Чтобы улучшить условия проживания, владельцы трехкомнатной квартиры в кирпичной хрущевке могут задумать перепланировку. Изменение конфигурации помещений позволит сделать комнаты более удобными или увеличить их площадь, что тоже немаловажно. Перепланировка квартиры в кирпичном здании имеет свои особенности.
Основные моменты
Если квартира расположена в типовой хрущевке из кирпича, это хорошо. Кирпичные здания, в отличие от панельных, позволяют более свободно проявлять дизайнерскую фантазию.
Дело в том, что несущих стен внутри таких квартир практически нет. Во всяком случае, их значительно меньше, чем в панельных домах.
Именно поэтому перепланировка в кирпичном доме квартиры любой площади почти всегда проходит именно так, как нужно хозяевам. Запретов и ограничений по сравнению с панельными хрущевками здесь гораздо меньше, хотя они, безусловно, есть.
Чтобы провести перепланировку трехкомнатной квартиры, владельцу нужно будет в зависимости от масштаба работ заказать либо проект, либо эскиз.
Что это такое
Особенность хрущевок – их крайнее неудобство. Дома такого типа начали строиться во второй половине пошлого века. Задача была простой — обеспечить как можно больше рабочих семей собственным жильем.
Хрущевки не рассматривались как постоянное жилье, считалось, что это временное пристанище. Поэтому о комфорте архитекторы особенно не заботились.
Расположенные в невысоких многоквартирных домах (от трех до пяти этажей), хрущевки имеют отличительные особенности:
- низкие потолки до 2,5 м высотой;
- неудобная планировка с проходными комнатами;
- маленький санузел и ванная комната;
- очень маленькая кухня;
- плохая звукоизоляция.
Однако современные строительные технологии позволяют превратить тесную, неудобную квартиру в комфортное жилище, отвечающее нынешним представлениям об удобстве городского жилья.
Тем более что хрущевки стоят недорого и вполне доступны по цене людям с невысоким уровнем дохода.
Под перепланировкой в быту часто называется любое изменение, улучшающее внешний вид и изменяющее функциональность комнат.
Но Жилищный кодекс разделяет понятия перепланировки и переустройства таким образом:
| Показатели | Описание |
| Перепланировка | это манипуляции со стенами и перегородками, изменение конфигурации нежилых помещений и жилых комнат (снос и монтаж стен, устройство новых проемов дверей и окон, ликвидация проходов между комнатами, демонтаж оконных проемов и т.п.) |
| Переустройство | это смена месторасположения инженерных коммуникаций (перенос унитаза, раковины, ванны, газовой или электрической печи, радиаторов отопления на другое место) |
В результате перепланировки изначальная планировка квартиры, отраженная в техпаспорте, изменяется.
Работы, связанные со сносом стен и пробитиями в них отверстий, представляет потенциальную угрозу, поэтому необходимо получить разрешение на такой вид работ.
После завершения перепланировки нужно будет внести изменения в техпаспорт, документы кадастрового учета, а также сменить свидетельство о праве собственности.
Кто может попасть под категорию
Перепланировку трехкомнатной квартиры в кирпичном доме проводит ее владелец.
Однако если жилье находится в долгосрочной аренде или в квартире живут родственники, то по согласованию с собственником заниматься перепланировкой могут и арендаторы (жильцы).
Обратиться в контролирующую инстанцию за разрешением могут:
| Показатели | Описание |
| Владельцы приватизированной квартиры | имеющие на руках свидетельство о праве собственности |
| Квартиросъемщики | проживающие в неприватизированной хрущевке по договору соцнайма |
| Арендаторы (жильцы) | имеющие нотариальную доверенность от собственника |
Все люди, проживающие в квартире, должны быть согласны на перепланировку. Согласие оформляется в письменном виде.
Куда обратиться
Получить разрешение на перепланировку трехкомнатной или любой другой квартиры можно в муниципальной жилищной инспекции (иди городском комитете по жилищным вопросам).
Необходимо представить пакет документов, в котором подробно описано, что собственник хочет изменить.
Однако прежде необходимо получить подтверждение, что работы в принципе возможны с технической точки зрения, что они не представляют опасности для окружающих и что нарушения прав жильцов соседних квартир в результате перепланировки не случится.
Поэтому до обращения в жилинспекцию собственник должен получить все подтверждающие бумаги, а также заказать проект или эскиз перепланировки.
В целом список инстанций, куда придется обратиться собственнику, следующий:
- Бюро технической инвентаризаци.
- Проектная организация или строительно-ремонтная фирма, занимающаяся разработкой проектов перепланировки и имеющая соответствующий допуск.
- Жилищная инспекция.
- Орган Россрееста и кадастра.
Менять свидетельство о праве собственности придется только в том случае, если после перепланировки площадь комнат и технических помещений изменилась.
Во всех остальных случаях необходимо лишь внести изменения в техпаспорт и кадастровый паспорт.
Перепланировка трехкомнатной хрущевки в кирпичном доме
Перепланировка позволяет улучшить условия проживания в квартире, сделать ее более удобной, повысить функциональность комнат.
Трехкомнатная хрущевка больше похожа на двухкомнатную квартиру, так как одна из комнат проходная и больше напоминает просторных холл, нежели отдельную комнату.
Чаще всего перепланировка квартиры такого типа и площади преследует такие цели:
| Показатели | Описание |
| Расширить крохотную кухню | за счет присоединения площади одной из комнат |
| Расширить маленький санузел | за счет площади коридора |
| Снести стену между кухней и комнатой | превратив их в подобие большой столовой |
| Выделить в трехкомнатной квартире место для устройства четвертой комнаты | кабинета или отдельной гардеробной |
| Присоединить к комнате балкон, | утеплив его и расширив за счет сноса внешней стены площадь основной комнаты |
| Снести все внутренние стены в трехкомнатной квартире | и сделать просторную современную квартиру-студию с выходом в отдельную спальню, ванную, туалет |
Поскольку в кирпичных хрущевках внутренние стены практически всегда не несущие, то перепланировать помещение проще, чем в панельном доме.
Гораздо проще получить разрешение на работы, так как согласование возможно по упрощенной схеме, без заказа проекта и технического заключения.
Необходимые условия
Несмотря на то, что согласовать перепланировку в кирпичном доме проще, чем в панельном, есть определенные требования, которые должны быть соблюдены неукоснительно.
Какие условия собственник должен выполнить:
| Показатели | Описание |
| Обязательно получить разрешение на перепланировку | обратившись в жилинспекцию |
| Проводить перепланировку только по официальному проекту или эскизу | если изменения незначительны |
| Получить согласие соседей на проведение работ | оформить его в виде акта, скрепленного подписью жильцом дома |
| Привлекать для работ квалифицированных специалистов | особенно если планируется снос стен и манипуляции с инженерными сетями |
| Учесть требования СанПиНов и СНИПов | — |
Дело в том, что существует множество запретов, которые могут повлиять на приемку перепланировки межведомственной комиссией. Так, если в кирпичной хрущевке деревянные стены, то со временем именно на них могла лечь основная нагрузка.
Чтобы снос стены не вызвал обрушение, необходимо обследовать техническое состояние дома и только потом включать его в перепланировку.
Другой момент связан с наиболее популярным способом расширения площади кухни. Хозяева могут снести стену между ней и комнатой, получив модную большую столовую с барной стойкой.
Однако есть запрет, который не разрешает такое объединение, если на кухне установлена газовая плита. Поэтому при разработке проекта нужно предусмотреть раздвижные перегородки.
Запрещен и перенос ванной или туалета в другое помещение, если оно расположено над жилой комнатой нижних соседей.
Вообще, перенос «мокрых» помещений – это всегда разработка проекта. Получить согласие на перепланировку довольно сложно, так как придется учесть множество нюансов.
Именно поэтому доверять разработку проекта можно только той фирме, у которой есть допуск СРО проектировщиков.
Процедура оформления
Прежде чем заняться сбором документов для жилинспекцию, нужно точно понять, что собственник хочет изменить в своей квартире и возможны ли такие изменения с технической точки зрения.
Неплохо также заранее узнать, что конкретно будет проведено — перепланировка или переустройство.
Общий порядок оформления перепланировки следующий
| Показатели | Описание |
| Получить техпаспорт, поэтажный план, экспликацию | в БТИ |
| Заказать в проектной организации проект перепланировки | его могут сделать и в БТИ |
| Написать в жилинспекции заявление | с просьбой разрешить перепланировку, приложить проект и нужные бумаги |
| Получив разрешение | провести перепланировку в полном соответствии с изначальным проектом |
| По завершении работ пригласить межведомственную комиссию | оформить акт приемки |
| На основании акта внести изменения | в техпаспорт, кадастровый паспорт, свидетельство о госрегистрации собственности |
Как только новые документы на квартиру оформлены, перепланировка считается завершенной и совершенно законной.
Какую имеет цену
Чем масштабнее перепланировка, тем более высокую цену придется заплатить собственнику.
На стоимость влияет несколько факторов:
- площадь квартиры;
- количество стен, которые нужно будет сносить;
- объем остальных работ;
- форма согласования (по проекту, по эскизу);
- самостоятельное согласование или привлечение посредника.
Если собственник решит сделать все сам, он сэкономит бюджет.
Но если никакого опыта в вопросах согласования бумаг нет, перепланировка, во-первых, затянется, а во-вторых, есть риск получить отказ, если какие-то бумаги будут поданы неправильно или чего-то будет не хватать.
Стоимость перепланировки в среднем колеблется от 30 до 90 тысяч рублей, но это очень условные цифры.
За что нужно будет заплатить:
| Показатели | Размер |
| Заказ техпаспорта БТИ | около 2 тыс. рублей |
| Техническое заключение о состоянии дома | около 7 тыс. рублей |
| Проект перепланировки | в зависимости от сложности от 15-55 тыс. рублей (в среднем) |
| Новый техпаспорт | еще 2 тыс. рублей |
Если собственник привлекает к работам по согласованию фирму-посредника, то услуги обойдутся в среднем в 50-60 тыс. рублей.
Особенности процесса
Процедура перепланировки во многом зависит от того, насколько масштабные планируются работы.
Если речь идет о перепланировке трехкомнатной квартиры, то объем будет, скорее всего, большой, затрагиванием стен и переконфигурацией инженерных сетей.
Основной документ, по которому будет вестись вся работа, – это проект перепланировки. Заказать его в организации, имеющей соответствующий допуск, очень важно.
Дело в том, что жилинспекция проверит наличие лицензии и не разрешит работы, если они будут нарушать законодательство и положения нормативных документов.
Если дом принадлежит к объектам, представляющим историческую или архитектурную ценность, то нужно иметь разрешение архитектурного отдела муниципалитета.
Трудно представить себе хрущевку, представляющую собой значимый архитектурных объект, но если меняется фасадная часть, то разрешение может понадобиться.
Кроме того, собственнику придется получить разрешение на перепланировку в различных инстанциях, обеспечивающих пожарную, санитарную безопасность дома, а также нормальную работу водопроводной, газовой, электрической систем.
В жилищную инспекцию подается такой пакет документов:
- копия общегражданского паспорта заявителя с пропиской;
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- справка из домоуправления о составе проживающих;
- согласие всех зарегистрированных в квартире лиц на перепланировку;
- заявление по установленной законом форме;
- техническое заключение о состоянии дома;
- проект перепланировки на нескольких листах;
- техпаспорт БТИ.
Если квартира находится в аренде по договору социального найма, то вместо свидетельства о собственности предоставляется ордер или договор найма квартиры, выписка из домовой книги и личный счет квартиросъемщика.
На несложные виды работ, не связанные со сносом стен, нужно подавать не проект, а эскиз перепланировки. Это допустимо по закону, если конфигурация и функциональное назначение комнат не меняется.
Жилинспекция рассматривает пакет в течение полутора месяцев. Если решение положительное, собственнику выдается разрешение и журнал ремонтно-строительных работ для фиксации сроков и видов манипуляций с жилым объектом.
Разрешение и журнал – доказательство законности работ для недовольных соседей.
Видео: с чего начать перепланировку
Важные нюансы
Разрешение жилинспекции нужно получать при проведении сложных видов работ, связанных с нарушением конфигурации помещения и затрагивающих общедомовые инженерные сети.
Согласовываются следующие работы:
| Показатели | Описание |
| Перенос санузла, ванной комнаты, кухни | в другое помещение |
| Снос стены | между кухней и комнатой |
| Замена газовой плиты | на электрическую |
| Изменение конструкции пола | увеличивающее нагрузку на плиты перекрытия |
| Расширение проемов дверей и окон | — |
| Ликвидация дверных и оконных проемов | — |
| Расширение комнат | за счет использование технических помещений |
Запрещено по закону проводить работы, которые будут ухудшать условия проживания соседей.
Поэтому существует запрет на снос порожка холода при объединении балкона с жилой комнатой, а также на устройство «мокрых» помещений над жилыми комнатами.
Нельзя проводить такую перепланировку, которая ухудшит условия проживания людей в квартире. Поэтому сложно согласовать комнаты площади меньшей, чем 9 кв. метров.
Запрещено при перепланировке:
| Показатели | Описание |
| Заделывать вентиляционные ходы | изменять конфигурацию общедомовой системы вентиляции |
| Изменять конфигурацию общей системы отопления | так как это может привести к разрыву труб в отопительный сезон |
| Превышать допустимое значение нагрузки | при заливке бетонной стяжки или установке тяжелых перегородок из металла |
При нарушении законодательных норм согласовать перепланировку не получится.
Не требуется разрешение на проведение косметического ремонта, замену старого оборудования, демонтаж встроенной мебели, не отраженной в техплане.
Законодательная база
Перепланировка трехкомнатной квартиры проводится в соответствии с законами РФ и правительственными постановлениями.
Основные правила включены в:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Перепланировка разрешена:
| Статья | Описание |
| 25 ЖК РФ | виды переустройства и перепланировки жилого помещения |
О незаконной перепланировке рассказывает:
| Статья | Описание |
| 26 ЖК РФ | основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
Постановление Правительства:
| Номер | Описание |
| №47 | «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» |
СНиП:
| Номер | Описание |
| 31-01-2003 | «Здания жилые многоквартирные» |
СанПиН:
| Номер | Описание |
| 2.1.2.2645-10 | «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» |
Интересуетесь как осуществляется перепланировка нежилых помещений, читайте здесь.
Хотите узнать, какая стоимость согласования перепланировки нежилого помещения, смотрите тут.
Перепланировка трехкомнатной квартиры в кирпичном «хрущевском» доме проводится проще, чем в панельной многоэтажке. Тем не менее, работы проводятся по утвержденному жилищной инспекцией проекту или эскизу.
Собственник должен собрать пакет документов, согласовать его, получить разрешение и провести работы согласно разработанной документации.