Улучшение условий проживания – понятное желание для владельцев квартиры. Пытаясь добиться максимального комфорта, люди меняют планировку квартиры без согласования с контролирующими органами. Однако самодеятельность может оказаться опасной для здоровья и жизни других жильцов многоквартирного дома. Незаконная перепланировка преследуется по закону.
Общие положения
Права соседей в результате перепланировки нарушаются, так как ухудшаются условия их проживания или возникает угроза деформации дома. Это может привести к частичному обрушению или полному разрушению постройки.
Именно поэтому контролирующие органы обязаны своевременно реагировать на письма и звонки обеспокоенных соседей.
Бывает и так, что перепланировка, сделанная несколько лет назад, обнаруживается только при продаже или обмене квартиры. В любом случае она должна быть либо узаконена, либо устранена.
За нарушение законодательства и самовольное проведение работ, связанных с изменением плана квартиры, грозит административное, а в некоторых случаях и уголовное наказание.
Решают вопросы восстановления законности контролирующие органы или суд.
В законодательстве дается определение того, какие работы в квартире можно проводить без согласования с муниципалитетом, о каких следует сообщать и какие недопустимы без разрешения контролирующих органов.
Не нужно согласовывать следующие работы:
- ремонт помещения;
- перенос электрической или газовой плиты на другое место, если изменять конфигурацию проложенных труб или пробрасывать новые не нужно;
- замена старой сантехники, бытовых приборов;
- замена входной двери, межкомнатных дверей.
Работы по переустройству помещения следует согласовать, подав уведомление об изменениях и муниципальный отдел технического учета.
К данному виду работ относится:
| Показатели | Описание |
| Перенос сантехники (ванна, унитаз) | на другое место или в другое помещение |
| Снос дверного проема | установка дополнительного дверного проема |
| Остекление лоджии, балкона | — |
| Ликвидация ненесущих перегородок | установка дополнительных перегородок |
Все указанные изменения должны быть отражены в техплане квартиры, поэтому нужно обязательно уведомить о работах по переустройству жилья соответствующие учреждения.
Запрещено проводить следующие виды работ:
| Показатели | Описание |
| Снос и любые другие действия с несущими перекрытиями | — |
| Соединять кухню и жилую комнату аркой, если на кухне стоит газовая плита | если установлена газовая плита, арку делать можно (в законе на это нет прямого запрета) |
| Расширение площади квартиры | за счет сноса балконного блока |
| Перемещение радиаторов парового отопления | на балкон и прочие манипуляции с батареями |
| Снос, ликвидация | перенос коробов общедомовой вентиляции |
| Использование техпомещений | для личных целей |
Незаконная перепланировка может привести к появлению проблем у других жильцов.
Например, манипуляции с вентиляционными отверстиями часто приводят к появлению сырости, плесени или дурного запаха в соседской квартире, а изменения конфигурации отопительной системы – к разрыву батарей и заливу жилых помещений.
Перепланировка квартиры допускается лишь при наличии разрешительных документов, выданных контролирующими органами. Если их нет, то работы являются незаконными, и последствия для владельцев жилья могут быть серьезными.
Кто может попасть под категорию
Оказаться в ситуации, когда выявлена незаконная перепланировка, могут все владельцы квартир независимо от того, были или не были они инициаторами этих работ.
В категорию нарушителей входят:
| Показатели | Описание |
| Собственники | самовольно осуществившие перепланировку без разрешения контролирующих органов |
| Родственники прежних жильцов | получившие квартиру по наследству, если в жилом помещении до переезда была проведена перепланировка |
| Лица, купившие квартиру на вторичном рынке | если прежние хозяева нарушили закон о перепланировке жилого помещения |
В любом случае ответственность несет непосредственный владелец квартиры. Если нарушения не несут угрозы, достаточно оформить документы и внести данные в технический план.
Если перепланировка проведена с грубыми нарушениями санитарных, пожарных и прочих норм, то квартира должна быть приведена в надлежащее состояние.
Куда обращаться
Чтобы получить разрешение на перепланировку, нужно сначала разработать план, оформить его и обратиться в муниципальный отдел архитектуры.
Получив разрешение, можно выполнить действия, прописанные в разрешении, а затем оформить новые документы на квартиру, последовательно обратившись в следующие организации:
| Показатели | Описание |
| Бюро технической инвентаризации | технические специалисты все замерят и составят новый план квартиры |
| Кадастровая палата | составляется новый кадастровый паспорт |
| Регистрационная палата | изготавливается новое свидетельство о собственности на квартиру. Изменения в свидетельство вносятся в том случае, если в результате перепланировки площадь квартиры изменилась |
Если перепланировка уже произведена, то для урегулирования вопросов ее законности нужно будет обращаться сначала в жилищную инспекцию, затем (если разрешение на внесение изменений в план получено) в БТИ.
Если муниципальные чиновники не разрешают оставить перепланировку и требуют ввернуть помещению прежний вид, можно обратиться в суд.
Если удастся доказать, что произведенные работы не несут опасности здоровью и жизни людей, то суд вынесет предписание в отношении жилотдела узаконить перепланировку.
Последствия незаконной перепланировки квартиры
Работы, связанные с перепланировкой жилого помещения без разрешения муниципалитета, незаконны.
Для лиц, нарушивших закон, рано или поздно наступят последствия незаконной перепланировки квартиры. Для согласования проведенных работ нужно узаконить их, обратившись в органы контроля.
Незаконными считаются работы:
| Показатели | Описание |
| Прямо запрещенные законом | например, снос несущей стены |
| Совершенные без согласования с жилищным отделом | или должным образом не оформленные |
В первом случае для собственника наступают неприятные последствия, тяжесть которых зависит от объема работ и степени опасности для жильцов и здания. Во втором случае достаточно лишь оформить документы правильно.
Необходимые условия
По закону возможны два варианта изменения внешнего вида и функционала жилого помещения:
| Показатели | Описание |
| Изменение конфигурации квартиры, инженерных сетей, площади жилого помещения | собственно перепланировка |
| Перенос сантехнического, газового, электрооборудования в пределах квартиры | переустройство |
И перепланировка, и переустройство должны быть отражены в технической документации на квартиру. Если этого не сделать, будут серьезные последствия.
Главное, что нужно запомнить, затевая перепланировку — она не должна ухудшать качество жизни соседей.
Что имеется в виду:
| Показатели | Описание |
| Площадь кухни можно увеличить за счет коридора, особенно если в нижней квартире такая планировка уже есть | в этом случае собственник не ухудшает условия жизни соседей и не использует жилую площадь своей квартиры |
| За счет сантехнических помещений (туалета и ванны) увеличивать кухню нельзя | так как кухня в этом случае будет расположена в санитарной зоне верхних соседей. Исключение из этого правила – расположение квартиры на верхнем этаже |
Важное условия — если перепланировка проводится в кухне, то в этом помещении наличие окна с естественным освещением обязательно.
Мера ответственности
Незаконная перепланировка имеет негативные последствия для нарушителей. Самое легкое наказание – это штраф, который накладывается жилинспекцией по месту расположения квартиры.
Штраф может быть наложен не только по статье за незаконную перепланировку, но и за самоуправство.
Сумма небольшая:
| Показатели | Размер |
| Физические лица – собственники квартир в многоквартирных домах | оплачивают от 2 до 2,5 тыс. рублей |
| Собственники частных домов, владельцы жилья в домах другого типа, не многоквартирных | платят от 1 тыс. до 1,5 тыс. рублей. Для этой категории граждан штраф может быть заменен предупреждением |
| Штраф за самоуправство символический | от 100 до 300 рублей |
Уплатив штраф, владелец квартиры обязан узаконить проведенные в ней работы или вернуть жилье в прежнее состояние.
Если в течение положенного срока собственник не вернул помещению изначальный вид, то есть проигнорировал предписание контролирующих органов, последствия могут быть более сложными:
| Показатели | Описание |
| Приватизированная квартира выставляется на торги | после их завершения собственнику выплачивается стоимость жилья минус расходы на его восстановление |
| Жильцы неприватизированной квартиры, проживающие по договору социального найма, выселяются | нормальное состояние квартиры восстанавливается наймодателем за свой счет |
Если в результате незаконной перепланировки произошло обрушение или разрушение многоквартирного дома, то нарушителя ждет более суровое наказание по уголовной статье.
Если причинен вред жизни и здоровью людей, нанесен крупный материальный ущерб, погибли люди, то виновному грозит тюремный срок от 3 до 12 лет.
Как узаконить
Нарушение закона должно быть устранено. Поэтому собственник, узнавший о том, что он стал нарушителем, или купивший квартиру, которая подверглась перепланировке ранее, должна разрешить проблему законным путем, то есть узаконить перепланировку.
Чтобы сделать это, нужно собрать пакет документов и подать их вместе с заявлением в жилищную инспекцию (или жилищный комитет, в зависимости от региона проживания).
Понадобятся следующие документы:
| Показатели | Описание |
| Заявление о переустройстве или перепланировке | составленное по унифицированной форме |
| Свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру | или договор социального найма для неприватизированного жилья, оригинал или заверенная нотариально копия |
| Технический проект перепланировки | составленный техническим специалистом в соответствии с текущими требованиями |
| Старых технический паспорт | выданный БТИ |
| Письменное согласие на проведение работ | от всех жильцов квартиры, имеющих в ней прописку |
Если квартира находится в доме, который представляет собой исторический, архитектурный, культурный памятник, необходимо получить разрешение от муниципальной организации, курирующей данный вопрос с точки зрения охраны архитектурных памятников.
Если жилищная инспекция не даст разрешение на перепланировку, нужно обратиться в суд по месту расположения жилья.
В исковом заявлении следует запросить разрешение на сохранение произведенной перепланировки или переустройства в полном объеме. К иску приложить те же документы, что были собраны для жилинспекции.
Суд примет положительное решение в том случае, если проведенные работы не представляют опасности для здания и его жильцов, не нарушают их интересы и гражданские права.
В противном случае суд вынесет решение о восстановлении прежнего состояния квартиры согласно имеющемуся техническому плану.
Какие сроки
Получив заявление на узаконивание перепланировки, жилищная инспекция должна принять решение в течение полутора месяцев.
На устранение последствий выявленных нарушений собственнику или нанимателю жилья дается определенный срок:
| Показатели | Описание |
| Штраф нужно выплатить в течение ближайшего месяца | — |
| Нужно узаконить перепланировку | в течение 4, максимум 6 месяцев |
Если вопрос восстановление законности работ решается через суд, то на рассмотрение заявление может уйти не больше двух месяцев.
Видео: чем грозит незаконная перепланировка
Важные нюансы
Последствия незаконной перепланировки прямым образом касаются всех собственников жилья. Даже если квартира была вам подарена или передана по наследству, для закона это никакого значения не имеет.
Если фактическая конфигурация помещения и его технический план расходятся, то требуется восстановить прежний вид квартиры или узаконить перепланировку.
Новый собственник мог и не знать, что купил квартиру с перепланировкой. Дело в том, что при переоформлении права собственности по договору дарения или в результате наследования техпаспорт не требуется (это необязательный документ).
Тем не менее после обнаружения несоответствия его нужно будет устранить, даже если перепланировка была сделана 20 лет назад.
Если перепланировку нельзя узаконить, то есть нарушен прямой законодательный запрет, то будет вынесено предписание вернуть помещению прежний вид.
Но что делать, если это невозможно? Например, в несущей стене пробит проем:
| Показатели | Описание |
| В таких сложных случаях собственник должен заключить договор с лицензированной строительно-ремонтной фирмой | на разработку отдельного проекта по восстановлению помещения |
| Этот проект в обязательном порядке согласовывается с жилищной инспекцией | так как работы могут представлять опасность для проживающих в доме людей |
| После подтверждения можно приступать к восстановительным работам | они обойдутся недешево и будут оплачены собственником помещения |
Перепланировка в залоговом ипотечном жилье – еще один довольно сложный, но важный нюанс. По договору любые действия, направленные на изменения планировки залогового жилья, запрещены.
В любой момент представитель банка, выдавшего кредит, имеет право удостовериться в том, что техническое состояние квартиры соответствует предпродажному:
- Не изменена конфигурация самого помещения и инженерных сетей.
- Двери и перегородки остались на прежнем месте.
- Сохранены в неприкосновенности несущие стены.
Более того, даже текущий ремонт необходимо согласовывать с банком.
В противном случае страховая компания может отказать в пролонгации страховки, которую нужно ежегодно переоформлять. Если нет страховки, ипотечный договор разрывается банком в одностороннем порядке.
Какие могут быть последствия:
| Показатели | Описание |
| Банк обяжет заемщика узаконить перепланировку | — |
| Банк разорвет договор с клиентов | заставив уплатить неустойку |
Сведения о нарушении обязательно будут поданы в жилищную инспекцию, то есть помимо проблем с банком собственнику-нарушителю придется платить штраф и нести дополнительные расходы на узаконивание перепланировки.
Чем регулируется
Последствия незаконной перепланировки наступают на основании следующих законов РФ.
Кодекса об административных правонарушениях:
| Статья | Описание |
| 7.21 | нарушение правил пользования жилыми помещениями |
| 19.1 | самоуправство |
Порядок законной порядок перепланировки с обязательным согласованием установлен:
Жилищный кодекс РФ:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Ответственность за незаконную перепланировку независимо от сроков обнаружения, в том числе если собственник не знал о ранее проведенных работах, регулируется:
| Статья | Описание |
| 26 ЖК РФ | основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
Запрет на ухудшение условий проживания соседей и использование собственной жилой площади при перепланировке содержится в Постановлении Правительства:
| Номер | Описание |
| №47 от 26 января 2006 года | «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» |
Интересуетесь чем занимаются независимые эксперты при затоплении, читайте здесь.
Хотите узнать, как осуществляется страховка квартиры от затопления соседей, смотрите тут.
Последствия незаконной перепланировки квартиры могут быть разными. Как правило, за нарушение придется заплатить штраф и оформить перепланировку по закону, внеся изменения в техпаспорт.
В редких случаях возможно выселение жильцов и продажа квартиры с аукциона. Если перепланировка привела к разрушению дома, большому материальному ущербу, гибели людей, виннового ждет уголовное наказание в виде лишения свободы.