Покупка ипотечного жилья с обременением не станет проблемой лишь в том случае, если покупатель заранее уведомлен об особом статусе жилплощади и знает обо всех подводных камнях такого рода сделок. Большинство отказов купить такого рода жилье случаются из-за вполне справедливых опасений. Нарушения могут привести к потере денег и многолетним судебным тяжбам.
Общие понятия
Понятие обременения многогранно. Его суть в том, что юридически собственник такого жилья связан многочисленными условиями и ограничениями, не позволяющими ему свободно распоряжаться собственностью.
Сведения о таких ограничениях обязательно внесены в Единый госреестр (ЕГРП), а на свидетельстве собственности обязательно стоит соответствующая пометка.
При покупке квартиры с обременением все юридические ограничения в полной мере переходят на нового собственника.
Существует несколько видов обременения:
| Показатели | Описание |
| Ипотека | квартира находится в залоге у банка, выдавшего кредит, причем сумма долга банку не выплачена. Продать такую квартиру без разрешения банка-кредитора нельзя |
| Арест | если собственник квартиры длительное время нарушал правила владения жильем, например, не уплачивал суммы коммунальных платежей, государство накладывает арест. Это значит, чтоб нельзя совершить сделку любого рода, не погасив предварительно задолженность |
| Рента | плательщик ренты не имеет юридического права распоряжаться жилым помещением до тех пор, пока в ней проживает рентополучатель. На любую сделку требуется согласие последнего |
| Найм | если квартира проходит по договору найма, то продать ее можно, но выселить нанимателей новый собственник не сможет до тех пор, пока не истечет указанный договоре срок |
| Прописка | если квартира продана, но в ней остался прописанным один из членов семьи прежних владельцев, то выписать такого жильца можно через суд. Опасность в том, что некоторые категории граждан не подлежат судебной выписке и останутся прописанными в купленной квартире |
| Сервитут | особый вид обременения, который предполагает право пользования земельным участком, который им не принадлежит |
Кроме того, нельзя продать квартиру в аварийном доме. Это распространенная ошибка несведущих людей, которая влечет за собой не меньшее количество проблем после заключения договора купли-продажи.
Что это такое
Обременение по ипотеке – это невозможность совершать сделки с залоговым жильем без согласия банка-кредитора, у которого в залоге находится купленная квартира. Данный вид обременения является наиболее частым и распространенным.
Ипотекой называют целевой кредит, который банк выдает под залог покупаемого жилья.
Заемщик становится собственником, то есть получает свидетельство собственности и право прописаться на купленной жилплощади, делать там ремонт или перепланировку, прописывать членов семьи.
Однако ни продать, ни подарить, ни обменять купленное жилище собственник не имеет право, так как на квартиру наложено обременение.
Чтобы произвести хоть какое-то юридически значимое действие с залоговой жилплощадью, требуется согласие банка-залогодержателя.
При оформлении сделки по квартире с обременением следует обязательно выяснить следующие факты:
| Показатели | Описание |
| Узнать все сведения о факте обременения | количестве прописанных там людей |
| Выяснить сумму остатка долга основного владельца собственности перед банком | — |
Так, банк может выставить условие о выплате не менее половины основой задолженности, прежде чем будет получено разрешение на продажу квартиры с обременением.
Чтобы снять обременение, стороны должны подписать соответствующий договор, в котором покупатель обязуется уплатить банку остаток ипотечного долга.
Без такого договора-соглашения никакое действие с залоговым имуществом просто невозможно.
На кого распространяется
В совершение сделки по покупке квартиры с ипотечным обременением оказываются включенными три стороны:
| Показатели | Описание |
| Первоначальный собственник ипотечного жилья | на имя которого заключен договор с банком и открыта кредитная линия |
| Покупатель квартиры с обременением | который согласен приобрести ипотечное жилье |
| Банк-кредитор | который является залогодержателем |
Обременение распространяется на владельца квартиры (заемщика-собственника) и на нового покупателя ипотечной недвижимости.
Третья стороны договора – банк, который выдал кредит и на момент совершения сделки является залогодержателем.
Суть в том, что владелец квартиры с обременением, несмотря на наличие у него свидетельства собственности, может стать полноправным собственником с правом распоряжения квартирой лишь после окончательного расчета с банком-кредитором.
При покупке квартиры с обременением по ипотеке следует согласовывать документы не только с продавцом, но и с банком.
Куда следует идти
Для приобретения квартиры с обременением по ипотеке покупатель прежде всего должен выяснить все обстоятельства будущей сделки.
Придется посетить следующие учреждения:
| Показатели | Описание |
| Филиал Росреестра | где нужно взять выписку из ЕРГП. Важно, что срок жизни такой справки всего семь дней, затем документ становится недействительным. Обратить внимание нужно на наличие других обременений на данном жилье (бывает и такое) |
| Банк | где был оформлен ипотечный кредит и наложено обременение |
| Домоуправление | где нужно заказать справку о количестве прописанных в квартире людей. Часто после заключения сделки обнаруживаются «мертвые души», которые по закону имеют право на свою долю купленной жилплощади |
| Нотариуса | который будет фиксировать особенности сделки документально |
Все расчеты с продавцом квартиры в целях собственной безопасности следует проводить только через банковскую ячейку. Это может избежать больших неприятностей.
Особенности сделки
Сделка с квартирой, которая находится в обременении у банка, имеет ряд особенностей по сравнению с обычной сделкой купли-продажи.
Чтобы снять обременение и иметь возможность совершить сделку, следует прежде всего полностью расплатиться с банком.
В этом кроется основная опасность. Именно поэтому все сделки с продавцом проводить исключительно через банковские ячейки, а также в обязательном порядке ставить банк в известность о совершении сделки купли-продажи.
Особые условия
Все соглашения между продавцом и покупателем должны быть зафиксированы нотариально.
Как только покупатель уплачивает сумму задолженности банку, заключается договор купли-продажи, а банк выдает документы об отсутствии претензий к прежнему владельцу квартиры.
Важнейшим условием сделки с участием обременения является стоимость квартиры:
| Показатели | Описание |
| В договоре должен быть указана сумма | превышающая сумму расчета по ипотеке |
| После того как сделка будет зарегистрирована в органе Росреестра | разница между суммой в договоре и суммой фактического долга по ипотеке доплачивается продавцу |
Выплата ипотеки за продавца – это один из вариантов продажи квартиры с обременением. Второй вариант заключается в переоформлении ипотечного договора с первоначального владельца на приобретателя квартиры.
Второй вариант не всегда возможен, хотя и более логичен. Причина может крыться в том, что покупатель, по меркам банка, не внушает доверия по своей платежеспособности.
Так, у покупателя может не быть подтверждения о приемлемом уровне дохода либо может обнаружиться погрешность в кредитной истории.
Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке
Покупка квартиры, на которую банком наложено обременение, – это всегда большой риск. Он заключается в том, что сделка может быть проведена, деньги уплачены, но обременение с квартиры не снято.
Решить проблему в данном случае придется через суд. Это долго и дорого, причем выплаты по судебным издержкам взимаются именно в продавца.
Есть риски и для покупателя:
| Показатели | Описание |
| Если обременение не снято | то никаких сделок с купленной квартирой он не сможет совершить до момента окончательного прояснения ситуации |
| То же самое касается и возврата денег | вернуть их можно будет только после решения суда, да и то не сразу, а частями |
Дело в том, что покупатель квартиры, на которую наложено обременение, принимает на себя и обязательства первоначального владельца.
Плюсы и минусы
Решение о покупке квартиры, на которую наложено банковское обременение, должно быть абсолютно взвешенным. Дело в том, что у такого решения есть как свои плюсы, так и своим минусы.
Из плюсов:
| Показатели | Описание |
| Чтобы избавиться от ипотечной квартиры, ее владелец обычно снижает цену | то есть купить аналогичное жилье, но без обременения, можно по более высокой рыночной цене |
| Участие в сделке банка может отчасти гарантировать чистоту сделки | отсутствие мошеннических намерений и «второго дна» у приобретаемого жилья |
Наряду с этими несомненными плюсами есть и минусы, которые имеют не меньшее значение для принятия решения:
| Показатели | Описание |
| Если квартира просто переоформляется банком на нового собственника | то вместе с покупкой жилья он получает и обременение по нему. В обычной сделке этого не происходит, и распоряжаться купленным жильем человек может сразу и в полном объеме |
| Регистрация и оформления такого рода сделок требуют большей внимательности | являются более длительными и трудоемкими |
| При переоформлении собственности не удастся избавиться от контроля банка до момента полного расчета с ним | сотрудники учреждения-кредитора будут один-два раза в год навещать владельцев квартиры с обременением по ипотеке |
Несмотря на наличие большого количества негативных моментов и сделки есть основное преимущество — невысокая цена по сравнению с рынком на квартиру под обременением.
Для многих покупателей вопрос реальной экономии является первоочередным, особенно если речь идет не о переоформлении ипотеки, а о ее погашении.
Порядок оформления
Существует два пути приобретения квартиры с обременением по ипотеке:
- она может быть куплена непосредственно у банка;
- приобретена у первоначального владельца (заемщика-собственника).
Каждый из вариантов предполагает свой порядок оформления документов. Это связано с тем, что в качестве продавца выступает либо юридическое, либо частное лицо. Для покупателя оба варианта сопряжены с определенными особенностями.
После заключения сделки купли-продажи по любому из вариантов требуется снять обременение через орган Росреестра.
Для этого продавец (первоначальный собственник) и представитель банк-кредитора должны обратиться в Палату и представить следующий пакет документов:
| Показатели | Описание |
| Общегражданский паспорт собственника | — |
| Оригинал свидетельства о праве собственности | с отметкой об обременении |
| Заявление | о снятии ранее наложенного банковского обременения с купленной квартиры |
| Справка, оформленная банком | о том, что задолженность перед кредитным учреждением полностью погашена |
| Оригинал закладной на проданную квартиру | — |
Наряду с документами новый собственник жилья должен уплатить сумму госпошлины, а также представить оригинал договора купли-продажи. После этого останется дождаться выдачи нового свидетельства, в котором отметки об обременении уже не будет.
Приобретение у банка
Покупка ипотечного жилья у банка – наиболее предпочтительный вариант, если покупатель имеет средства для такой сделки. Ее преимущества – безопасность и простота. Никаких мошеннических действий гарантированно не будет.
Банк заинтересован не только в чистоте сделки, но и в ее скорейшем завершении. А значит, при заключении договора купли-продажи можно надеяться на определенные льготы.
Суть сделки с банком в том, что покупатель платит остаток долга за первоначального заемщика.
Порядок процедуры следующий:
| Показатели | Описание |
| Взять в аренду две ячейки | собственно для банка и для продавца-заемщика. в банковскую ячейку внести сумму остатка по имеющейся ипотечной задолженности, во вторую – сумму разницу между стоимостью квартиры по договору минус уплаченный банку остаток |
| Получить справку от банка | о том, что ипотечный кредит полностью погашен и обременение снято |
| Заключить договор купли-продажи с первоначальным собственником | обязательно предусмотреть в документе способ окончательного расчета с продавцом, а также чистоту перехода прав собственности на нового владельца |
| Зарегистрировать договор в органе Росреестра | обязательно предоставив весь пакет документов вместе с банковской справкой о снятии обременения |
До тех пор пока банк официально не снимет обременение, заключать договор купли-продажи не рекомендуется. Если что-то пойдет не так, решить вопрос можно будет только через суд. Это может занять несколько лет.
Условия сделки лучше зафиксировать у нотариуса. Это может стать дополнительным аргументом при судебном решении вопроса.
После того как сделка совершена, деньги из первой ячейки будут направлены банку, из второй – продавцу. Такая форма расчета является наиболее цивилизованной и безопасной для всех участников процесса.
У заемщика-собственника
Приобретение квартиры с ипотечным обременением у заемщика-собственника требует иного порядка оформления.
Однако и в этом случае необходимо заручиться согласием банка на проведение сделки. Кроме того, участие в ней банковского специалиста обязательно.
Этапы сделки таковы:
| Показатели | Описание |
| Специалисты рекомендуют в обязательном порядке заключать предварительный договор купли-продажи | это делается для того, чтобы продавец в дальнейшем не смог изменить существенные условия сделки, например, повысить стоимость квартиры. Предварительный договор для большей надежности следует нотариально заверить |
| Покупатель выплачивает продавцу остаток долга по ипотеке | в качестве задатка |
| Продавец погашает задолженность, закрывая ипотеку | за счет полученных средств |
| Банк выдает справку | о снятии обременения по причине полного и окончательного расчета |
| После получения подтверждения о снятии обременения | покупатель и продавец составляют и подписывают обычный договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре |
| Когда сделка зарегистрирована | и свидетельство собственности без пометки об обременении составлено для нового владельца ипотечного жилья, последний уплачивает остаток долга продавцу |
Важно сопровождать каждый этап передачи денег распиской.
В ней должны быть отражены суммы, паспортные данные продавца и покупателя, даты передачи денег, цели, для которых эти деньги передаются. Если есть возможность, привлекаются свидетели.
Если продажа квартиры происходит путем простого переоформления ипотеки с одного владельца квартиры на другого, без погашения остатка долга, то к основному договору добавляется дополнительное соглашение.
Подписать документ должны все три стороны сделки.
Этот вариант возможен только при согласии банка-кредитора. Когда допсоглашение по основному договору подписано, его следует представить в орган Росреестра для внесения изменений в свидетельство о собственности на квартиру с обременением и реестр государственной недвижимости.
Видео: покупка квартиры под ипотекой
Какие нюансы необходимо учесть
Для заключения сделки по квартире, которая находится в обременении, всегда нужно начинать процедуру с посещения органа Росреестра.
Это даст полное представление о собственниках жилья, наличии дополнительных обременений, возможных кредиторах.
Для того чтобы обезопасить сделку, нужно выбрать один из двух вариантов:
| Показатели | Описание |
| При расчетах с продавцом составление расписки | один из реальных способов предотвратить мошенничество. Во всяком случае, для суда расписка может оказаться решающим аргументом |
| Более цивилизованный путь, который предотвратит судебный процесс | это взятая у банка ячейка. Поместив туда деньги в оговоренном объеме, покупатель может быть уверен как в их сохранности, так и в следовании договору с продавцом |
Важно понимать, что при покупке квартиры с банковским обременением непременный участник всех сделок – сам банк. Этот факт может стать своего рода гарантией безопасности. Поэтому каждое свое действие лучше согласовывать с менеджером банка.
При соблюдении простых правил безопасности прибрести квартиру с обременением по ипотеке оказывается не такой сложной задачей.
Однако если новый владелец пошел по пути переоформления ипотеки на себя, он должен понимать, что вместе с квартирой принял на себя и все ограничения.
Но рискует и тот, кто продает жилье. Главный риск, который пугает людей при продаже квартиры с обременением по ипотеке, – это опасность заплатить деньги, продать ипотечную квартиру, но в результате остаться и без жилья, и с долгом перед банком.
Именно поэтому продавать ипотечную квартиру нужно осмотрительно, не кидаясь на первое же предложение.
В числе прочих проблем, которые могут появиться в связи с реализацией ипотечного жилья, следующие:
| Показатели | Описание |
| Отказ банка разрешить продажу ипотечной квартиры | он может быть вызван нежеланием терять клиента, исправно уплачивающего проценты по обслуживанию кредитной линии |
| Невозможность найти покупателя | согласного рискнуть и приобрести квартиру с обременением |
Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть вызвана либо невозможностью в дальнейшем обслуживать кредит, либо необходимостью получить крупную сумму денег на личные нужды, либо желанием купить другое, например, более просторное жилье.
Чем регулируется
Оформление ипотеки регулируется Федеральным законом:
| Номер | Описание |
| №102 (июль 1998 года) | «Об ипотеке (залоге недвижимости)» |
Обременение на жилье налагается согласно Федеральному закону:
| Номер | Описание |
| №122 (июль 1997 года) | «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» |
Покупка квартиры с обременением по ипотеке практикуется довольно широко. Сделка формализована, благодаря участию банка в качестве третьей стороны является безопасной.
Сделка купли-продажи выгодна как продавцу, который имеет возможность решить свои проблемы, так и покупателю, поскольку квартиры с обременением чаще всего продаются по более низкой цене.