Накопительно-ипотечная система (НИС) представляет собой реальную возможность для военнослужащий получить собственное жилье до выхода на пенсию. Действенный механизм госпомощи включает в себя выплату первоначального взноса по ипотеке и ежемесячные платежи в счет обслуживания кредита.
Однако военные могут не только купить, но и продать свою квартиру. Существует особая процедура, позволяющая расширить или поменять жилпощадь путем продажи ипотечного жилья.
Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, довольно сложно. Однако нет ничего невозможного — если есть причина и желание, решение всегда найдется.
Тем более что на практике схема продажи квартир такой категории отработана и банками, работающими с военной ипотекой, и Росвоенипотекой (организацией, созданной специально для контроля за расходованием целевых госсредств).
Главное обстоятельство, препятствующее свободной продаже квартиры, – это то, что жилье находится в двойном залоге — у государства и у банка.
Таким образом, чтобы осуществить продажу, нужно снять данный залог — получить согласие у государственного учреждения, расплатиться и ним, и с финансово-кредитным учреждением, выдавшим целевой ипотечный займ.
Чтобы получить свободу от обременения, заемщику придется погасить остаток долга перед банком. Для этого существует несколько способов.
Сумма погашения ежемесячных платежей рассчитывается исходя из нескольких параметров:
| Показатели | Описание |
| Рыночная стоимость жилья | при оформлении кредита |
| Сумма первоначального взноса | — |
| Возраст военнослужащего | влияет на срок заключения договора |
Участник НИС получает от государства фиксированную сумму первоначального взноса. В дальнейшем ежемесячно ему выплачивается установленная сумма для погашения ипотечного долга.
Если военнослужащий использует собственные средства, он имеет возможность увеличить как первоначальный взнос за жилье, так и сумму ежемесячного обслуживания кредита.
Что это такое
Возможность купить квартиру по военной ипотеке снова, без ограничений, предусмотрена законом. Никаких ограничений государство на этот счет не устанавливает.
Однако прежде необходимо продать квартиру, купленную первой, за которую военнослужащий еще не расплатился.
Такая необходимость может возникнуть по трем основным причинам:
| Показатели | Описание |
| Переезд семьи | на новое место жительства |
| Необходимость расширить жилплощадь | в связи с рождением ребенка (детей) |
| Срочная нужда в крупной сумме денег | для личного использования (например, тяжелая болезнь члена семьи) |
Все эти основания будут приняты как серьезные и объективные государственным учреждением, курирующим вопросы обеспечения жильем военнослужащих.
Если возникает необходимость продать еще не оплаченную квартиру, придется не только расплатиться с банком по остатку долга, но и вернуть деньги государству.
Их можно будет использовать для приобретения нового жилья в рамках все той же программы НИС.
Сумма долга перед кредиторами большая. Если квартира уже полностью выкуплена и обременение снято, собственник без всяких дополнительных условий и проблем продает ее на общих основаниях, как любой гражданский, имеющий на руках свидетельство о госрегистарции жилого помещения.
Схема ничем не будет отличаться от продажи обычной квартиры без обременения.
Однако если долг перед банком еще не погашен, придется искать различные варианты, чтобы решить проблему.
В данном случае, несмотря на оформленное свидетельство о собственности, жилье находится под обременением, то есть риелторские сделки по нему невозможны.
Придется собирать бумаги, обращаться в разные инстанции, договариваться со всеми участниками сделки — банком, государством, покупателем ипотечного жилья.
Чтобы продажа состоялась, необходимо получить согласие Министерства обороны, у которого в залоге находится объект планируемой продажи.
Кто может провести процедуру
В обычных случаях процедуру снятия обременения проводит банк совместно с органом Росреестра.
Однако в случае с военной ипотекой требуется подпись-согласие еще одного участника сделки – представителя Минобороны. Снять обременение можно при условии полного погашения своих обязательств перед кредитором.
Чтобы получить согласие на продажу ипотечного жилья, военнослужащий должен прежде всего договориться с Росвоенипотекой, то есть государством, поскольку деньги на целевое приобретение жилья выделаются именно из госбюджета.
Необходимо написать рапорт, изложив причины продажи:
| Показатели | Описание |
| Никаких вопросов не возникнет, если военнослужащего переводят на службу в другой город или даже регион РФ | его право проживать совместно с семьей не подлежит обсуждению. Не всякая военная часть может предоставить служащему и его семье служебное жилье на новом месте службы, поэтому единственным выходом из положения может стать именно продажа квартиры |
| Серьезная ситуация складывается и в том случае, если у офицера заболел близкий родственник, требуются большие деньги на лечение | чаще всего командование входит в положение и дает одобрение на продажу. Придется представить доказательства, то есть медицинские документы, копии счетов медицинских учреждений, билеты на проезд до места лечения и пр. |
Второй участник снятия с обременения – собственно банк. Для финансово-кредитного учреждения совершенно неважны причины и резоны заемщика.
Банк интересуют только живые деньги, то есть своевременное погашение долга. Однако если договором предусмотрено досрочное закрытие долговых обязательств, то можно выплатить недостающую сумму, закрыть кредит и снять обременение.
Продать ипотечное жилье вместе с обременением не получится. Поэтому придется искать средства для погашения целевого кредита.
Куда следует обращаться
Процедура продажи квартиры, купленной по военной ипотеке, предполагает обращение в несколько ключевых организаций:
| Показатели | Описание |
| Государственный орган Росвоенипотеки | где нужно получить разрешение на сделку |
| Банк, выдавший кредит | который нужно уведомить о желании погасить долг и снять обременение |
| Орган Росреестра | для переоформления свидетельства о праве собственности (отметка о снятии обременения) |
Кроме того, если после продажи жилья последует приобретение новой квартиры в рамках НИС, нужно сразу же подать заявление на получение нового свидетельства (сертификата) участника государственной программы.
Особенности продажи квартиры по военной ипотеке
Для продажи квартиры, купленной по военной ипотеке, требуется выполнение двух обязательных шагов:
| Показатели | Описание |
| Расчет с банком-кредитором | на полную сумму оставшегося долга |
| Расчет с органом Росвоениптеки | по полному возврату выделенных государственных средств |
Расчет с банком – довольно простая процедура, которая не требует принципиальных разъяснений — придется вернуть сумму фактической задолженности. Что касается госсубсидии, нужно понимать, как проходит возврат средств.
Дело в том, что при регистрации в специальной программе НИС на каждого ее участника-военнослужащего открывается личный накопительный счет.
В момент продажи квартиры военный государственная выплата в его пользу состоит из двух частей:
- Единовременно уплаченной суммы первоначального взноса.
- Суммы накопленных ежемесячных платежей.
Все это придется вернуть. Но суть в том, что деньги, возвращаясь на личный накопительный счет военнослужащего, не аннулируются.
Если он снова подаст рапорт о выдаче ему нового свидетельства, то данными средствами он сможет воспользоваться для приобретения новой квартиры.
Сумма задолженности перед государством отражается в личном кабинете, созданном для участника программы НИС. На эти деньги и стоит рассчитывать, оформляя новую покупку.
Необходимые условия
Основное условие продажи ипотечного жилья – снятие обременения. Это касается как военной, так и гражданской ипотеки. Довольно сложный, хлопотный процесс, требующий не только траты временных ресурсов, но и денежных вложений.
Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке? Прежде всего следует получить согласие от залогодержателей — Росвоенипотеки и банка. Когда принципиальное согласие получено, остается найти деньги на погашение имеющегося долга.
Сделать это можно двумя способами:
- взять потребительский кредит;
- воспользоваться собственными накоплениями;
- найти покупателя, согласного выплатить остаток долга за ипотечную квартиру.
Соглашение между продавцом и покупателем не может быть устным — его следует не только оформить письменно, но и заверить нотариально.
Когда деньги выплачены, банк должен составить документ об отсутствии претензий к новому собственнику жилья. На основании данного документа с квартиры снимается обременение.
После погашения долга перед банком должен быть составлен договор купли-продажи на нового владельца собственности. После регистрации сделки выдается новое свидетельство о собственности.
Дальнейшие действия продавца должны быть направлена на приобретение нового жилья по новому свидетельству участника НИС.
Для этого нужно подать еще один рапорт (лучше всего сделать это заранее, чтобы не терять время) и заново пройти процедуру приобретения жилья в ипотеку, начиная со сбора документов и подыскивания подходящих вариантов.
Риски продавца
При совершении сделок купли-продажи всегда возникают риски как у продавца, так и у покупателя. Главный вопрос – где взять средства на погашение ипотечного кредита, чтобы снять обременение с квартиры и иметь возможность продать ее.
Первый вариант предполагает получение нового, но уже не ипотечного (при этом льготного), потребительского кредита. За счет данной суммы военный сможет погасить основной ипотечный долг.
Риски продавца в данном случае – потеря денег:
| Показатели | Описание |
| Проценты по потребительскому кредиту гораздо выше | чем при оформлении ипотеки по специальной схеме с участием Минобороны |
| Придется нести дополнительные расходы | — |
| Не факт, что квартиру удастся быстро продать | чтобы рассчитаться с государством и получить новую возможность оформить второй кредит |
| Росвоенипотека может не согласиться на снятие обременения «авансом» | и отказать в снятии обременения с жилья |
Если военнослужащий нашел покупателя, согласного выкупить ипотечное жилье, риск может заключаться в расторжении договоренности по сделке, что чревато временными потерями.
К тому же найти покупателя, согласного заплатить за квартиру в счет будущей сделки практически нереально. Единственный выход – создание отдельного депозитного счета, деньги на котором банк блокирует до момента заключения сделки.
Чтобы покупатель пошел на такой шаг, заинтересовать его продавец может лишь снижением стоимости жилья, что также можно считать существенным риском.
Кроме того, существует возможность штрафа за досрочное погашение кредита, который взимают некоторые банки. Если договором предусмотрен именно такой вариант, расходы продавца возрастут.
Порядок оформления в Москве
Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, для покупки новой?
Предположим, военнослужащий является собственником жилья стоимостью 2,2 млн рублей. квартира куплена в 2011 году, период участия в НИС к тому времени составил три года.
Так что на накопительном счете к моменту покупки находилось 450 тысяч рублей. Данная сумма была использована в качестве первоначального взноса.
Сумма выплаченных государством денег за период обслуживания ипотечного договора – 250 тысяч рублей. военнослужащий решает продать жилье за 2,5 млн рублей и купить новое за 3,2 млн рублей:
| Показатели | Описание |
| Прежде всего ему нужно рассчитаться в Росвеонипотекой | вернув средства на накопительный счет (700 тыс. рублей) |
| Погасить задолженность перед банком | 1,5 млн рублей |
| Снять обременение с квартиры | — |
| Продать квартиру | — |
| Снова получить сертификат участника программы | имея на счету 700 тыс. рублей |
| Оформить новый ипотечный договор | максимальная сумма кредита, которую выдают банки по программе военной ипотеки, – 2,4 млн рублей |
| Получившейся суммы недостаточно для приобретения новой квартиры | поэтому придется найти где-то еще сто тысяч рублей (потребительский кредит, займ у родственников, собственные накопления) |
Порядок продажи жилья, с которого снято обременение, тот же, что и для обычной сделки купли-продажи.
Список документов
Обременение с квартиры, наложенное Росвоенипотекой, снимается следующим образом:
| Показатели | Описание |
| На основании полученного от госучреждения согласия и заявления | участника программы ему выдается доверенность на выполнение действий по снятию обременения, а также уведомление об отсутствии задолженности по целевому займу |
| С этим документом продавец отправляется в учреждение Росреестра | где выдано свидетельство собственности, и погашает обременение. Оформляется новое свидетельство, а также же делается выписка и ЕГРП об отсутствии обременения в пользу государства на данное жилье |
Регистрационная палата снимет обременение не только на основании документов из Росвеонипотеки. Требуется такая бумага и от банка — финансово-кредитное учреждение обязано подтвердить отсутствие претензий к владельцу залоговой недвижимости.
В число документов для снятия обременения также входят:
- Ипотечный договор с банком.
- Паспорт собственника.
- Договор купли-продажи квартиры.
На основании полученного документа о снятии обременения можно осуществлять дальнейшие шаги по продаже квартиры.
Сбор документов для продажи тот же, что и при совершении сделки по гражданскому жилью:
Кроем того, нужна будет справка их домоуправления об отсутствии или количестве людей, прописанных по данному адресу.
Какие сроки
Обращение в государственные органы и банковские учреждения регламентированы по срокам:
| Показатели | Описание |
| Как только последний платеж по ипотечному кредиту отражен в банковской системе | появляется основание для составления уведомления об отсутствии претензий банка к заемщику (выдается для Регистрационной палаты с целью снятия обременения). Данный документ банк обязан выдать не позже чем через две недели после отражения итогового платежа |
| Снятие обременения с выдачей нового свидетельства | займет примерно пять дней. Уплачивать госпошлину не нужно |
В целом на сбор и подготовку документов к продаже может уйти около месяца.
Видео: договор купли-продажи квартиры
Особые нюансы
Чтобы повторно принять участие в накопительно-ипотечной системе, военнослужащему придется полностью закрыть вопрос с приобретением первого жилья.
Это значит, что вторичная выдача сертификата произойдет только после того, как снято обременение и продана квартира.
Полное погашение своих обязательств перед обоими залогодержателями – главное условие снятия обременения:
| Показатели | Описание |
| Получить новое свидетельство участника НИС военнослужащий может только в том случае | если ему еще не исполнилось 42 лет. Это связано с тем, что срок окончания действия ипотечного договора – до достижения заемщиком 45 лет. При этом минимальный срок оформления кредита – три года |
| Для погашения задолженности перед Росвоенипотекой | разрешается использовать сумму материнского капитала |
| Государство при повторной ипотеке | не прекратит финансировать военнослужащего, однако сумма выплат будет меньше |
Существует еще один вариант, позволяющих закрыть ипотечный кредит в случае необходимости продать квартиру, купленную в рамках НИС.
Военнослужащий может параллельно с первой ипотекой, которую оплачивает государство, оформить обычную, гражданскую. Став владельцем собственной недвижимости, ее можно сдавать в аренду, используя деньги для погашения кредита.
Расплатившись за вторую квартиру, ее можно продать, а средства использовать для окончательного расчета с банком-кредитором по военной ипотеке.
После этого обременение будет снято, и военнослужащий сможет распоряжаться жильем по своему усмотрению.
В некоторых случаях допускается переоформление ипотечного договора на нового владельца. Нужно оформить документы по ипотеке на покупателя. В этом случае именно он будет выплачивать за продавца остатки долга.
Законодательная база
Основной закон, по которому происходит оформление военной ипотеки, это Федеральный закон:
Снятие обременения с жилья происходит на основании Федерального закона:
| Номер | Описание |
| №102 (июль 1998 года) | «Об ипотеке (залоге недвижимости)» |
Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, непросто. Однако такой вариант проработан как законодательно, так и на практике.
Основная сложность в том, чтобы снять двойное обременение и полностью рассчитаться с банком и государством.