Продажа квартиры без посредников выгодна, так как позволяет сэкономить на оплате услуг риелторскому агентству. Кроме того, продавец понимает, что и почему происходит, может контролировать процесс. Тем не менее нужно понимать, что самому продавать квартиру сложно и небезопасно. Если нет специальной правовой подготовки, придется изучать основы законодательства и соблюдать предельную осторожность.
Основные моменты
Даже если продавец не имеет специальной юридической подготовки, он может подать квартиру самостоятельно.
Как собственнику это сделать:
| Показатели | Описание |
| Придется изучить законы и взять на себя большую ответственность | особенно если процедура затрагивает интересы детей, прописанных в квартире |
| Для обретения уверенности в своих силах изучить вопрос практически | то есть узнать, как подавали квартиры без риелторов другие собственники |
Дело в том, что существуют нюансы, которые обязательно нужно учитывать, прежде чем заняться самостоятельной продажей квартиры.
Считается, что цивилизованная продажа квартир должна проводиться только при участии специалистов рынка недвижимости – риелторов.
Однако это не совсем так. В РФ нет специального риелторского образования, и специалисты в области продажи недвижимости просто перенимают опыт у тех, кто работает на рынке в течение нескольких лет.
Если воспользоваться этой схемой, то стать риелтором на время, чтобы продать свою квартиру, в принципе возможно. Конечно, при соблюдении крайней осторожности.
Возможно, процесс затянется, так как у обычного человека нет нужного опыта и связей в инстанциях, но зато удастся существенно сэкономить.
Что это такое
Продажа приватизированной квартиры решает множество задач.
Деньги можно направить на получение образования для детей, покупку для наследников отдельного жилья, расширения собственной жилой площади до желаемого размера и т.п.
Процедура складывается из нескольких этапов, каждый из которых важен для успешного завершения дела.
Чтобы продать квартиру без посредников, нужно сделать следующие шаги:
| Показатели | Описание |
| Подготовить жилье к продаже | квартира в хорошем состоянии продается быстрее и дороже |
| Изучить предложение на рынке | чтобы выставить покупателям адекватную цену |
| Провести предварительную подготовку к продаже | собрав нужные документы |
| Дать объявление о продаже | и заняться поиском покупателей |
| Обязательно заключить предварительный договор купли-продажи | — |
| Взять задаток | или же аванс |
| Подписать основной договор | — |
| Зарегистрировать сделку | — |
Получение основной массы денег возможно на любой стадии процедуры, и важно правильно выстроить отношения с покупателем.
Чтобы не попасть в затруднительное положение, перед продажей или после того, как покупатель нашелся, можно заплатить юристу за консультацию, чтобы получить уверенность в правильности своих действий.
На кого распространяется
При продаже квартиры по соответствующему договору формируются две стороны (участники сделки):
| Показатели | Описание |
| Продавец | физлицо, владеющее квартирой на основании документа о праве собственности на нее |
| Покупатель | физлицо, передающее деньги за квартиру с целью получение права распоряжаться ею в качестве нового собственника |
Кроме основных сторон, в сделке могут принимать участие другие граждане — дети, прописанные в продаваемой квартире, супруга собственника, по закону имеющая право на половину совместного имущества, а также члены семьи покупателя.
Если в продаже участвуют только продавец и покупатель, а в квартире либо никто не прописан, либо прописан только собственник, процедура проводится легче.
Куда следует идти
Самостоятельная продажа квартиры, особенно если она проводится в первый раз, – задача непростая.
Чтобы получить достоверную информацию о том, какие документы нужны и в какой последовательности действовать, для начала нужно обратиться в Регистрационную палату за справкой.
Другой вариант – заплатить за консультацию юристу. Важно, чтобы специалист имел практику именно в области сделок с недвижимостью. В этом случае он будет владеть вопросом в совершенстве и знать малейшие изменения в законодательстве.
Продажа квартиры на первом этапе – это сбор нужных справок и документов. В дальнейшем нужно обращаться в различные инстанции для оформления сделки.
Куда следует идти на разных стадиях процесса продажи:
| Показатели | Описание |
| В БТИ | за техпаспортом |
| В орган Росреестра | за кадастровым паспортом |
| В домоуправления (ЖЭК, ЖЭУ) | за справкой о количестве прописанных в квартире лиц |
| В нотариальную контору | для удостоверения законности сделки |
| В Регистрационную палату | для регистрации перехода права собственности на жилое помещение |
Сдать документы после оформления сделки у нотариуса можно и в Многофункциональный центр. Если в квартире прописаны дети, то требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства.
Продажа квартиры без посредников
Главная задача собственника при продаже квартиры без посредников – правильно собрать пакет документов, проследить за их грамотным оформлением и не пропустить сроки действия выданных справок.
Кроме того, важно удостовериться, что квартира находится в том состоянии, которое отражено в технической документации.
Если сделана самостоятельная перепланировка, то ее нужно узаконить и заменить техпаспорт. В противном случае сделка может сорваться. Важно также, чтобы квартира соответствовала нормам проживания согласно техническим регламентам.
В ней должна быть работающая канализация, водопроводная система, электропроводка, кухонная плита, сантехнические приборы.
Собственнику нужно сосредоточиться на ключевых моментах сделки:
| Показатели | Описание |
| Удостовериться, что все условия для законной продажи выполнены | — |
| Грамотно решить финансовые вопросы | получение задатка/аванса и сроки передачи остатка |
| Учесть возможные нюансы | которые задержат сделку или приведут к ее отмене |
На каждом этапе продажи возможно возникновение непредвиденных проблем, а потому продавцу важно учесть риски и иметь на всякий случай варианты действий.
Основная сложность – неправильные формулировки в документах и рискованные способы передачи денег.
Необходимые условия
Чтобы подать квартиру без посредников, нужно выполнить одно важное условие — быть владельцем квартиры и иметь на нее соответствующие правоустанавливающие документы.
Если все бумаги оформлены верно и являются действующими, то сделка возможна в принципе, а остальное – нюансы.
Для успешной сделки нужно выполнить такие условия:
- Привести жилье в продажный вид.
- Правильно собрать полный пакет документов.
- Привести технические документы и фактическое состояние квартиры в полное соответствие друг другу.
- Соблюсти требования законодательства к процедуре продаже жилья.
Если все бумаги в порядке, квартира в хорошем состоянии, а цена на нее соответствует спросу на рынке, продажа не затянется.
Если у покупателя будет несколько вариантов покупки, то он отдаст предпочтение чистой продаже, когда весь пакет документов собран и нет нужды ждать.
Когда договоренности достигнуты, продавцу останется оформить грамотный договор – предварительный или основной.
Подписание этого документа означает, что сделка состоялась — стороны пришли в согласие относительно объекта продажи, его цены и условий передачи собственности новому владельцу.
В чем преимущество
Выбирая между цивилизованной продажей квартиры через риелтора или самострельной, важно учитывать преимущества и недостатки такой сделки.
Продажа квартиры без посредников имеет важные преимущества:
| Показатели | Описание |
| Продавец сам формирует цену на жилье | не попадая в зависимость от недобросовестных риелторов |
| Он сам контролирует все этапы сделки | может проверить документы и не зависит от загруженности риелтора на других сделках |
| Продавец не предоставляет чужому человеку (риелтору) важные документы на квартиру | не допуская, таким образом, мошенничества |
| Владелец продаваемого жилья экономит существенную сумму на услугах риелтора | — |
С учетом того, что теперь сделка купли-продажи проходит обязательное нотариальное удостоверение, именно последний момент, связанный с финансами, становится решающим аргументом в пользу самостоятельной продажи жилья.
Как оформляется
Как только покупатель найден, а документы собраны, можно приступать к оформлению сделки законным порядком. Первый этап – заключение предварительного договора купли-продажи.
Можно подписать альтернативный документ – соглашение о передаче задатка или аванса. Если вы продаете квартиру самостоятельно, то отказываться от составления любого из этих документов нежелательно.
Именно предварительный договор с передачей денег гарантирует, что покупатель не уйдет к другому продавцу, предложившему более низкую цену на квартиру.
Если так случится, то сумма задатка полностью останется у продавца. С другой стороны, приняв задаток, владелец жилья тоже не сможет отказаться от сделки без важной причины.
Безопаснее всего при самостоятельной продаже квартиры подписывать договор у нотариуса. В любом случае обратиться в нотариальную контору придется, чтобы сделку признала законной регистрационная палата.
После того как задаток принят, нужно оформить процедуру следующим образом:
| Показатели | Описание |
| Заключить основной договор купли-продажи | — |
| Удостоверить его законность у нотариуса | можно подписать договор непосредственно в нотариальной конторе, оплатив эту услугу отдельно |
| Зарегистрировать переход права собственности | в органе Росреестра |
| Составить акт приемки-передачи квартиры | — |
Останется получить основную сумму за проданное жилье, и сделку можно считать завершенной.
Пакет документов
Список документов для сделки купли-продажи может различаться в деталях. Это зависит от дополнительных условий, например, наличия у продавца семьи.
Чтобы не случилось неприятных неожиданностей и задержек, нужно заранее изучить список нужных бумаг.
Первый пакет документов при продаже собственник готовит для нотариуса.
Что включает этот список:
- свидетельство о госрегистрации права собственности;
- договор купли-продажи;
- правоустанавливающие документы на жилой объект;
- согласие жены/мужа на продажу квартиры;
- техпаспорт на квартиру, кадастровый паспорт;
- справка из домоуправления о том, что долгов по квартплате у продавца нет;
- выписка из домовой книги о количестве прописанных на жилплощади.
Если в квартире есть прописанные дети, то нужно получить разрешении из органов опеки и приложить к основному пакету.
После того как нотариус удостоверит договор купли-продажи, нужно будет обратиться в Регистрационную палату для внесения сведений в Единый госреестр права на недвижимое имущество.
Для регистрации перехода собственности нужны такие документы:
- удостоверенный нотариально договор купли-продажи (на каждого заявителя по одному экземпляру документа и один экземпляр – в архив Росреестра);
- выписка из домовой книги;
- техпаспорт;
- заявление о внесении сведений в ЕГРП;
- акт приемки-передачи квартиры;
- паспорта заявителей (продавца и покупателя);
- квитанция об уплате суммы госпошлины;
- старое свидетельство о госрегистрации права собственности (если есть) и правоустанавливающие документы;
- нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку;
- разрешение из опеки (если в сделке затрагиваются интересы детей).
После сдачи документов новый собственник получит выписку из ЕГРП на третий день. Если был оформлен электронный договор с цифровой подписью-удостоверением нотариуса, то регистрация занимает всего один день.
Возможные трудности
Продажа квартиры без посредников сопряжена с определенными рисками и трудностями.
Нужно иметь в виду два основных момента:
- Передача денег.
- Возможный отказ в регистрации сделки.
Трудность, связанная с передачей денег, возникает по той причине, что в законе порядок расчетов не описан. То есть покупатель и продавец вправе сами решать, как передавать деньги.
Какие могут возникнуть трудности в плане передачи денег?
Например, сделка состоялась, договор удостоверен и внесены изменения в ЕГРП, то есть право собственности зарегистрировано законным образом. По факту покупатель стал полным владельцем жилого помещения.
Если к этому моменту покупатель не рассчитался с продавцом, то он может и в дальнейшем тянуть с передачей денег:
| Показатели | Описание |
| Самые частые причины – не смог получить кредит или лишился денег | поскольку сроки расчетов законом не установлены, то есть риск очень долго ждать, когда же покупатель выполнит свои обязательства по сделке |
| В крайнем случае придется обращаться в суд, но это тоже ненадежный способ получить свои деньги | дело в том, что даже если суд вынесет решение выплатить продавцу положенную сумму, то списывать ее будут с официальной зарплаты. Ждать, пока будет возвращена стоимость квартиры, придется в течение нескольких лет |
Другой момент, связанный с вопросом денег, – это правильное оформление расписки о приеме залога/аванса.
Что может быть опасным для продавца:
| Показатели | Описание |
| Чтобы не связываться с залогом | в договоре купли-продажи и в акте приемки-передачи может быть указано, что расчет за квартиру произведен до регистрации перехода прав собственности в РП |
| Если будет оформлена расписка о получении денег | то при сложении всех документов получится, что деньги выплачены продавцу дважды |
Этим обстоятельством недобросовестный покупатель или просто мошенник может воспользоваться.
Он подаст в суд исковое заявление с требованием вернуть излишне уплаченные деньги (то есть фактическую стоимость квартиры), якобы выплаченных по расписке.
Суд примет решение в пользу заявителя. Так продавец и квартиры лишится, и денег не получит.
Последний момент, на который нужно обратить внимание, это подписание договора купли-продажи с покупателем.
Унифицированной формы этого документа нет, поэтому есть два варианта действий:
| Показатели | Описание |
| Стороны сделки могут самостоятельно составить договор, воспользовавшись типовым вариантом | останется лишь удостоверить документ у нотариуса |
| Можно сразу обратиться к нотариусу с просьбой составить правильный договор | это дороже, но зато гарантирует результат |
В любом случае нужно проследить, чтобы все ключевые моменты были обязательно отражены в договоре.
Видео: как продать квартиру без риэлторов
Важные нюансы
Чтобы избежать проблем с денежным расчетом, нужно арендовать в банке сейф-ячейку и заложить туда деньги для окончательного расчета по сделке. Стоит такая услуга недорого и гарантирует результат.
Закладка денег производится следующим образом:
| Показатели | Описание |
| Заключается трехсторонний договор аренды ячейки | между продавцом, покупателем и банком |
| После пересчета денег они спускаются в депозитарий-хранилище | в присутствии заинтересованных сторон |
| Покупатель закладывает деньги в ячейку | на глазах продавца |
| Ключ находится у покупателя до момента регистрации сделки в палате | или до момента подписания акта приемки-передачи |
| После того как выполнены условия договора, покупатель передает ключ продавцу | а сам утрачивает доступ к ячейке с деньгами |
Такой порядок расчета при продаже квартиры сегодня является самым удобным и безопасным.
Законодательная база
Провести сделку купли-продажи квартиры без посредников можно на основании статьи:
| Статья | Описание |
| 551 ГК РФ | госрегистрация перехода права собственности на недвижимость |
Если в сделке принимают участие дети, их права защищает статья:
| Статья | Описание |
| 60 СК РФ | имущественные права ребенка |
Нотариальное удостоверение сделки при продаже квартиры регламентируется Федеральным законом:
| Номер | Описание |
| №172 (2016 год) | «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» |
Продажа квартиры без посредников имеет как преимущества, так и недостатки и требует от продавца точного соблюдения порядка заключения и оформления сделки.
Самостоятельная продажа позволяет сэкономить деньги, однако сопряжена с определенными рисками. Чтобы соблюсти все требования закона, можно обратиться к юристу и оформить договор купли-продажи у нотариуса.