Законодательство Российской Федерации позволяет владеть собственной недвижимостью как физическим, так и юридических лицам. При этом собственник обладает право осуществлять различного рода манипуляции со своей собственностью. Подразумевается возможность передачи прав собственности на различных основаниях – в том числе на основании договора продажи.
Основные моменты
Сегодня собственник квартиры имеет право осуществлять с ней самые разные манипуляции в пределах действующего на территории РФ законодательства.
Также собственник имеет право продавать свою недвижимость.
Важно изучить все аспекты составления такой документации. Существует множество подготовительных этапов касательно процедуры продажи.
Наибольшее внимание следует уделить именно составляемым для этой цели документам. Таким путем возможно не допустить факта возникновения самых разных существенных ошибок.
Соглашение, составление которого не обязательно, но имеет определенный смысл в некоторых ситуациях – предварительный договор купли-продажи.
Доля квартиры, а также полностью вся жилплощадь – все это возможно будет отразить в данном соглашении.
Сам алгоритм приобретения жилья должен осуществляться в соответствии с определенными правилами. Во многом соглашение данного вида схоже с обычным договором.
Оформление его допускается по ипотеке, с материнским капиталом, а также различными иными способами.
Обеим сторонам, заключающим данного типа соглашения, потребуется предварительно и очень внимательно изучить некоторые связанные с процедурой моменты:
- Что это такое;
- На кого распространяется?
- Куда обращаться?
Что это такое
Сегодня непосредственно под термином «купля-продажа» подразумевается процедура оформления специального соглашения, на основании которого в последствии осуществляется регистрация прав собственности.
Но при этом важно помнить, что процедура данная может быть реализована разными способами. Основанием для регистрации прав собственности в такой ситуации всегда является договор купли-продажи.
Но в определенных ситуациях, по различным причинам процедура данная не может быть осуществлена в соответствии с законодательными нормами. Но в некоторых случаях намерения о покупателя и продавца остаются прежними.
В таком случае может быть осуществлено составление договора купли-продажи предварительного типа. Данный документ дает право на осуществление покупки приоритетное.
Данный документ имеет большое количество самых разных особенностей. Причем в некоторых случаях подразумевает выплату задатка.
Установленной формы такого документа не существует, тем не менее есть перечень пунктов, отражение которых строго обязательно.
В противном случае могут возникнуть самые разные юридического характера сложности. Вплоть до признания сделки попросту недействительной, не имеющей никакой силы.
Прежде, чем приступить к заключению такого соглашения, важно внимательно ознакомиться со всеми нюансами его составления. Только таким образом можно будет избежать самых разных осложнений в дальнейшем.
Незнание юридических тонкостей, особенностей составления может привести к появлению спорных и конфликтных моментов между покупателем и продавцом.
Если же подобное имеет место, разрешать ситуации следует только лишь через суд. Какие-либо альтернативные варианты не используются.
На кого распространяется
Как и в случае с обычным договором купли-продажи, составлять документ рассматриваемого типа имеет право достаточно ограниченный перечень лиц.
В перечень таковых входят следующие:
- собственник;
- представитель интересов собственника;
- юридическое лицо.
Все манипуляции в недвижимостью, имеющие какие-либо юридические последствия, могут осуществляться только лишь собственником. Причем право собственности должно быть подтверждено соответствующим образом.
В противном случае документ, составленный не имеющим на то права лицом, будет попросту признан недействительным. Существует большое количество самых разных нюансов, особенностей касательно лица, осуществляющего заключение договора.
Иногда случается, что по каким-то причинам самостоятельно осуществить процесс продажи, а также составление всех необходимых документов собственник не имеет возможности.
В таком ситуации оптимальным решением будет составление доверенности для законного представителя интересов.
Таковым может быть физическое или же юридическое лицо. При этом важно помнить, что доверенность обязательно заверяется нотариально.
Отдельным случаем является ситуация, когда собственником является недееспособный или же не достигший совершеннолетия.
В такой ситуации необходимо будет внимательно ознакомиться заранее со всеми нюансами, связанными с данной процедурой.
В первую очередь для осуществления заключения предварительного договора купли-продажи понадобится соответствующего типа документ по поводу наличия разрешения от соответствующих органов:
| Показатели | Описание |
| Если собственник по какой-то причине на момент свершения сделки не достиг 18 | потребуется получить согласие от специализированного надзорного органа |
| Если собственник является недееспособным | потребуется согласия от органов социальной защиты |
Если такое разрешение по какой-то причине получено не было или же права собственника, имеющего один из обозначенных выше статусов, нарушены, договор признается недействительным, ничтожным.
Потому прежде, чем приступить к формированию соглашения такой разновидности, нужно внимательно изучить все сложности, возникающие при реализации данной процедуры. Именно это даст возможность избежать затруднений.
Куда обращаться
Процесс заключения данного договора регламентируется определенными законодательными нормами. Существует несколько основных документов, ориентироваться на которые нужно.
В первую очередь важно помнить о важности заверения у нотариуса. Потребуется уплатить государственную пошлину. Размер вычисляется на основании НК РФ.
В соответствии с законодательными нормами осуществить данную процедуру не составит труда. Но при этом важно помнить о большом количестве нюансов.
В отличии от основного договора купли-продажи, предварительный заверять необходимости нет – аналогичным образом обстоит дело к его регистрацией.
Но при наличии таковой возможности стоит обратиться в нотариальную контору за заверением.
Это позволит избежать в дальнейшем большого количества самых разных затруднений. В первую очередь это касается именно процесса признания сделки недействительной.
Основная функция договора этого типа – установления факта обязательности заключения договора определенного типа в дальнейшем.
Причем в предварительном договоре обозначаются условия, на которых в последствии будет заключаться основной договор. Это позволит избежать большого количества самых разных затруднений.
Также прежде, чем заключить предварительное соглашение, стоит собрать все остальные документы, требуемые для продажи.
Для этого в обязательном порядке понадобится обратиться в следующие учреждения:
- БТИ.
- ЕГРП.
- Архитектура.
- Эксплуатационная компания.
- Органы опеки и попечительства/органы социальной защиты.
- Паспортный стол.
В зависимости от выбранного алгоритма продажи недвижимости перечень органов, куда следует обратиться, может существенно отличаться. Именно поэтому необходимо заранее ознакомиться со всеми юридическими аспектами сбора документов.
Например, перечень документов при продаже юридическому лицу и в ипотеку существенно отличается. Нередко банки предъявляют свои собственные требования к перечню документов, которые требуются в конкретном случае.
Форма предварительного договора купли — продажи квартиры
Образец предварительный договор купли продажи квартиры с задатком позволяет установить факт наличия намерений покупки квартиры в дальнейшем.
Нередко данный документ составляется именно для органов опеки. Процесс формирования его относительно прост. Но важно заранее ознакомиться с некоторыми аспектами процедуры.
К основным вопросам, предварительное рассмотрение которых позволит избежать осложнений в дальнейшем, стоит отнести:
- зачем нужен;
- к чему обязывает;
- как оформить;
- прилагаемые документы;
- нужно ли регистрировать;
- срок действия.
Зачем нужен
Договор рассматриваемого типа имеет серьезную юридическую силу. Потому перед его заключением стоит обязательно внимательно ознакомиться с основными целями его составления.
С помощью данного соглашения возможно осуществить решение следующих задач:
| Показатели | Описание |
| Установить определенные условия | на которых квартира будет приобретена в дальнейшем |
| Обозначить обязательства по совершению сделки данного типа вне зависимости от иных вновь возникших обстоятельств | причем таковые обязательства устанавливаются как для продавца, так и для покупателя |
| Упросить процесс составления основного договора купли-продажи | в предварительном соглашении всегда должны быть прописаны условия покупки |
| Избежать возникновения самых разных сложностей | в процессе перехода прав собственности |
Фактически, предварительный договор купли-продажи исполняет часть функций основного договора. Также важно помнить, что его выполнение является обязательным.
Если же одна из сторон считает, что его права нарушены данным соглашением, она имеет право осуществить разрешение ситуации различными способами:
- Признание договора недействительным.
- Расторжение сделки.
Признать договор недействительным возможно в случае, если имеет место наличие серьезного нарушения действующего законодательства.
Например, не было получено разрешение на составление документа от органов опеки и попечительства или же иных уполномоченных органов, лиц.
В то же время с расторжением договора дела обстоят гораздо сложнее. Необходимо будет доказать, что составлен документ с нарушением определенных норм, правил, действующим относительно таких документов в РФ.
Чтобы избежать подобных проблем стоит обязательно осуществлять заверение документа. Именно таким образом возможно проверить правильность его составления.
Так как нотариус всегда является квалифицированным специалистом, на основании заверения которого осуществляются различные юридически важные действия.
Стоимость услуг нотариуса напрямую зависят от суммы покупки квартиры, обозначенной в договоре.
К чему обязывает
Основная цель составления договора рассматриваемого типа – установление определенных обязательств, выполнение которых строго обязательно для конкретного гражданина.
Касаются такие обязательства продажи квартиры на условиях, обозначенных в таком договоре. Именно разделу касательно обязанностей и прав сторон следует уделить максимально пристальное внимание перед подписание документа.
Помимо обязательств по поводу покупки самой квартиры в договоре могут быть обозначены самые разные другие моменты. В первую очередь это касается именно условий передачи в собственность недвижимости.
Какой-либо единой формы документа данного типа не существует. Именно поэтому лучше всего заранее ознакомиться со всеми особенности составления. Фактически, соглашение этого типа обязывает только лишь к тому, что в нем отражено.
Как оформить
Оформить договор данного типа возможно самостоятельно или же у нотариуса. Процесс данный имеет свои особенности.
Для заключения соглашения этого типа потребуется набор документов, аналогичный перечню, требуемому при составлении стандартного договора купли-продажи.
В зависимости от конкретной ситуации алгоритм продажи может иметь определенные отличия. Со всеми нюансами лучше всего разобраться заранее.
Сам договор такого типа должен включать в себя следующие основные разделы:
- наименование документа;
- место и дата составления договора;
- цена договора;
- условия, которые позволяют установить предмет договоренностей;
- условия основного договора;
- стоимость квартиры, в соответствии с которой должна быть уплачена определенная сумма денег;
- полный перечень проживающих в квартире лиц и обозначение оснований;
- права, обязанности сторон;
- не зависящие от воли сторон обстоятельства;
- разрешение спорных ситуаций;
- подписи сторон;
- заверение нотариуса.
Прежде, чем приступить к составлению такого типа соглашения, стоит обязательно ознакомиться с примером его составления.
Это позволит избежать большого количества самых разных затруднений. Заблаговременное ознакомление с законодательными нормами позволит избежать самых разных затруднений в дальнейшем.
Нередко сложности, конфликты возникают именно по причине непонимания условий составленного соглашения. Потому стоит заранее проконсультироваться с квалифицированным юристом по этому поводу.
Прилагаемые документы
При составлении договора потребуется некоторый перечень документов.
В перечень таковых входит:
- Паспорта сторон.
- Непосредственно сам договор.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Выписка из домовой книги.
- Заверенные согласия на продажу квартиры от соответствующим органов.
Нужно ли регистрировать
Отдельным вопросом является необходимость регистрации договора этого типа. Ранее договор купли-продажи необходимо было обязательно регистрировать в специальном реестре.
На данный момент данное установленное законодательством правило упразднено.
Аналогичным образом обстоит дело касательно процессе регистрации предварительного договора купли-продажи. Осуществлять регистрацию соответствующим образом необходимость попросту отсутствует.
Но, в то же время, обязательно потребуется нотариально удостоверить данный документ. Действие подобное не обязательное, но с его помощью возможно будет разрешить достаточно большое количество самых разных проблем, затруднений.
Перед заверением нотариус осуществляет проверку документа. Это позволяет избежать самых разных сложностей в дальнейшем, снизить вероятность признания недействительным документа.
Срок действия
В соответствии с законодательными нормами стороны сами вправе решать обозначать срок действия договора или же нет.
Если срок заключения основного договора купли-продажи не установлен в предварительном соглашении, то в соответствии с п.4 ст.№429 ГК РФ необходимо будет заключить его в течение года.
В то же время стороны имеют право указать фактически любой период, в течение которого основной договор купли-продажи может быть заключен. Данный момент достаточно подробно освещается в законодательных нормах.
Важно лишь помнить, что отсчет времени осуществляется с момента подписания предварительного соглашения. Срок, указанный в договоре, может составлять и 1 неделю, и несколько лет. Каких-либо четких границ по этому поводу не существует.
Как можно расторгнуть
На основании законодательных норм стороны имеют право расторгнуть данный договор. Причем сделать это возможно как в двустороннем, так и одностороннем порядке.
Процесс расторжения возможно будет осуществить:
| Показатели | Описание |
| По предварительной договоренности | — |
| Через суд | если имеется нарушение законодательных норма |
Видео: предварительный договор купли-продажи
Важные нюансы
К наиболее существенным нюансам, рассмотреть которые следует заранее, стоит отнести:
| Показатели | Описание |
| Заключение данного соглашения | может быть осуществлено только лишь в рамках законодательных норм |
| Оформление процедуры данного типа стоит осуществлять при участии нотариуса | — |
| Существуют специальные законодательные нормы | регулирующие вопрос составления предварительного договора купли-продажи |
Законодательная база
Законодательная база по вопросу предварительного составления договора купли-продажи достаточно обширна. В первую очередь нужно ориентироваться на ГК РФ.
Данный кодекс включает в себя перечень статей, которые устанавливают основные правила применения данного договора:
| Статья | Описание |
| Ст.№420 | основное понятие договора данного типа |
| Ст.№421 | устанавливается процесс свободы составления договора |
| Ст.№422 | что такое договор, а также закон |
| Ст.№423 | что такое договор возмездный и безвозмездный |
| Ст.№424 | что такое цена, стоимость в заключаемом соглашении этого типа |
| Ст.№425 | на что именно может распространяться действие данного соглашения |
Интересуетесь как составляется акт приема-передачи квартиры при продаже, смотрите тут.
Хотите узнать, как получить налоговый вычет с продажи квартиры, читайте здесь.
Процесс составления предварительного договора купли-продажи имеет большое количество нюансов. Со всеми ними лучше всего ознакомиться заранее. Все особенности, нюансы отражены в соответствующих законодательных нормах.