В соответствии с действующим на территории Российской Федерации законодательством в случае продажи квартиры составляется составление специального договора купли-продажи. Данный документ не имеет унифицированного формата, но при этом является правоустанавливающим, применяется для регистрации прав собственности в ЕГРП – едином государственном реестре прав собственности.
В определенных случаях такой договор может быть признан недействительным, но для этого должны иметься действительно серьезные основания (перечисляются в законодательстве).
В соответствии с законодательными нормами РФ каждый гражданин России или же другой страны, а также юридическое лицо (резидент или же нерезидент) имеет право на личную собственностью.
Таковой может быть коммерческая или же жилая недвижимость. Право владение подразумевает возможность осуществления различных манипуляций с такой собственностью.
В том числе продажу – передачу прав собственности на основании специального договора.
Данный документ имеет существенную юридическую силу. Фактически, именно он является основанием для владения какой-либо недвижимостью.
В нем отражаются все моменты касательно процедуры сделки, а также множество иных немаловажных моментов. Но иногда случается, что по каким-то причинам такой договор является недействительным.
В Гражданском кодексе РФ, которым регулируется данная сфера правоотношений, отражается подробным образом данный момент.
Осуществить признание определенного типа договора недействительным возможно только при наличии определенных законом установленных условий.
Процедура имеет множество самых разных нюансов, со всеми ними нужно разобраться заранее.
К основным вопросам, рассмотрение которых рекомендуется перед подачей соответствующего искового заявления, относятся:
- Что это такое?
- Кто может обратиться?
- Куда следует идти?
Что это такое
В первую очередь необходимо разобраться что подразумевается под признанием договора недействительным и расторжением такого документа. Во втором случае реализовать процедуру одновременно сложнее и проще в некоторых случаях.
Для расторжения договора купли-продажи далеко не всегда обязательно обращаться в суд.
Если процесс регистрации прав собственности не был завершен или же средства ещё не переданы покупателем продавцу – возможно составить специальное соглашение.
Оно должно быть заверено нотариально – составляется в соответствии с заранее установленными правилами. При этом на основании такого соглашения права собственности на недвижимость обязательно возвращаются продавцу.
Но расторгнуть договор купли-продажи возможно быстро и без затруднений только при выполнении двух условий:
| Показатели | Описание |
| Какие-либо претензии у сторон по отношению друг к другу полностью отсутствуют | и достигнуто определенное мирное соглашение |
| Сама сделка ещё полностью не завершена | — |
Если имеются определенные разногласия, но сделка не завершена, то имеется шанс расторгнуть такого типа договор через суд. Для этого потребуется в первую очередь попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке.
С этой целью обязательно составляется специальное предложение и высылается второй стороне. Если получен отказ или же ответ в течение 30 суток вовсе отсутствует – возникает основания для обращения в суд.
Иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры подразумевает признание сделки недействительной фактически на любом этапе осуществления процедуры.
Опять же в законодательстве достаточно подробно перечислены основания, на которых возможно осуществить обращение в суд, составить соответствующий иск.
Алгоритм является стандартным, зависит от самих оснований для признания сделки недействительной. Существует множество различных нюансов.
Кто может обратиться
Перечень лиц, имеющих право на обращение с целью признания сделки недействительной, ограничен. Опять же основным моментом является именно причина осуществления подобной процедуры.
На данный момент такое право имеется у следующих лиц и учреждений:
- Непосредственно у одного из участников сделки (покупателя, продавца).
- Представителя интересов конкретного участника сделки.
- Суд.
- Прокуратура.
- Специализированный орган.
Важно помнить, что процесс может быть реализован только лишь заинтересованных лицом. В первую очередь это касается непосредственно сторон, фигурирующих в договоре купли-продажи.
Обычно это собственник или же представляющий его интересы и покупатель. Причем в качестве представителя интересов могут выступать не только другие физические лица. Например, родители, опекуны или же попечители, доверенные лица.
Для свершения сделки с участием определенных категорий граждан (несовершеннолетних, недееспособных) понадобится письменное согласие определенных учреждений. В случае с несовершеннолетними – это орган опеки и попечительства.
Данное учреждение осуществляет контроль в сфере соблюдения прав несовершеннолетних. Если будет иметься малейший признак нарушения прав ребенка – орган опеки и попечительства имеет право обратиться в суд с соответствующим иском.
Аналогичным образом обстоит дело с недееспособными гражданами. Нередко данной категории лиц принадлежит какое-либо недвижимое имущество.
Обязательно для свершения сделки требуется согласие на её осуществление от органов социальной защиты населения.
В свою очередь данная организация имеет право подать иск с целю признания сделки незаконной. Аналогичным образом обстоит дело с прокуратурой. Она осуществляет курирование подобных дел.
Куда следует идти
Признание недействительным договора купли-продажи доли квартиры может быть осуществлено только лишь через суд, какие-либо альтернативные варианты, в отличие от расторжения договора, отсутствуют.
Для этого потребуется обратиться в следующие инстанции:
| Показатели | Описание |
| Судебный орган соответствующей юрисдикции | — |
| ЕГРП | единый государственный реестр прав собственности |
Важным моментом является именно выбор судебного органа. В таком случае потребуется обратиться в суд по месту расположения, регистрации конкретного объекта недвижимости.
Альтернативное решение – обращение в суд по месту регистрации ответчика. Выполнение данного условия строго обязательно, в противном случае исковое заявление, а также другие предоставляемые в таком случае документы попросту не будут приняты.
Если процесс регистрации прав собственности на момент возникновения необходимости оспаривания сделки уже завершен, то потребуется обратиться в ЕГРП для оформления выписки.
Данный документ требуется в обязательном порядке, он прилагается в исковому заявлению. Судебная практика по поводу признания договоров купли-продажи недействительными достаточно сложна, имеет множество самых разных нюансов.
Именно поэтому, при отсутствии соответствующего опыта, стоит заранее обратиться к квалифицированному юристу за консультацией.
Оптимальным решением является передача дела за определенную плату юристу для составления всей необходимой документации.
Таким образом возможно будет избежать самых разных проблем, затруднений, а также свести вероятность неблагоприятного исхода дела к минимуму.
Признание судом договора купли-продажи квартиры недействительным
Сам процесс признания судом договора купли-продажи квартиры может быть осуществлен только лишь при выполнении некоторых обязательных условий.
Процесс данный имеет сложности. Причем наибольшие затруднения вызывают ситуации, когда составление договора имело место мошенническим путем, под давлением.
Доказать подобный факт достаточно проблематично. Понадобится предоставить действительно неопровержимые доказательства, указывающие на незаконность сделки.
Чтобы избежать различного рода затруднений, необходимо заблаговременно изучить некоторые вопросы по этому поводу:
- когда допускается;
- на каких основаниях;
- порядок действий;
- как оформляется;
- какие сроки;
- важные нюансы;
- чем регулируется.
Когда допускается
Реализация самого процесса оспаривания договора купли-продажи может быть осуществлена только лишь при выполнении достаточно обширного перечня условий.
В него в первую очередь входит следующее:
| Показатели | Описание |
| Имеет место наличие оснований для признания конкретной сделки недействительной | полный перечень таковых отражается в соответствующем разделе ГК РФ |
| Сама подача искового заявления осуществляется имеющим на это право | участником сделки, уполномоченным лицом или же учреждением |
| Само исковое заявление составлено в соответствии с установленными на законодательном уровне требованиями | — |
| В наличии имеются все документы | необходимые в конкретном случае |
| Не вышел срок исковой давности | конкретного дела |
| Имело место попытка урегулирования конфликта | в досудебном порядке |
Только лишь при выполнении всех обозначенных выше условий допускается рассмотрение данного дела. При этом важно помнить, что даже если один из обозначенных выше пунктов не выполнен – судебное заседание не будет назначено.
Исключение может быть сделано только в случае наличия нарушения прав несовершеннолетнего. Права данной категории граждан являются для государства приоритетными.
Именно поэтому даже если имеет место ущемление прав иных категорий ли, то суд будет на стороне несовершеннолетнего.
Это распространенная судебная практика. Существует достаточно большое количество самых разных прецедентов, связанных с рассмотрением дел подобным образом.
Разрешить дело без помощи квалифицированного юриста будет достаточно сложно. В некоторых же случаях – попросту невозможно.
На каких основаниях
Сегодня все основания, на которых может быть осуществлен процесс признания договора купли-продажи квартиры недействительным, отражаются в специальном законодательном документе. Таковым является ст.№167 ГК РФ.
В соответствующий перечень включено следующее:
| Показатели | Описание |
| Составленный договор купли-продажи по какой-то причине нарушает действующее федеральное или же региональное законодательство | — |
| В момент заключения сделки одна из сторон (продавец, покупатель) были недееспособными или же ограниченно дееспособными | такой договор обязательно признается недействительным |
| Договор заключен одной из сторон в момент, когда руководить своими действиями, отвечать за них покупатель/продавец не мог | подразумевается нахождение в состоянии алкогольного/наркотического или же иного опьянения, состояние аффекта или же иное |
| Одной из сторон сделки является несовершеннолетнее лицо | при этом его права были грубым образом нарушены |
| Договор был заключен не в добровольном порядке, но под давлением |
|
| Имеет место притворная сделка | она заключена при отсутствии каких-либо юридических последствий или же заключается для сокрытия правонарушений |
| Иное | — |
Отдельным вопросом является продажа квартиры организацией. Нередко случается, что документы, составляемые предприятием в момент продажи, по какой-то причине не в порядке.
Подобное также является достаточно существенным основанием для признания договора купли-продажи недействительным. Например, подписание было осуществлено не уполномоченным на свершение сделки должностным лицом.
Порядок действий
Сам процесс признания договора купли-продажи недействительным является полностью стандартным.
Для реализации подобного рода процедуры потребуется осуществить следующие действия:
| Показатели | Описание |
| Составляется специальное предложение к противоположной стороне | о досудебном урегулировании вопроса |
| В случае отказа и невозможности составления специального соглашения или же если срок для подобного действия упущен | следует переходить сразу к следующему этапу |
| Осуществить сбор всех документов | необходимых в таком случае |
| Составляется соответствующим образом исковое заявление | вместе с комплектом требуемых в таком случае документов передается в суд |
| Проводится судебное заседание | и выносится определенное решение |
| На основании него договор признается недействительным | после чего вносятся соответствующе правки в Единый государственный реестр прав собственности |
Если же требования истца по какой-то причине не были удовлетворены, то следует обязательно обратиться в суд вышестоящий.
Существует достаточно большое количество различных вариантов разрешения ситуации. По возможности стоит обязательно попытаться разрешить спорную ситуацию мирным путем.
Это позволит существенно сократить время, необходимое для разрешения ситуации в таком случае. Судебное разбирательство подразумевает существенные затраты времени. А также некоторое количество денег.
Как оформляется
Само исковое заявление в рассматриваемом случае обязательно составляется в установленном законодательством порядке.
Это несколько упрощает подготовку документов. Важно лишь помнить о определенных правилах формирования подобных документов.
В первую очередь требуется уделить внимание дате составления. Она должна совпадать с датой подачи иска и заявления. В противном случае документы попросту будут возвращены на доработку.
Также понадобится приложить сам текст договора купли-продажи и другие документальные подтверждения того, что сделка является недействительной. Обычно именно на этапе сбора всех требуемых в таком случае документов возникают сложности.
Потому по возможности стоит обратиться к квалифицированному юристу. Оптимальное решение адвокат – но стоимость услуг подобного специалиста достаточно велика (цена зависит от сложности дела).
Какие сроки
Необходимо помнить о нюансах, связанных со сроками обращения в суд:
| Показатели | Описание |
| Если требуется расторгнуть договор купли-продажи | подобное действие возможно осуществить только в случае, если сама процедура ещё не до конца осуществлена |
| Длительность ожидания ответа по предложению мирного урегулирования вопроса от противоположной стороны | 30 дней |
| Срок проведения судебного разбирательства может варьироваться в достаточно существенных пределах | от нескольких недель до нескольких месяцев (в случае если затронуты интересы несовершеннолетних – обычно не более 1 месяца) |
| Срок исковой давности по сделке | составляет 3 года |
Видео: признание недействительным договора купли-продажи квартиры
Важные нюансы
Одним из самых лучших решений избежать сложностей касательно признания договора недействительным – избегать создания самого подобного прецедента.
Сделать это можно путем закрепления в договоре следующих пунктов:
| Показатели | Описание |
| Обязательное расторжение сделки | в случае, если одна из сторон не выполняет возложенные на неё договором обязательства |
| Обозначить алгоритм передачи денежных средств | чаще всего сложности возникают именно на этом этапе |
Чем регулируется
Процесс составления договора купли-продажи, последующее исполнение основных его положений и оспаривание регулируется Гражданским кодексом РФ.
В первую очередь следует ориентироваться на следующие основные разделы данного нормативного документа:
| Показатели | Описание |
| Ст.№454 | рассматривается необходимость составления договора купли-продажи |
| Ст.№455 | условия касательно договора по поводу продажи |
| Ст.№456 | раскрываются все обязательства продавца по поводу реализации товара |
| Ст.№457 | срок исполнения обязательств по передачи товара |
Существует множество нюансов, связанных с процедурой составления договора этого типа. Со всеми ними лучше всего ознакомиться заранее.