Жизнь полна различных сюрпризов, поэтому в самый неожиданный момент любой человек может получить подарок от нее.Одним из них может стать получение в наследство квартиры от кого-либо, когда она переходит к нему на праве собственности. Неожиданный подарок остается во владении у наследника, чтобы он мог распорядиться по своему усмотрению.
Основные моменты
Наследник обретает право собственности при получении наследственного имущества вне зависимости от его вида.
При этом он наделяется правом совершения любых сделок с недвижимостью. Например, продать наследуемую квартиру, подарить ее, обменять.
Сделки с наследуемым имуществом осуществляются в общем порядке, поэтому не имеют отличий. Единственным ограничением является вступление в права наследования, оформление права собственности на полученное наследство.
Его можно оформить спустя полгода вслед за кончиной наследователя. Как правило, оформление наследства проводится в нотариальном порядке.
Под выражением «наследование» понимается процедура перехода имущества, прав и обязанностей наследодателя, то есть скончавшегося человека к наследнику, в лице которого может выступать как родственник, так и постороннее лицо, если наследодатель оставит на его имя завещание.
Оно является устным либо письменным наказом усопшего человека, содержащее распоряжение относительно его имущества на случай кончины.
Такого рода документ преимущественно касается имущества как движимого, так и недвижимого.
Процедура перехода наследства скончавшегося человека осуществляется в порядке универсального правопреемства, по закону или завещанию. Наследственная масса переходит одновременно в неизменном виде в качестве единого целого.
Наследством, наследственной массой или наследственным имуществом называется вещественное имущества, прав и обязанностей, получаемых при процедуре наследование.
Оно может состоять из движимого и недвижимого имущества в соответствии с нормативами законодательных актов. В их положениях указано об основаниях наследования — по закону и завещанию.
В первом случае наследственная масса переходит к ближайшим родственникам усопшего, если он не оставил завещание. Во втором к указанным в завещании лицам, включая юридические лица, государство.
На кого распространяется
По большей части завещание составляется усопшим лицом при жизни. В нем он назначает нового владельца имущества, иногда нескольких лиц.
Если оно не было в свое время составлено, то по закону наследуемое имущество передается вероятным наследникам – преемникам по закону.
Законодателем учреждена очередность сообразно статьям 1142—1145 ГК, которая обусловливается родственными связями умершего лица и его преемников.
Наследники последующей очереди имеют право унаследовать имущество, если наследники:
| Показатели | Описание |
| Всех предшествующих очередей отсутствуют | — |
| Не приняли наследство, отказались от него | тратили на него право сообразно указаниям завещания либо в результате допущения противоправных действий |
Наследуемое имущество делится между наследниками соответствующей очереди в равных долях. Все спорные, конфликтные ситуации разрешаются в судебном порядке согласно указаниям статьи 1155 ГК.
В соответствии с нормативами законодательных актов сделку купли-продажи полученной в наследство квартиры может совершать гражданин.
Он должен иметь подданство Российской Федерации, быть совершеннолетним, признан медицинским учреждением дееспособным.
При намерении продать квартиру, которая досталась несовершеннолетнему ребенку, в обязательном порядке необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства.
От его имени все виды юридических действий могут совершать его законные представители.
Родители либо заменяющие их лица, например, усыновители, опекун либо попечитель являются законными представителями сообразно нормативам законодательных актов не достигшего 18 лет ребенка.
Норма предусмотрена указаниями Федерального закона «Об опеке и попечительстве». Акт был издан 24 апреля 2008 года.
Куда обращаться
Сообразно указаниям действующих нормативно-правовых актов сделка купли-продажи квартиры должно быть осуществлено в нотариальной конторе.
При совершении сделки должны присутствовать заинтересованные в ней лица. Они должны достичь устной договоренности по ее деталям до подписания договора купли-продажи.
Поиск потенциального покупателя должен осуществлять наследник, принявший продать наследуемую квартиру.
Нотариус оформляет договор купли-продажи сообразно предписаниям акта «Основы законодательство о нотариате».
Договор должен быть заключен:
- На добровольной основе.
- По волеизъявлению заинтересованных сторон.
- Без проявления вмешательства, носящего принудительный характер.
По общепринятым правилам основанием для совершения сделки купли-продажи квартиры служат предъявленные документы.
Процедура продажи квартиры полученной по наследству
Наследник обладает правом распоряжения, поэтому именно ему решать, как поступить с наследством. Он имеет полное право отказаться принимать наследство, но его принятие обязывает погасить долги наследодателя, если они были у него.
Не всегда наследство становится средством обогащения. Некоторые наследники занимаются возвращением долгов, продав наследственную массу.
Необходимые условия
Наследуемая квартира может быть продана только после оформления права собственности, его регистрации в управлении Федеральной регистрации, кадастра и картографии.
Что касается надо ли платить налоги при продаже квартиры, доставшейся в наследство, то — да, налоги должны быть уплачены.
Наследник облагается налогом НДФЛ в размере 13% от общей стоимости квартиры, если он намерен ее продать в продолжение 3 лет после вступления в права наследования.
При этом учитывается стоимость реализовываемой квартиры, установленной по кадастровой либо рыночной цене.
В соответствии с предписаниями законодательных актов не переходит в порядке наследования право:
По общепринятым правилам не допускаются передаче личные неимущественные права и иные виды нематериальных благ.
В день кончины наследодателя открывается нотариусом его наследство.
Если наследодатель объявляется скончавшимся, то днем открытия наследства считается день вступления в законную силу решения судебного органа об объявлении его скончавшимся либо день кончины, указанный в решении судебного органа, если днем смерти признается предполагаемой гибели.
Скончавшиеся в один и тот же день лица, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно, поэтому они не наследуют друг после друга.
При этом к наследованию призываются наследники каждого скончавшегося человека. Что касается места открытия наследства, то им признается последнее местожительство наследодателя.
Если его последнее местожительства неизвестно либо находится за пределами территории Федерации, то местом открытия наследства в стране признается местонахождение наследственного имущества.
При его нахождении в разных местах страны местом его открытия является местонахождение наиболее ценной части наследуемого имущества.
Его ценность устанавливается исходя из его рыночной стоимости, действующей в местах нахождения наследуемого имущества.
Требуемые документы
Чтобы продать наследуемую квартиру нужно иметь в наличии нижеперечисленные документы:
| Показатели | Описание |
| Свидетельство | удостоверяющее право на наследственную массу |
| Свидетельство об осуществлении государственной регистрации права собственности | — |
| Согласие второго супруга на продажу | при наличии брачного контракта с указанием совместной собственности, если квартира входит в его число |
| Технический паспорт унаследованной квартиры | — |
| Акт об отсутствии задолженности | по оплате коммунальных услуг за обслуживание квартиры |
В соответствии с положениями статьи 558 ГК РФ договор купли-продажи считается заключенным со времени осуществления государственной регистрации.
При наличии других наследников продавцу надлежит получить их официальное согласие в письменном виде на продажу наследственного имущества.
Порядок оформление
По общепринятым правилам оглашение завещания проводится спустя полгода после кончины наследователя. Наследник должен обратиться к нотариусу, чтобы принять наследственную массу и оформить на нее право собственности.
Он наделяется правом принятия либо отказа от квартиры, поэтому за ним остается право личного выбора решения о вступлении в наследство.
Свидетельство о праве собственности предоставляет право распоряжения унаследованной квартирой, что дозволяет ее продать.
Необходимо заметить, что к наследнику переходит не только материальные блага наследователя, но и его долги, неисполненные денежные обязательства по принципу универсального правопреемства.
При совершении сделки заключается договор купли-продажи квартиры по наследству образец, которого есть у каждого нотариуса. Содержание договора обуславливаются условиями, в соответствии с которыми осуществляется сделка.
В нем должно быть:
- выражено волеизъявление участников сделки;
- установлены взаимные права и обязательства;
- изложены значимые условия сделки.
Для совершения сделки купли-продажи помимо указанных выше документов заинтересованные стороны должны предъявить:
| Показатели | Описание |
| Паспорта | удостоверяющие личности сторон |
| Правоустанавливающий акт | на реализуемую квартиру |
| Выписку из ЕГРП | для осуществления проверки отсутствия либо наличия обременений и ограничений |
| Справку о наличии лиц | зарегистрированных в унаследованной квартире |
При участии нескольких наследников в сделке купли-продажи в договоре указывается доля каждого из них от вырученной в ходе продажи наследства денежной суммы.
Что касается стоимости квартиры, то наследник должен уплатить налог в размере 13% от нее. Обстоятельство влечет за собой занижение стоимости квартиры в договоре, о чем заинтересованные стороны договариваются в устной форме.
Они назначают стоимость квартиры в ходе личных переговоров. Такого рода действие в отдельных случаях приводит к непредсказуемым последствиям.
Если возникнет спорная ситуация вряд ли покупатель сумеет представить доказательства относительно истинной стоимости унаследованной квартиры. Он может потерять часть денежных средств, переданных продавцу.
Налогообложение
Физические лица освобождаются от обложения налогом получаемого дохода. Мера осуществляется сообразно нормативам законодательных актов, регламентирующих вопросы налогообложения.
Но при продаже, доставшейся в наследство квартиры, наследник обязан уплатить налог от общей ее стоимости. Норма об уплате налога НДФЛ с продажи квартиры полученной по наследству предусмотрена положениями статьи 220 Налогового кодекса.
В соответствии с ними начисляет его районное отделение Федеральной налоговой службы по местонахождению квартиры.
Налоговая база устанавливается по результатам инвентаризационной оценки облагаемой налогом квартиры по состоянию на 1 января текущего года.
Граждане соответственно указаниям законодательных актов могут воспользоваться правом на получение налогового вычета.
К ним относится вычет при продаже наследуемой квартиры, которая находилось в собственности, если:
| Период | Описание |
| Меньше 3 лет | то продавец имеет право на получение вычета соразмерного сумме вырученных от ее продажи, но не свыше 1 000 000 рублей |
| Больше 3 лет | то продавец наделен правом освобождения от подачи налоговой декларации, уплаты налога |
Срок перехода права собственности на обладание наследуемой квартирой отсчитывается со дня кончины наследодателя.
Она должна быть удостоверена документально, поэтому надлежит получить справку медицинского учреждения о кончине наследодателя.
Возможные льготы
Как правило, при продаже, полученной в наследство квартиры, освобождается от уплаты налога отдельная категория граждан. Они входят в категорию лиц, наделенных государством определенными видами льгот.
К ним относятся:
| Показатели | Описание |
| Граждане, признанные инвалидом 1, 2 групп | в ходе медико-социальной экспертизы |
| Лица, признанные инвалидами с детства | сообразно решения комиссии |
| Граждане, вышедшие на пенсию | в официальном порядке |
Граждане, причисленные к вышеуказанным категориям должны предъявить документы, удостоверяющие право на получение социальной льготы. Они подаются вместе с заявлением в территориальное отделение ФНС.
Видео: какие риски при покупке квартиры полученной продавцом в наследство
Риски сторон
Каждый их участников сделки купли-продажи квартиры, которая было унаследована, при ее совершении подвергается определенным рискам.
Квартира, полученная в наследство, может быть продана, если оформлена соответствующая документации.
Покупатель должен их проверить, чтобы не попасть в мошеннические схемы. Они разрабатываются и приводятся в действие недобросовестными людьми, которые не брезгуют ничем.
Что касается рисков продавца, то наиболее распространенным является потеря потенциального покупателя, если у него затянется процедура сбора требуемых документов.
Если он заключит предварительный договор, получить предоплату, оформив при этом расписку на получение денежных средств, то он обезопасить себя от каких-либо рисков.
Важные нюансы
В положениях статьи 217 НК РФ изложены нормы относительно дохода, который не облагается налогом, предписаниями Федерального закона № 78-ФЗ.
В их число входят доходы, которые были получены в порядке дарения:
| Показатели | Описание |
| В денежной и натуральной форме от физических лиц | исключая недвижимое имущество, транспортные средства, акции и паи, их доли |
| От членов семьи либо близких родственников | сообразно предписаниям Семейного кодекса близкими родственниками являются супруги, родители и дети, включая усыновителей и усыновленных, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестер |
Дата фактического получения дохода соответственно положениям статьи 223 НК РФ определяется как день осуществления выплаты, включая перечисленные на банковский счет продавца денежные средства и доход, полученный в натуральной форме.
Как правило, в качестве налогового года признается календарный год, исчисляемый с 1 января наступавшего года до его окончания.
Законодательная база
Вопросы относительно наследования имущества скончавшегося человека, правила принятия наследства, его оформления, вступления в него, распоряжения им предусмотрены рядом действующих законодательных актов.
Нужно заметить, что в нормативах законодательных актов не выделены отдельно указания по оформлению сделок купли-продажи с наследуемым имуществом.
Наследнику следует соблюдать нормативы закона об осуществлении регистрации права собственности на недвижимое имущество и предписания Гражданского кодекса РФ, в котором разъяснен порядок осуществления сделки купли-продажи.
Что касается вопросов относительно налогообложения в ходе осуществления сделки купли-продажи наследуемого имущества, условий и размера налога, то они предусмотрены в Налоговом кодексе РФ.
В число основополагающих законодательных актов, регламентирующих вопросы относительно наследственной массы, относятся.
Конституция РФ:
| Статья | Описание |
| 17 | в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина |
| 38 | материнство и детство |
Гражданский кодекс:
| Показатели | Описание |
| Гл.3 | граждане (физические лица) |
| Гл.16 | общая собственность |
| Гл.18 | право собственности и другие вещные права на жилые помещения |
| Ст.558 | особенности продажи жилых помещений |
| Ст.1112 | наследство |
| Ст.1142 | наследники первой очереди |
| Ст.1143 | второй очереди |
| Ст.1144 | третьей очереди |
| Ст.1145 | последующих очередей |
| Ст.1152 | принятие наследства |
| Ст.1153 | способы принятия наследства |
Налоговый кодекс:
| Статья | Описание |
| 220 | имущественные налоговые вычеты |
| 333.19 | размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями |
| 333.24 | размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий |
| 333.25 | особенности уплаты государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий |
Семейный кодекс:
| Глава | Описание |
| Гл.1 | семейное законодательство |
| Гл.2 | осуществление и защита семейных прав |
Федеративный закон:
Акт:
| Номер | Описание |
| №4462-1 | «Основы законодательства о нотариате» |
Приказ Министерства юстиции РФ:
| Номер | Описание |
| №99 | «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» |
Методические рекомендации:
| Номер | Описание |
| — | по оформлению наследственных прав Министерства юстиции РФ |
Интересуетесь как осуществляется признание недействительным договора купли-продажи доли квартиры, читайте здесь.
Хотите узнать, как происходит расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе покупателя, смотрите тут.
И в заключение необходимо отметить, что наследственная масса состоит из вещественного имущества, которое принадлежало наследодателю на день открытия наследства, включая имущественные права и обязанности.
В его состав не входят права и обязанности, которые неразрывно связаны с личностью усопшего.