Хрущевки строились в 60-е – 80-е годы прошлого века как квартиры временного типа. Именно поэтому они не отличаются ни комфортом, ни продуманным дизайном. Собственники хрущевок, не имеющие возможности купить квартиру большей площади, чаще всего решаются на перепланировку жилья.
Что это такое
Типовая хрущевка – это квартира небольшой площади, не отличающаяся комфортом и функциональностью.
Ее отличительные черты:
- Проходные комнат.
- Неудобная планировка.
- Совмещенные ванная комната и туалет.
- Крохотная кухня и прихожая.
- Узкие неудобные коридоры.
Потолки в таких квартирах низкие (обычно 2,5 м), а дом сложен из панельных плит. Звукоизоляция в домах плохая, зато нет мусоропровода, а значит, и дурного запаха.
Нет и лифта, хотя в 3-х – 5-этажных зданиях он нужен лишь семьям с младенцами или пожилым людям.
Неудивительно, что владельцы однокомнатных, двухкомнатных и даже трехкомнатных хрущевок с удовольствием делают перепланировки, чтобы зрительно увеличить комнаты, сделать их более удобными, функциональными и красивыми.
Законодательство РФ разделяет разные способы переделки помещений на перепланировку и переустройство.
Что понимается под этими терминами:
| Показатели | Описание |
| Перепланировкой называется изменение конфигурации жилых и технических комнат в пределах одной квартиры | это может быть перестановка стен на другое место, снос, устройство новой стены при разделении большой комнаты, изменение размеров комнаты в результате использования коридора или кладовки |
| Переустройство | это работы, которые связаны с затрагиванием инженерных коммуникаций (электрических и газовых сетей, водопровода, отопительной системы, канализации). Изменения не связаны с изменением площади или конфигурации комнат |
Все изменения, сделанные в квартире вследствие перепланировки или переустройства, необходимо вносить в технический и кадастровый паспорт.
Если были изменилась площадь комнат (как жилых, так и технических) придется менять еще и свидетельство о праве собственности.
Практически все виды работ, которые собственник осуществляет в ходе перепланировки, требуют обязательного согласования.
Так, непременно согласовываются:
- манипуляции со стенами (несущими и ненесущими);
- расширение проемов дверей и окон;
- пробивание отверстий в несущих стенах;
- установка новых стен и перегородок, которая увеличивает нагрузку на пол;
- укладка конструктивно нового пола (изменение его конфигурации), например, бетонной стяжки вместо деревянных досок или паркета;
- закладка дверных проемов;
- ликвидация дверных проемов;
- перестановка в другое место газовой плиты, унитаза, электроплиты и др.
На все перечисленные и некоторые другие виды работ нужно получать разрешение контролирующих органов.
Есть и такие работы, согласовывать которые не нужно.
К ним относится косметический ремонт, замена сантехники и газовой (электрической) плиты на аналогичное оборудование, снос встроенной мебели, не отраженной в техплане.
Кто может обратиться
За разрешением на перепланировку может обратиться гражданин, имеющий на руках доказательства своего владения жилплощадью, где предполагается масштабный ремонт.
При этом не имеет значения, какова форма владения — свидетельство из регистрационной палаты или договор социального найма из домоуправления.
Обратиться в контролирующий орган с заявление о намеченной перепланировке могут следующие категории граждан:
| Показатели | Описание |
| Владельцы приватизированной квартиры | имеющие свидетельство о госрегистрации права собственности установленным порядком |
| Квартиросъемщики | пользующиеся квартирой на основании договора соцнайма |
| Родственники указанных выше граждан | проживающие в квартире и имеющие нотариальную доверенность на манипуляции с квартирой от ее собственника или законного владельца-квартиросъемщика |
| Представители посреднической фирмы | с которой заключил договор собственник (как правило, такие фирмы занимаются не только разработкой проекта перепланировки, но и предоставляют услуги по согласованию проекта) |
Важный нюанс — все лица, проживающие в квартире на законных основаниях, должны быть согласны с перепланировкой.
В противном случае контролирующий орган может отказать в перепланировке. Поэтому нужно позаботиться о том, чтобы оформить согласие письменно.
Куда следует идти
Перепланировка – это сложная юридическая и техническая процедура, в которой будет задействована межведомственная комиссия. Разумеется, если речь идет о незначительных работах, то согласования во всех инстанциях не нужно.
Основной контролирующий орган, который выдает разрешение на перепланировку, – это жилищная инспекция (другое название этой инстанции – городской жилищный комитет).
Однако прежде чем обратиться туда с заявлением, придется собрать ряд бумаг из следующих учреждений:
| Показатели | Описание |
| Бюро технической инвентаризации (БТИ) | выдает техпаспорт на квартиру, техническое заключение, поэтажный план, экспликацию |
| Проектное учреждение, строительно-ремонтная фирма | изготавливают проект перепланировки (важно, чтобы фирма-проектировщик имела не просроченный допуск к работам данного вида) |
| Роспотребнадзор, Санэпидемстанция, пожарная охрана, газовая служба и пр. инстанции | обеспечивающие безопасную эксплуатацию жилых зданий, выдают разрешение в зависимости от вида проводимых работ |
| Муниципальный отдел архитектуры | дает разрешение на фасадные работы (если в процессе перепланировки задействованы внешние стены либо дом представляет интерес как исторический, архитектурный памятник) |
Если перепланировка не затрагивает инженерные сети, то обращаться в соответствующие службы эксплуатации и контроля нет необходимости.
Перепланировка в хрущевке
Перепланировка квартиры в доме хрущевской постройки проводится не так просто, чем в кирпичном доме сталинской постройки. Дело в том, что несущими в такой квартире являются, как правило, все внешние стены.
Это значит, что получить разрешение на снос внутренних перегородок будет достаточно затруднительно, но только не в случае с однокомнатной квартирой.
Благодаря перепланировке собственники получают возможность значительно улучшить условия проживания даже в однокомнатной квартире. Грамотный проект позволит сделать комнаты более функциональными, большими и светлыми.
Если говорить об однокомнатной квартире в доме хрущевской постройки, то покупают такое недорогое жилье, как правило молодые пары без детей.
Перепланировка однокомнатной хрущевки проводится несколькими способами и позволяет по-разному использовать пространство помещения.
Какие возможны варианты? Ниже приведен список наиболее актуальных вариантов перепланировки:
| Показатели | Описание |
| Превратить типовую однокомнатную квартиру в современную просторную студию | это наиболее частый вариант в случае, если жилье приобретается для одного человека или молодой семьи, не имеющей детей. Сносится стена между кухней и единственной комнатой, а также перегородка между комнатой и прихожей |
| Можно улучшить функциональность квартиры за счет объединения коридора и кухни | а также переноса двери в единственную комнату дальше от входной двери. Такой вариант позволяет выкроить место для современного функционального встроенного шкафа в прихожей. Одновременно можно увеличить площадь кухни за счет сноса перегородки |
| Один из самых распространенных вариантов современной перепланировки – утепление лоджий и балконов | если сделать все правильно, профессионально, то можно получить дополнительное небольшое, но уютное помещение, например, кабинет или комфортное рабочее место. Суть в том, чтобы снести часть стены между комнатой и балконом, а также хорошо утеплить сам балкон |
| Передвижение стен между кухней и комнатой поможет выкроить место либо под холодильник, либо под встроенный шкаф | важно, что за счет установки дверей раздвижной конструкции (между комнатой и кухней) можно увеличить площадь обоих помещений |
| Манипуляции со стенами дают возможность отделять часть пространства увеличившейся комнаты для организации детского уголка или спальни | а если убрать часть стены между кухней и комнатой, получится уютная просторная столовая |
| Следующий популярный вариант – перепланировка однушки хрущевки в симпатичную двушку | простейший способ сделать это – установить гипсокартонную стену между большим окном в основной комнате. Так можно получить две небольшие комнаты, в каждой из которых будет доступен естественный свет |
Кроме того, можно выделить отдельный уголок-спальню в просторной студии, которая получится после сноса всех внутренних перегородок. Этот вариант тоже имеет право на существование — именно так выглядит современная европейская студия.
Преследуемые цели
Затевая перепланировку, собственник преследует глобальную цель — сделать свою однокомнатную квартиру более удобной, комфортной, просторной, современной и функциональной.
Частные, конкретные цели могут быть следующими:
| Показатели | Описание |
| Расширить площадь слишком маленькой неудобной кухни | — |
| Сделать туалетную комнату чуть больше за счет коридора | чтобы нашлось место для стиральной машинки или душевой кабины |
| Превратить однушку-хрущевку в просторную студию | с функцией столовой |
| Получить из однокомнатной квартиры двухкомнатную | за счет разделения большой комнаты на две маленьких или выделения балкона в отдельное обогреваемое помещение |
Панельные дома имеют неприятную особенность — они имеют множество несущих стен, и потому получить разрешение на манипуляции с перегородками можно только по профессионально сделанному проекту.
Дизайн-проект не подойдет, так как не учитывает расположение несущих конструкций и конструкции пола.
Кроме того, может понадобиться получение технического заключения, которое подтвердит возможность проведения перепланировки именно в том виде, как хочет собственник.
Необходимые условия
Основное условие для того, чтобы получить разрешение на перепланировку, – наличие проекта, разработанного проектной фирмой-членом СРО проектировщиков.
Стоимость такого проекта немалая, но даже с ним можно получить отказ в жилинспекции. Почему? Потому что могут быть запланированы недопустимые по СанПиНам или СниПаМ изменения.
Чтобы не потратить деньги и время зря, еще до обращения в проектную компанию пригласить специалиста для осмотра квартиры.
Опытный инженер на месте может сказать, возможно ли в принципе выполнить пожелания хозяев, причем основываться будет на знании нормативной документации.
Консультация тоже стоит денег, но сумма по сравнению со стоимостью проекта невелика. Важно выявить, какие стены являются несущими, каковы прочие конструктивные особенности жилого дома.
Существует перечень работ, которые прямо запрещены законом. Соответственно, планировать их нельзя.
Какие действия при перепланировке недопустимы с точки зрения законодательства:
| Показатели | Описание |
| Сносить несущие стены или нарушать их целостность | в отдельных случаях можно получить разрешение на расширение проема или проделывание отверстия, если соответствующим образом укрепить разрушенное место |
| Закрывать гипсокартонными конструкциями, встроенной мебелью, другими перегородками доступ | к газовым стоякам, водопроводным трубам, системе внутриквартирного отопления |
| Переделывать или ликвидировать общедомовую систему вентиляции | — |
| Переносить ванную, туалет, кухню в другое помещение | если оно расположено над жилой комнатой нижних соседей |
| Делать из большой комнаты маленькую площадью | меньшей, чем 9 кв. метров |
| Обустраивать дополнительную комнату | в которой нет источника естественного света |
Есть и другие запреты, поэтому привлекать к разработке проекта, а также проведению ремонтных работ не специалистов (особенно если намечены манипуляции с несущими стенами) запрещено.
Поэтому у фирмы должен быть допуск СРО проектировщиков, а у рабочих – подтверждение квалификации.
Второе важное условие для разрешения перепланировки (наряду с проектом) – это точное соответствие как проектной документации, так и самих работ требованиям законодательства.
Что запрещено:
| Показатели | Описание |
| Ухудшать условия проживания соседей | — |
| Ухудшать условия проживания самих жильцов перепланируемой квартиры | например, нельзя допустить, чтобы после перепланировки жилая площадь однокомнатной квартиры стала меньше, чем была изначально по техплану БТИ |
| Проводить работы | которые будут опасны для жизни и здоровья граждан, проживающий в многоквартирном доме |
| Создавать условия, при которых доступ к общедомовым инженерным коммуникациям окажется затруднен | — |
Если жилинспекция не увидит никаких нарушений, она даст разрешение на перепланировку.
Как оформляется
После того, как получена консультация относительно того, возможна ли перепланировка «как хочется» и можно ли ее провести в существующих обстоятельствах, учитывая состояние общедомовых коммуникаций, износ здания и др. характеристики, можно занятья оформлением документов.
Общий порядок сбора документов и оформления разрешения следующий:
| Показатели | Описание |
| Получить техническое заключение | о состоянии дома |
| Обратиться в БТИ и заказать там пакет документов | технический паспорт, экспликацию, поэтажный план |
| Заказать в проектной организации или в том же БТИ проект перепланировки | — |
| Когда проект будет готов, прийти в жилинспекцию и написать заявление с просьбой разрешить перепланировку | передать инспектору на рассмотрение пакет документов на квартиру и проектную документацию |
| Дождаться ответа из жилинспекции | если он будет положительным, заявителю будет выдано разрешение и журнал строительно-ремонтных работ для отметок о проведении этапов работы |
На этом первый этап бумажной работы по оформлению документов на перепланировку можно считать завершенным.
На основании полученного разрешения собственник должен провести работы в точном соответствии с тем планом, который был им представлен на согласование.
После того как перепланировка завершена, необходимо поставить в известность жилинспекцию.
Будет создана межведомственная комиссия, которая оценит проведенный ремонт на предмет соответствия законодательным нормам. Если все хорошо, составляется акт о завершении перепланировки.
Эта бумага очень важна, поэтому ее оформляют в трех экземплярах:
- Для собственника.
- Для архива жилинспекции.
- Для БТИ.
На основании акта БТИ вносит изменения в учетную документацию и составляет новый технический план на квартиру.
Если изменилась площадь комнаты и технических помещений, с актом и новым техпаспортом нужно обратиться в регистрационную палату, чтобы оформить новый кадастровый паспорт и свидетельство о госрегистрации права собственности.
После внесения изменений в документы на квартиру перепланировка официально завершена и законна. Квартиру можно без проблем продавать, обменивать, дарить.
Какую имеет стоимость
Одинаковой стоимости на перепланировку квартиры не существует. В каждом случае речь идет об индивидуальных расчетах, которые зависят от нескольких факторов.
На конечную стоимость влияют три основных момента:
| Показатели | Описание |
| Самостоятельно согласовываются документы или собственник заключает договор с фирмой-посредником | которая специализируется на консультационных услугах населению по перепланировке квартир |
| Какие именно изменения планирует собственник | если придется снести несколько стен, то, безусловно, конечная стоимость будет выше |
| Как будет получено разрешение | по проекту перепланировки или по эскизу |
Собственник может самостоятельно заняться получением этих бумаг, чтобы сэкономить. Но если у него нет опыта, то процедура затянется на неопределенное время.
В большинстве случаев, если речь идет о серьезной перепланировке, проще поручить весь комплекс работ (от разработки проекта до согласования) профессионалам с тем, чтобы гарантированно получить результат и сделать все быстрее.
На какие цифры можно ориентироваться (приведены приблизительные данные, которые могут меняться в зависимости от региона):
| Показатели | Сумма |
| Получить первичный пакет документов в БТИ | 5 тыс. рублей |
| Внести изменения в документацию БТИ после получения акта о завершении работ | от 2 тыс. рублей (стоимость изготовления нового техпаспорта) |
| Получение разрешения в эксплуатационных инстанциях, отвечающих за состояние инженерных сетей | от 5 до 25 тыс. рублей |
| Стоимость проекта | от 5 до 90 тыс. рублей |
| Фирме-посреднику придется заплатить | от 20 до 60 тыс. рублей в зависимости от сложности работ |
Если говорить о конкретных видах работ, то все зависит от прайсов ремонтной фирмы, которая проводит конкретные работы, а также от стоимости самих работ.
Например, снос стены (от 10 до 20 тыс. рублей) дороже, чем перестановка сантехнического прибора либо газовой плиты (от 3 до 10 тыс. рублей).
В среднем перепланировка однокомнатной хрущевки обойдется в 50-90 тыс. рублей (без учета непосредственно ремонта).
Возможные трудности
Если инженерные сети в многоквартирном доме сильно изношены, может оказаться очень трудно получить разрешение на переделку внутриквартирных систем, подключенных к общим коммуникациям.
Довольно трудно получить разрешение на снос или другие манипуляции с несущей стеной. Согласовать такую перепланировку можно только с помощью профессиональных консультантов.
Если ремонт будет сделан не так, как заявлено в техпроекте, получить акт о завершении перепланировки не получится. Более того, жилинспекция вынесет решение о ликвидации недочетов либо полном восстановлении прежнего состояния квартиры.
Видео: перепланировка хрущевки
Важные нюансы
Можно ли сначала сделать перепланировку, а затем обратиться в жилинспекцию, чтобы согласовать ее? Можно, закон не исключает такую возможность.
Более того, есть некоторые виды работ, на которые не нужно получать разрешение заранее, но нужно сообщить о них в жилинспекцию постфактум, после того, как работы завершены.
Важны следующие нюансы:
| Показатели | Описание |
| Если перепланировка не согласована, ее нужно обязательно узаконить | в противном случае квартиру нельзя будет продать или обменять, так как техпаспорт не будет соответствовать реальному положению вещей |
| Если контролирующими органами будет выявлена несогласованная перепланировка | то будет назначен штраф в размере от 2 до 2,5 тыс. рублей |
| Если перепланировка окажется не только несогласованной, но и незаконной | то есть выполненной с нарушением законодательства, то ее нужно будет ликвидировать, то есть вернуть квартире прежнее состояние |
Если незаконную перепланировку собственник не ликвидирует или не исправит нарушения, то жилинспекция передаст дело в суд.
Законодательная база
Перепланировка проводится на основании:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
И нормативной документации:
| Статья | Описание |
| 25 ЖК РФ | виды переустройства и перепланировки жилого помещения |
| 26 ЖК РФ | о незаконной перепланировке |
| 29 ЖК РФ | об узаконивании перепланировки |
СНиП:
| Номер | Описание |
| 31-01-2003 | «Здания жилые многоквартирные» |
СанПиН:
| Номер | Описание |
| 2.1.2.2645-10 | «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» |
Перепланировка однокомнатной хрущевки проводится согласно российскому законодательству.
Обязательное условие – разработка проекта перепланировки, если планируются масштабные ремонтные работы и изменение конфигурации помещений. Чтобы начать работы, необходимо получить разрешение жилинспекции.