На рынке недвижимости сделка купли-продажи всегда было популярно. Но в последние годы она обрела существенное значение, потому большая часть недвижимости перешла в собственность российских граждан. В большинстве случаев продажа квартиры, на которую наложено некое обременение, создает определенного рода проблемы.
Основные моменты
В сущности, сделка купли-продажи квартиры подразумевает ее передачу одним лицом другому лицу, который за определенную плату готов ее выкупить.
При совершении сделки продавец получает энную денежную сумму, которую он устанавливает в качестве цены квартиры. Продажа квартиры может быть осуществлена, если она обладает юридической чистотой.
Что это такое
По своей сути обременение есть запрет, который налагаются законодателем в отношении совершения сделок с недвижимостью. Его владелец лишается права полноценного распоряжения принадлежащим ему имуществом, например, квартирой.
Основой для наложения обременения служат предписания Федерального закона № 122-ФЗ. он был испущен 21 июля 1997 года.
Наложению обременений подлежат квартиры, которые:
Нельзя продать квартиру без согласия лиц, которые в ней прописаны в силу каких-либо причин. Продажа квартиры усложняется в результате вышеуказанных факторов.
Не каждый потенциальный покупатель готов купить квартиру с обременением, несмотря на сходную цену. Как правило, такого рода квартиры реализовываются по сниженной стоимости.
Если квартира была приобретена по программе ипотечного кредитования, то для осуществления ее продажи нужно получить разрешение банка, выдавшего кредитные средства.
При пребывании дома в аварийном состоянии либо в аресте квартира не может быть реализована вообще. В такой ситуации налагается запрет на осуществление сделки, сообразно которой одно лицо продает квартиру, а другое ее приобретает.
Что касается продажи квартиры с обременением по материнскому капиталу, то ее можно совершить при соблюдении определенных условий.
Граждане должны получить разрешение органа опеки и попечительства. Они обязаны выделить долю несовершеннолетних детей.
Средства материнского капитала выдаются для целевого их использования. Материнский капитал выдается государством для улучшения жилищных условий семьям, в которых родились двое и более детей.
Кто попадает под категорию
Участником сделки купли-продажи может стать любой совершеннолетний гражданин, дееспособность которого установлена медицинским учреждением.
Нужно отметить, что правило распространяется исключительно на российских граждан, прописанных по определенному адресу и продающих свое имущество.
Что касается покупателя, то им может быть не только российский гражданин, но и любой гражданин, имеющий иностранное подданство.
Куда обращаться
Если квартира либо ее некая доля принадлежит на праве собственности единственному владельцу, то для оформления сделки купли-продажи надлежит обратиться в нотариальную контору.
Владелец доли права собственности должен заручиться согласием совладельцев. Они имеют преимущественное право на выкуп доли, поэтому ее владелец должен уведомить их о своем намерении.
Он должен не выставлять квартиру на продажу в продолжение одного месяца.
Если по окончанию установленного законодателем срока никто из совладельцев не изъявить желание приобрести его долю, то он имеет полное право выставить ее на продажу.
Особенности продажи квартиры с обременением
Для владельца продать квартиру, на которую наложено обременение, является весьма затруднительным делом. Не каждый покупатель согласится купить ее, зная заранее, что вслед за покупкой могут возникнуть проблемы.
В отдельных случаях они разрешаются легко, в других дело доходит до судебного разбирательства. Каждая отдельная ситуация требует индивидуального подхода, поэтому участникам сделки купли-продажи нужно достичь определенных договоренностей.
Какие условия
Сделка любого рода должна проводиться на условиях, которые предусмотрены договором. Норма предусмотрена указаниями Гражданского кодекса, отдельные статьи которого регламентируют вопросы относительно ее проведения.
Договор, являясь основным документом, подтверждает факт совершения сделки, вследствие чего владельцем квартира передается покупателю.
Он становится новым владельцем, приобретая право собственности. Условия договора вытекают из правомерности юридического действия, позволяющего участникам сделки достичь желаемых результатов.
В число основных условий входят:
- Законность содержания сделки.
- Дееспособность участников.
- Соответствие воли и волеизъявления.
- Соблюдение формы сделки.
Граждане должны соблюсти их, потому что неисполнение одного из них приведет к признанию сделки недействительной, если иные условия не предусмотрены законодателем.
По ипотеке
В сделке купли-продажи квартиры, приобретенной по ипотечному кредитованию, участвуют ее владелец, потенциальный покупатель и банк, являющийся залогодержатель.
Сообразно указаниям Федеративного закона «Об ипотеке» квартира есть предмет залога, выступающего в качестве гаранта возврата кредитных средств.
По большей части условиями ипотечного договора предусмотрено, что предмет залога не подлежит продаже либо дарению кому-либо до полного погашения кредитных средств.
Способы продажи квартиры, купленной на кредитные средства по ипотеке:
| Показатели | Описание |
| Переоформление договора ипотечного кредитования на будущего владельца квартиры | он становится в дальнейшем заемщиком, заплатив оставшуюся на момент заключения договора купли-продажи сумму |
| Внесение в банк покупателем квартиры оставшейся от кредитных средств суммы | чтобы погасить их с последующим заключением договора купли-продажи |
Первый способ не пользуется спросом, потому что не все банки переоформляют ипотечный договор.
Он выдает разрешение на проведение сделки, если потенциальный покупатель подходит по предъявляемым банком требованиям относительно платежеспособности покупателя, возрастной категории.
Во втором случае сделка может быть совершена при условии подписания предварительного договора. В нем должны быть отражены условия о погашении кредитных средств.
Продавец должен написать расписку о получении энной денежной суммы в счет погашения кредитных средств. Документы для придания им законной силы должны быть заверены в нотариальном порядке.
С прописанным человеком
В соответствии с указаниями статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на квартиру служит основанием прекращения права использования ее членами семьи ее бывшего владельца.
Они утрачивают право пользование, как только будет оформлена ФКП Росреестр передача права собственности новому владельцу жилой площади.
Продавец квартиры обязан поставить в известность покупателя о лицах, которые в ней прописаны.
Если покупатель не был поставлен в известность о факте, то он может расторгнуть договор купли-продажи, истребовав возмещения понесенных им убытков.
На практике встречаются случаи продажи квартиры вместе с лицами, которые в ней прописаны по сниженной цене.
Соответственно указаниям нормативно-правовых актов в договоре сделки купли-продажи необходимо указать срок, в продолжение которого прописанные лица будут выписаны.
Продажа такого рода квартиры влечет за собой возникновение конфликтных ситуаций, если прописанные в ней лица не пожелают выписаться и не согласны на ее продажу.
Если кто-либо прописан в квартире, но не живет в ней, то владелец может снять его с учета без его согласия.
В рассрочку
При продаже квартиры в рассрочку риски продавца существенно повышаются. Совершение сделки купли-продажи может повлечь за собой потерю значительных денежных средств, поэтому продавцу надлежит быть предельно внимательным.
В большинстве случаев такого рода сделка осуществляется по схеме:
| Показатели | Описание |
| Оформляется задаток в размере 40% от общей стоимости квартиры | при этом оставшаяся часть выплачивается одновременно либо частично через определенные промежутки времени в зависимости от достигнутых соглашений |
| В отдельных случаях на оставшуюся сумму начисляются проценты за каждый месяц просрочки выплат | как правило, покупатель вносит задаток |
| Выплаты совершаются в несколько этапов сообразно достигнутой договоренности | в такой ситуации задаток покупателем не вносится, но продавец передает право собственности на квартиру после полного погашения денежных средств, назначенных в качестве стоимости квартиры |
По общепринятым правилам право владения и распоряжения квартирой переходит к покупателю вслед за оформлением сделки купли-продажи осуществлением права собственности управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.
Если квартира продается в рассрочку, то в договоре предусматриваются условия о ее полной стоимости, размере вносимых частей, сроках их оплаты.
Порядок оформления
Вопросы относительно совершения сделки, которые напрямую связаны с продажей недвижимости, регулируются указаниями Гражданского кодекса.
В нем разъясняются основания, по которым устанавливаются, видоизменяются и прекращаются права и обязанности участников сделки. Помимо того определен порядок ее оформления посредством заключения соответствующего договора.
Составление договора
Как правило, соблюдение правил по оформлению договора, который составляется в ходе предполагающей продажу квартиры с обременением сделки, осложнений при ее совершении не возникает.
Договор составляется в письменном виде с соблюдением правил нотариального делопроизводства сообразно указаниям статьи 550 ГК РФ.
Он должен содержат информацию относительно:
- номер и наименование подписываемого договора;
- место и дата подписания;
- предмета заключаемого договора;
- срока действия договора;
- права и обязанности участников сделки;
- порядка приема-передачи предмета договора;
- порядка совершения платы за квартиру;
- ответственность участников сделки;
- основание и порядок расторжения договора;
- разрешение спорных ситуаций;
- персональных данных участников сделки в соответствии с паспортными данными;
- полное наименование юридического лица, которое принимает участие в сделке, его реквизиты;
- персональные данные представителя одного из участников, если в сделке он принимает непосредственное участие. На него должна быть оформлена доверенность в нотариальном порядке;
- подробное описание характеристик подлежащей к продаже квартиры, юридический адрес, этаж расположения квартиры, ее общая площадь, количество комнат с указанием их площадей, площадь жилой и нежилой части квартиры;
- обременение, наложенное на квартиру, вид ограничения, данные о третьей стороны сделки, например, сведения о залогодержателя;
- форма приобретения права собственности, подразумевается доля квартиры;
- наличие в прописанных в квартире лиц, возможность их проживания в ней;
- перечень правоустанавливающих актов, документов на квартиру;
- точная дата передачи квартиры покупателю, когда продавец освобождает проданную квартиру;
- договор ипотечного кредитования, если квартира была приобретена на кредитные средства.
В договоре надлежит четко разграничить роль участников сделки – продавца и покупателя. В обязательном порядке указывается стоимость квартиры, за которую она продается, о чем отмечено в статьях 554 и 555 ГК РФ.
Если информация о стоимости отсутствует в договоре, то сообразно указаниям статьи 432 сделка признается недействительной.
Покупатель становится полноправным владельцем квартиры вслед за подписанием договора, о чем отмечено в статье 425 ГК.
Необходимые документы
Чтобы заключить сделку купли-продажи требуется ряд стандартных документов, перечень которых учрежден законодателем.
В их число входят:
Если квартира находится на праве собственности у нескольких лиц, то есть в долевой собственности, то необходимо представить официальное согласие других совладельцев.
Оно должно быть оформлено письменно и заверено в нотариальном порядке, чтобы не возникли в будущем конфликтные ситуации. Разрешение третьих лиц, получаемое в соответствующих органах в зависимости от вида обременения.
К ним относится разрешение:
| Показатели | Описание |
| Банка | если квартира находится в залоге в связи с ее покупкой по программе ипотечного кредитования |
| Органа опеки и попечительства | если квартира принадлежит на праве собственности не достигшему совершеннолетия ребенку |
| Собственника | если квартира находится в ренте |
| Судебного органа с приложенным к нему решением о снятии ареста | если на квартиру в силу каких-либо факторов был наложен арест |
Видео: квартиры с обременением
Важные нюансы
В последние годы на рынке недвижимости появились и успешно развиваются мошеннические схемы. Они направлены на получение выгоды в свою пользу путем обмана добросовестных граждан, не подозревающих о намерении мошенников.
Совершение сделки купли-продажи сопровождается определенными рисками не только в отношении продавца, но и покупателя.
Данное обстоятельство вызывает необходимость проверки юридической чистоты до совершения сделки. Покупатель имеет полное право изучить досконально представленные ему документы, касающиеся квартиры.
Он должен выяснить вид обременений и ограничений, которые были наложены на отчуждаемую квартиру.
В целом процедура продажи квартиры с обременением подразделяется на четыре отдельных этапа.
К ним относятся:
| Показатели | Описание |
| Получение согласия на проведение сделки от третьих лиц | которые имеют непосредственное отношение на наложенное обременение либо ограничение. Продавец должен обратиться в соответствующую инстанцию с заявлением для получения ее разрешения |
| Сбор требуемых документов | которые должны быть представлены при оформлении сделки купли-продажи |
| Заключение договора | согласно условиям, которого квартира с обременением переходит к новому владельцу |
| Осуществление регистрации | передачи права собственности на проданную квартиру ФКП Росреест |
Как правило, регистрацию выкупленного у продавца права собственности осуществляет покупатель, который становится новым владельцем квартиры.
Законодательная база
Вопросы относительно совершения сделки купли-продажи регламентируются рядом законодательных актов.
В них предусмотрен порядок оформления документации, условия и основания совершения сделки, последствия неисполнения обязательств заинтересованных в ее проведении лиц.
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 28 | дееспособность малолетних |
| 37 | распоряжение имуществом подопечного |
| 131 | государственная регистрация недвижимости |
| 247 | владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности |
| 254 | раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли |
| 292 | права членов семьи собственников жилого помещения |
| 380 | понятие задатка. Форма соглашения о задатке |
| 381 | последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком |
| 424 | цена |
| 432 | основные положения о заключении договора |
| 454 | договор купли-продажи |
| 550 | форма договора продажи недвижимости |
| 572 | договор дарения |
| 574 | форма договора дарения |
| 554 | определение предмета в договоре продажи недвижимости |
| 555 | цена в договоре продажи недвижимости |
| 574 | форма договора дарения |
Налоговый кодекс:
| Статья | Описание |
| 217 | доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) |
| 208 | доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации |
| 209 | объект налогообложения |
| 210 | налоговая база |
| 219 | социальные налоговые вычеты |
| 220 | Имущественные налоговые вычеты |
| 224 | налоговые ставки |
| 333.19 | размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями |
| 333.24 | размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий |
| 333.25 | особенности уплаты государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий |
Федеральный закон:
Акт:
| Номер | Описание |
| №4462-1 | «Основы законодательства о нотариате» |
Приказ Министерства юстиции РФ:
| Номер | Описание |
| №99 | «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» |
Интересуетесь сколько стоит оформление купли-продажи квартиры, смотрите тут.
Хотите узнать, как заключается договор купли-продажи жилой квартиры с рассрочкой платежа, читайте здесь.
И в заключение необходимо заметить, что продажа квартиры с обременением сопряжена не только рисками, как для продавца, так и для покупателя.
Но продать ее вполне реально, если соблюсти правила, позволяющие провести сделку ее без каких-либо осложнений.
В любом случае покупателю следует проверить юридическую чистоту квартиры, а продавцу найти покупателя, которому он может доверять.