Если квартирой владеет несколько человек, то при продаже недвижимости применяются особые нормы закона. Основное отличие от обычной сделки – возникновение права преимущественного выкупа в случае, если один из владельцев доли решит продать ее.
Основные моменты
Продажа доли в квартире – одна из наиболее сложных, запутанных и длительных процедур. Несмотря на четко прописанные нормы закона реализовать их на практике не всегда получается просто и быстро.
Причин несколько:
| Показатели | Описание |
| Основная причина затруднений – недружественные отношения, сложившиеся между содольщиками | в этом случае легко чинить препятствия, оттягивая сроки сделки |
| Осложняющим фактором может стать отсутствие сведений о месте проживания одного из собственников | владельцев долей |
| Наконец, невозможность выделить доли в натуре | могут косвенно повлиять на продажу доли, спровоцировать конфликты |
Важно понимать, что есть разница между продажей комнаты в квартиры на нескольких хозяев и доли в квартире, где выделить отдельные помещения для проживания невозможно, а границы долей в натуре не определены.
Даже если один из содольщиков проживает в отдельной комнате, это не значит, то она является его собственностью.
Дело в том, что доли квартире являются признаком общей собственности. Она, в свою очередь, может быть долевой и совместной.
Если собственность совместная (а именно так и происходит в подавляющем большинстве случаев) и не разделена на доли, то определить, где походят границы и кому сколько принадлежит, затруднительно.
Что это такое
Продажа доли в квартире – довольно частая ситуация.
Основные причины следующие:
- Развод.
- Получение доли в наследство.
- Необходимость в деньгах (для получения образования, покупки собственной отдельной квартиры и т.п.).
Важно, что «доля в квартире» – это не какая-то конкретная часть жилого объекта, а доля в праве собственности на жилой объект.
Если супруги в браке приобрели квартиру, то она стала их совместной собственностью, даже если свидетельство о госрегистрации права одно (то есть жилой объект оформлен на одного собственника).
При продаже квартиры нужно будет получать разрешение-согласие от второго супруга.
Можно выделить в квартире конкретные доли, заключив брачный договор и прописав, например, по ½ в квартире.
Совестная собственность станет долевой, и проблем при продаже станет меньше. То есть каждый собственник сможет самостоятельно распорядиться своей долей.
Исходя из того, что владельцы долей имеют больше прав на проживание в квартире, закон наделяет их правом выкупа продаваемой другим собственником доли в первую очередь.
Кто может попасть под категорию
Объем прав и обязанностей при выкупе доли определяется тем, какой вид собственности (совместный или долевой) есть по факту.
Существует особый порядок преимущественного выкупа при совместном владении жильем, который объединяет три основные категории граждан:
| Показатели | Описание |
| Бывших супругов | квартира которых приватизирована, но доли не выделены |
| Наследников | получивших право на долю в квартире покойного наследодателя |
| Содольщиков | которым нужны деньги для приобретения собственного отдельного жилья или на иные цели |
Закон устанавливает преимущественное право приобретения продаваемой доли для тех граждан, которые остаются проживать в квартире и не хотят продавать свою долю в ней третьим лицам.
Куда обращаться
По существующим правилам сделка купли-продажи сегодня должна удостоверяться нотариусом. Это законодательное требование, то есть продать долю, минуя нотариальную контору, сегодня нельзя.
Если собственник доли не знает, как ему действовать на первом этапе, как подготовиться к продаже и провести ее по закону, можно обратиться к специалистам:
| Показатели | Описание |
| К нотариусу | который составит и разошлет удостоверения о продаже доли, а затем (смотря по обстоятельствам) либо примет отказ от других собственников, либо оформит сделку купли-продажи |
| К юристу | который проконсультирует и поможет подготовить письма-уведомления |
Можно вообще никуда не обращаться, а самостоятельно разослать другим собственникам уведомления, а спустя положенное время совершить сделку купли-продажи по обычной схеме.
Последний вариант позволит сэкономить, но нужно точно знать, как правильно составляется уведомление и договор купли-продажи.
Содольщики, получившие уведомление о продаже доли, либо пишут отказ от ее приобретения, либо письменно выражают желание купить долю, воспользовавшись правом преимущественной покупки.
Правила продажи доли в квартире
Гражданский кодекс устанавливает порядок продажи долей в квартире с несколькими собственниками. Прежде чем продавать долю, собственник обязан другим содольщикам купить принадлежащую ему долю в общей недвижимости.
Сделать это он должен официально, чтобы при возникновении возможных судебных споров иметь доказательства.
Официально – это значит письменно, в установленном законом порядке. Зачастую проблемы вызвана не тем, чтобы разослать уведомления, а тем, чтобы получить на них ответ.
Реакция других собственников может быть разной:
| Показатели | Описание |
| Адекватная | когда содольщик получит письмо и ответил на него официально, отклонив предложение о покупке доли и приняв его |
| Неадекватная | когда уведомление просто проигнорировано |
Только после того, как содольщик ответил, можно начинать процедуру продажи доли — искать покупателя, оформлять договор и пр.
Безусловно, наиболее удобный вариант – заключить договор купли-продажи между родственниками. Но это возможно лишь при хороших отношениях.
Если налицо конфликт, то процесс затянется, особенно если второй собственник не желает видеть на своей территории чужого человека и в то же время не хочет выкупать долю.
Необходимые условия
Основное условие, при котором допускается продажа доли в приватизированной квартире – это уведомление других собственников и намерении продать свою часть общей собственности.
Уведомление – это официальный документ, который обязательно понадобиться и при заключении/удостоверении сделки купли-продажи, и при регистрации договора в регистрационной палате.
Есть несколько вариантов рассылки уведомления:
| Показатели | Описание |
| Выслать самостоятельно | ценным или заказным письмом уведомлением о вручении |
| Отослать через нотариуса | — |
| Послать телеграммой | также с уведомлением о вручении |
Если владелец доли отсылает письмо или телеграмму, нужно обязательно сохранить чеки и квитанции (корешки). Они будут доказательством того, уведомление было сделано законным образом.
В уведомлении, которое составляется в произвольной форме, нужно, тем не менее, отразить условия намечающейся сделки (то есть указать цену), предложить воспользоваться правом выкупа, указать, что в случае отказа доля будет продана третьему лицу.
Если содольщик откажется от покупки, прислав письменный ответ, то это дает возможность продавцу законно подать свою долю чужому человеку. Однако такое же право появится и в том случае, если другой владелец не ответит в течение месяца.
Порядок оформления
После того как получен ответ на уведомление либо прошел месячный срок, установленный для написания такого ответа, продажа доли проводится по такой же схеме, как и продажа квартиры:
| Показатели | Описание |
| Если содольщик согласен приобрести продаваемую часть общего имущества | заключается договор купли-продажи доли в квартире. Второму собственнику нужно оформить свое согласие письменно, чтобы соблюсти законность |
| Если получен отказ | то договор заключается с третьим лицом, выразившим желание стать собственником доли |
По новым условиям все сделки, связанные с отчуждением имущества, проводятся по новым правилам.
При заключении между сторонами договора купли-продажи доли в квартире нотариальное удостоверение обязательно – так же, как и при продаже целой квартиры.
При заключении цивилизованной сделки в большинстве случаев заключается предварительный договор купли-продажи и соглашение о передаче задатка (аванса).
Однако сделки между родственниками, сохранившими добрые отношения, могут заключаться фиктивно. В этом случае в договоре может быть указана некая сумма, а по факту платить ее не будут либо будут не в рыночном размере.
Важно понимать, что если стоимость доли превысит 1 млн рублей, то остатка этой суммы продавцу придется уплатить 13-процентный налог НДФЛ.
Если родители продают долю ребенка, то действовать можно только по разрешению муниципального отдела опеки и попечительства. При этом прописать ребенка нужно в квартире, где его доля будет такой же или больше, но не меньше.
Муниципальный орган опеки может потребовать следующие доказательства, что права малолетнего или несовершеннолетнего ребенка не будут нарушены:
| Показатели | Описание |
| Представлен предварительный договор покупки доли в другой квартире | где ребенку выделается своя доля |
| Открыт банковский счет | куда после продажи доли будет заложена сумма, эквивалентная стоимость доли |
| Другие варианты | в зависимости от того, какие есть причины для продажи и является ли ребенок собственником либо просто прописан в квартире на доле матери |
После того как заключен договор и собраны документы, нужно удостоверить сделку у нотариуса. Последний шаг – зарегистрировать переход права собственности на долю другому собственнику в Регистрационной палате.
Пакет документов
При продаже доли действуют те же правила предоставления документов, что и при продаже целой квартиры. Однако с учетом специфики сделки нужно и дополнительные бумаги.
Какой пакет необходимо собрать для удостоверения сделки через нотариуса:
- оформленный содольщиком отказ от выкупа доли;
- если такого отказа нет, но другой собственник не пришел к нотариусу и никак не отреагировал на уведомление, нужно приложить доказательства того, что все действия по оповещению совершены установленным порядком (приложить чеки, корешки об отправленных письмах или телеграммах);
- свидетельство о госрегистрации доли в квартире;
- правоустанавливающие документы (например, свидетельство о наследстве);
- техпаспорт из БТИ;
- кадастровый паспорт;
- согласие супруга на продажу доли;
- если нет свидетельства госрегистрации, нужна выписка из ЕГРП;
- договор купли-продажи;
- паспорта сторон;
- разрешение из опеки (если затронуты интересы несовершеннолетнего).
Если все требования закона соблюдены, нотариус удостоверит сделку. Заявление купли-продажи можно оформить непосредственно в нотариальной конторе, оплатив услугу по тарифу.
Особенности процедуры
До момента заключения сделки купли-продажи необходимо получить официальны ответ от второго (или нескольких) собственников.
Ответ должен либо содержать отказ в покупке доли, либо выражать согласие на сделку на тех условиях, которые были изложены в уведомлении.
Это значит, что завысить цену после официального уведомления нельзя, и собственнику придется продавать долю по ранее обозначенной цене.
Если в уведомлении указана стоимость более низкая, продана квартиры по более высокой цене, сделка может быть признана незаконной.
Как действовать продавцу при отсутствии обратной связи с другими собственниками:
| Показатели | Описание |
| Если в течение одного месяца никакой информации от содольщика не получено | ни уведомителем, ни нотариусом (который может быть подключен к процедуре рассылки уведомлений), то можно продавать имущество кому угодно |
| Если рассылкой занимался нотариус | то продавцу будет выдано уведомление о законности процедуры. Однако прежде стоит узнать, выдает ли нотариус такого рода уведомления для регистрационной палаты (не в каждой нотариальной конторе изготавливают такой документ) |
Если же были нарушены права других собственников на преимущественный выкуп доли, они могут через суд добиться аннуляции сделки и потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя.
Возможные трудности
Следует различать право преимущественной покупки доли от разрешения на продажу доли.
Дело в том, что по закону собственник может распоряжаться своим имуществом как угодно — дарить, продавать, обменивать. Никто не вправе останавливает его и запрещать.
Другой вопрос, что преимущественное право покупки направлено на защиту прав других собственников, а не на ущемление прав продавца.
Предполагается, что именно другие собственники могут увеличить свою часть имущества за счет приращения, и это справедливо.
Между тем, регистрационная палата рассматривает выполнение права граждан на преимущественное приобретение доли именно в качестве разрешения на регистрацию сделки.
Если же другие собственники уклоняются от получения уведомления, то такое их действие никак не квалифицируется.
Возникает ситуация, когда подтвердить документами тот факт, что другие собственники получили уведомления, никак не возможно.
Не все нотариусы, боясь ответственности, выдают заключения о том, что действия продавца соответствовали всем нормам закона.
Получается, что регистрационная палата отказывает в регистрации перехода прав на долю именно из-за отсутствия некоего разрешения.
Если вторым собственником является ребенок, то направлять уведомление нужно его родителям. Тем, в свою очередь, нужно получить разрешение опеки. А опека может сделку и не разрешить.
Когда можно оспорить
Допускается судебное оспаривание сделки в случае, если не было проведено уведомление собственников-содольщиков о продаже. Закон встанет на сторону тех, кто просит признать сделку незаконной.
Разумеется, в том случае, если у ответчика не окажется подтверждающих документов. Однако это не единственный вариант, при котором совладельцы квартиры будут судиться между собой.
Какие возможны нюансы для оспаривания:
| Показатели | Описание |
| Появится повод оспорить сделки и в том случае, если в уведомлении была выставлена одна сумма, а сделка по факту заключена на другую сумму | по закону собственники, наделенные правом преимущественной покупки доли, должны быть изведены об изменении цены на отчуждаемое имущество |
| Запрещено также нарушать срок, в течение которого у содольщиков есть время на раздумья и принятия решения | даже если уведомления высланы и продавец точно знает, что вторая сторона выкупать долю откажется, нужно дождаться, пока не истечет установленный законом срок – один месяц с даты рассылки уведомления |
При наущении прав собственника, имеющего долю в общей собственности, он должен решать проблему только в судебном порядке. Срок подачи заявлений в суд с требованием перевести на него право покупки – три месяца.
Видео: продажа доли в квартире без согласия других собственников
Важные нюансы
Не только продажа доли может стать механизмом передачи своей части общего имущества другому собственнику или третьему лицу.
Существуют такие виды отчуждения, как дарение и мена. Именно дарение может стать альтернативным способом реализовать долю.
Суть в том, что по закону свою долю можно не только продать и подарить.
Чтобы не нужно было согласовывать свои действия, используется такая схема:
| Показатели | Описание |
| Владелец дарит часть своей доли третьему лицу (будущему покупателю) | на этом согласия от остальных владельцев общего имущества не требуется |
| Подаренного метра жилой площади вполне достаточно | чтобы получить статус содольщика и право первоочередного выкупа |
| Получив такой статус | покупатель теперь уже на законных основаниях приобретает остаток доли и становится законным и полноправными собственником доли |
Схема используется и в том случае, если нужно избежать уведомления, но дважды оформлять сделку нет желания.
В этом случае доля официально дарится, а неофициально оплачивается. Однако если такая махинация будет открыта, то сделку аннулируют, а продавец потеряет и деньги, и долю.
Законодательная база
Сделки с продажей доли в квартире, разделенной между несколькими людьми, владеющими жильем по праву общей собственности, подчиняются нормам гражданского, налогового, жилищного кодексов, а также федерального законодательства.
Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| №172 (2016 год) | «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» |
| №122 (1997 год) | «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» |
Гражданский кодекс РФ:
| Статья | Описание |
| 244 | понятие и основания возникновения общей собственности |
| 245 | определение долей в праве долевой собственности |
| 246 | распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности |
| 247 | владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности |
| 248 | плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности |
| 249 | расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности |
| 250 | преимущественное право покупки |
| 251 | момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору |
| 252 | раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли |
| 253 | владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности |
| 254 | раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли |
| 255 | обращение взыскания на долю в общем имуществе |
| 256 | общая собственность супругов |
| 257 | собственность крестьянского (фермерского) хозяйства |
| 258 | раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства |
| 259 | собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства |
Интересуетесь как осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, читайте здесь.
Хотите узнать. как заключается договор купли-продажи квартиры по доверенности, смотрите тут.
Основное условие, при котором возможна продажа доли в квартире на нескольких собственников, это соблюдение права на первоочередной выкуп доли.
Такое право призвано защитить интересы и права людей, которые живут в квартире, признанной общей собственностью и не планируют переезд.
Продавец обязан выслать содольщикам уведомление, и только спустя положенный срок начинать процедуру продажи третьему лицу.