Сделка купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником по сравнению со сделками без участия детей значительно усложняется. Закон защищает права детей, поэтому в сделке они принимают участие в качестве полноценных сторон. Зная требования законодательства, можно провести сделку без всякого риска, законно и безопасно.
Общие положения
Проблемы при продаже жилого объекта, хозяином которого является ребенок или подросток до 18 лет, заключается в необходимости не просто соблюсти его гражданские права, но и получить разрешение на сделку от государственного опекунского органа.
Если в сделке участвуют дети — риелторы, банки, покупатели да и страховые компании неохотно рассматривают такие варианты.
Действительно, процедура получается более растянутой во времени и чреватой некоторыми неприятными моментами.
Неожиданности, например, могут быть связаны с нюансами и пробелами в законодательстве, особенно если речь идет о приватизации квартиры.
Дети могут быть участниками следующих сделок с недвижимостью:
- Продажа.
- Ипотека.
- Покупка.
- Раздел на доли в процессе приватизации.
Любая сделка, в которой принимают участие несовершеннолетние, проводится через орган опеки и попечительства. Однако общее правило имеет исключения, и родителям лучше узнать о них до начала процедуры продажи жилого объекта.
Что это такое
Продажа жилой квартиры предполагает ее передачу другому собственнику за оговоренную между сторонами сделки цену. Если в квартире прописаны дети, сделка не запрещена, но сопряжена с определенными сложностями.
Требуется выполнить обязательные условия процедуры продажи такого жилья, иначе договор не будет удостоверен и зарегистрирован.
Представлять права несовершеннолетних граждан должны родители, а при отсутствии матери и отца – законные представители (опекун или попечитель).
Получать разрешение придется не только при ухудшении условий проживания (например, после приобретения жилой площади меньшего размера), но и в других возможных случаях.
Если при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса в пакете бумаг не окажется разрешения из опеки, специалист откажется удостоверять такую сделку.
Кто попадает под категорию
В российском законодательстве дается четкое определение возрастных границ, при которых гражданин признается несовершеннолетним.
Кроме того, вводится понятие недееспособных и частично дееспособных граждан. Так, все дети, не достигшие возраста 14 лет, являются одновременно и несовершеннолетними, и недееспособными.
Если ребенку уже есть 14 лет и он получил паспорт, то такой ребенок является несовершеннолетним вплоть до 18 дня рождения, но уже частично дееспособным.
Продажа квартиры, в которой участвуют дети, имеет особенности. В категорию несовершеннолетних детей, которые становятся участниками сделки купли-продажи, включаются все граждане от нуля до 10 лет.
Возможны несколько вариантов:
| Показатели | Описание |
| Ребенок является единоличным собственником жилого объекта | — |
| Малолетний или несовершеннолетний гражданин владеет долей в квартире | поделенной на части |
| Ребенок не имеет доли в квартире | но прописан в ней |
В любом случае придется пройти проверку в органах опеки на предмет соблюдения законных прав несовершеннолетних.
Они по закону являются полноправными членами гражданского общества независимо от возраста. Придется считаться и с правами подростков, и с правами грудничков.
В зависимости от статуса пользования жильем (собственник или зарегистрированный на жилплощади) меняется порядок проведения сделки по продаже квартиры, а также требования к подаче документов.
Куда обратиться
Продажу квартиры с несовершеннолетними контролирует орган опеки и попечительства при муниципальном органе власти.
Прежде чем подписать договор, продавец обязан получить разрешение именно в этом органе и в дальнейшем действовать согласно этому документу, предъявляя его в других инстанциях:
| Показатели | Описание |
| У нотариуса | при составлении договора и /или удостоверении сделки |
| В регистрационной палате | при регистрации нового собственника в ЕГРП |
Специалисты отделения (отдела, управления) опеки и попечительства внимательно изучат условия сделки, причем ждать придется довольно долго – около двух недель.
Если сделка будет признана не нарушающей права несовершеннолетнего, то непосредственный продавец получит соответствующее разрешение.
Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком
Продавая квартиру с одним ребенком или несколькими детьми, собственник должен получить разрешение в государственной опеке, но не всегда.
Есть случаи, когда никакого разрешения не требуется, но нужно соблюсти другие условия при выписке несовершеннолетних из продаваемой квартиры.
Важно понимать, что жилье, в котором остался прописанным ребенок, невозможно продать.
Ни один покупатель не купит квартиру с таким «наследством», отсюда и тщательная проверка документов при любом сомнении в чистоплотности продавца. Так что при продаже жилья важно заранее позаботиться о том, чтобы собрать документы.
Важно, что каждый случай продажи квартиры, которой владеют или прописаны несовершеннолетние, рассматривается опекой в индивидуальном порядке. Во-первых, это связано с защитой прав ребенка, ведь ситуации бывают разные.
Скажем, родители продают квартиру в центре крупного города, чтобы купить дом в сельской местности.
Такой шаг можно рассматривать одновременно и как ухудшение условий проживания, и как улучшение этих же условий, если у ребенка астматическое или аллергическое заболевание.
Во-вторых, различны типы обращений с точки зрения сложности сделки:
| Показатели | Описание |
| Жилое помещение на момент продажи приватизировано | и дети являются собственниками, имеют свои выделенные доли |
| Несовершеннолетний является собственником жилья по договору дарения, купли-продажи, мены | — |
| Квартира приватизирована, дети в момент приватизации имели равные права с нынешним собственником | но не указаны в свидетельстве о госрегистрации или ином правоустанавливающем документе |
| Ребенок, не имеет доли в квартире | тем не менее прописан в ней |
| Несовершеннолетний получил квартиру в качестве наследника | имеет подтверждающие документы |
Понятно, что в каждом случае специалистам органа опеки придется принимать индивидуальное решение с учетом всех деталей. Отсюда и долгий срок, в течение которого придется ожидать разрешения.
Необходимые условия
Чтобы получить разрешение из опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником, нужно выполнить два основных условия:
| Показатели | Описание |
| Предоставить сведения | о том, куда будет прописан ребенок после выписки из продаваемого жилья |
| Доказать, что ухудшения условий проживания ребенка не произойдет | — |
Последнее требования означает, что жилье, куда будет прописан ребенок, должно быть не меньше, чем проданное. К тому же не должно уступать прежнему по размеру выделяемой ему доли и по качеству жизни.
Проблема в том, что по закону собственник при продаже квартиры должен предоставить письменное согласие на отчуждение принадлежащего ему жилья.
Что происходит в этом случае:
| Показатели | Описание |
| Если несовершеннолетнему еще нет 14 лет | получить такое согласие невозможно, и в этом случае необходимы законные действия органа опеки по оформлению такого документа |
| Если ребенок уже частично дееспособен | то согласие он может подписать самостоятельно, но пройти резолюцию в опеке но все равно должно |
Чтобы получить разрешение от органа опеки на продажу квартиры с несовершеннолетними, нужно выполнить определенную последовательность действий.
Как это происходит:
| Показатели | Описание |
| Продавец-взрослый (или представитель ребенка-собственника) берет в паспортном столе справку | о людях, которые зарегистрированы в отчуждаемой квартире |
| Родители ребенка независимо от гражданского статуса своих отношений должны прийти в орган опеки и попечительства и предъявить документы | общегражданские паспорта, техпаспорт, свидетельство о госрегистрации квартиры, справку от паспортиста |
| Написать заявление по установленной форме | в которой объяснить продажу и покупку нового жилья (если подросток частично дееспособен, он тоже должен подписать заявление) |
| В течение двух недель ждать решения | пока специалист разбирается с правами ребенка, участвующего в сделке |
Если решение положительное, то через 14 суток можно получить соответствующий документ из опеки и оформлять договор купли-продажи.
Является хозяином
Существуют нюансы, связанные со статусом ребенка в продаваемой квартире. Если несовершеннолетний является, письменное разрешение органов опеки для продажи обязательно.
Продажа жилья, в котором собственником является ребенок, требует оформления нотариального согласия на отчуждение от родителей или законных представителей.
Сложность в том, что у родителей должен найтись альтернативный вариант — то есть ребенку нужно предоставить другое жилье, не меньше, чем проданное.
Важно, что по Гражданскому кодексу существуют ограничения по сделкам детей-собственников:
| Показатели | Описание |
| Нельзя заключать сделки купли-продажи между ребенком и его близкими | родителями, родственниками, опекунами |
| Запрещены также и сделки обмена между ними | — |
Что касается дарения или передачи квартиры в наследство, то такие сделки между несовершеннолетними и их близкими разрешены.
Если не является собственником
Нередко бывает, что ребенок проживает в квартире, не зарегистрирован в ней, собственником не является.
Как быть:
| Показатели | Описание |
| Если ситуация именно такая, то разрешение из опеки не потребуется | ело в том, что у ребенка-несобственника нет никаких прав на жилье. Поэтому при продаже квартиры он не может по факту потерять имущество |
| Если ребенок не имеет родителей и опекунов | при продаже квартиры собственнику понадобится получить разрешение в органе опеки и попечительства |
Вторая ситуация возникает, как правило, после лишения родительских прав, когда несовершеннолетнему место проживания предоставлено временно, до оформления опекунства или усыновления.
Чтобы получить разрешение, потребуется представить документальные подтверждения того, что ребенок будет зарегистрирован по другому месту жительства.
Зарегистрирован на жилплощади
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна без обращения в орган опеки лишь в том случае, если он не является собственником.
Происходит это по той же причине, что описана выше — ребенок не имеет имущества, а значит, его права не нарушаются.
Однако для родителей сложность есть — на момент заключения сделки купли-продажи ни дети, ни прежние владельцы не должны быть зарегистрированы в квартире.
То есть детей нужно выписать. По закону при выписке родители должны указать, по какому адресу выбывает ребенок, то есть где он будет жить.
Возможные варианты:
| Показатели | Описание |
| Несовершеннолетние до десятилетнего возраста должны проживать вместе с родителями | или одним из родителей при разводе или разъезде по семейным обстоятельствам |
| С десятилетнего возраста до 14 лет ребенок может жить с близкими совершеннолетними родственниками | братьями, сестрами, бабушками, дедушками |
| После достижения частичной дееспособности (то есть с 14-ти лет) вплоть до совершеннолетия | закон разрешает проживания детей в любом другом месте при условии официальной постановки на регистрационный учет |
Поэтому при продаже квартиры ребенка можно просто прописать у бабушки или другого родственника, если возраст позволяет.
Однако важно учесть и такой нюанс — если ребенок находится под опекой, близких людей у него нет, то нотариус, возможно, вопросит проучить разрешение из опеки.
Это делается для того, чтобы обеспечить законность сделки — возможно нарушение прав несовершеннолетнего.
Имеет долю
Условия продажи квартиры, долю в которой имеет ребенок, следующие:
| Показатели | Описание |
| Продавец обязан предоставить долю аналогичного размера в другой приватизированной квартире | и оформить ее на несовершеннолетнего |
| Квартира должна располагаться в жилом неаварийном доме | иметь все необходимое для проживания согласно санитарным нормам |
| Размер доли, предоставляемой ребенку взамен проданной, не может быть меньшего метража | — |
Если у ребенка после продажи квартиры есть место для постоянного проживания, доля оформляется в уже имеющемся жилье, а сумму проданной доли кладут на банковский счет ребенка.
Порядок оформления
Чтобы получить разрешение из органа опеки, родители должны предоставить специалистам документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником:
| Показатели | Описание |
| Заявление-ходатайство | подписанное обоими родителями (обязательно указать, по какой причине жилье продается, и дать официальное обещание предоставить ребенку равноценное или лучшее жилье) |
| Официальное согласие | подписанное ребенком, которому уже исполнилось 14 лет |
| Выписка из домовой книги | — |
| Свидетельство о госрегистрации недвижимости | в ЕГРП |
| Другие правоустанавливающие документы | договор купли-продажи, дарственная и т.п. |
| Кадастровый план | — |
| Техпаспорт | из БТИ |
| Справка из управляющей компании | об отсутствии задолженности по квартплате |
| Если есть – документы на покупаемое жилье | в котором будет прописан ребенок (можно составить предварительный договор или соглашение о намерениях) |
Если у ребенка только один родитель, то отсутствие второго нужно объяснить документами — свидетельством о смерти, судебным постановлением с признанием без вести пропавшим и др.
Чтобы выписать ребенка, нужно прийти в паспортный стол и написать заявление по утвержденной форме.
К нем приложить свидетельство о рождении несовершеннолетнего (или его паспорт, если ребенку есть 14 лет), паспорт родителя, разрешение из опеки, свидетельство о праве собственности на новое жилье (если оно уже куплено).
Выписка проводится в течение недели. После проверки всех документов оформляется листок убытия, и ребенок с этого момента выписан из квартиры.
После выписки оформляется договор купли-продажи, удостоверяется нотариально, регистрируется в Регистрационной палате.
Видео: как купить-продать квартиру с ребенком-собственником
Важные нюансы
Если квартира, полностью принадлежащая ребенку, продана его близким родственникам, сделка может быть аннулирована как незаконная.
Аналогичным образом (отменой) решается и нарушение закона при продаже доли ребенка. Такого рода сделки запрещены законом.
Как правило, основная трудность при получении согласия-разрешения их муниципальной опеки – доказать, что у ребенка есть или в ближайшее время появится новое место жительства. Однако их этого правила есть исключения.
Когда не нужно подтверждать прописку в другой квартире:
| Показатели | Описание |
| Эмиграция | — |
| Переезд в другой город | вместо подтверждения нужно открыть банковский счет на ребенка, положив на него сумму, эквивалентную проданной квартире или доле |
| Приобретение жилья в строящемся доме | при незавершенном строительстве |
В последнем случае органу опеки достаточно будет знать, где ребенок будет жить до момента вселения в новую квартиру.
Закон запрещает продавать и покупать квартиру для проживания ребенка, если при этом условия в купленной квартире окажутся хуже, чем в прежней.
Однако из этого требования есть исключения:
| Показатели | Описание |
| Если ребенок серьезно болен | и переезд вызван именно по этой причиной (астма, аллергия, инвалидность) |
| Ребенку необходимо срочное лечение | — |
| Семья переезжает для того, чтобы дать ребенку возможность учиться | в том образовательном учреждении, которое по прежнему месту жительства недоступно |
Если родители докажут, что действуют на благо ребенку, опека выдаст разрешение на продажу квартиру.
Важный момент – различать понятие недееспособности и несовершеннолетия.
Под дееспособностью поднимаются прежде всего гражданские права, одновременно с которыми человек гражданские обязанности. Полная дееспособность наступает с 14 лет, что знаменуется выдачей первого паспорта.
Дети до 14-летия называются малолетними, с 14 до 18-ти – несовершеннолетними.
Последний период характеризуется ситуацией частичной дееспособности — ребенок может самостоятельно подписывать документы, но его действия контролируют родители.
Чем регулируется
Сделки с участием несовершеннолетних собственником регулируются следующими законами РФ.
Семейный кодекс РФ:
| Статья | Описание |
| 60 | имущественные права ребенка |
Гражданский кодекс РФ:
| Статья | Описание |
| 20 | место жительства гражданина |
| 26 | дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет |
| 28 | дееспособность малолетних |
| 37 | распоряжение имуществом подопечного |
| 292 | права членов семьи собственников жилого помещения |
Жилищный кодекс РФ:
| Статья | Описание |
| 31 | права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении |
Конституция РФ:
| Статья | Описание |
| 60 | гражданин Российской Федерации может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет |
Федеральный закон:
Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками проводится только при согласии муниципального органа опеки и попечительства.
Если у ребенка нет собственности, то разрешение не нужно, хотя нотариус может запросить такой документ при удостоверении сделки купли-продажи.