Сделка купли-продажи квартиры с практической точки зрения сопряжена с проблемой безопасности денежных расчетов между покупателем и продавцом. Наличные денежные средства – это слишком большие для обычного человека деньги, иметь их при себе опасно. Существует альтернативный способ расчета при продаже квартиры – аренда банковской ячейки.
Основные моменты
Продажа квартиры за наличные деньги – наиболее частый вариант сделок с недвижимостью.
Действительно, очень удобно сразу же получить наличность. К тому же проверить, сколько именно заплачено по сделке, не смогут ни налоговые органы, ни банк.
Другой вопрос, что сроки передачи денег нигде не регламентированы. Когда производить расчет?
Существует три варианта расчета:
| Показатели | Описание |
| Заплатить наличными |
|
| Положить деньги в банковскую ячейку | и дождаться регистрации перехода права собственности в Регистрационной палате |
В первых двух случаях финансовый риск и для покупателя, и для продавца высок. Стоимость самой скоромной квартиры в Москве не меньше трех миллионов, и носить при себе такие деньги попросту опасно.
При использовании банковской ячейки никакого риска нет вообще. Есть и другие риски, речь и которых пойдет ниже.
Что это такое
Банковская ячейка – это сейф, который арендуется при заключении сделки купли-продажи с целью обезопасить практическую сторону сделки.
Стороны арендуют ее у банка и в дальнейшем используют для взаимных расчетов, не опасаясь ни нападения грабителей, ни недобросовестности партнера.
Суть в том, что покупатель обеспечивает сумму сделки, закладывая в арендованный у банка сейф сумму, обозначенную в договоре купли-продажи.
Оплачивается, как правило, месячное пользование ячейкой, тогда как срок оформления сделки в Регистрационной палате составляет не более 10-12 дней.
Доступ к ячейке открыт только лицам, указанным в договоре. Никто, включая сотрудников банка, не имеет права открывать сейф. Таким образом, сохранность денег гарантируется.
В целом задачи аренды банковской ячейки следующие:
| Показатели | Описание |
| Снизить риски продавца | в плане мошенничества |
| Предотвратить признание сделки недействительной | после расчета с продавцом |
| Обеспечить официальную регистрацию сделки | в органе Росреестре |
| Предотвратить возможный отказ от сделки | когда договоренности между продавцом и покупателем уже достигнуты |
Продавец, который пользуется банковским сейфом, гарантированно получит деньги, если сделка будет благополучно зарегистрирована в Регистрационной палате.
Если же по каким-то причинам сделка не состоится или будет отменена, покупатель сможет цивилизованно забрать все сумму.
На кого распространяется
В процедуре аренды банковской ячейки задействованы несколько субъектов:
| Показатели | Описание |
| Покупатель объекта жилой недвижимости | он, как правило, выступает в роли арендатора сейфовой ячейки |
| Продавец указанного объекта | жилой квартиры |
| Официальный представитель банка | обеспечивающий продавца и покупателя отдельным сейфом и предоставляющий ключ от ячейки |
Арендует ячейку покупатель квартиры. Именно он, имея на руках нужную сумму денег, должен заполнить сейф, чтобы обеспечить финансовую сторону сделки.
Продавец квартиры сможет забрать деньги после того, как будут выполнены условия договора (дополнительного соглашения, заключенного банком и арендатором сейфовой ячейки).
Продавец присутствует при закладке денег в ячейку, и может убедиться в том, что никаких проволочек с оплатой не случиться, ведь наличные определенная сумма денежных средств зафиксирована и заблокирована.
Можно спокойно дождаться завершения процедуры регистрации в Росреестре и получить всю сумму целиком.
Куда следует обращаться
С целью фиксации денежных средств в счет проводимой сделки купли-продажи продавец и покупатель могут обратиться в любой банк.
Единственное ограничение — банк должен иметь лицензию на оказание услуги по выделению ячейки физлицу в аренду.
Сейфовая ячейка расположена в отдельном помещении – депозитарии. Количество ячеек разное, варьируется от десятка до нескольких тысяч (в зависимости от возможностей банка).
Как правило, депозитарии находятся на подземных уровнях и оснащены несколькими уровнями защиты:
- Физическая охрана.
- Обязательное видеонаблюдение.
- Ограничение входа (только по списку лиц, имеющих доступ в помещения депозитария).
Для проведения сделки купли-продажи арендуется небольшая банковская ячейка. Оплачивается сумма аренды по основному договору, затем по дополнительному соглашению с банком.
Банк может застраховать залог ключа от сейфовой ячейки, а также оформить страховку на саму ячейку.
Процедура продажи квартиры через банковскую ячейку
Банк сдает сейфовую ячейку в аренду клиентам на любой срок, устанавливая лишь нижний лимит (к примеру, сроком на один месяц). При продаже квартиры принимается во внимание специфика сделки, поэтому объем сейфа небольшой.
При этом банк не интересует, что именно хранит в ячейке арендатор, хотя цель договора недвусмысленна. Именно поэтому на процедуру закладки ценностей приглашается продавец.
Банк, со своей стороны, обеспечивает:
| Показатели | Описание |
| Сохранность заложенных в ячейку денежных средств | или иных ценностей |
| Конфиденциальность процедуры | — |
| Контроль | за доступом к арендованному сейфу |
Все действия, связанные с предоставлением услуг аренды ячейки, проводятся только в здании банка. Арендатор сейфа имеет возможность продлить срок аренды, если процедура купли-продажи по каким-то причинам затянулась.
Сегодня все большее количество людей, желающих безопасно продать или купить квартиру, прибегают к услуге аренды банковской ячейки.
Необходимые условия
Согласно закону о предотвращении террористических угроз, банк обязан контролировать сделки, в которых фигурируют крупные суммы денег.
Установлен лимит в 600 тыс. рублей — более мелкая сумма не попадает во внимание контролирующих органов.
Поскольку продажа квартиры превышает установленную планку, сделку желательно проводить официально.
Для этой цели аренда банковской ячейки идеальна, так как доказывает легитимность сделки. Как правило, продавец и покупатель самостоятельно договариваются о сроках доступа к ячейке.
Условия аренды ячейки у банка следующие:
| Показатели | Описание |
| Срок доступа в ячейку у продавца и покупателя разный | и они никак не пересекаются |
| Исключением являются случаи, когда разрешен одновременный доступ обеих сторон сделки | это позволяет покупателю в случае отказа одной из сторон от сделки беспрепятственно забрать свои деньги, не обращая внимания на прописанные в договоре сроки доступа |
| Продавец, получив зарегистрированный договор купли-продажи в органе Росреестра, может забрать деньги из ячейки в любой день | это удобно, так как никто не сможет просчитать время и, соответственно, ограбить гражданина, имеющего на руках крупную сумму наличных |
| Продавцу не обязательно покидать здание банка с крупной суммой наличности | он может сразу же открыть счет и положить деньги на хранение |
| Срок аренды банковской ячейки, как правило, составляет один месяц | доступ к ячейке по факту получения зарегистрированного договора, отрывается для продавца в день получения зарегистрированного документа (если иное не предусмотрено договором) |
| Покупатель получает доступ к ячейке | в тот момент, когда сделка расстроилась |
Почему может быть отменена регистрация сделки в палате? Например, одна из сторон не явилась в регистрационную палату, чтобы зарегистрировать сделку, или не предоставила доверенность на сдачу документов в орган Росреестра.
Кроме того, могут обнаружиться погрешности в оформлении документов или недостача каких-то бумаг.
Если квартира коммунальная, то каждый из продавцов открывает собственную ячейку. При этом оформляются отдельные договора с банком.
Какая схема сделки
По какой схеме проводится аренда банковской ячейки? Заключается двусторонний или трехсторонний договор, участниками которого становятся продавец, банк и покупатель.
Непосредственные участники сделки становятся арендаторами одной ячейки, но на условия договора это никак не влияет, порядок доступа к ячейке прописывается четко:
| Показатели | Описание |
| После закладки денег ключ от арендованной ячейки остается у покупателя | на период, необходимый для регистрации договора купли-продажи в органе Росреестра |
| Когда договор зарегистрирован, ключ переходит к продавцу | одновременно составляется расписка в получении денежных средств за купленный объект недвижимости |
В зависимости от условий договора возможна и иная схема. Например, ключ от сейфа может сразу же перейти к продавцу квартиры.
Не получив документы из Регистрационной палаты, но все равно не сможет забрать деньги, так как доступ к сейфу будет закрыт.
Третий вариант предполагает совместный доступ к банковскому сейфу с деньгами и продавца, и покупателя.
Причем забрать деньги можно в любой день, независимо от прописанных в договоре условий. Это именно тот случай, когда сделка не состоялась. Такая схема позволяет покупателю сразу забрать свои деньги.
Порядок расчета
Общий порядок расчета покупателя и продавца при продаже квартиры выглядит следующим образом:
| Показатели | Описание |
| Участники сделки | заключившие договор с банком, получают доступ к банковской ячейке |
| Покупатель кладет в сейф деньги | причем продавец присутствует при закладке и может видеть, сколько именно денег фиксируется в сейфе |
| После этого граждане подписывают договор купли-продажи | — |
| Затем договор в течение установленного времени регистрируется | в регистрационной палате |
| После получения готовых документов продавец отправляется в банк | предъявляет доказательства законно оформленной сделки и забирает деньги из ячейки |
Забрать деньги может только тот гражданин, который указан в банковском договоре. Чтобы попасть к ячейке, необходимо иметь не только ключ, но и подтверждение личности (паспорт, иное удостоверение).
Как оформляется
Чтобы воспользоваться схемой фиксации средств для осуществления законной сделки, стороны заключают договор купли продажи квартиры через банковскую ячейку.
В документе должны быть отражены следующие сведения:
| Показатели | Описание |
| Паспортные данные лиц | подписывающих договор со стороны покупателя и продавца объекта жилой недвижимости |
| Адрес | по которому расположен указанный объект |
| Условия | при которых предоставляется доступ продавца-физлица к сейфу для того, чтобы забрать деньги по завершении формальностей в Регистрационной палате |
| Условия доступа к сейфу покупателя-физлица | чтобы он смог забрать деньги, если в регистрации сделки будет отказано или она сорвется |
Кроме того, прописываются сроки, в течение которого действует договор. Отдельные сроки указываются и для продавца, и для покупателя.
Во время заключения договора с банком об аренде сейфа сторонам нужно внимательно прочитать его условия, чтобы не было неприятных неожиданностей. Иногда оформляется допсоглашение к основному договору.
Затем предпринимаются практические действия:
| Показатели | Описание |
| Кассир пересчитывает купюры | проверяет на подлинность |
| Сотрудник банка упаковывает деньги и опечатывает их | обязательно вкладывая листок с указанием суммы, даты, ставится подпись кассира |
| Прозрачный пакет отдается покупателю | — |
| Покупатель и продавец в присутствии представителя банка спускаются в депозитарий для закладки денег в сейф | оступ получают только лица, указанные в договоре и допсоглашении |
| Покупатель получает ключ от арендованной ячейки | еще один ключ от ячейки хранится у представителя банка |
| Сопровождающий оставляет продавца и покупателя в депозитарии | и при закладке денег не присутствует |
| Покупатель кладет пакет с деньгами в специальный выдвижной ящик-кассету | отправляет его в ячейку и закрывает ее на ключ |
После того как покупатель и продавец покидают банк, у них на руках остаются подтверждающие документы – договора с банком. Там указаны все сроки и условия доступа к деньгам.
До момента регистрации сделки формальным владельцем денег является покупатель. Он может не переживать за сохранность суммы — покупатель не получит доступ, пока сделку не зарегистрируют в регистрационной палате официально.
В тот же день, когда документы оформлены и получены, покупатель отдаст ключ продавцу. Теперь он стал полноправным владельцем квартиры, а продавец может пойти и забрать деньги.
Какие имеет риски
Когда речь идет о передаче наличности без участия банка, риски вполне объяснимы.
С одной стороны, заключение договора о продаже квартиры означает, что сделка состоялась и имеет законную силу, но с другой стороны, она будет признана только после оформления нужных бумаг в регистрационной палате.
Непонятно, в какой момент покупатель должен передавать деньги продавцу. Дело в том, то ждать документов из органа Росреестра придется дней десять-двенадцать.
Если заплатить сразу после подписания договора, покупатель серьезно рискует:
| Показатели | Описание |
| Продавец может не явиться в палату | и тянуть с оформлением перехода права собственности |
| Он может просто скрыться с деньгами | — |
Очевидно, что покупатель не получит квартиру и потеряет деньги. С другой стороны, если сначала оформить продажу в регистрационной палате, то покупатель может отказаться от выплаты денег.
Например, сказать, что в настоящий момент испытывает финансовые трудности. Или вообще уехать в неизвестном направлении. В этом случае без денег и квартиры остается продавец.
Однако определенные риски есть и в случае, когда стороны производят оплату сделки путем аренды у банка сейф-ячейки:
| Показатели | Описание |
| В документах на аренду сейфа не указывается сумма, которую банк принимает на хранение | поэтому доказать в суде что-либо в отношении конкретной суммы будет невозможно |
| Банк не имеет возможности проверить подлинность предоставляемых ему документов | единственное, что можно сделать – это взять данные паспортов у физлиц |
Чтобы снизить риски, продавцу необходимо находиться в момент вложения денег в сейф-ячейку, чтобы убедиться — он получит полную стоимость квартиры в положенный срок.
Видео: безопасное проведение сделки по покупке квартиры через банковскую ячейку
Важные нюансы
От банкротства не застраховано ни юридическое, ни физическое лицо. Несмотря на несколько уровней защиты денег, находящихся в депозитной зоне, банк может попросту обанкротиться.
Потеряет ли продавец или покупатель свои деньги в этом случае?
Нет. Дело в том, что денежные средства в арендованных ячейках банку не принадлежат.
Даже если счета банка неожиданно будут арестованы, ничто не помешает арендаторам сейфов забрать оставленные на хранение денежные средства в положенный срок.
Очень важно внимательно заполнять договор аренды, заключаемый с банком. Если ошибиться и пропустить какую-то неточность (например, в написании имени или номера паспорта), то получить доступ к сейфу будет довольно сложно.
Если покупатель или продавец потеряют ключ от ячейки, ничего страшного не случится. Придется заплатить штраф, после чего держателю ячейки будет выдан новый ключ.
Какие опасности существуют при расчете наличными денежными средствами (без применения схемы аренды банковского сейфа):
| Показатели | Описание |
| Если регистрационная палата откажет оформить госрегистрацию перехода прав от продавца квартиры к покупателю, а деньги уже уплачены | то продавец обязан вернуть их в полном объеме. Однако деньги уже могут быть частично потрачены или вложены в другой объект недвижимости |
| Если купленная квартира уже после заключения договора, но до момента переезда, будет испорчена (например, затоплена соседями) | то продавец, получивший деньги, не станет восстанавливать ее внешний вид |
| Даже если удастся в суде доказать, что деньги были выплачены, но квартира не получена, суд вынесет постановление вернуть сумму сделки | это значит, что с виновника будут взыскиваться ежемесячные суммы исходя из размера его заработной платы. Деньги за квартиру придется ждать годами |
Есть и другие негативные стороны, которые делают расчет наличными опасным и нежелательным. Гораздо проще и надежнее пользоваться арендованными банковскими ячейками.
Законодательная база
Порядок купли-продажи недвижимости прописан в:
| Глава | Описание |
| 30 ГК РФ | купля-продажа |
С 2013 года в Регистрационной палате регистрируется не сама сделка купли-продажи, а только переход права собственности.
Основание – Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| №302 | «О внесении изменения в главы 1,2,3 и 4 части первой ГК РФ» |
Сумма лимита в 600 тыс. рублей установлена Федеральным законом:
| Номер | Описание |
| 115 | «О противодействии легализации доходов, полученных преступным путем…» |
Интересуетесь как оформить задаток при покупке квартиры, смотрите тут.
Хотите узнать, как осуществляется продажа квартиры после дарения, читайте здесь.
Продажа квартиры через аренду банковской ячейки на сегодняшний день является наиболее цивилизованным, безопасным и надежным способом расчета между продавцом и покупателем.
Условия доступа к ячейке прописываются в договоре, после чего банк несет ответственность за сохранность денег. Продавец сможет забрать свои деньги только после оформления перехода права собственности в Регистрационной палате.