По статистике, 70% жилья на рынке недвижимости продается в ипотеку. Срок такого вида кредитования очень велик – не менее 10-15 , а то и 20 лет. За такой долгий срок обстоятельства могут не раз перемениться.Возникнет необходимость продать залоговую собственность банка – ипотечное жилье. Сделать это непросто, но можно.
Основные моменты
До недавнего времени риелторы с неохотой брались за сделки, связанные с продажей ипотечных квартир.
Однако наличных денег у людей мало, и большинство сделок проходит именно с привлечением заемных средств. Соответственно, и продаваться такие квартиры по мере необходимости будут все чаще.
На самом деле ничего особенно запутанного в продаже квартиры, купленной в ипотеку, нет. Все этапы процесса логичны и строго регламентируются российским законодательством.
Поэтому даже без обращения к риелтору при желании можно разобраться, как действовать правильно.
Основная трудность в том, чтобы получить от кредитной организации, выдавшей займ, разрешение на отчуждение ипотечного имущества.
По договору с банком ни продать, ни подарить, ни иным образом распорядиться жильем, находящемся в залоге, фактический владелец не может до того момента, пока полностью не выплатит всю сумму долга кредитору (банку).
Что это такое
Квартира в ипотеке – это определение способа приобретения жилья с привлечением заемных средств, то есть банковского кредита.
Если у человека не хватает своих денег, то для расширения жилплощади или покупки собственного жилья он может обратиться в банк и получить нужную сумму именно для приобретения квартиры.
Особые условия ипотечного кредита объясняются его целевым назначением.
Срок ипотеки и сумма рассчитываются индивидуально и зависят от нескольких факторов:
- Сумма первоначального взноса.
- Возраст клиента.
- Размер ежемесячного регулярного дохода.
Как правило, первоначально клиент платит от 10 до 30 процентов, на оставшуюся сумму банк-кредитор выдает сумму кредита и начисляет проценты.
Соответственно, если заемщик хочет продать ипотечное жилье, ему нужно прежде всего решить все вопросы с банком. Ориентироваться придется на текст договора.
Есть еще один вариант ипотечных займов – так называемая военная ипотека. Государство на особых условиях выдает военным определенную сумму, которая используется как первоначальный взнос на приобретение собственного жилья.
Однако и у военных может появиться необходимость в продаже купленной по спецпрограмме ипотечной собственности. Это может быть связано с переездом в другой город, необходимостью расширить жилплощадь и т.д.
Кто попадает под категорию
Продажа купленной на заемные средства квартиры имеет свои особенности.
Так, в сделке участвует несколько сторон:
| Показатели | Описание |
| Владелец залоговой собственности (то есть ипотечного жилья) | продавец |
| Покупатель жилья | который согласен ждать оформления документов на залоговое жилье |
| Кредитор | банк, выдавший кредит и ставший залогодержателем |
В случае с военной ипотекой четвертой стороной процедуры становится Росвоенипотека – особый орган, который регулирует и контролирует вопросы выдачи денежных целевых займов военным для приобретения жилья по особой программе.
Куда обращаться
На первоначальном этапе любой владелец ипотечного жилья должен обратиться в банк, где был получен кредит.
Нужно получить согласие-разрешение на продажу жилой собственности, находящейся в обременении, и выполнить все необходимые требования. Если ипотека оформлена у военного, ему нужно получить разрешение в Росвоенипотеке.
Важно предупредить залогодержателей о том, что планируется продажа ипотечной квартиры, а не пытаться скрыть обременение от покупателя. Это лишь затянет сроки сделки, ведь реализовать ипотечное жилье по обычной схеме невозможно.
После того как получено одобрение сделки в банке (и Росвоенипотеке), процедура проводится так же, как при стандартной сделке.
Обратиться нужно в следующие инстанции:
Если в сделке принимают участие дети, то нужно будет получить разрешение из органа опеки и попечительства.
Порядок продажи квартиры по ипотеке
Чтобы продать квартиру в ипотеке, можно воспользоваться двумя способами:
| Показатели | Описание |
| Найти покупателя на свое жилье | согласного внести остаток долга банку в качестве задатка, то есть погасить задолженность продавца полностью (вариант для гражданской ипотеки) |
| Получить в другом банке кредит | выплатит задолженность по ипотеке, снять обременение и уже после этого продавать «чистую» квартиру (вариант для военной ипотеки) |
Выгоднее, конечно, первый вариант. Однако найти покупателя, который согласиться приобрести жилье с обременением, не так-то просто. Дело даже не в обременении, а в том, что придется отдавать деньги до оформления права собственности на квартиру.
Необходимые условия
Основное условие, при котором продажа ипотечного жилья возможна в принципе, – это разрешение банка и Росвоенипотеки (для военных заемщиков).
Банки неохотно соглашаются на досрочное погашение кредита, так как им выгодно как можно дольше зарабатывать на клиенте деньги – то есть получать проценты с основного займа.
Поэтому первое, что нужно сделать, – это внимательно прочитать ипотечный договор в части условий досрочного погашения.
Нужно понимать, что просто так банк на сделку пойдет неохотно, то есть лучше представить основательную причину для продажи квартиры. Кроме того, придется выполнить все требования банка.
Если речь идет о продаже квартиры, купленной в гражданскую или военную ипотеку, то сделать это можно лишь после выполнения следующих условий:
- Полностью погашен долг перед банком.
- С квартиры снято обременение.
Пока расчет не произведен и обременение не снято, квартира остается в залоге у кредитора – банка (и Росвоенипотеки для военных).
Составление договора
Чтобы получить согласие банка на продажу квартиры, являющейся его залогом вплоть до момента окончательного расчета, необходимо составить предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке.
Этот документ не имеет отношения к основному договору отчуждения собственности – это декларация о намерении покупателя купить квартиру с обременением и будущем.
Значение предварительного договора велико:
| Показатели | Описание |
| В нем прописываются сроки выплаты денег | и снятия обременения с продавца, стоимость квартиры, порядок расчетов |
| На его основании вносится аванс (задаток) | сумма, которую банк согласен принять в качестве подтверждения серьезности намерений покупателя |
| По договору предварительного согласия на сделку можно получить разрешение банка на продажу ипотечного жилья | и снять обременение с продавца |
На практике после подписания предварительного договора стоимость квартиры делится на несколько частей. Одна часть – это долг продавца кредитному учреждению, а вторая – остаток от рыночной стоимости квартиры.
Соответственно, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие моменты:
| Показатели | Описание |
| Сведения о сторонах сделки | продавце и покупателе |
| Сведения о квартире | технические характеристики, право собственности |
| Подробное описание расчетов между продавцом и покупателем | использование банковской ячейки, наличный расчет, займ в банке, безналичный расчет и пр. |
| Права и обязанности участников процедуры (сторон) | ответственность за отказ от сделки, нарушение сроков и пр. |
| Обязательно прописать форс-мажор | в том числе предусмотреть отказ банка от одобрения сделки |
После того как банк даст разрешение на продажу ипотечной квартиры и получит деньги, нужно обратиться в Росреестр и снять обременение. На этом этапе заключается основной договор, который нужно удостоверить у нотариуса.
Пакет документов
Чтобы получить возможность продать ипотечное жилье, потребуется написать заявление сначала в банк-кредитор, а затем и орган Росреестра.
Последнее заявление пишется для того, чтобы внести изменения в ЕГРП (Единый госреестр прав на недвижимое имущество), то есть снять обременение с квартиры.
Какие документы потребуются для заключения сделки с ипотечной квартирой:
| Показатели | Описание |
| Свидетельство о праве собственности на объект жилой недвижимости | находящийся в ипотеке |
| Техпаспорт и поэтажный план | из БТИ |
| Кадастровый паспорт | из органа Росреестра |
| Выписка из ЕГРП | нужна только покупателю |
| Оценка квартиры | изготовленная лицензированной организацией |
| Справки их ЖЭКа или ТСЖ | о том, что продавец не имеет долго по коммунальным платежам |
Чтобы сделка по продаже квартиры стала возможна, нужно не только снять с нее обременение, но и выписать всех прописанных в квартире. Если есть дети, нужно получить разрешение на выписку из органа опеки и попечительства.
Как оформляется
Чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры в ипотеке, нужно первым делом собрать все нужные бумаги и справки. Важно учитывать, что некоторые документы имеют ограниченный срок годности.
Оформление сделки происходит следующим образом:
- заключается предварительный договор о покупке ипотечной квартиры;
- выплачивается задаток на сумму задолженности продавца перед банком-кредитором;
- после получения подтверждения о транше банк выдает бумаги для снятия с ипотечной квартиры обременения;
- продавец предоставляет этот документ в Регистрационную палату, чтобы снять обременение с квартиры (на свид-во ставится соответствующий штамп, если свидетельства вообще нет, то выдается выписка из ЕГРП);
- покупатель перечисляет остаток денег продавцу;
- подписывается основной договор купли-продажи;
- договор удостоверяется нотариусом;
- новое право собственности регистрируется в органе Росреестра.
Для снятия обременения с квартиры понадобятся — общегражданский паспорт, закладная, свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи, справка из банка об отсутствии долга.
Установленные сроки
Как быстро можно продать квартиру в ипотеке зависит от того, как отреагирует банк на просьбу разрешить продажу ипотечного жилья. Срок может колебаться от нескольких дней до двух недель.
Когда одобрение получено, на сделку можно выйти в течение двух недель. Но это при условии, что все документы уже готовы. За это время будет подготовлен предварительный договор и закрыт долг перед банком.
Если документы не готовы, то срок увеличивается до месяца с момента заключения предварительного договора и выплаты задатка.
Риски продавца
Несмотря на то, что ипотечное жилье находится на особом контроле у банка и государства (через Росвоенипотеку), покупателей страшат возможные осложнения.
На самом деле, если проводится продажа квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены практически к нулю. Аналогичным образом фактически избавлены от опасных нюансов и владельцы квартир, купленных по гражданской ипотеке.
Тем не менее, стоит обратить нюансы на следующие моменты:
| Показатели | Описание |
| Если квартиры находилась в собственности менее трех лет | придется платить государству 13-процентный налог НДФЛ. Вряд ли банк согласится занизить стоимость квартиры (жилье стоимостью до одного миллиона рублей налогом не облагается) |
| Если при продаже квартиры и одновременной покупке жилья возникают цепочки из покупателей и продавцов (обычная практика для риелторов) | то банки могут оказаться не готовы рассматривать такие варианты. Этот вопрос лучше прояснить заранее, чтобы не было неприятных неожиданностей |
| Квартира, находящаяся в аварийном состоянии, не может быть продана | Если коммуникации отключены, нет санузла, газовой или электрической плиты, повреждены или отсутствуют электрические сети и т.п., получить одобрение на сделку от банка покупателя не получится |
| Если в квартире сделана неузаконенная перепланировка | это может стать препятствием к одобрению сделки |
Некоторые банки разрешают продажу залоговой квартиры, где проведена самовольная перепланировка, но для этого нужно написать обязательство узаконить работы в жилинспекции.
Другие банки не принимают такие заявления-обязательства, и поэтому сделка откладывается на неопределенный срок.
По факту единственный риск связан с затягиванием обычных сроков сделки из-за необходимости получать разрешение банка и снимать обременение с квартиры.
В остальном нет никаких рисков, в том числе с передачей денег. Дело в том, что вся процедура проводится под контролем банка, и какие-то махинации просто исключены.
Последний нюанс, который имеет отношение к рисковой части, связан со сроками получения денег за квартиру.
Продавцу будет выплачен остаток средств только после того, как право собственности будет зарегистрировано в органе Росреестра. Придется ждать.
Но в связи с изменением порядка регистрации договоров купли-продажи сроки стали существенно ниже. С момента обращения покупателя в регистрационную палату теперь должно пройти не более трех (максимум пяти) рабочих дней.
Другой вопрос, если покупатель уклоняется т регистрации или тянет с ней. В этом случае придется добиваться включения сведений в ЕГРП через суд.
Видео: можно ли продать ипотечную квартиру
Важные нюансы
При разводе супругов раздел ипотечной квартиры, как и погашение обязательств перед банком, встает очень просто. Речь идет о законном браке, заключенном через ЗАГС.
По закону, все имущество супругов делится поровну, за исключением случаев, когда квартира была куплена одним из супругов до официального бракосочетания.
В последнем случае имущество считается личным, то есть принадлежит купившему квартиру супругу.
Однако есть важный нюанс:
| Показатели | Описание |
| Семейный кодекс устанавливает право супруга при разводе претендовать на долю в квартире | так как платили супруги за ипотечное жилье из общего бюджета. Поэтому отсудить квартиру можно, особенно если есть подтверждение платежей (чеки, квитанции) |
| Если кредит еще выплачивается | то делится поровну остаток суммы |
| При продаже квартиры в ипотеке оба супруга получают равные доли | после сделки |
А вот если квартира куплена по военной ипотеке, то при разводе второй супруг не получает ничего.
Дело в том, что участником программы военной ипотеки является непосредственно военнослужащий, и наличие у него жены или детей в расчет не принимается.
Таким образом, при продаже ипотечной квартиры при разводе военный не обязан ничего выделять бывшей жене и детям.
У этого закона есть и другая сторона. Если военнослужащий не в состоянии оплачивать ипотеку, то при разводе его супруга не должна брать на себя денежные обязательства по обслуживанию кредита.
Последний момент — по закону военнослужащий, купивший жилье за счет средств специальной госпрограммы, не имеет права переоформить свои денежные обязательства на третье лицо.
Это означает следующее:
| Показатели | Описание |
| Военнослужащий не сможет найти покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением и выплатить остаток по кредиту | это просто невозможно. Закон не разрешает переуступать права на имущество, купленное и оплачиваемое за счет государства |
| Единственный вариант в этом случае – взять другой кредит (потребительский) | закрыть ипотеку, выплатив остаток задолженности банку, и только после этого продать квартиру без обременения |
У военной ипотеки есть свои плюсы и минусы, но продажа квартиры все же возможна. Особенности этого вида ипотеки не позволяют рассчитывать на свою долю в имуществе бывшей супруге заемщика и даже его детям.
Законодательная база
Особенности регистрации сделок с недвижимостью регламентируются Федеральным законом:
| Номер | Описание |
| №122 (1997 год) | «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» |
Изменения в законодательство о сделках купли-продажи введены Федеральным законом:
| Номер | Описание |
| №172 (2016 год) | «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» |
Особенности военной ипотеки регламентирует Федеральный Закон:
| Номер | Описание |
| №117 | «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» |
Ограничение права собственности на купленное в ипотеку жилье предусмотрено на основании:
| Статья | Описание |
| 131 ГК РФ | государственная регистрация недвижимости |
Интересуетесь какова последовательность действий при продаже квартиры за материнский капитал, читайте здесь.
Хотите узнать, какой процесс передачи денег при продаже квартиры, смотрите тут.
Процедура продажи квартиры в ипотеке имеет свои особенности, связанные с наложением на нее обременения.
Ипотечное жилье находится в залоге у банка, и чтобы подать его, нужно либо заблаговременно погасить задолженность, либо найти покупателя, согласного купить квартиру с обременением и продолжить выплаты за прежнего владельца.
В любом случае необходимо получить согласие банка.