрытия опираются на наружную и внутреннюю межквартирную несущую стену.
В квартирах дома «хрущевка» всех серий внешние стены являются несущие, включая межквартирные, за исключением серии домов возведенных из панелей.
Необходимые условия
В акте «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» предусмотрены порядок и условия осуществления перепланировки квартир вне зависимости от типа здания.
Он утвержден законодателем постановлением Госстроя № 170, опубликованного 27 сентября 2003 года.
В акте приведен перечень запрещенных работ, которые могут:
- нанести ущерб зданию;
- снизить его прочность и устойчивость;
- нарушить действие инженерных сетей, установленного на нем оборудования;
- ухудшить внешний вид фасада здания;
- вывести из строя противопожарные устройства.
Отдельные положения об узаконивании самовольной перепланировки предусмотрены в положениях статей 22, 24, 62, 78, 219—210, 226—227 Кодекса административного судопроизводства РФ.
В них разъяснен порядок, в соответствии с которым подается исковое заявление, его рассмотрения судебным органом. Например, положениями статьи 226 КАС установлены сроки,в продолжение которых рассматривается исковое заявление.
Законодатель дал определение незаконной планировки, об его последствиях в статьях 26, 29 ЖК и 151, 210, 290 Гражданского кодекса РФ.
Самовольная перепланировка нежилого помещения законодателем расценивается как незаконно произведенные работы, о чем указано в статье 26 ЖК. Его владелец привлекается к мере воздействия в качестве административной ответственности.
Процедура проведение
Все виды работ по перепланировке должны быть осуществлены сообразно требованиям СНиП.
Его нормы и правила способствуют обеспечению условий безопасной эксплуатации зданий вне зависимости от их функционального назначения, соблюдению прав и интересов граждан.
Нарушение норм приводит к привлечению меры ответственности сообразно положениям статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях.
До начала строительных работ по перепланировке следует:
| Показатели | Описание |
| Получить согласие жильцов | проживающих в доме в официальном порядке |
| Взять разрешение | на проведение перепланировки от администрации муниципального образования либо префектуры населенного пункта |
| Заказать проект перепланировки в проектной организации | которая имеет лицензию на осуществление деятельности |
| Согласовать проект перепланировки в жилищной комиссии | либо отделе капитального строительства местной администрации, органе Роспотребнадзор, Министерстве чрезвычайных ситуаций и пожарной службе |
| Произвести строительные работы по перепланировке | с последующей их сдачей специальной комиссии |
| Представить на внесение изменений в технический паспорт проект перепланировки, техническое заключение, акт приема строительных работ | в Бюро технической инвентаризации, который оформляет новый |
| Подать заявление с пакетом документов, включая новый технический проект | в орган Росреестр для придания законной силы внесенным изменениям в существующую планировку жилого помещения |
Как правило, орган Росреестр выдает свидетельство о праве собственности, подтверждающий завершение оформления процедуры перепланировки.
Процедура регистрации внесенных изменений осуществляется в заявительной форме.
При этом следует подать заявление в орган Федеральной службы регистрации прав собственности, которая уполномочена государством.
Составление проекта
Проект по перепланировке разрабатывается проектной организацией, которая обладает лицензией.
Она учитывает строительные нормы и правила, стандарты ГОСТ по уровню инсоляции, если квартира трехкомнатная, то он должен быть обеспечен хотя бы в одной комнате.
При значительной площади уровень освещенности обеспечивается в двух ее комнатах.
Другим условием является соответствие санитарно-гигиеническим требованиям. В жилой комнате наименьший показатель нормы площади должен быть равным 9 м2.
Она должна обладать источником естественного освещения. Все три комнаты должны быть изолированы от кухонного помещения.
Оно входит в число нежилой площади сообразно нормативам законодательных актов. В силу указанного фактора объединение жилой комнаты с кухонным помещением не допускается.
Стоимость
Как правило, общая сметная стоимость перепланировки складывается из стоимости отдельных процедур.
Помимо них собственник должен уплатить государственную пошлину за предоставленные государственными органами услуги в размере 350 рублей.
К ним относятся стоимость:
| Показатели | Описание |
| Проекта перепланировки, чем многообразнее поставленная перед проектировщиками задача, тем выше стоимость проекта | она зависит от вида намеченных по перепланировке задач, подлежащих к разработке разделов проекта, необходимости осуществления поверочных расчетов |
| Согласования проекта перепланировки | в различных инстанциях |
| Производства строительных работ | их сложности в технологическом плане |
| Оформления новой технической документации | включая технический паспорт |
По большей части стоимость проектных работ составляет в среднем 25 000 рублей за 100 м2.
Она устанавливается проектной организацией самостоятельно, поэтому сильно разнится в зависимости от конкретной проектной группы.
При внесении незначительных изменений в существующий проект устанавливается невысокая цена. Если перепланировка осуществляется с затрагиванием несущих конструкций, то стоимость проекта равняется 70 000 рублей и больше.
Стоимость каждого проекта устанавливается индивидуально с учетом варианта перепланировки, ее особенностей. Что касается согласования проекта, то ее стоимость отсчитывается от 35 000 рублей.
В отдельных случаях достигает до 100 000 рублей, если намечено внесение кардинальных изменений в существующую планировку квартиры.
Видео: перепланировка трехкомнатной квартиры
Важные нюансы
Произведенные в ходе перепланировки строительные работы владелец квартиры сдает специальной комиссии, которая принимает их с последующим составлением акта приема.
Ей предоставляются все документы по перепланировке, включая акт скрытых работ. Они должны подтвердить соответствие строительных работ и проектных решений, их качество.
Работы по перепланировке должна производить строительная организация, которая обладает лицензией на осуществления деятельности.
В ходе их производства на отдельный строительный процесс составляется акт скрытых работ. Он подписывается заказчиком, проектировщиком, осуществляющим авторский и технический надзор лицом.
Нужно заметить, что не каждая перепланировка подлежит узакониванию. Особенно при ухудшении условий эксплуатации жилого помещения вследствие нарушения устойчивости и прочности несущей конструкции, влекущей к разрушению здания.
Отдельные владельцы квартир обязаны соблюдать права и интересы жильцов, которые совместно с ними живут в одном доме.
Норма предусмотрены в положениях статьи 30 ЖК. Если они нарушают условия общественного проживания в одном доме, то жильцы привлекаются к мере воздействия в виде предупреждения либо штрафной санкции в размере 2 000-2 500 рублей.
Уплата штрафа не освобождает жильца, который произвел перепланировку в самовольном порядке, от обязанности приведения квартиры в первоначальное состояние.
Мера подлежит исполнению при нарушении цельности несущей конструкции, что влечет к разрушению здания.
На местный орган самоуправления законодатель возложил обязанность по рассмотрению вопросов об осуществлении перепланировки. Норма предусмотрена указаниями статьи 26 ЖК РФ.
Он разрабатывает местные нормы, с помощью которых регулирует вопросы по осуществлению перепланировки. Местные нормы соответствуют положениям Жилищного кодекса, дополняют их с учетом особенностей конкретного региона.
Управляющая жилым домом компания несет ответственность за нарушение правил безопасности проживая. Норма предусмотрена положениями статьи 161 ЖК.
Она должна руководствоваться указаниями акта «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» при осуществлении своих обязанностей. Он был испущен законодателем 13 августа 2006 года под номером 491.
Меры ответственности предусмотрены в Кодексе РФ об административных правонарушениях, а именно в положениях статей 7.21—7.22 КоАП.
Законодательная база
Вопросы относительно эксплуатации гражданами жилых зданий типа «хрущевка» регулируются нормативно-правовыми актами, которые распространены на другие типы зданий.
Что касается осуществления перепланировки, то законодатель предусмотрел в них положения о выдаче разрешения на производство строительных работ, разработки проекта перепланировки, его согласования в контролирующих безопасность эксплуатации зданий инстанциях.
Жилищный кодекс:
| Статья | Описание |
| 26 | основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
| 29 | последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения |
| 39 | содержание общего имущества в многоквартирном доме |
| 161 | выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом |
| 162 | договор управления многоквартирным домом |
Градостроительный кодекс:
| Глава | Описание |
| №2 | полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности |
| №3 | территориальное планирование |
| №6 | архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства |
| №8 | ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности |
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 151 | компенсация морального вреда |
| 210 | бремя содержания имущества |
| 290 | общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме |
| 304 | защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения |
| 305 | защита прав владельца, не являющегося собственником |
Кодекс об административных правонарушениях:
| Статья | Описание |
| 7.21 | нарушение правил пользования жилыми помещениями |
| 7.22 | нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений |
| 23.55 | органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор |
Федеральный закон:
Постановление Госстроя РФ:
| Номер | Описание |
| №170 | «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» |
Акт:
| Номер | Описание |
| №491 | «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» |
Инструкция:
Акт:
| Номер | Описание |
| Опубликованного 12 марта 2001 года за номером 5-37/1, 55-48/1 | «О порядке проведения ремонта, связанного с повреждением жилого помещения» |
В нем разъясняются вопросы, связанные с нарушением прав российских граждан касательно обеспечения сохранности личного пространства каждого гражданина;
СНиП:
СанПиН:
| Номер | Описание |
| 2..1.2..2645-10 | «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» |
Основным актом по регламентации вопросов по перепланировке является Жилищный кодекс.
Его четвертая глава посвящена производству строительных работ по перепланировке, о последствиях, к которым приводит ее осуществление в самовольном порядке.
В ней дано определение перепланировки, ее согласованию в соответствующих инстанциях, основания отказа в его проведении.
И в заключение надлежит заметить, что перепланировка допускается законодателем при соблюдении определенных условий. Основным из них является безопасность граждан, проживающих в жилых домах.
Им следует соблюдать строительные нормы и правила, чтобы не нанести вред себе и другим жильцам, чьи права и интересы защищает законодатель.