Люди всегда стремились повысить качество своей жизни посредством улучшения условий проживания. Они совершали некие сделки с недвижимым имуществом, производили его обмен, доплачивая при этом денежные средства, брали в наем съемную квартиру. В то время как другие люди старались нажиться, совершая мошеннические действия.
Нужно заметить, что нормативы законодательных актов не отвечают требованиям рыночной экономики. Хотя предусмотрена продажа квартир при участии нотариуса, чтобы сделка прошла в безопасных условиях.
Нововведения в действующее законодательство в сфере рынка недвижимости начали свое действие с марта 2013 года.
Данному обстоятельству способствовало издание закона федерального значения «О внесении изменений в главы 1,2,3,4 части I ГК РФ».
Акт был издан 13 января 2013 года за номером 302-ФЗ. Сообразно его указаниям поменялся порядок, предусматривающий совершение сделок с объектами недвижимости.
Отменена процедура регистрации договора, оформленного в отношении жилой площади соответственно указаниям статьи:
| Статья | Описание |
| 558 ГК РФ | купли-продажи |
| 574 ГК РФ | дарения |
| 584 ГК РФ | аренды |
Но договор ипотечного кредитования, договоров других видов сделок обязательно нужно зарегистрировать, о чем отмечено в положениях статьи 10 Федерального закона, предусматривающего участие граждан в возведение многоквартирных высотных домов и иных видов объекта недвижимости за счет их денежных средств.
Что это такое
По своей сути договор купли-продажи есть договоренность неких лиц о том, что продавец возлагает на себя обязанность отдать предмет сделки на праве собственности покупателю.
В свою очередь он наделяется обязательствами о принятии квартиры, заплатив за него оговоренную денежную сумму сообразно указаниям 454 ГК РФ.
Сделка расценивается в качестве заключенного со дня регистрации права собственности управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.
Процедура позволяет узаконить переход права собственности к новому владельцу квартиры, которому выдается подобающее свидетельство.
Управление ФСРКиК регистрирует переход права собственности, после чего выдает свидетельство. В силу указанного фактора необходимость в удостоверении договора в нотариальном порядке отпадает.
Но по усмотрению участников сделки купли-продажи он может быть заверен у нотариуса, если такого рода мера была предусмотрена в предварительном договоре либо соглашении.
В противном случае сделка будет считаться не совершенной, а договор причисляется к категории «ничтожный».
Кто может обратиться
В сущности, сделка купли-продажи есть юридически значимые действия физических и юридических лиц, направленные передачу квартиры одним лицом другому.
Примером заключения сделки посредством установления гражданских прав и обязанностей является принятие покупателем предложения продавца о подписании договора купли-продажи квартиры.
При этом один из них платит за приобретение квартиры определенную денежную сумму, а другой получает ее вместо переданного жилья.
По общепринятым правилам участниками сделки, которая предполагает куплю квартиры, выступают ее владелец в качестве продавца и потенциальный покупатель.
Куда обращаться
Как правило, договор составляется нотариусом при участии заинтересованных сторон или представляется ими. Он производит проверку правоустанавливающего акта на объект недвижимости, если он удостоверяет договор купли-продажи.
Нотариус производит действия:
| Показатели | Описание |
| Проверяет личности участников сделки | которые обратились к нему |
| Устанавливает их дееспособность | и правоспособность |
| Разъясняет участникам сделки купли-продажи смысл и значение договора | — |
| Проверяет соответствие содержания договора | намерениям участников |
| Устанавливает правомерность сделки купли-продажи | — |
Нотариальные действия осуществляются сообразно положениям акта «Основы законодательства о нотариате».
За услуги выплачивается от общей стоимости процент нотариуса при оформлении купли-продажи квартиры, которая является предметом сделки.
Сделка купли продажи квартиры через нотариуса
В ходе совершения сделки между физическими, юридическими лицами устанавливаются гражданские права и обязанности. Они могут видоизменяться либо прекратится.
Результатом совершения сделки является подписание договора заинтересованными в ней лицами, который совершается как в письменной форме, так и устной. Норма предусмотрена в указаниях статей 158—159 ГК.
Когда возникает потребность
Для граждан привычнее осуществлять регистрацию сделки купли-продажи квартиры через нотариуса, поэтому на практике чаще всего встречается подобный метод подписания гражданами договора.
Нужно отметить, что с июня текущего года вступил в законную силу закон, налагающий запрет на проведение сделки дарения, мены и продажи жилой площади на праве долевой собственности без участия нотариуса.
Договора указанных видов сделок должны заключаться в нотариальном порядке, заверены подписью нотариуса и закреплены его печатью.
Любые виды сделок с недвижимым имуществом должны проводиться по нотариальной форме, если оно принадлежит не достигшему совершеннолетия лицу.
К тому же, договор сделки должен быть заверен нотариусом, скреплен в установленном порядке.
Норма предусматривает отказ ФКП Росреестр в осуществлении регистрации договора сделки купли-продажи, где ее предмет представлен в качестве некой доли квартиры, жилого дома либо иного вида объекта недвижимости.
Она распространяется на жилую площадь, которой владеют на праве общей долевой собственности несколько лиц.
Гражданам предоставлена возможность совершать сделку купли-продажи в простой письменной форме, если владелец наделен правом обладания жилой площади в индивидуальном порядке или общей совместной.
Под понятием «общая совместная собственность» подразумевается владение жилой площадью несколькими лицами, у которых на всех одно свидетельство о праве собственности.
Договор на совершение сделки купли-продажи такого рода жилой площади в обязательном порядке должна быть оформлена в нотариальной конторе и заверена подписью нотариуса.
Намерение о продаже доли права собственности должно сопровождаться письменным уведомлением остальных владельцев квартиры. В нем в обязательном порядке указываются условия сделки, в том числе цена продаваемой доли.
Если другие собственники квартиры на протяжении одного месяца не изъявят желание выкупить реализуемую долю, то она выставляется на продажу в общем порядке.
Какие условия
В соответствии с нормативами законодательных актов сделка любого вида должна соответствовать им, что удостоверяет ее действительность.
Ее условия вытекают из правомерности юридического действия, которое порождает желаемый участникам сделки результат.
Требование выполняется, если одновременно соблюдаются условия:
- законность содержания сделки;
- дееспособность участников;
- комплементарность воли и волеизъявления;
- соблюдение формы сделки.
Неисполнение одного из перечисленных выше условий приведет к признанию сделки недействительной, если иные условия не предусмотрено законом.
Порядок оформления
Как правило, поиск покупателя ложится на плечи владельца квартиры, который намерен ее продать. Сделка успешно совершится, если будет найден потенциальный покупатель, готовый выкупить квартиру.
Наилучшим вариантом станет заключение предварительного договора, внесение предоплаты, оформленной надлежащим образом.
Чтобы оформить сделку купли-продажи продавцу нужно:
| Показатели | Описание |
| Собрать пакет требуемых документов | — |
| Выставить квартиру на продажу | поместив объявление в средствах массовой информации, сети интернет |
| Провести процедуру реализации квартиры | — |
| Оформить договор купли-продажи | надлежащим образом |
| Передать квартиру | по акту передачи-приема |
| Произвести полный взаиморасчет | — |
По общепринятым правилам покупатель подает заявление вместе с документами на квартиру в отделение ФКП Росреестр по местоположению квартиры, чтобы осуществить регистрацию права собственности с последующей выдачей официального свидетельства.
В договор купли-продажи необходимо включить пункты, содержащие:
| Показатели | Описание |
| Полное описание квартиры | количества комнат, их функциональное назначение, площадь и геометрические размеры, адрес и местоположение квартиры, этаж, ее номер |
| Окончательная стоимость квартиры | — |
| Список лиц | прописанных и проживающих в квартире |
| Срок вручения ключей квартиры | — |
| Порядок передачи денежной суммы | место ее передачи |
Сделка купли-продажи квартиры, принадлежащей недееспособному лицу либо несовершеннолетнему ребенку, проводится в присутствии опекуна.
Любой из заинтересованных в сделке лиц может поручить провести сделку купли-продажи своему доверенному лицу. Но необходимо оформить на него доверенность в нотариальном порядке.
Необходимые условия
Понятие сделки предусмотрено в положениях статьи 153 ГК РФ, она является наиболее распространенным основанием возникновения гражданских правоотношений.
При ее помощи участники экономического оборота претворяют в жизнедеятельность личную гражданскую правоспособность.
Характерные признаки сделки:
| Показатели | Описание |
| Добровольность | воля есть субъективный элемент сделки, представленный желанием, намерением лица, способствующее зарождению определенных юридических прав и обязанностей. Признак отличает сделку от события |
| Действенность | действие проявляется внешним выражением воли какого-либо лица совершить сделку, ее объективным элементом. Оно направляется на реализацию воли, то есть является волеизъявлением |
| Неделимость | единство субъективного и объективного элементов. Несоответствие волеизъявления личной внутренней воле заинтересованных в сделке лиц влечет к признанию ее недействительной. Например, ее совершение под влиянием насильственных действий, обмана |
| Правомерность | оно выражает определенный поведенческий акт. Признак предоставляет возможность отграничить сделку от неправомерных действий |
| Специфичность | сделка направлена на образование гражданских прав и обязанностей, достижение определенного правового результата. Признаком сделка отличается от юридических поступков |
| Сделка порождает гражданские правоотношения | соответственно, можно говорить о том, что сделка является юридическим фактом |
Формы сделок обладают многообразием, поэтому ее действия позволяют распорядиться личным имуществом как движимым, так и недвижимым по усмотрению его владельца.
Сколько стоит
По общепринятым правилам, договор купли-продажи входит в категорию возмездных сделок, совершаемых двоими или несколькими лицами.
В ходе ее проведения предмет сделки передается одним лицом другому лицу за денежное вознаграждение. Его размер устанавливается участником, который готов отдать предмет сделки.
Услуги оформляющего договор купли-продажи в целях придания законной силы сделке нотариуса подлежат оплате. Он принимает плату за удостоверение договора в качестве государственной пошлины вне зависимости его правового положения.
Ее размер установлен положения статей 217—219 Налогового кодекса, указаниями статьи 22.1 акта «Основы законодательства о нотариате».
Помимо указанного выше обязательного платежа в окончательную стоимость оформления сделки купли-продажи включается плата за выполнение работ, носящий правовой и технический характер.
К ним относятся работы:
- Составление проекта договора купли-продажи.
- Напечатание текста договора.
- Распечатка договора купли-продажи, его ксерокопирование.
Как правило, нотариальная деятельность носит коммерческий характер. Нотариус наделен правом личного установления цены за оказываемые им услуги.
Их стоимость обуславливается объемом выполняемой работы и затраченного на оформление документов времени и определена тарифом.
Его размер за удостоверение договора сделки купли-продажи по объекту недвижимости составляет:
| Показатели | Описание |
| 1% от общей стоимости | если оформляется сделка на 1 000 000 рублей, но не меньше чем 300 рублей |
| 0,75% от общей стоимости | при оформлении сделки в размере 1 000 001-10 000 000 рублей платится 10 000 рублей и 0,75% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей |
| Свыше 10 000 000 рублей — 77 500 рублей и 0,5% от общей суммы договора | превышающей 10 000 000 рублей |
Видео: правило продажи квартиры
Важные нюансы
Сделка осуществляется в устной форме, если нормами закона либо соглашением не предусмотрено заключение договора в письменной форме. Что касается письменной формы, то она должна отражать содержание сделки.
В соответствии с нормативами статьи 160 ГК РФ письменный договор разделяется на простой и нотариальный. Он должен быть подписан лицом, который совершил сделку.
Первый вид договора заключается способом обмена документами:
| Показатели | Описание |
| Юридическими лицами друг с другом или гражданами | — |
| Физические лица друг с другом и юридическими лицами | при этом граждане между собой могут заключать сделки на денежную сумму, превышающую 610 МРОТ |
Второй вид договора проводится в нотариальном порядке. Он заверяется нотариусом удостоверительной подписью либо любым уполномоченным лицом.
Кроме того, нотариальный порядок распространяется на случаи, установленные законом либо соглашением заинтересованных в сделке лиц.
Не соблюдение гражданами установленных законодателем форм сделки влечет к определенным последствиям.
Если была использована простая письменная форма, то сообразно положениям статьи 162 последствия проявляются в лишении сторон возможности использования свидетельских показаний, подтверждающих совершение сделки, если возникнет спорная ситуация.
При нотариальной форме соответственно указаниям статьи 165 сделка считается ничтожной, если одна из ее сторон полностью либо частично исполнила ее условия.
При подаче искового заявления исполнившим условия сделки лицом судебный орган может признать ее действительность.
Сделка признается судебным органом недействительной, если было нарушено хоть одно ее условие:
| Показатели | Описание |
| Каждый из ее участников передает другому участнику, полученный в ходе совершения предмет сделки | либо компенсацию в размере его стоимости |
| Один из участников сделки возвращает другому участнику, полученный в результате ее совершения предмет сделки | он в свою очередь отдает полученные денежные средства |
Чем регулируется
Вопросы относительно совершения сделки, предусматривающей продажу недвижимого имущества, регулируются указаниями Гражданского кодекса.
В его статьях разъясняются основания для установления, изменения и прекращения прав и обязанностей граждан, совершающих определенные виды сделок:
| Статья | Описание |
| 28 | дееспособность малолетних |
| 37 | распоряжение имуществом подопечного |
| 131 | государственная регистрация недвижимости |
| 247 | владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности |
| 254 | раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли |
| 292 | права членов семьи собственников жилого помещения |
| 380 | понятие задатка. Форма соглашения о задатке |
| 381 | последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком |
| 454 | договор купли-продажи |
| 572 | договор дарения |
| 574 | форма договора дарения |
| 555 | цена в договоре продажи недвижимости |
| 578 | отмена дарения |
Акт устанавливает юридический факт совершения значимых действий, одним из которых является сделка. В ней проявляются имущественные отношения, как между юридическими лицами, так и физическими.
Они возникают среди юридических лиц — коммерческих учреждений, выступающих в качестве средства рыночной экономики, обладающего высокой эффективностью.
Вопросы относительно заключения сделки купли-продажи, потребных для ее совершения документов, порядок ее оформления регламентируется Гражданским кодексом.
В указаниях статьи 454 ГК предусмотрен порядок осуществления процедуры, согласно которому одна сторона обязуется передать предмет сделки в собственность другой стороне в продолжение некоторого времени.
Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| №122 | «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» |
| №48 | «Об опеке и попечительстве» |
Акт:
| Номер | Описание |
| — | «Основы законодательство о нотариате» |
Приказ Министерства юстиции РФ:
| Номер | Описание |
| №99 | «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» |
В них изложены правила оформления документации различных видов сделок.
И в заключение необходимо заметить, что заинтересованным сторонам следует заранее о том, кто понесет расходы на сбор документов и оформление договора сделки купли-продажи.
В большинстве случаев расходы на подготовку документов оплачивает продавец, а покупатель платит за аренду банковской ячейки, нотариальные услуги, государственную пошлину.
Если возникают дополнительные расходы, то их оплачивает лицо, внесшее предложение, связанное с их образованием.