В последние годы сделки с недвижимостью стали частным явлением. Их владельцы стремятся продать квартиры, в силу различных причин, одной из которых является невозможность содержать несколько квартир ввиду невысокого заработка. Им приходится платить большие налоги несоразмерные с получаемой от сдачи ее в аренду прибыли. К тому же год от года повышается стоимость коммунальных услуг, что служит основанием для избавления от лишней квартиры.
Общие понятия
Владелец квартиры, подлежащей реализации может ее не передавать покупателю до совершения перечисления денежных средств. Норма введена сообразно указаниям статей 487, 328 ГК РФ.
Помимо того он может отказать в исполнении обязательств, если покупатель не выполнит принятые на себя обязательства.
Он вправе потребовать с покупателя задаток, подтверждающий его намерение об осуществлении в дальнейшем сделки купли-продажи.
Что это такое
Под выражением «сделка купли-продажи недвижимости» подразумевается продажа любого вида жилого и нежилого помещений, включая квартиры.
В результате ее совершения заинтересованными сторонами подписывается договор. Его условиями предусматривается передача квартиры его владельцем другому лицу, который готов заплатить за нее некую денежную сумму.
Как правило, ее размер назначается владельцем квартиры. Законодателем предусмотрены условия оформления договора, позволяющие признать его действительным.
Он должен быть заключен:
- На добровольной основе.
- По волеизъявлению заинтересованных сторон.
- Без проявления вмешательства, носящего принудительный характер.
Его заключение возлагает на продавца и покупателя обязанности, в соответствии с которыми продавец обязуется отдать принадлежащую ему квартиру вслед за совершении полного взаиморасчета покупателю. Покупатель должен ее принять на праве собственности.
Договор расценивается в качестве заключенного соответственно указаниям статьи 558 ГК со времени постановки на государственный регистрационный учет ФКП Росреестр.
При этом у участников сделки образуются права и обязанности, что позволяет применить обеспечительные меры.
Кто может обратиться
В сущности, сделка относительно купли-продажи недвижимости есть юридически значимые действия физических и юридических лиц, направленные на передачу права собственности одним лицом другому лицу.
Сообразно статье 454 ГК РФ в ходе ее проведения устанавливаются гражданские права и обязанности, заинтересованных в ней лиц.
В принципе ее может совершить любой гражданин, достигший совершеннолетия дееспособный, имеющий российское подданство, прописанный по постоянному местожительству.
Куда следует идти
Гражданам следует обратиться в федеральное казанное учреждение Росреестр, чтобы оформить право собственности с последующей выдачей свидетельства.
Они имеют возможность совершать сделку купли-продажи квартиры в наиболее доступной — простой либо письменной форме при определенных условиях.
К ним относятся:
- если владелец квартиры является ее единственным собственником;
- если квартира принадлежит всем членам одной семьи.
Если осуществляется сделка купли-продажи некой доли квартиры, то продавцу с покупателем надлежит обратиться в нотариальную контору.
При этом не имеет значение статус нотариуса, который он может быть как государственным, так и частным.
Процедура купли продажи квартиры
Оформление документации по сделке, совершенной вследствие продажи квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Норма действует сообразно нововведениям с начала текущего года. Она распространяется на реализуемое недвижимое имущество или некую долю, которая принадлежит кому-либо на праве собственности.
Необходимые условия
В соответствии с нормативами порядок продажи квартиры самостоятельно не усложнен, вследствие чего каждый гражданин может провести ее без вмешательства сторонних лиц.
У владельца реализуемой квартиры появляется возможность лично проконтролировать каждый этап продажи квартиры. Он лично ищет покупателя, собирает требуемые документы.
Но самостоятельная продажа жилого помещения может отнять много времени, что не всегда подходит для отдельных граждан.
К тому же нужно обладать неким багажом знаний по основам законодательства, регулирующего вопросы осуществления сделки купли-продажи недвижимости.
Продавцу следует соблюсти некоторые меры предосторожности, чтобы не напороться на мошенников, не попасть в их сети.
Сделка осуществляется в устной форме, если нормами закона либо соглашением не предусмотрено заключение договора в письменной форме.
Сообразно нормативам статьи 160 ГК РФ письменный договор разделяется на простой и нотариальный. Он должен быть подписан лицами, которые стали участниками сделки по продаже квартиры и ее приобретению.
Что нужно знать
Продажа квартиры, принадлежащей недееспособному лицу либо несовершеннолетнему ребенку, проводится в присутствии опекуна.
Любой из заинтересованных в сделке лиц может поручить провести ее своему доверенному лицу. Но необходимо оформить на его имя доверенность в нотариальном порядке.
Со вступлением в законную силу акта «О внесении изменений в главы 1,2,3,4 части I ГК РФ» изменился порядок осуществления сделки купли-продажи недвижимости.
Сообразно нововведениям необязательно регистрировать договор отчуждения:
Что касается договора ипотечного кредитования, об участии в долевом строительстве жилого дома, то они должны быть зарегистрированы.
Норма введена в действие положениями статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Что касается обретения права собственности в порядке дарения, то действие подтверждается договором дарения.
Бывший правообладатель может оспорить договор дарения в судебном органе, что повлечет к потере квартиры и денежных средств, заплаченных за нее.
При процедуре наследования основанием перехода квартиры с точки зрения юридического права является:
| Показатели | Описание |
| Обладание завещанием подлинности | — |
| Отсутствие судебного решения | относительно отмены завещания с последующим обжалованием в вышестоящих инстанциях |
Каждый их участников сделки, связанной с продажей квартиры, которая была унаследована, подвергается определенным рискам. Квартира, полученная в наследство, может быть продана, если оформлена соответствующая документации.
Покупатель должен их проверить, чтобы не попасть в мошеннические схемы. Они разрабатываются и приводятся в действие недобросовестными людьми, которые не брезгуют ничем.
Что касается рисков продавца, то наиболее распространенным является потеря потенциального покупателя, если у него затянется процедура сбора требуемых документов.
Если он заключит предварительный договор, получить предоплату, оформив при этом расписку на получение денежных средств, то он обезопасить себя от каких-либо рисков.
С чего начать
Как правило, поиск покупателя ложится на плечи владельца квартиры, который намерен ее продать. Сделка успешно совершится, если будет найден потенциальный покупатель, готовый выкупить квартиру.
Наилучшим вариантом станет заключение предварительного договора, внесение предоплаты, оформленной надлежащим образом.
В договоре купли-продажи должны быть включены пункты, содержащие:
| Показатели | Описание |
| Полное описание квартиры | количества комнат, их функциональное назначение, площадь и геометрические размеры, адрес и местоположение квартиры, этаж, ее номер |
| Окончательная стоимость квартиры | — |
| Список лиц | прописанных и проживающих в квартире |
| Срок вручения ключей квартиры | — |
| Порядок передачи денежной суммы | место ее передачи |
Понятие процедуры «сделка купли-продажи» предусмотрено в положениях статьи 153 ГК РФ. Она относится к категории наиболее распространенных оснований, в результате чего возникают гражданские правоотношения.
При ее помощи участники экономического оборота претворяют в жизнедеятельность личную гражданскую правоспособность.
Ее формы обладают многообразием, в силу чего действия сделки позволяют распорядиться движимым, недвижимым имуществом по усмотрению владельца.
Основные этапы
До начала сделку купли-продажи нужно оценить квартиру с целью установления ее стоимости, для чего проводится анализ цен на рынке недвижимости.
Продавец должен точно определиться со стоимостью квартиры, чтобы впоследствии он раскаялся о назначение минимальной цены за нее.
Для интересующих вопрос, как проходит сделка купли-продажи ниже приведен порядок ее осуществления.
Чтобы ее оформить продавцу необходимо:
| Показатели | Описание |
| Собрать пакет требуемых документов | — |
| Выставить квартиру на продажу | поместив объявление в средствах массовой информации, сети интернет |
| Провести процедуру реализации квартиры | — |
| Оформить договор купли-продажи | надлежащим образом |
| Передать квартиру | по акту передачи-приема |
| Произвести полный взаиморасчет | — |
По общепринятым правилам покупатель подает заявление вместе с документами на квартиру в отделение ФКП Росреестр по местоположению квартиры, чтобы осуществить регистрацию права собственности с последующей выдачей официального свидетельства.
В день совершения сделки заинтересованным лицам надлежит предъявить все документы в Управление Федеральной регистрационной службы, подписать договор, подать заявление на регистрацию сделки.
Прием документов сопровождается выдачей расписки, в которой указываются все принятые документы. В ней отмечается дата выдачи свидетельство о праве собственности, оформленное на покупателя.
Договор купли-продажи жилой площади можно составить в произвольной форме письменно. Сделка расценивается в качестве заключенного со дня регистрации права собственности управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.
Участники сделки подписывают договор купли-продажи, который подается также в указанный выше орган для осуществления регистрации.
Управление ФСРКиК регистрирует переход права собственности, после чего выдает свидетельство. В силу указанного фактора необходимость удостоверения договора в нотариальном порядке отпадает.
По усмотрению участников сделки купли-продажи он может быть заверен у нотариуса, если такого рода мера была предусмотрена в предварительном договоре либо соглашении.
В противном случае сделка будет считаться не совершенной, а договор купли-продажи отнесен к категории «ничтожный».
При оформлении сделки купли-продажи в нотариальном порядке производятся действия:
- Проверка личности участников сделки, которые обратились к нему.
- Установление дееспособности и правоспособности участников сделки.
- Разъяснения участникам сделки купли-продажи смысла и значения договора.
- Проверка соответствие содержания договора намерениям участников.
- Установление правомерности сделки купли-продажи.
Все виды нотариальных действий осуществляются сообразно положениям акта «Основы законодательства о нотариате». В нем предусмотрен порядок оформления сделки, приведен перечень требуемых и сопутствующих документов.
Порядок оформления
В соответствии с новыми правилами оформления документации сделки купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если продается недвижимое имущество либо его некая часть.
Данное правило действует с начала текущего года и распространяется на процедуру реализации доли недвижимости, которое принадлежит определенной категории лиц.
В их число входят:
| Показатели | Описание |
| Несовершеннолетние граждане | — |
| Ограниченно дееспособные лица | признанные в ходе медицинского обслуживания |
Немаловажную роль играет наличие нескольких правообладателей на квартиру, поскольку каждый из них имеет право претендовать на некую ее долю.
Если в их отношениях назревает какой-либо конфликт, то любой из правообладателей может подать исковое заявление в судебный орган, чтобы оспорить сделку купли-продажи. Норма предусмотрена в положениях статьи 250 Гражданского кодекса.
Видео: алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости
Важные нюансы
В ходе совершения сделки между ее участниками устанавливаются гражданские права и обязанности. Они могут видоизменяться либо прекратится. Результатом совершения сделки является подписание ими договора.
Норма предусмотрена в указаниях статей 158—159 ГК. Многие граждане интересуются, как провести сделку купли-продажи квартиры самостоятельно без посредников.
Соответственно нормативам законодательных актов сделка любого рода должна проводиться на условиях, предусмотренных договором.
Он удостоверяет действительность совершенной сделки, вследствие чего квартира отходит от одного лица к другому на праве собственности.
Ее условия вытекают из правомерности юридического действия в получении участником сделки желаемого результата.
К ним относятся условия:
- законность содержания сделки;
- дееспособность участников;
- соответствие воли и волеизъявления;
- соблюдение формы сделки.
Граждане должны соблюдать вышеперечисленные условия, потому что неисполнение одного из них приведет к признанию сделки недействительной, если иные условия не предусмотрено законом.
При продаже недвижимости каждый российский гражданин обязан уплатить налог НДФЛ, размер которого составляет 13% от общего дохода.
В него входят все виды получаемых ими доходов, включая доход от реализации недвижимого имущества. Но при этом они наделены правом получения налогового вычета при покупке жилой площади.
Если квартира принадлежит нескольким лицам, то каждый из них имеет право претендовать на продаваемую долю.
При возникновении конфликтной ситуации любой из правообладателей может подать исковое заявление в судебный орган, чтобы оспорить совершенную сделку купли-продажи. Норма предусмотрена в положениях статьи 250 Гражданского кодекса.
В ней отмечено, что владельцы определенной доли права собственности обладают преимущественным правом на приобретение продаваемой доли.
Если квартира была получена вследствие наследования, то нужно уточнить дату кончины наследодателя, то есть предыдущего правообладателя.
Чем регулируется
Вопросы относительно совершения сделки, предусматривающей продажу недвижимого имущества, регулируются указаниями Гражданского кодекса.
| Статья | Описание |
| 28 | дееспособность малолетних |
| 37 | распоряжение имуществом подопечного |
| 131 | государственная регистрация недвижимости |
| 247 | владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности |
| 254 | раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли |
| 292 | права членов семьи собственников жилого помещения |
| 380 | понятие задатка. Форма соглашения о задатке |
| 381 | последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком |
| 454 | договор купли-продажи |
| 572 | договор дарения |
| 574 | форма договора дарения |
| 555 | цена в договоре продажи недвижимости |
| 578 | отмена дарения |
Разъясняются основания для установления, изменения и прекращения прав и обязанностей граждан, совершающих определенные виды сделок. Например, в указаниях статьи 454 ГК разъяснен порядок осуществления сделки.
Акт устанавливает юридический факт совершения значимых действий, одним из которых является сделка. В ней проявляются имущественные отношения, как между юридическими лицами, так и физическими.
Они возникают среди юридических лиц — коммерческих учреждений, выступающих в качестве средства рыночной экономики, обладающего высокой эффективностью.
Федеративный закон:
Акт:
| Номер | Описание |
| №4462-1 | «Основы законодательства о нотариате» |
Приказ Министерства юстиции РФ:
| Номер | Описание |
| №99 | «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» |
И в заключение необходимо отметить, что сделка купли-продажи сопровождается некоторыми рисками. Ее участникам следует иметь во внимании указанный факт, чтобы не попасть в непредвиденную ситуацию.
Наиболее выгодным вариантом сообразно нормативам ГК РФ для продавца является условие об осуществлении предварительной оплаты, когда плата за квартиру покупателем производится до ее передачи продавцом.